房产项目开发流程全程
目录
第章：项目决策阶段
第二章：前期准备阶段
获取土权
二征拆迁申办取房屋拆迁许证
三规划设计
四建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察
五申办施工许证
六招标
第三章：工程建设阶段
1施工水电通讯线路接通保证施工需
2施工场整达施工条件
3施工通道疏通满足施工运输条件
4施工图纸施工资料准备
5施工材料施工设备准备
6时时占道手续办理
7施工许批文办理开工手续
8确定水准点座标控制点进行现场交验
9组织图纸会审设计交底
10编制工程进度计划
11设计施工监理单位协调
第四章：项目销售阶段
申办销售许证
二商品房销售揭办理
三申请竣工验收取建筑工程竣工验收备案证
四申办建设工程规划验收
五进行权属登记取商品房权属证明书
六物业移交
第五章：交付阶段
开发建设营理程序讲房产开发般分五阶段行性研究项目决策阶段建设前期准备阶段建设阶段销售阶段交付阶段
第章： 项目决策阶段
产开发项目董事会（企业）批准初步立项转企业战略发展研究中心（策划部）进行行性研究
1行性研究容
行性研究根目实现项目决策科学化民化减少避免投资决策失误提高项目开发建设济社会环境效益
行性研究容：
(1)项目概况
(2)开发项目现场调查动迁安置
(3)市场分析建设规模确定
(4)规划设计影响环境保护
(5)资源供资运作方案
(6)环境影响环境保护
(7)项目开发模式组织机构岗位需求理费研究
(8)开发建设节点计划
(9)项目济社会效益分析
(10)结建议
2行性研究成员知识组成：济师市场分析专家房产专家建筑工程专家财会师律师
3行性研究工作阶段
1）投资机会研究该阶段务投资项目土进行初步摸底意性谈判投资项目投资方提出建议定区部门然资源市场调查预测基础寻找利投资机会投资机会研究相粗略笼统估计详细分析果机会研究认行进行阶段工作
2）初步行性研究称预行性研究机会研究基础进步项目建设性潜效益进行证分析
3）详细行性研究通常说行性研究详细行性研究开发建设项目投资决策基础分析项目技术财务济行性作出投资否决策关键步骤
4行性研究5步骤进行：
(1)项目公司接受委托集团公司董事会立项
(2)调查研究
(3)方案选择优化
(4)财务评价济评价
(5)编制行性研究报告
5集团公司董事会通批准正式立项项目进入前期开发阶段
第二章：前期准备阶段
获取土权
开发商获取土权方式：
1）通行政划拨方式取
2）旧城改造取中标块国土权
3）转取
4）出方式取（招标拍卖协议出三种方式）
5）联合开发报关部门立项审批取
6）通司法裁决取
7）通兼收购等股权重组方式取
开发商获取土权程序土权偿出方式：
出方式指政府作国土代表什形式程序国土权土者中华民国城镇国土权出转暂行条例国土权出方式三种：协议招标拍卖协议出指土权意受直接国土代表提出偿土愿国土代表意受进行谈判切磋协商出土权关事宜样种出方式
招标出指指定期限符合条件单位者书面投标形式竞投某段土权招标根定求择优确定土者（土权受）出方式招标方式出土权仅明确合双方事权利义务明确投标效力招标招标期限应负责等
拍卖称竞投方拍指土者代表指定时间点组织符合条件土权意受场出权土公开价竞投价高者原确定土权受种出方式招标拍卖挂牌出国土权规定建设属营利性商品房开发旅游商业娱乐等途必须通市土交易中心挂牌出国土权取成交确认书然签订国土权出合
开发商取国土权出合建处办理建筑方案报建手续籍处办理土证登记手续
属协议出办理土登记时应提交资料：
1）土出合划拨决定书转批文
2）开发商营业执组织机构代码证房产开发资质
3）属新增建设应提供建设批准书属存量应提供原土者土权源资料
4）1：2000形图2份
5）加盖权属已审核宗图籍图3份
6）附着物权属证明
7）土登记申请书
8）土登记法代表证明身份证明
9）土登记委托书
送土部门
（1）土权出
理部门负责办理土权出划拨土权转需补办出手续审核报批工作远郊区县房局负责办理足10亩土权出转划拨土需补办出手续审核报批工作
（2）土权划拨
房局负责办理10亩（含10亩）城镇建设划拨手续区县房局负责办理10亩城镇建设划拨手续
（3）征土
征耕1000亩土2000亩政府部门审核报国务院批准
征耕3亩1000亩土10亩2000亩民政府批准
征耕3亩土10亩区（县）民政府批准
（4）价评估
市房局负责城郊区县土出转划拨土需补办出手续价评估工作评估报告审查价审核报批工作招标受土权申请程序
(1)者见招标公告指定点索取招标文件
(2)者市区县房局部门解情况进行咨询出块实勘察搜集资料
(3)者进行投资分析
(4)指定点办理投资登记提交企业工商营业执法资格证明银行资信证明规定缴纳投标保证金
(5)者填写投标书送达指定方进行投标
(6)收中标通知书企业法定代表授权代表市区县房局签订土权出合合规定支付总价款定例作定金
(7)合约定支付余款付清40价款市区县房局申领时国土证付清全部价市区县房局申请正式国土证
拍卖受土权申请程序：
(1)者见拍卖公告指定点索取拍卖文件
(2)者市区县房局部门解情况进行咨询出块实勘察搜集资料
(3)者进行投资分析
(4)指定点办理竞投登记提交企业工商执法资格证明银行资信证明规定缴纳竞投保证金
(5)者指定点领取竞牌
(6)者规定时间指定点拍卖现场参加竞投
(7)企业法定代表授权代表市区县房局签订土权出合规定支付总价款定例作定金
(8)合约定支付余款付清40价款市区县房局申领时国土证付清全部价款市区县房局申领正式国土证
属营性开发开发商通招标挂牌竞买协议出程序取成交确认书书办理土出划拨手续进行土登记取国土权证
二 征拆迁申办取房屋拆迁许证
城市房屋拆迁城市规划区国土原房屋附属物等适应济社会发展需部分进行拆重建城市整体功改善提高
1拆迁方式：
1）政府组织拆迁：指通批租旧城改造方式取土权涉拆迁
2）拆迁行拆迁：型房产公司常模式申请拆迁许证
3）拆迁委托拆迁：适开发商缺乏拆迁验时委托专门事房屋拆迁工作单位进行
2拆迁容包括：
(1)房屋拆建危旧房改造
(2)城市功布局空间结构调整居住区商业区车站生活服务设施等公建筑建设改造
(3)环境治理扩展绿治理污染工程等城市房屋拆迁伴着城市建设项目进行城市建设重组成部分尤旧城改造中重环节处建设项目前期工作阶段
3申办拆迁许证应提交申报资料：
1）填写城市房屋拆迁申请表式五份
2）建设项目批准文件
3） 建设规划许证
4）国土权批准文件（建设批准书划拨决定书）
5）拆迁代办单位评估机构资料
6）拆迁安置计划方案（拆迁红线范围房屋面积户数性质途等基情况拆迁方式拆迁期限建方式建期限产权清晰安置房证明拆迁补偿资金源预算资金额度）
7）关金融机构出具拆迁补偿安置资金证明
根市城市房屋拆迁理实施办法规定房屋拆迁理部门收申请日起30日申请审查完毕符合条件法收取拆迁理费（住宅7元方米非住宅3元方米）颁发房屋拆迁许证开发商取房屋拆迁许证组织拆迁拆迁签订安置补偿协议安置补偿三种方式货币安置二现房安置三异建拆迁完毕申请拆迁验收取房屋拆迁验收合格证
三 规划设计
建设工程规划理容：建筑理道路理线理审定设计方案核发建设工程规划许证
已开发城镇国土范围项目规划申报基步骤：
(1)项目建议书报批行性研究报告编制前开发商规划局申报规划点规划理部门应点通知书中批复时参考
(2)项目建议书批复开发商应规划局申报项目选址定点申请单位发选址规划意见通知书项目位置面积范围等提供较详细意见须时达规划设计条件
(3)规划设计条件项目选址建设单位申请规划部门达委托设计机构进行规划方案设计性文件开发商完成方案设计须规划部门提出审定申请
(4)通审定设计方案编制初步设计施工图取建设规划许证必备条件
(5)开发商审定设计方案通知书行性研究报告批复规划部门征询土拆迁部门关拆迁安置意见应规划局申领建设规划许证该证取土权必备文件
(6)申领建设工程规划许证项目列入年度正式计划申请办理开工手续前需进行验证工程建设符合规划求法定程序该证申办开工必备文件
进行营利性房产开发必须取国土权进行根城市房产理法关规定房产开发级市场取方式两种：出划拨通出方式取权法律证国土权证：通划拨取土权时证件建设批准书划拨决定书
1申办项目选址定点取建设项目选址意见书建设规划许证取建设项目选址意见书附件：规划设计（土）条件
1）建设项目选址申请
城市规划行政部门根全市济社会发展策略城市总体规划分区规划控制性详细规划等级规划国家城市规划法建设项目选址规划理办法等考虑建设项目求规定期限提出规划方面初审意见选址意见城市规划行政部门会土理部门征求项目涉关部门意见初审意见选址提出复审意见意项目报政府审批规定审批期限核发项目选址意见书建设项目选址意见书容应包括：建设项目基情况建设项目规划选址
2）申办建设规划
城市建设规划理基城市规划确定段土性质总体布局决定建设工程土土满足建设项目功求前提济合理土城市规划行政部门城市进行统规划理实行严格规划控制实施城市规划基保证
3）委托设计单位设计送审设计方案
申报规划点：
规划点计划立项建设工程行性研究规划基计划部门求开发单位初始规划部门开发项目意见行决定行性研究报告批复建设单位完成计划报批手续应规划部门申报选址定点获取选址规划意见通知书申报选址定点办理述书证时需提交申报资料：
1）建设申请
2）房产开发单位营业执资质证书
3）土证土权属证明
4）1：2000形图
开发商取建设项目选址意见书建设规划许证步a建处办理规划方案报建手续取建设工程规划许证b耕保处办理土征转手续取建设批准书土利处办理土出合划拨手续签订国土权出合取建设划拨决定书c籍处办理国土权证拆迁处办理拆迁许证
2持规划方案建筑方案图纸建处申请建筑方案报建取建筑核位红线图施工图建筑方案报建分两阶段
1）规划方案审批阶段取规划建筑方案批准意见书阶段需提供资料：a\1：2000形图1份b\1：500形图1份（附道路红线光盘）c\建设项目规划建筑方案图纸1套光盘（型项目需提供23设计单位规划方案光盘）d\书证附件（规划设计条件规划范围线）
2）施工图核准阶段取建筑核位红线图5份施工图3份阶段需提供资料：a\土证复印件宗图出合划拨决定书b\公安消防审图办防供水供电城交通信线抗震环卫燃气园林等部门审查意见回执c\施工图3份光盘
3申办建设工程红线定位验线取建筑核位红线图红线定位包括建筑红线定位市政红线定位流程先红线定位验线红线定位工作完成建筑物施工正负零市政线埋设沟槽覆土前建设单位应申请红线验线办理红线定位时应提交资料原件：
1）建筑红线：审批手续齐全红线图建筑施工图建筑红线放线通知单
2）建筑试放红线：红线图建筑总面图建筑施工图试放红线通知单
3）市政红线：审批手续齐全红线图线工程审批文件施工图
4）放红线规划道路预留规划控制范围相关建设单位须市级规划部门提取道路坐标相关数
4申办建设工程规划许通知书办理完毕通知书建部门办理施工许证建设工程施工正负零时持通知书等相关资料申办建设工程规划许证持建筑红线图城部门固体废弃物理处缴纳垃圾处理费申报建设工程规划许通知书应提交资料：
1）国土权证
2）城市基础设施配套费收
3）防费收
4）建设工程规划许通知书申请表
5）投资许证
6）放线红线定位册正
5申办建设工程规划许证申办完毕开发商持建设工程规划许证建部门办理建设工程正负零部分相关施工手续建设工程竣工3月开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证建设工程规划许证时提交资料：
1）建设工程规划许通知书
2）正负零验线盖章红线定位册副
3）正负零验线盖章核位红线图
4）垃圾处理费联系单
建设工程规划许证出现变更事时提交资料办理：
1）变更申请
2）工商部门更名通知变更工商执
3）开发商资质证明
4）土变更批复
5）变更土证
6）（土批租费费）收
7）原建设工程规划许证
8）建筑红线图
9）抵押权意变更意见（办理建工程抵押）
10）法院裁决项目应提交判决书
房产项目开发流程全程（三）
四 建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察设计监理施工队伍
项目报建总流程：
建设工程交易中心法必须进行招标项目范围规模标准省民政府规定执行施工单项合估算价50万元民币建筑面积达1000m2建设工程新建扩建改建建筑建设工程必须进行招标工程建设项目必须发包前建设单位委托代理机构相关交易中心进行报建应报建未报建工程项目进行招投标报建时须交验工程建设项目文书：立项批准文件银行出具该工程项目资信证明批准建设证明规划审批文件等工程建设项目报建容包括：工程名称建设点投资规模资金源年投资额度工程规模拟开工竣工日期发包方式工程筹建情况
工程建设项目报建程序：
1)建设单位委托代理机构建设工程交易中心（建设局）领取工程建设项目报建表
2)报建表容实填写盖项目法公章报送建设局
3)工程建设项目立项批文资信证明建设证明规划审批文件施工图设计文件审查批准书连报建表时提交
4)属试桩建设工程项目须办理试桩登记手续工程建设项目投资建设规模发生变化时建设单位委托代理机构应时市交易中心进行补充登记o筹建负责变更时应办理变更手续
1建设项目报建登记
工作容：
填报建设工程项目报建表需带列资料：
（）建设项目批准文件
（二）建设工程项目土合法证明文件
（三）施工图设计文件审查批准书
（四）资金证明（银行出具六联单审计报告）
（五）私营民营合资项目必须出具合法证明文件
报建信息理：
（1）建设局核实报建资料进行现场勘踏（7工作日）
（2）报建信息转关理机构
2审核费制收费认定表核发缴款通知填报建设工程费制收费认定表列程序办理
（）报建台领取收费认定表（两份）
（二）执收执罚单位办事窗口办理缴费认定手续
（三）应缴费工程报建开始20日建设局（咨询台）开具市行政事业性收费基金缴款通知书代理银行专柜办理缴款手续中标价计算基数缴费项目招投标监督理机构招标投标情况书面报告核准前述程序办理
3投标申请投标报名
（）投标报名评标定标资料：
1投标申请营业执
2资质证书
3投标申请信誉档案资料
4项目理关资料
5业绩投标活动关资料
（二）网投标报名：
4招标根工程需投标申请资格预审工作容：
（）招标根工程需投标申请投标资格预审应已发布公告容求投标申请进行资格预审
（二）投标申请建设局领取资审通知书购买资格预审格式文件
（三）招标采投标申请资格预审预审合格者少7家应重新发布招标公告预审合格者时便直接确定应市建设局采机方式抽取少7家投标申请
5投标文件编制容递交接收工作容：
（）招标文件编制标应根招标文件招标工程图纸工程技术规范求结合踏勘施工现场招标答疑会解情况编制投标文件工程预算投标文件编制完成应仔细校核招标文件规定印装订密封标志满足招标文件求份数采标准保密化评审技术标（暗标）严格武建招办字
[2002]18号文件规定执行
（二）投标文件容
1投标函
2施工组织设计者施工方案
3投标报价
4招标文件求提供材料
（三）投标文件递交接收
1投标文件递交投标应招标文件求提交投标文件截止时间前投标文件密封送达投标点投标截止时限前投标递交投标文件进行补充修改撤回补充修改容投标文件组成部分须招标文件规定进行编制密封标志
2投标文件接收
投标截止时间前招标应做投标文件接收工作接收中应注意核投标文件否招标文件规定进行密封标志做接收时间记录未时提前送达招标应拒收
6组织评标委员会工作容：
（）招标开标前（午召开评标会应提前18时午召开评标会应提前4时5时）招投标监督理机构监督通市建设工程交易中心计算机系统规定机抽取评委提供资料：
1建设局抽取评标评委申请表
2代理银行代收专柜开具建设面积计算基数费制收费项目缴款
（二）建设局指定专通知评委参加评标
（三）建设局负责已抽取评委详细资料通知结果印密封（密封套破损效）分交招标招投标监督理机构签收保存
7开标
工作容 ：
（）招标介绍投标单位招投标监督理部门员
（二）众检验投标文件否符合规定规定启封投标书
（三）报投标标价工期质量材料量需特说明容
（四）设标底公布标底
（五）招标填写开标汇总表投标签字认
（六）招投标监督理机构进行监督理
8定标
工作容：
中华民国建设部令[第89号]令房屋建筑市政基础设施工程施工招标投标理办法进行招标应投标效期截止时限30日前确定中标投标效期应招标文件中载明
9核准招投标情况报告中标通知书签发中标公示公告
工作容：
招标应确定中标日起15日招标投标监督理机构提交招标投标情况书面报告招标投标监督理机构提交招投标情况书面报告核准时应提交列资料：
1收费单位确认建设理收费认定表
2代理银行代收专柜开具中标价计算基数费制收费项目缴款
房产项目开发流程全程（四）
10签订工程承发包合
招标中标应中标通知书发出日起30日招标文件中标投标文件订立书面合招标中标行订立背离合实质性容协议订立书面合7日中标应合送理机构备案
招标条件：
1）勘察设计招标应取该项目建设规划许证办理建设手续立项审批手续
2）建设工程全程监理招标应完成立项审批手续建设工程施工阶段监理招标应完成勘察设计工作
3）施工招标应完成立项审批手续建设资金已落实规定应实行建设监理工程已签订建设监理合
4）材料设备招标应完成设计工作材料设备技术性已确定需资金已落实
5）法律法规规章规定条件
公开招标工程应实行资格预审邀请招标工程实行资格预审实行资格审资格预审资格审时进行施工招标项目需划分标段确定工期招标应合理划分标段确定工期招标文件中载明应积极推行总承包负责制单位工程楼附楼分部工程分开招标严禁招标肢解工程中标中标工程违法转包分包分部工程专业性较强需行选择承包必须进入形建筑市场通招标投标方式确定招标项目前期准备者监理工作提供设计咨询服务法附属机构（单位）均参加该招标项目投标
招标方式：开发建设工程招标投标采取公开招标邀请招标协商议标等种方式：
(1)公开招标
招标单位通报刊广播电视等转播媒介发布招标通告公开请承包者参加投标竞争具备规定条件单位愿参加投标众投标单位中选择报价合理工期较短信誉良承包商种公开招标方式参加投标单位较审查投标资格标书工作量较招标费开支较实行公开招标工程应实行投标资格预审资格预审潜投标时招标通机方法中选择投标数量少7家公开招标般适工程规模较技术复杂报价水易掌握中型工程建设建设项目采购数量金额物资设备材料供应
(2)邀请招标
招标单位公开发布招标通告根工程特点预先选择承包商发出招标通知书邀请函然根单位回函答复情况确定投标象请参加招标项目投标竞争邀请参加投标单位数世界国规定省关规定中明确求少三家邀请招标方式邀请象技术验信誉方面较解信组织工作较简单仅节省招标费缩短招标工作周期提高投标中标率邀请招标属限竞争性招标种招标方式限制竞争范围失优秀投
标者实行邀请招标工程实行投标资格预审实行投标资格审
(3)协商议标
建设单位直接选择投标单位工程工期造价等条件双方直接商谈中标条件求参加议标单位应少两家议标适招标工作开展困难区工程规模专业性较强特殊求面造价求十分苛刻工程项目双方招标投标程中费支出少招标工作周期短议标缺乏竞争性造价般偏高
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第章：项目决策阶段
第二章：前期准备阶段
获取土权
二征拆迁申办取房屋拆迁许证
三规划设计
四建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察
五申办施工许证
六招标
第三章：工程建设阶段
1施工水电通讯线路接通保证施工需
2施工场整达施工条件
3施工通道疏通满足施工运输条件
4施工图纸施工资料准备
5施工材料施工设备准备
6时时占道手续办理
7施工许批文办理开工手续
8确定水准点座标控制点进行现场交验
9组织图纸会审设计交底
10编制工程进度计划
11设计施工监理单位协调
第四章：项目销售阶段
申办销售许证
二商品房销售揭办理
三申请竣工验收取建筑工程竣工验收备案证
四申办建设工程规划验收
五进行权属登记取商品房权属证明书
六物业移交
第五章：交付阶段
开发建设营理程序讲房产开发般分五阶段行性研究项目决策阶段建设前期准备阶段建设阶段销售阶段交付阶段
第章： 项目决策阶段
产开发项目董事会（企业）批准初步立项转企业战略发展研究中心（策划部）进行行性研究
1行性研究容
行性研究根目实现项目决策科学化民化减少避免投资决策失误提高项目开发建设济社会环境效益
行性研究容：
(1)项目概况
(2)开发项目现场调查动迁安置
(3)市场分析建设规模确定
(4)规划设计影响环境保护
(5)资源供资运作方案
(6)环境影响环境保护
(7)项目开发模式组织机构岗位需求理费研究
(8)开发建设节点计划
(9)项目济社会效益分析
(10)结建议
2行性研究成员知识组成：济师市场分析专家房产专家建筑工程专家财会师律师
3行性研究工作阶段
1）投资机会研究该阶段务投资项目土进行初步摸底意性谈判投资项目投资方提出建议定区部门然资源市场调查预测基础寻找利投资机会投资机会研究相粗略笼统估计详细分析果机会研究认行进行阶段工作
2）初步行性研究称预行性研究机会研究基础进步项目建设性潜效益进行证分析
3）详细行性研究通常说行性研究详细行性研究开发建设项目投资决策基础分析项目技术财务济行性作出投资否决策关键步骤
4行性研究5步骤进行：
(1)项目公司接受委托集团公司董事会立项
(2)调查研究
(3)方案选择优化
(4)财务评价济评价
(5)编制行性研究报告
5集团公司董事会通批准正式立项项目进入前期开发阶段
第二章：前期准备阶段
获取土权
开发商获取土权方式：
1）通行政划拨方式取
2）旧城改造取中标块国土权
3）转取
4）出方式取（招标拍卖协议出三种方式）
5）联合开发报关部门立项审批取
6）通司法裁决取
7）通兼收购等股权重组方式取
开发商获取土权程序土权偿出方式：
出方式指政府作国土代表什形式程序国土权土者中华民国城镇国土权出转暂行条例国土权出方式三种：协议招标拍卖协议出指土权意受直接国土代表提出偿土愿国土代表意受进行谈判切磋协商出土权关事宜样种出方式
招标出指指定期限符合条件单位者书面投标形式竞投某段土权招标根定求择优确定土者（土权受）出方式招标方式出土权仅明确合双方事权利义务明确投标效力招标招标期限应负责等
拍卖称竞投方拍指土者代表指定时间点组织符合条件土权意受场出权土公开价竞投价高者原确定土权受种出方式招标拍卖挂牌出国土权规定建设属营利性商品房开发旅游商业娱乐等途必须通市土交易中心挂牌出国土权取成交确认书然签订国土权出合
开发商取国土权出合建处办理建筑方案报建手续籍处办理土证登记手续
属协议出办理土登记时应提交资料：
1）土出合划拨决定书转批文
2）开发商营业执组织机构代码证房产开发资质
3）属新增建设应提供建设批准书属存量应提供原土者土权源资料
4）1：2000形图2份
5）加盖权属已审核宗图籍图3份
6）附着物权属证明
7）土登记申请书
8）土登记法代表证明身份证明
9）土登记委托书
送土部门
（1）土权出
理部门负责办理土权出划拨土权转需补办出手续审核报批工作远郊区县房局负责办理足10亩土权出转划拨土需补办出手续审核报批工作
（2）土权划拨
房局负责办理10亩（含10亩）城镇建设划拨手续区县房局负责办理10亩城镇建设划拨手续
（3）征土
征耕1000亩土2000亩政府部门审核报国务院批准
征耕3亩1000亩土10亩2000亩民政府批准
征耕3亩土10亩区（县）民政府批准
（4）价评估
市房局负责城郊区县土出转划拨土需补办出手续价评估工作评估报告审查价审核报批工作招标受土权申请程序
(1)者见招标公告指定点索取招标文件
(2)者市区县房局部门解情况进行咨询出块实勘察搜集资料
(3)者进行投资分析
(4)指定点办理投资登记提交企业工商营业执法资格证明银行资信证明规定缴纳投标保证金
(5)者填写投标书送达指定方进行投标
(6)收中标通知书企业法定代表授权代表市区县房局签订土权出合合规定支付总价款定例作定金
(7)合约定支付余款付清40价款市区县房局申领时国土证付清全部价市区县房局申请正式国土证
拍卖受土权申请程序：
(1)者见拍卖公告指定点索取拍卖文件
(2)者市区县房局部门解情况进行咨询出块实勘察搜集资料
(3)者进行投资分析
(4)指定点办理竞投登记提交企业工商执法资格证明银行资信证明规定缴纳竞投保证金
(5)者指定点领取竞牌
(6)者规定时间指定点拍卖现场参加竞投
(7)企业法定代表授权代表市区县房局签订土权出合规定支付总价款定例作定金
(8)合约定支付余款付清40价款市区县房局申领时国土证付清全部价款市区县房局申领正式国土证
属营性开发开发商通招标挂牌竞买协议出程序取成交确认书书办理土出划拨手续进行土登记取国土权证
二 征拆迁申办取房屋拆迁许证
城市房屋拆迁城市规划区国土原房屋附属物等适应济社会发展需部分进行拆重建城市整体功改善提高
1拆迁方式：
1）政府组织拆迁：指通批租旧城改造方式取土权涉拆迁
2）拆迁行拆迁：型房产公司常模式申请拆迁许证
3）拆迁委托拆迁：适开发商缺乏拆迁验时委托专门事房屋拆迁工作单位进行
2拆迁容包括：
(1)房屋拆建危旧房改造
(2)城市功布局空间结构调整居住区商业区车站生活服务设施等公建筑建设改造
(3)环境治理扩展绿治理污染工程等城市房屋拆迁伴着城市建设项目进行城市建设重组成部分尤旧城改造中重环节处建设项目前期工作阶段
3申办拆迁许证应提交申报资料：
1）填写城市房屋拆迁申请表式五份
2）建设项目批准文件
3） 建设规划许证
4）国土权批准文件（建设批准书划拨决定书）
5）拆迁代办单位评估机构资料
6）拆迁安置计划方案（拆迁红线范围房屋面积户数性质途等基情况拆迁方式拆迁期限建方式建期限产权清晰安置房证明拆迁补偿资金源预算资金额度）
7）关金融机构出具拆迁补偿安置资金证明
根市城市房屋拆迁理实施办法规定房屋拆迁理部门收申请日起30日申请审查完毕符合条件法收取拆迁理费（住宅7元方米非住宅3元方米）颁发房屋拆迁许证开发商取房屋拆迁许证组织拆迁拆迁签订安置补偿协议安置补偿三种方式货币安置二现房安置三异建拆迁完毕申请拆迁验收取房屋拆迁验收合格证
三 规划设计
建设工程规划理容：建筑理道路理线理审定设计方案核发建设工程规划许证
已开发城镇国土范围项目规划申报基步骤：
(1)项目建议书报批行性研究报告编制前开发商规划局申报规划点规划理部门应点通知书中批复时参考
(2)项目建议书批复开发商应规划局申报项目选址定点申请单位发选址规划意见通知书项目位置面积范围等提供较详细意见须时达规划设计条件
(3)规划设计条件项目选址建设单位申请规划部门达委托设计机构进行规划方案设计性文件开发商完成方案设计须规划部门提出审定申请
(4)通审定设计方案编制初步设计施工图取建设规划许证必备条件
(5)开发商审定设计方案通知书行性研究报告批复规划部门征询土拆迁部门关拆迁安置意见应规划局申领建设规划许证该证取土权必备文件
(6)申领建设工程规划许证项目列入年度正式计划申请办理开工手续前需进行验证工程建设符合规划求法定程序该证申办开工必备文件
进行营利性房产开发必须取国土权进行根城市房产理法关规定房产开发级市场取方式两种：出划拨通出方式取权法律证国土权证：通划拨取土权时证件建设批准书划拨决定书
1申办项目选址定点取建设项目选址意见书建设规划许证取建设项目选址意见书附件：规划设计（土）条件
1）建设项目选址申请
城市规划行政部门根全市济社会发展策略城市总体规划分区规划控制性详细规划等级规划国家城市规划法建设项目选址规划理办法等考虑建设项目求规定期限提出规划方面初审意见选址意见城市规划行政部门会土理部门征求项目涉关部门意见初审意见选址提出复审意见意项目报政府审批规定审批期限核发项目选址意见书建设项目选址意见书容应包括：建设项目基情况建设项目规划选址
2）申办建设规划
城市建设规划理基城市规划确定段土性质总体布局决定建设工程土土满足建设项目功求前提济合理土城市规划行政部门城市进行统规划理实行严格规划控制实施城市规划基保证
3）委托设计单位设计送审设计方案
申报规划点：
规划点计划立项建设工程行性研究规划基计划部门求开发单位初始规划部门开发项目意见行决定行性研究报告批复建设单位完成计划报批手续应规划部门申报选址定点获取选址规划意见通知书申报选址定点办理述书证时需提交申报资料：
1）建设申请
2）房产开发单位营业执资质证书
3）土证土权属证明
4）1：2000形图
开发商取建设项目选址意见书建设规划许证步a建处办理规划方案报建手续取建设工程规划许证b耕保处办理土征转手续取建设批准书土利处办理土出合划拨手续签订国土权出合取建设划拨决定书c籍处办理国土权证拆迁处办理拆迁许证
2持规划方案建筑方案图纸建处申请建筑方案报建取建筑核位红线图施工图建筑方案报建分两阶段
1）规划方案审批阶段取规划建筑方案批准意见书阶段需提供资料：a\1：2000形图1份b\1：500形图1份（附道路红线光盘）c\建设项目规划建筑方案图纸1套光盘（型项目需提供23设计单位规划方案光盘）d\书证附件（规划设计条件规划范围线）
2）施工图核准阶段取建筑核位红线图5份施工图3份阶段需提供资料：a\土证复印件宗图出合划拨决定书b\公安消防审图办防供水供电城交通信线抗震环卫燃气园林等部门审查意见回执c\施工图3份光盘
3申办建设工程红线定位验线取建筑核位红线图红线定位包括建筑红线定位市政红线定位流程先红线定位验线红线定位工作完成建筑物施工正负零市政线埋设沟槽覆土前建设单位应申请红线验线办理红线定位时应提交资料原件：
1）建筑红线：审批手续齐全红线图建筑施工图建筑红线放线通知单
2）建筑试放红线：红线图建筑总面图建筑施工图试放红线通知单
3）市政红线：审批手续齐全红线图线工程审批文件施工图
4）放红线规划道路预留规划控制范围相关建设单位须市级规划部门提取道路坐标相关数
4申办建设工程规划许通知书办理完毕通知书建部门办理施工许证建设工程施工正负零时持通知书等相关资料申办建设工程规划许证持建筑红线图城部门固体废弃物理处缴纳垃圾处理费申报建设工程规划许通知书应提交资料：
1）国土权证
2）城市基础设施配套费收
3）防费收
4）建设工程规划许通知书申请表
5）投资许证
6）放线红线定位册正
5申办建设工程规划许证申办完毕开发商持建设工程规划许证建部门办理建设工程正负零部分相关施工手续建设工程竣工3月开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证建设工程规划许证时提交资料：
1）建设工程规划许通知书
2）正负零验线盖章红线定位册副
3）正负零验线盖章核位红线图
4）垃圾处理费联系单
建设工程规划许证出现变更事时提交资料办理：
1）变更申请
2）工商部门更名通知变更工商执
3）开发商资质证明
4）土变更批复
5）变更土证
6）（土批租费费）收
7）原建设工程规划许证
8）建筑红线图
9）抵押权意变更意见（办理建工程抵押）
10）法院裁决项目应提交判决书
房产项目开发流程全程（三）
四 建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察设计监理施工队伍
项目报建总流程：
建设工程交易中心法必须进行招标项目范围规模标准省民政府规定执行施工单项合估算价50万元民币建筑面积达1000m2建设工程新建扩建改建建筑建设工程必须进行招标工程建设项目必须发包前建设单位委托代理机构相关交易中心进行报建应报建未报建工程项目进行招投标报建时须交验工程建设项目文书：立项批准文件银行出具该工程项目资信证明批准建设证明规划审批文件等工程建设项目报建容包括：工程名称建设点投资规模资金源年投资额度工程规模拟开工竣工日期发包方式工程筹建情况
工程建设项目报建程序：
1)建设单位委托代理机构建设工程交易中心（建设局）领取工程建设项目报建表
2)报建表容实填写盖项目法公章报送建设局
3)工程建设项目立项批文资信证明建设证明规划审批文件施工图设计文件审查批准书连报建表时提交
4)属试桩建设工程项目须办理试桩登记手续工程建设项目投资建设规模发生变化时建设单位委托代理机构应时市交易中心进行补充登记o筹建负责变更时应办理变更手续
1建设项目报建登记
工作容：
填报建设工程项目报建表需带列资料：
（）建设项目批准文件
（二）建设工程项目土合法证明文件
（三）施工图设计文件审查批准书
（四）资金证明（银行出具六联单审计报告）
（五）私营民营合资项目必须出具合法证明文件
报建信息理：
（1）建设局核实报建资料进行现场勘踏（7工作日）
（2）报建信息转关理机构
2审核费制收费认定表核发缴款通知填报建设工程费制收费认定表列程序办理
（）报建台领取收费认定表（两份）
（二）执收执罚单位办事窗口办理缴费认定手续
（三）应缴费工程报建开始20日建设局（咨询台）开具市行政事业性收费基金缴款通知书代理银行专柜办理缴款手续中标价计算基数缴费项目招投标监督理机构招标投标情况书面报告核准前述程序办理
3投标申请投标报名
（）投标报名评标定标资料：
1投标申请营业执
2资质证书
3投标申请信誉档案资料
4项目理关资料
5业绩投标活动关资料
（二）网投标报名：
4招标根工程需投标申请资格预审工作容：
（）招标根工程需投标申请投标资格预审应已发布公告容求投标申请进行资格预审
（二）投标申请建设局领取资审通知书购买资格预审格式文件
（三）招标采投标申请资格预审预审合格者少7家应重新发布招标公告预审合格者时便直接确定应市建设局采机方式抽取少7家投标申请
5投标文件编制容递交接收工作容：
（）招标文件编制标应根招标文件招标工程图纸工程技术规范求结合踏勘施工现场招标答疑会解情况编制投标文件工程预算投标文件编制完成应仔细校核招标文件规定印装订密封标志满足招标文件求份数采标准保密化评审技术标（暗标）严格武建招办字
[2002]18号文件规定执行
（二）投标文件容
1投标函
2施工组织设计者施工方案
3投标报价
4招标文件求提供材料
（三）投标文件递交接收
1投标文件递交投标应招标文件求提交投标文件截止时间前投标文件密封送达投标点投标截止时限前投标递交投标文件进行补充修改撤回补充修改容投标文件组成部分须招标文件规定进行编制密封标志
2投标文件接收
投标截止时间前招标应做投标文件接收工作接收中应注意核投标文件否招标文件规定进行密封标志做接收时间记录未时提前送达招标应拒收
6组织评标委员会工作容：
（）招标开标前（午召开评标会应提前18时午召开评标会应提前4时5时）招投标监督理机构监督通市建设工程交易中心计算机系统规定机抽取评委提供资料：
1建设局抽取评标评委申请表
2代理银行代收专柜开具建设面积计算基数费制收费项目缴款
（二）建设局指定专通知评委参加评标
（三）建设局负责已抽取评委详细资料通知结果印密封（密封套破损效）分交招标招投标监督理机构签收保存
7开标
工作容 ：
（）招标介绍投标单位招投标监督理部门员
（二）众检验投标文件否符合规定规定启封投标书
（三）报投标标价工期质量材料量需特说明容
（四）设标底公布标底
（五）招标填写开标汇总表投标签字认
（六）招投标监督理机构进行监督理
8定标
工作容：
中华民国建设部令[第89号]令房屋建筑市政基础设施工程施工招标投标理办法进行招标应投标效期截止时限30日前确定中标投标效期应招标文件中载明
9核准招投标情况报告中标通知书签发中标公示公告
工作容：
招标应确定中标日起15日招标投标监督理机构提交招标投标情况书面报告招标投标监督理机构提交招投标情况书面报告核准时应提交列资料：
1收费单位确认建设理收费认定表
2代理银行代收专柜开具中标价计算基数费制收费项目缴款
房产项目开发流程全程（四）
10签订工程承发包合
招标中标应中标通知书发出日起30日招标文件中标投标文件订立书面合招标中标行订立背离合实质性容协议订立书面合7日中标应合送理机构备案
招标条件：
1）勘察设计招标应取该项目建设规划许证办理建设手续立项审批手续
2）建设工程全程监理招标应完成立项审批手续建设工程施工阶段监理招标应完成勘察设计工作
3）施工招标应完成立项审批手续建设资金已落实规定应实行建设监理工程已签订建设监理合
4）材料设备招标应完成设计工作材料设备技术性已确定需资金已落实
5）法律法规规章规定条件
公开招标工程应实行资格预审邀请招标工程实行资格预审实行资格审资格预审资格审时进行施工招标项目需划分标段确定工期招标应合理划分标段确定工期招标文件中载明应积极推行总承包负责制单位工程楼附楼分部工程分开招标严禁招标肢解工程中标中标工程违法转包分包分部工程专业性较强需行选择承包必须进入形建筑市场通招标投标方式确定招标项目前期准备者监理工作提供设计咨询服务法附属机构（单位）均参加该招标项目投标
招标方式：开发建设工程招标投标采取公开招标邀请招标协商议标等种方式：
(1)公开招标
招标单位通报刊广播电视等转播媒介发布招标通告公开请承包者参加投标竞争具备规定条件单位愿参加投标众投标单位中选择报价合理工期较短信誉良承包商种公开招标方式参加投标单位较审查投标资格标书工作量较招标费开支较实行公开招标工程应实行投标资格预审资格预审潜投标时招标通机方法中选择投标数量少7家公开招标般适工程规模较技术复杂报价水易掌握中型工程建设建设项目采购数量金额物资设备材料供应
(2)邀请招标
招标单位公开发布招标通告根工程特点预先选择承包商发出招标通知书邀请函然根单位回函答复情况确定投标象请参加招标项目投标竞争邀请参加投标单位数世界国规定省关规定中明确求少三家邀请招标方式邀请象技术验信誉方面较解信组织工作较简单仅节省招标费缩短招标工作周期提高投标中标率邀请招标属限竞争性招标种招标方式限制竞争范围失优秀投
标者实行邀请招标工程实行投标资格预审实行投标资格审
(3)协商议标
建设单位直接选择投标单位工程工期造价等条件双方直接商谈中标条件求参加议标单位应少两家议标适招标工作开展困难区工程规模专业性较强特殊求面造价求十分苛刻工程项目双方招标投标程中费支出少招标工作周期短议标缺乏竞争性造价般偏高
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