房产市场调查完全实手册
信息技术时代信息变重已资金材料设备力等列理五资源着房产市场卖方市场买方市场转变房产市场竞争价格非价格竞争发展房产市场营销信息需时候更强烈市场调查企业营销活动中必少重组成部分实践证明十分复杂激烈竞争营环境中通认真细致效市场调查制定出切实行营销战略企业立败
第节 房产市场调查容
房产市场调查房产特定商品象相关市场信息进行系统收集整理记录分析进房产市场进行研究预测验土房屋位置固定性（动产）房产市场调查烙深域特征房产市场切入惯域形态单楼盘区域市场区域市场宏观环境然宏观环境回复单楼盘区域市场断循环复融会贯通真正握市场脉搏
市场调查广义狭义分狭义市场调查科学方法收集消费者购买商品动机事实意见等关资料予研究例进行住房市场购买力调查通定数量种年龄结构员进行抽样调查分析消费者房产购买力情况广义市场调查针商品劳务商品劳力生产者达消费者程中全部商业活动资料情报数作系统收集记录整理分析解商品现实市场潜市场广义市场调查仅
1 房产市场调查重性
知道企业生存环境断变化环境变化企业带发展机遇带生存威胁通市场调查企业断发现新市场机会规避市场风险美国企业界士非创新死亡作座右铭激励断进取根马斯洛需层次理需求断改变刚开始住房求保证遮风挡雨睡觉休息心满足然着生活水提高济条件改善住房提出功求：厨房卫生设备俱全房间布局合理位置较等等着科技发展新材料诞生口家庭结构活动范围发生变化天仅追求住房功完善舒适着重考虑空间体系利家庭住房功性室家具装修谐体化等国住宅设计建造项重改革新支撑体模式出现便消费者出现新求情况产生江苏锡市完成试点工程通关部门鉴定企业必须通市场调查解消费者住房需求现住房意见引找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高企业市场占率
现代营销理认企业制定生产产品产品策略价格策略营销渠道策略促销策略时必须认真搞市场调查基础进行通市场调查解消费者需什样住房需少住房进组织生产营建造房屋符合消费者需求销路畅通达企业预先制定效益目标
2 房产市场调查容
房产市场调查容包括方面
（1） 房产市场环境调查
1． 政治法律环境调查
（1） 国家省城市关房产开发营方针政策房改政策开发区政策房产价格政策房产税收政策房产金融政策土制度土政策口政策产业发展政策税收政策等
（2） 关房产开发营法律规定房产开发营理条例中华民国房产理法中华民国土理法
（3） 关国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
2． 济环境调查
（1） 国家区城市济特性
（2） 包括济发展规模趋势速度效益
（3） 项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况
（4） 般利率水获取贷款性预期通货膨胀率
（5） 国民济产业结构导产业
（6） 居民收入水消费结构消费水
（7） 项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
（8） 特定房产开发类型开发点相关素调查
（9） 财政收支 物业类型需调查济环境容须结合具体项目情况展开针性调查部分参考房产市场调查章
3． 社区环境调查
社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益具重作社区环境调查容包括：社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
（1） 房产市场需求消费行调查
1． 消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势
2． 房产市场需求影响素调查国家关国民济结构房产产业结构调整变化消费者构成分布消费需求层次状况消费者现实需求潜需求情况消费者收入变化购买力投
3． 需求动机调查消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机类型等
4． 购买行调查消费者购买行消费者购买模式影响消费者购买行社会素心理素等
（3） 房产产品调查
1． 房产市场现产品数量质量结构性市场生命周期
2． 现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
3． 新技术新产品新工艺新材料出现房产产品应情况
4． 企业产品销售潜力市场占率 5． 建筑设计施工企业关情况
（4） 房产价格调查
1． 影响房产价格变化素特政府价格政策房产企业定价影响
2． 房产市场供求情况变化趋势
3． 房产商品价格需求弹性供弹性
4． 开发商种价格策略定价方法房产租售量影响
5． 国际国相关房产市场价格
6． 开发案城市街区房产市场价格
7． 价格变动消费者开发商反应
（5） 房产促销调查
1． 房产广告时空分布广告效果测定
2． 房产广告媒体情况调查
3． 房产广告预算代理公司调查
4． 员促销配备状况
5． 种公关活动租售绩效影响
6． 种营业推广活动租售绩效
（6） 房产营销渠道调查
1． 房产营销渠道选择控制调整情况
2． 房产市场营销方式采情况发展趋势原
3． 租售代理商数量素质租售代理情况
4． 房产租售客户租售代理商评价
（7） 房产市场竞争情况调查
市场竞争房产企业制定市场营销策略着重影响企业制定种重市场营销决策前必须认真调查研究竞争手作出种种反应时刻注意竞争者种动房产市场竞争情况调查容包括：
1． 竞争者潜竞争者（统称竞争者）实力营理优劣势调查
2． 竞争者商品房设计室布置建材附属设备选择服务优缺点调查分析
3． 竞争者商品房价格调查定价情况研究
4． 竞争者广告监视广告费广告策略研究
5． 兑争情况销售渠道情况调查分析
6． 未竞争情况分析估计等
7． 整城市尤（类）街区类型产品供量市场销售量 企业竞争者市场占率
8． 竞争性新产品投入时机租售绩效发展动
第二节 调查方法条件
1 调查方法
市场调查许方法企业市场调查员根具体情况选择方法市场调查方法分两类第类选择调查象划分全面普查重点调查机抽样非机抽样等第二类调查象采具体方法划分访问法观察法实验法面简分析种调查方法特征
（1） 调查象划分
1． 全面普查全面普查指调查象总体包含全部体进行调查说市场进行全面普查获非常全面数正确反映客观实际效果明显果城市口年龄家庭结构职业收入分布情况系统调查解房产开发十分利全面普查工作量耗费量力物力财力调查周期较长般较范围采然资料国家权威机关普查结果例全国口普查关数资料等
2． 重点调查重点调查总体中代表性单位消费者作调查象进推断出般结采种调查方式调查象数目企业较少力物力财力短时期完成调查高档住宅需求情况选择购买户作调查象户住宅需求量住宅功求占整高档商品住宅需求量绝数推断出整市场高档住宅需求量然选象非全部调查结果难免定误差市场调查员应引起高度重视特外部环境产生较变化时选择重点象具代表性例1993年国家加强宏观调控房产公司贷款受限制资金足开工正常水泥等材料需求量急剧减少种情况公司应时调整重新选取调查象调查结果认真分析样市场调查结果企业制定策略提供根
3． 机抽样机抽样调查总体中机意抽取体作样进行调查根样推断出定概率总体情况机抽样市场调查中占重位实际工作中应广泛机抽样特征母体中意抽取样样相等机会事件发生概率相等样根调查样机会事件发生概率相等样根调查样空间结果推断母体情况分三种：简单机抽样整体中体相等机会选作样二分层机抽样总体中体相等机会选作样二分层机抽样总体某种特征（年龄性职业等）分组织（分层）然组中机抽取定数量样三分群机抽样总体定特征分成干群体机抽样部分作样分群抽样分层抽样区：分群抽样样总体划分干群体群体间性质相然群体进行机抽样样群体部存性质样分层抽样样总体划分类类间差类性质相样构成
4． 非机抽样法非机抽样法指68． 市场调查员选取样时69． 机选取70． 71． 先确定某标72． 准73． 然选取样数样样选择机会74． 相等75． 非机抽样分三种具体方法
（1） 便抽样
称意抽样调查法市场调查员根方便时间点意选择样街头意找行询问某产品法印象商圈调查中常方法
（2） 判断抽样
通市场调查员根验判断体作样种方法样数目样间差异较明显时采方法起定效果
（3） 配额抽样
市场调查员通控制特征样空间进行分类然调查员组中意抽取定数量样例某房产公司需调查消费者购买房屋潜力特解中低收入消费者购房欲便企业握机遇做投资准备现根收入年龄消费者进行分收入分高中低档年龄根中国国情划定27岁28岁—35岁36岁—55岁55岁四组调查数300标准分配例出类样数详见表41 表41 年龄收入情况（）
（2） 调查方法划分
1． 访问法
常市场调查方法科学设计调查表效运访问技巧方法成功关键
（1） 设计调查表
调查表反映企业决策思想企业营销部门关心想重信息源想搞调查必须设计调查表 设计调查表步骤：
根整研究计划目明确列出调查表需收集信息什例房产公司说需投资区消费者购房兴趣消费者收入购房承受力消费者住房标准求等等
二需收集信息写出连串问题确定问题类型房产公司想占领市场解目前该城市口分布年龄情况家庭结构住房面积消费者拥房子情况解居民收入水（基工资奖金收入消费者购买生活必需品耐消费品意支配货币少）解消费者目前否存款解消费者购房兴趣欲解消费者住房低求（设计方案四周环境建筑套型等）政府房产关政策银行金融系统消费者购房关政策等
三问题类型难易程度题型（单选填充选填充非判断项选择题）安排询问问题次序四选择调查者作调查表初步测试请做题然召开座谈会谈话征求意见五测试结果调查表作必须修改出正式调查表 设计调查表应注意事项：首先问题短较长问题容易调查者混淆次调查表问题包含项容次问题中专门术语容积率框架结构剪力墙结构筒中筒结构等般消费者搞清楚专门术语
第四问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事注意问问题方式时直接问问题见采间接方法反会更答案例房产公司销售某处商品房做少广告调查员想知道想解广告效果时直接询问调查者法迂回方式解少知道该处房产情况
访问法形式
调查表设计调查员调查员接触方式访问法划分三种形式
答卷法
调查员调查员集中起求答份卷规定时间答完样调查员彼交换意见意见充分表达出 谈话法市场调查员调查员进行面面谈话召开座谈会家畅欲言然针某种重点调查象进行谈话深入调查种方法特点十分灵活调查许问题包括事先准备问题太相关问题弥补调查表漏掉重问题谈话气氛受拘束
电话调查
种方法市场调查员助电话解消费者意见种方法定期询问重点住户房产设计设备功环境质量服务感觉什想法请提出改进措施等
观察法
种方法指调查员调查者正面接触旁边观察样调查者压力表现然调查效果较理想
观察法三种形式
直接观察法
派现场调查象进行观察例派房产交易工观察消费者选购房产行求调查消费公司信赖程度
实际痕迹测量法
调查员亲观察购买者行观察行发生痕迹例较报刊杂志刊登广告效果较
行记录法
取调查意 定装置记录调查象某行例某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电台收长时间等样帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果 调查员采观察法获观察者愿提供信息购买者愿透露某方面行通观察法便较容易解观察事物表面现象外信息感情态度行动机等等调查员通常观察法方法组合起
实验法
实验法指调查范围缩较规模进行试验取定结果然推断出总体结果例调查广告效果时选定消费者作调查象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声等实验法研究果关系种重方法例研究广告销售影响素变情况销售量增加成完全广告原影响造成然市场情况受种素影响市场实验期间消费者偏竞争者策略改变影响实验结果然实验法研究果关系提供访头号法观察法提供材料运范围较广泛
二调查规模技术条件
作项解消费者期购买行调查规模截止结果越令信服力物力限制调查技术条件限制四方面考虑调查规模
（1） 样数量
般言调查样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调查成调查实务中样引进额外误差素诸调查员疲乏统计错误回收率难控制等
（2） 样涵盖面广度
样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样法然整体样具代表性抽样样说然具代表性
（3） 问题涵盖面广度
果调查容太少挂漏万会失调查意反果量加调查容问卷太长会调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者拒绝合作造成严重抽样偏差二方面调查结果量变引发质变调查失意义
（4） 调查深度
般言深广二者犹鱼熊掌难兼越深层调查求调查员专业技术越需时间越长费越高 第三节 市场调查程序 通面两节述已知道市场调查容十分丰富方法双种样市场调查工作利进行保证质量进行市场调查时应定程序进行
通常七方面确定问题调研目收集信息资料初步调查调查设计制定调查计划现场调查资料分析撰写提交调查报告
确定调查目
进行市场调查时应首先明确问题目确定市场调查方出现太失说调查员应明确什进行市场调查通调查解决问题关调查结果企业说什作果开始抓问题够准系列市场调查工作成浪费造成损失般说确定调查目程子确定根调查目采控测性调查描述性调查果性调查确定
探测性调查
企业需研究问题范围明确法确定应该调查容时采探测性调查找出症结然作进步研究例某房产公司月销售降公司时弄清楚什原宏观济形势致？广告支出减少销售代理效率低造成？消费者偏转变原等等种情况采探测性调查中间商者消费者里收集资料便找出原例出：探测性调查收集关资料确定问题问题应解决进步调查研究
描述性调查
描述性调查外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调查旨说明什时等问题解释问题探测性调查较描述性质调查需事先拟定计划需确定收集资料收集资料步骤需某专门问题提出答案
果性调查
种调查找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规 政策调控制变量例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规政策调整竞争者广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
预测性调查
预测性调查通收集分析研究现种市场情报资料运数学方法估计未王码电脑公司软件中心定时期市场某种产品需求量变化趋势市场情况复杂变易准确发现问题提出问题确定研究目阶段进行情况分析例前面述房产公司发现广告没做造成消费者视线转移便做干假设例：消费者认该公司房屋设计方安较差房产公司广告讲方案售房广告设计太般消费者认该房屋四周环境够理想等等拟定假设目限制研究调查范围便收集资料检验作假设否成立
二收集信息资料
市场营销调查需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集参见章第五节资料收集运？叙述
三初步调查
初步调查目解产生问题原通常三程
（）研究搜集信息材料
1 研究企业外部材料种信息资料中解市场情况竞争概况中解目前市场类房产销？价格？消费者房产什偏爱？
2 分析企业部资料公司种记录函件订货单年度报表等部资料进行分析找出产生问题原线索
（二）企业关领导进行非正式谈话
领导谈话中寻找市场占率降原市场营销理认房产价格订太高工程部理认设计十分合理材料供应质量高材料部理认物价指数涨太快划拨费全部采进口国种名牌材料等等
（三）解市场情况
市场情消费者公司开发营房产态度反映企业市场营销水重标志初步调查关键容什消费者购买公司商品房需户进行调查研究
四调查设计
根前面信息资料搜集面初步调查结果提出调查命题实施计划期房产业太景气资金积压建造房子销售畅什原呢？分析先拟定问题产生原两点：点国家宏观控制银根收紧消费者收入没转点广告效果没引起消费者足够兴趣消费者储蓄购证实命题正确否决定采重点调查法配合访问法调查电话调查电话调查法进行调查研究 收集原始资料时般需调查者填写回答种调查表格问卷调查表问卷设计具科学性肯艺术性利市场调查工作条理化规范化项房产市场调查工作少应设计四种调查表格
（）房屋产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调查日期等项目
（二）房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气煤气电话家电器厨卫设备）环境条件（庭房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调查日期等项目
（三）房产出售统计表包括已售售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调查日期等项目
（四）房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调查日期等项目 房产市场调查中普通采抽样调查调查总体中选择部分样进行调查样特性推断总体特性实调查前调查员应该选择决定抽查象方法样旦明确参加实施调查员必须严格抽样设计求进行工作保证调查质量
五现场调查
现场调查调查计划通种方式调查现场获取原始资料收集整理次级资料现场调查工作坏直接影响调查结果正确性必须重视现场调查员选拔培训工作确保调查员规定进度方法取需资料
六调查资料整理分析
步骤调查收集资料进行汇总整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调查资料误差剔错误资料资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调查资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结
七撰写提交调查报告
撰写提交调查报千房产市场调查工作环调查报告反映调查工作终成果十分重视调查报告撰写时提交调查报告撰写调查报告应做：
（1）客观真实准确反映调查成果
（2）报告容简明扼重点突出
（3）文字精练语中肯
（4）结建议应表达清晰纳点
（5）报告庆附必表格附件附图便阅读
（6）报告完整印刷清楚美观
作出结市场营销调查部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者撰写调查报告时指出采调查方法调查目调查象处理 调查资料方法通调查出结提出 合理建议
房产市场调查程序房产市场调查工作具般性指导意义实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调查工作容
滞销楼盘问题析户型设计
着住房消费意识增强位置环境等素改变情况房型越越成挑剔焦点成功楼盘设计重中重
目前滞销住宅房型设计合理空置原前滞销户型设计缺陷种：
1 客厅着客厅门隐蔽空间
2 客厅采光口采光口凹槽深客厅较暗
3 客厅视野差窗应正墙面
4 客厅形状尺度合理
5 入户渡空间
6 餐厅面积
7 卧室宽度3米面积
8 户交通线长
9 卫生间距卧室远着客厅卫生间前室
10 四居室户型卧室带专卫生间储藏空间
11 功分区合理
12 功空间面积例
13 跃层户型室楼梯位置
14 卫生间厨房宽度够等等
房型消费者开发商追求目标
首先房型设计应体现舒适性功性合理性私密性美观性济性房型布局社交功私空间应效分隔
般说客厅餐厅厨房住宅中动区应入户门设置卧室静区应较深入卫生间设动区静区间方便
采光口面例应1∶7宽度应3．3米卧室宽度宜3米面积应12方米次卧室面积10方米餐厅应明间净宽度宜2．4 米厨房净宽度应1．5米宜带服务阳台带浴缸卫生间净宽度1．6 米淋浴净宽度1．2米
次房型设计应考虑住房时期消费特点针家庭结构年龄层次设计出合适住宅生活空间年轻组织家庭家庭时期消费孩子长分室求种时期消费孩子成家老夫妻需适应老年生活住宅种时期消费根满足适时实际需求设计出功互兼顾房型开发商努力目标
价格定位分析概述
市场环境开发商样商品房定价属合理根商品房建设成加计划利润成导定价较视市场供求关系需求导定价佳文作分析
认识房产价格真实面目
房产价格般物价处方处：首先价格货币表示次波动受供求等素影响第三质价优质高价劣质低价房产价格般物价相更表现出房产价格特征：
第房产价格表示交换代价价格时表示收益代价租金（房产价格VS租金＝金VS利息）
实租金较准确反映商品房实际价格真正需房产商品租房产中房产商品价值购买者定真正作种投资购买商品房保值升值中房产商品具收益性房产价值终体现者身
第二房产价格实质关房产权利利益价格房产然理位置移动转移非房产实物身关该房产权权
第三房产价格长期考虑形成宗房产通常周围宗房产构成某区区非固定变尤社会济位置常断变化房产价格考虑该房产作种总结考虑结果形成房产日价格
第四房产现实价格般着交易必形成交易体间素容易起作移动性数量固定性性等土然属性房产般物品没统价格指导价格交易体会根房产身条件供求状况接受价格
房产价格结构包括生产成销售成利润税金等项目（略）
二制定房产价格合理定价目标
首先开发商讲追求利润然便定价目标少开发商会价格量定高获取高额利润90年代初卖方市场行通市场日益成熟情况价格高企开发商厢情愿已事实追求利润等定高价格追求企业长期目标利润高价带高额利润短期逐渐会受消费者满拒绝购买反竞争者争市场低价入市争取顾客拥消费者企业带长远利润
房产价格始终购房者开发商竞争行敏感问题区楼盘参销售竞争时楼盘素质相情况价格较低者取良销售成绩定价前作开发商应仔细研究区竞争手定价关楼宇设计施工质量建筑材料销售手段等方面资料制定具竞争力价格般区类房屋市场占率高楼盘价格基础价格考虑身位置设计技术水配套设施等缺素高低竞争者价格出售高基础价格必须具备超竞争者利条件顾客愿意支付较高价格
取利润作定价目标抽象数字前提果目标具体化投资利润率作定价目标总体投资基础加事先确定投资利润率计算出售楼价格投资利润率少合理呢？房产热火天90年代初房产市场投资收益率高达40％市场趋成熟规范房产均利润高社会均利润高风险高回报特征房产均利润10％20％间
三房产价格合理定位
现房产定价通定价方法成导法需求导法
成导顾名思义总成中心制定价格
：价格＝成＋利润＋税金（中利润销售利润率计算投资利润率计算）
成导法紧紧围绕着开发商利润目标利限度控制成目标利润根目前房产业均利润率视项目规模设计套型环境施工质量等素相应制定合理目标利润种方法疑较简便开发商取块途径营理水等楼宇成差异较果仅目标成加目标利润制定价格价格未免厢情愿市场成利润市场接受价格合理价格接受价格房子卖出况果市场接受价格高原目标成加目标利润制定价格赚钱乐呢？
根底许产品样房产价格取决市场供求关系需求导法定价目前较开发商较科学合理方法
需求导定价法
需求导定价法买方产品价值理解需求强度定价卖方成定价根消费者价格观念较房屋设计完善配套设施美丽庭园优质服务等条件影响消费者购买行动根区房产市场时间点离市区中心远程度繁华程度交通条件等适定价钱
根市场供求关系定价便解房产处环境中种素样影响供求关系影响定价熟练分析素合理定价取利润帮助
素里然供求关系影响素供需求价格水形成两终素切素通影响供通影响需求影响价格
供求关系素房产价格般说供需求决定需求成正相关供成负相关房产供求状况分4种类型：
1）全国房产总供求状况
2）区房产供求状况
3）全国类房产供求状况
4）区类房产供求状况
影响房产价格素：
济素：包含物价土价格利率货币供应量济增长率等容物价土价格涨会造成价格涨房产原料涨商品房价格会涨银行利率提高会减少买方市场利率降低刺激购房货币供应量增加时代表土价格相减少提高价格济增长购买力加强房产价格涨
社会素：口素影响表现口增长率口集中区房产需求增加房价然提高家庭结构影响购房目购买力福利性实物分房停止住房公积金贷款微利房推出等均提高购房需求
行政法律素：产业政策产业结构直接影响济发展失业率高房子然难卖掉
身素：谓身条件指反映房产身然物理性状况素素：
1位置：房产价格位置优劣成正相关般说商业房产位置优劣周围环境状况安宁程度交通否方便市场中心远
2质：质条件价影响价质条件成正相关质条件坏决定着建设费
3土面积：规模住宅区封闭式物业理完善配套设施面积花园总令消费者楼盘满意增进需求
4日采光通风风等
5建筑物外观：建筑样式风格色调建筑物外观新颖优美舒适感受价格高反单调呆板难引起强烈享受欲甚令压抑厌恶价格低
6心理素：济环境暂时佳前景明朗时购房者持币观着楼市逐步成熟购房者已盲目风族种渠道涌进信息均提高分析判断力
分析种影响素价格定位讲究技巧具体说般先行设置部认购时期价格目摸清楼盘价格表现项条件市场接受程度部认购价根成加成法参附区楼盘价较低果市场表现踊跃公开发售时作调整幅度太果市场表现冷淡表明部认购价格定高采取提高装修标准增加提供优质服务送理费附加费等措施吸引客户争取公开发售成功总应楼盘开售价格升跌予客户信心潜客户受刺激产生购买欲
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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第节 房产市场调查容
房产市场调查房产特定商品象相关市场信息进行系统收集整理记录分析进房产市场进行研究预测验土房屋位置固定性（动产）房产市场调查烙深域特征房产市场切入惯域形态单楼盘区域市场区域市场宏观环境然宏观环境回复单楼盘区域市场断循环复融会贯通真正握市场脉搏
市场调查广义狭义分狭义市场调查科学方法收集消费者购买商品动机事实意见等关资料予研究例进行住房市场购买力调查通定数量种年龄结构员进行抽样调查分析消费者房产购买力情况广义市场调查针商品劳务商品劳力生产者达消费者程中全部商业活动资料情报数作系统收集记录整理分析解商品现实市场潜市场广义市场调查仅
1 房产市场调查重性
知道企业生存环境断变化环境变化企业带发展机遇带生存威胁通市场调查企业断发现新市场机会规避市场风险美国企业界士非创新死亡作座右铭激励断进取根马斯洛需层次理需求断改变刚开始住房求保证遮风挡雨睡觉休息心满足然着生活水提高济条件改善住房提出功求：厨房卫生设备俱全房间布局合理位置较等等着科技发展新材料诞生口家庭结构活动范围发生变化天仅追求住房功完善舒适着重考虑空间体系利家庭住房功性室家具装修谐体化等国住宅设计建造项重改革新支撑体模式出现便消费者出现新求情况产生江苏锡市完成试点工程通关部门鉴定企业必须通市场调查解消费者住房需求现住房意见引找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高企业市场占率
现代营销理认企业制定生产产品产品策略价格策略营销渠道策略促销策略时必须认真搞市场调查基础进行通市场调查解消费者需什样住房需少住房进组织生产营建造房屋符合消费者需求销路畅通达企业预先制定效益目标
2 房产市场调查容
房产市场调查容包括方面
（1） 房产市场环境调查
1． 政治法律环境调查
（1） 国家省城市关房产开发营方针政策房改政策开发区政策房产价格政策房产税收政策房产金融政策土制度土政策口政策产业发展政策税收政策等
（2） 关房产开发营法律规定房产开发营理条例中华民国房产理法中华民国土理法
（3） 关国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
2． 济环境调查
（1） 国家区城市济特性
（2） 包括济发展规模趋势速度效益
（3） 项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况
（4） 般利率水获取贷款性预期通货膨胀率
（5） 国民济产业结构导产业
（6） 居民收入水消费结构消费水
（7） 项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
（8） 特定房产开发类型开发点相关素调查
（9） 财政收支 物业类型需调查济环境容须结合具体项目情况展开针性调查部分参考房产市场调查章
3． 社区环境调查
社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益具重作社区环境调查容包括：社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
（1） 房产市场需求消费行调查
1． 消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势
2． 房产市场需求影响素调查国家关国民济结构房产产业结构调整变化消费者构成分布消费需求层次状况消费者现实需求潜需求情况消费者收入变化购买力投
3． 需求动机调查消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机类型等
4． 购买行调查消费者购买行消费者购买模式影响消费者购买行社会素心理素等
（3） 房产产品调查
1． 房产市场现产品数量质量结构性市场生命周期
2． 现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
3． 新技术新产品新工艺新材料出现房产产品应情况
4． 企业产品销售潜力市场占率 5． 建筑设计施工企业关情况
（4） 房产价格调查
1． 影响房产价格变化素特政府价格政策房产企业定价影响
2． 房产市场供求情况变化趋势
3． 房产商品价格需求弹性供弹性
4． 开发商种价格策略定价方法房产租售量影响
5． 国际国相关房产市场价格
6． 开发案城市街区房产市场价格
7． 价格变动消费者开发商反应
（5） 房产促销调查
1． 房产广告时空分布广告效果测定
2． 房产广告媒体情况调查
3． 房产广告预算代理公司调查
4． 员促销配备状况
5． 种公关活动租售绩效影响
6． 种营业推广活动租售绩效
（6） 房产营销渠道调查
1． 房产营销渠道选择控制调整情况
2． 房产市场营销方式采情况发展趋势原
3． 租售代理商数量素质租售代理情况
4． 房产租售客户租售代理商评价
（7） 房产市场竞争情况调查
市场竞争房产企业制定市场营销策略着重影响企业制定种重市场营销决策前必须认真调查研究竞争手作出种种反应时刻注意竞争者种动房产市场竞争情况调查容包括：
1． 竞争者潜竞争者（统称竞争者）实力营理优劣势调查
2． 竞争者商品房设计室布置建材附属设备选择服务优缺点调查分析
3． 竞争者商品房价格调查定价情况研究
4． 竞争者广告监视广告费广告策略研究
5． 兑争情况销售渠道情况调查分析
6． 未竞争情况分析估计等
7． 整城市尤（类）街区类型产品供量市场销售量 企业竞争者市场占率
8． 竞争性新产品投入时机租售绩效发展动
第二节 调查方法条件
1 调查方法
市场调查许方法企业市场调查员根具体情况选择方法市场调查方法分两类第类选择调查象划分全面普查重点调查机抽样非机抽样等第二类调查象采具体方法划分访问法观察法实验法面简分析种调查方法特征
（1） 调查象划分
1． 全面普查全面普查指调查象总体包含全部体进行调查说市场进行全面普查获非常全面数正确反映客观实际效果明显果城市口年龄家庭结构职业收入分布情况系统调查解房产开发十分利全面普查工作量耗费量力物力财力调查周期较长般较范围采然资料国家权威机关普查结果例全国口普查关数资料等
2． 重点调查重点调查总体中代表性单位消费者作调查象进推断出般结采种调查方式调查象数目企业较少力物力财力短时期完成调查高档住宅需求情况选择购买户作调查象户住宅需求量住宅功求占整高档商品住宅需求量绝数推断出整市场高档住宅需求量然选象非全部调查结果难免定误差市场调查员应引起高度重视特外部环境产生较变化时选择重点象具代表性例1993年国家加强宏观调控房产公司贷款受限制资金足开工正常水泥等材料需求量急剧减少种情况公司应时调整重新选取调查象调查结果认真分析样市场调查结果企业制定策略提供根
3． 机抽样机抽样调查总体中机意抽取体作样进行调查根样推断出定概率总体情况机抽样市场调查中占重位实际工作中应广泛机抽样特征母体中意抽取样样相等机会事件发生概率相等样根调查样机会事件发生概率相等样根调查样空间结果推断母体情况分三种：简单机抽样整体中体相等机会选作样二分层机抽样总体中体相等机会选作样二分层机抽样总体某种特征（年龄性职业等）分组织（分层）然组中机抽取定数量样三分群机抽样总体定特征分成干群体机抽样部分作样分群抽样分层抽样区：分群抽样样总体划分干群体群体间性质相然群体进行机抽样样群体部存性质样分层抽样样总体划分类类间差类性质相样构成
4． 非机抽样法非机抽样法指68． 市场调查员选取样时69． 机选取70． 71． 先确定某标72． 准73． 然选取样数样样选择机会74． 相等75． 非机抽样分三种具体方法
（1） 便抽样
称意抽样调查法市场调查员根方便时间点意选择样街头意找行询问某产品法印象商圈调查中常方法
（2） 判断抽样
通市场调查员根验判断体作样种方法样数目样间差异较明显时采方法起定效果
（3） 配额抽样
市场调查员通控制特征样空间进行分类然调查员组中意抽取定数量样例某房产公司需调查消费者购买房屋潜力特解中低收入消费者购房欲便企业握机遇做投资准备现根收入年龄消费者进行分收入分高中低档年龄根中国国情划定27岁28岁—35岁36岁—55岁55岁四组调查数300标准分配例出类样数详见表41 表41 年龄收入情况（）
（2） 调查方法划分
1． 访问法
常市场调查方法科学设计调查表效运访问技巧方法成功关键
（1） 设计调查表
调查表反映企业决策思想企业营销部门关心想重信息源想搞调查必须设计调查表 设计调查表步骤：
根整研究计划目明确列出调查表需收集信息什例房产公司说需投资区消费者购房兴趣消费者收入购房承受力消费者住房标准求等等
二需收集信息写出连串问题确定问题类型房产公司想占领市场解目前该城市口分布年龄情况家庭结构住房面积消费者拥房子情况解居民收入水（基工资奖金收入消费者购买生活必需品耐消费品意支配货币少）解消费者目前否存款解消费者购房兴趣欲解消费者住房低求（设计方案四周环境建筑套型等）政府房产关政策银行金融系统消费者购房关政策等
三问题类型难易程度题型（单选填充选填充非判断项选择题）安排询问问题次序四选择调查者作调查表初步测试请做题然召开座谈会谈话征求意见五测试结果调查表作必须修改出正式调查表 设计调查表应注意事项：首先问题短较长问题容易调查者混淆次调查表问题包含项容次问题中专门术语容积率框架结构剪力墙结构筒中筒结构等般消费者搞清楚专门术语
第四问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事注意问问题方式时直接问问题见采间接方法反会更答案例房产公司销售某处商品房做少广告调查员想知道想解广告效果时直接询问调查者法迂回方式解少知道该处房产情况
访问法形式
调查表设计调查员调查员接触方式访问法划分三种形式
答卷法
调查员调查员集中起求答份卷规定时间答完样调查员彼交换意见意见充分表达出 谈话法市场调查员调查员进行面面谈话召开座谈会家畅欲言然针某种重点调查象进行谈话深入调查种方法特点十分灵活调查许问题包括事先准备问题太相关问题弥补调查表漏掉重问题谈话气氛受拘束
电话调查
种方法市场调查员助电话解消费者意见种方法定期询问重点住户房产设计设备功环境质量服务感觉什想法请提出改进措施等
观察法
种方法指调查员调查者正面接触旁边观察样调查者压力表现然调查效果较理想
观察法三种形式
直接观察法
派现场调查象进行观察例派房产交易工观察消费者选购房产行求调查消费公司信赖程度
实际痕迹测量法
调查员亲观察购买者行观察行发生痕迹例较报刊杂志刊登广告效果较
行记录法
取调查意 定装置记录调查象某行例某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电台收长时间等样帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果 调查员采观察法获观察者愿提供信息购买者愿透露某方面行通观察法便较容易解观察事物表面现象外信息感情态度行动机等等调查员通常观察法方法组合起
实验法
实验法指调查范围缩较规模进行试验取定结果然推断出总体结果例调查广告效果时选定消费者作调查象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声等实验法研究果关系种重方法例研究广告销售影响素变情况销售量增加成完全广告原影响造成然市场情况受种素影响市场实验期间消费者偏竞争者策略改变影响实验结果然实验法研究果关系提供访头号法观察法提供材料运范围较广泛
二调查规模技术条件
作项解消费者期购买行调查规模截止结果越令信服力物力限制调查技术条件限制四方面考虑调查规模
（1） 样数量
般言调查样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调查成调查实务中样引进额外误差素诸调查员疲乏统计错误回收率难控制等
（2） 样涵盖面广度
样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样法然整体样具代表性抽样样说然具代表性
（3） 问题涵盖面广度
果调查容太少挂漏万会失调查意反果量加调查容问卷太长会调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者拒绝合作造成严重抽样偏差二方面调查结果量变引发质变调查失意义
（4） 调查深度
般言深广二者犹鱼熊掌难兼越深层调查求调查员专业技术越需时间越长费越高 第三节 市场调查程序 通面两节述已知道市场调查容十分丰富方法双种样市场调查工作利进行保证质量进行市场调查时应定程序进行
通常七方面确定问题调研目收集信息资料初步调查调查设计制定调查计划现场调查资料分析撰写提交调查报告
确定调查目
进行市场调查时应首先明确问题目确定市场调查方出现太失说调查员应明确什进行市场调查通调查解决问题关调查结果企业说什作果开始抓问题够准系列市场调查工作成浪费造成损失般说确定调查目程子确定根调查目采控测性调查描述性调查果性调查确定
探测性调查
企业需研究问题范围明确法确定应该调查容时采探测性调查找出症结然作进步研究例某房产公司月销售降公司时弄清楚什原宏观济形势致？广告支出减少销售代理效率低造成？消费者偏转变原等等种情况采探测性调查中间商者消费者里收集资料便找出原例出：探测性调查收集关资料确定问题问题应解决进步调查研究
描述性调查
描述性调查外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调查旨说明什时等问题解释问题探测性调查较描述性质调查需事先拟定计划需确定收集资料收集资料步骤需某专门问题提出答案
果性调查
种调查找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规 政策调控制变量例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规政策调整竞争者广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
预测性调查
预测性调查通收集分析研究现种市场情报资料运数学方法估计未王码电脑公司软件中心定时期市场某种产品需求量变化趋势市场情况复杂变易准确发现问题提出问题确定研究目阶段进行情况分析例前面述房产公司发现广告没做造成消费者视线转移便做干假设例：消费者认该公司房屋设计方安较差房产公司广告讲方案售房广告设计太般消费者认该房屋四周环境够理想等等拟定假设目限制研究调查范围便收集资料检验作假设否成立
二收集信息资料
市场营销调查需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集参见章第五节资料收集运？叙述
三初步调查
初步调查目解产生问题原通常三程
（）研究搜集信息材料
1 研究企业外部材料种信息资料中解市场情况竞争概况中解目前市场类房产销？价格？消费者房产什偏爱？
2 分析企业部资料公司种记录函件订货单年度报表等部资料进行分析找出产生问题原线索
（二）企业关领导进行非正式谈话
领导谈话中寻找市场占率降原市场营销理认房产价格订太高工程部理认设计十分合理材料供应质量高材料部理认物价指数涨太快划拨费全部采进口国种名牌材料等等
（三）解市场情况
市场情消费者公司开发营房产态度反映企业市场营销水重标志初步调查关键容什消费者购买公司商品房需户进行调查研究
四调查设计
根前面信息资料搜集面初步调查结果提出调查命题实施计划期房产业太景气资金积压建造房子销售畅什原呢？分析先拟定问题产生原两点：点国家宏观控制银根收紧消费者收入没转点广告效果没引起消费者足够兴趣消费者储蓄购证实命题正确否决定采重点调查法配合访问法调查电话调查电话调查法进行调查研究 收集原始资料时般需调查者填写回答种调查表格问卷调查表问卷设计具科学性肯艺术性利市场调查工作条理化规范化项房产市场调查工作少应设计四种调查表格
（）房屋产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调查日期等项目
（二）房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气煤气电话家电器厨卫设备）环境条件（庭房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调查日期等项目
（三）房产出售统计表包括已售售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调查日期等项目
（四）房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调查日期等项目 房产市场调查中普通采抽样调查调查总体中选择部分样进行调查样特性推断总体特性实调查前调查员应该选择决定抽查象方法样旦明确参加实施调查员必须严格抽样设计求进行工作保证调查质量
五现场调查
现场调查调查计划通种方式调查现场获取原始资料收集整理次级资料现场调查工作坏直接影响调查结果正确性必须重视现场调查员选拔培训工作确保调查员规定进度方法取需资料
六调查资料整理分析
步骤调查收集资料进行汇总整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调查资料误差剔错误资料资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调查资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结
七撰写提交调查报告
撰写提交调查报千房产市场调查工作环调查报告反映调查工作终成果十分重视调查报告撰写时提交调查报告撰写调查报告应做：
（1）客观真实准确反映调查成果
（2）报告容简明扼重点突出
（3）文字精练语中肯
（4）结建议应表达清晰纳点
（5）报告庆附必表格附件附图便阅读
（6）报告完整印刷清楚美观
作出结市场营销调查部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者撰写调查报告时指出采调查方法调查目调查象处理 调查资料方法通调查出结提出 合理建议
房产市场调查程序房产市场调查工作具般性指导意义实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调查工作容
滞销楼盘问题析户型设计
着住房消费意识增强位置环境等素改变情况房型越越成挑剔焦点成功楼盘设计重中重
目前滞销住宅房型设计合理空置原前滞销户型设计缺陷种：
1 客厅着客厅门隐蔽空间
2 客厅采光口采光口凹槽深客厅较暗
3 客厅视野差窗应正墙面
4 客厅形状尺度合理
5 入户渡空间
6 餐厅面积
7 卧室宽度3米面积
8 户交通线长
9 卫生间距卧室远着客厅卫生间前室
10 四居室户型卧室带专卫生间储藏空间
11 功分区合理
12 功空间面积例
13 跃层户型室楼梯位置
14 卫生间厨房宽度够等等
房型消费者开发商追求目标
首先房型设计应体现舒适性功性合理性私密性美观性济性房型布局社交功私空间应效分隔
般说客厅餐厅厨房住宅中动区应入户门设置卧室静区应较深入卫生间设动区静区间方便
采光口面例应1∶7宽度应3．3米卧室宽度宜3米面积应12方米次卧室面积10方米餐厅应明间净宽度宜2．4 米厨房净宽度应1．5米宜带服务阳台带浴缸卫生间净宽度1．6 米淋浴净宽度1．2米
次房型设计应考虑住房时期消费特点针家庭结构年龄层次设计出合适住宅生活空间年轻组织家庭家庭时期消费孩子长分室求种时期消费孩子成家老夫妻需适应老年生活住宅种时期消费根满足适时实际需求设计出功互兼顾房型开发商努力目标
价格定位分析概述
市场环境开发商样商品房定价属合理根商品房建设成加计划利润成导定价较视市场供求关系需求导定价佳文作分析
认识房产价格真实面目
房产价格般物价处方处：首先价格货币表示次波动受供求等素影响第三质价优质高价劣质低价房产价格般物价相更表现出房产价格特征：
第房产价格表示交换代价价格时表示收益代价租金（房产价格VS租金＝金VS利息）
实租金较准确反映商品房实际价格真正需房产商品租房产中房产商品价值购买者定真正作种投资购买商品房保值升值中房产商品具收益性房产价值终体现者身
第二房产价格实质关房产权利利益价格房产然理位置移动转移非房产实物身关该房产权权
第三房产价格长期考虑形成宗房产通常周围宗房产构成某区区非固定变尤社会济位置常断变化房产价格考虑该房产作种总结考虑结果形成房产日价格
第四房产现实价格般着交易必形成交易体间素容易起作移动性数量固定性性等土然属性房产般物品没统价格指导价格交易体会根房产身条件供求状况接受价格
房产价格结构包括生产成销售成利润税金等项目（略）
二制定房产价格合理定价目标
首先开发商讲追求利润然便定价目标少开发商会价格量定高获取高额利润90年代初卖方市场行通市场日益成熟情况价格高企开发商厢情愿已事实追求利润等定高价格追求企业长期目标利润高价带高额利润短期逐渐会受消费者满拒绝购买反竞争者争市场低价入市争取顾客拥消费者企业带长远利润
房产价格始终购房者开发商竞争行敏感问题区楼盘参销售竞争时楼盘素质相情况价格较低者取良销售成绩定价前作开发商应仔细研究区竞争手定价关楼宇设计施工质量建筑材料销售手段等方面资料制定具竞争力价格般区类房屋市场占率高楼盘价格基础价格考虑身位置设计技术水配套设施等缺素高低竞争者价格出售高基础价格必须具备超竞争者利条件顾客愿意支付较高价格
取利润作定价目标抽象数字前提果目标具体化投资利润率作定价目标总体投资基础加事先确定投资利润率计算出售楼价格投资利润率少合理呢？房产热火天90年代初房产市场投资收益率高达40％市场趋成熟规范房产均利润高社会均利润高风险高回报特征房产均利润10％20％间
三房产价格合理定位
现房产定价通定价方法成导法需求导法
成导顾名思义总成中心制定价格
：价格＝成＋利润＋税金（中利润销售利润率计算投资利润率计算）
成导法紧紧围绕着开发商利润目标利限度控制成目标利润根目前房产业均利润率视项目规模设计套型环境施工质量等素相应制定合理目标利润种方法疑较简便开发商取块途径营理水等楼宇成差异较果仅目标成加目标利润制定价格价格未免厢情愿市场成利润市场接受价格合理价格接受价格房子卖出况果市场接受价格高原目标成加目标利润制定价格赚钱乐呢？
根底许产品样房产价格取决市场供求关系需求导法定价目前较开发商较科学合理方法
需求导定价法
需求导定价法买方产品价值理解需求强度定价卖方成定价根消费者价格观念较房屋设计完善配套设施美丽庭园优质服务等条件影响消费者购买行动根区房产市场时间点离市区中心远程度繁华程度交通条件等适定价钱
根市场供求关系定价便解房产处环境中种素样影响供求关系影响定价熟练分析素合理定价取利润帮助
素里然供求关系影响素供需求价格水形成两终素切素通影响供通影响需求影响价格
供求关系素房产价格般说供需求决定需求成正相关供成负相关房产供求状况分4种类型：
1）全国房产总供求状况
2）区房产供求状况
3）全国类房产供求状况
4）区类房产供求状况
影响房产价格素：
济素：包含物价土价格利率货币供应量济增长率等容物价土价格涨会造成价格涨房产原料涨商品房价格会涨银行利率提高会减少买方市场利率降低刺激购房货币供应量增加时代表土价格相减少提高价格济增长购买力加强房产价格涨
社会素：口素影响表现口增长率口集中区房产需求增加房价然提高家庭结构影响购房目购买力福利性实物分房停止住房公积金贷款微利房推出等均提高购房需求
行政法律素：产业政策产业结构直接影响济发展失业率高房子然难卖掉
身素：谓身条件指反映房产身然物理性状况素素：
1位置：房产价格位置优劣成正相关般说商业房产位置优劣周围环境状况安宁程度交通否方便市场中心远
2质：质条件价影响价质条件成正相关质条件坏决定着建设费
3土面积：规模住宅区封闭式物业理完善配套设施面积花园总令消费者楼盘满意增进需求
4日采光通风风等
5建筑物外观：建筑样式风格色调建筑物外观新颖优美舒适感受价格高反单调呆板难引起强烈享受欲甚令压抑厌恶价格低
6心理素：济环境暂时佳前景明朗时购房者持币观着楼市逐步成熟购房者已盲目风族种渠道涌进信息均提高分析判断力
分析种影响素价格定位讲究技巧具体说般先行设置部认购时期价格目摸清楼盘价格表现项条件市场接受程度部认购价根成加成法参附区楼盘价较低果市场表现踊跃公开发售时作调整幅度太果市场表现冷淡表明部认购价格定高采取提高装修标准增加提供优质服务送理费附加费等措施吸引客户争取公开发售成功总应楼盘开售价格升跌予客户信心潜客户受刺激产生购买欲
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