房产开发环节成控制制度
()立项环节成控制
1单位新项目立项时必须集团总部提交立项请示详细行性研究报告集团立项听证会讨通行性研究报告应具备块基础资料周边环境发展趋势合作方背景合作方式条件初步规划设计方案开发节奏市场定位等基础容外须包括容：
◆ 成费估算控制目标措施
◆ 投资效益测算利润体现安排
◆ 税务环境影响
◆ 资金计划
◆ 竞投方案(仅限招标拍卖项目)
◆ 投资风险评估相应策
◆ 项目综合评价意见
2行性研究报告应少立项听证会前提前周交集团总部
3项目立项合作条件招标拍卖条件等关键素发生变化方构成重利影响时应重新集团总部提交立项申请
4招标拍卖项目竞价突破集团批准高限价合作建房项目充分考虑价款支付方式相应资金成
5招标拍卖合合作开发合应集团总部律师审核正式签署
(二)规划设计环节成控制
1规划设计单位选择开发单位行负责应遵循原：
◆ 集团部完成规划设计工作应集团部行完成
◆ 需委托设计院进行规划设计工作应采取招标方式择优确定
2总体规划设计方案(必须包括建造成控制总体目标)应首先报集团领导牵头组织规划设计方案听证会审查获通方进入设计阶段(单体设计扩初设计施工图设计)阶段必须求设计单位出具设计概(预)算阶段概(预)算进行认真分析较基础编制方建造成概(预)算确定成单项控制目标控制阶段设计
3施工图设计合应具备关钢筋混凝土等建材量求条款载明：设计单位施工图预算原突破方编制建造成预算
4设计工程预算员应会监理员组成联合组施工图技术性安全性周密性济性(包括建成物业理成)等进行会审提出明确书面审查意见督促设计单位进行修正避免减少设计合理甚失误造成投资损失浪费
(三)施工招标环节成控制
1垄断性质工程项目外工程施工作业单位指定
2体施工单位选择必须采取公开邀请招标方式进行
3应组织设计工程预算财务四专业员联合组成招标工作组招标范围招标容招标条件等进行详细具体策划拟订标书开展招标活动投标单位应资质济实力技术力量施工项目施工理水等进行现场考察提出书面考察意见投标情况进行评估提出书面评估意见
4等条件应量选择企业类工程类高取费较低单位
5投资额超民币1000万元工程项目采取邀请招标方式应事集团总部提交关招标评标等工作文字备忘
6零星工程应两施工单位中综合考察技术力量报价等进行选择
7垄断性质工程项目(水电气等)应力进行公关协调程度降低造价
8施工合谈判员少应包括工程预算两方面专业员合条件必须符合招标条件合条款容概念应清晰工程紧签合开工
9应建立健全施工队伍档案踪评估资信技术力量等
10出包工程应严禁擅转包
(四)施工程成控制现场签证
1现场签证反复合关文件规定慎重处理
2现场签证必须列清事工程实物量价值量甲方工程师预算员监理单位现场理员签名中甲方预算员必须工程量单价工量负责关现场签证具体审批程序权限开发企业行制定
3现场签证必须时发生时签证原事五日办理完毕严禁事补签签证容原工程量必须清楚明涂改签证复印件作结算
4实行造价包干工程取费系数中已计取预算包干费预见费工程项目施工程中办理签证
5业求者设计确实需变更设计应填写设计变更审批表编制预算设计监理单位方关负责认方办理办理程中必须关设计施工售楼合明确济责杜绝盲目签证方设计变更审批权限开发单位根身实际情况确定
工程质量监理
1项目开工前原应通招标方式择优选择具合法资格效资质等级监理单位监理单位应监理工程施工单位供货商利益关系
2工程质量监控员应求监理单位密切配合严格关旦发现质量事必须组织关部门详细调查分析事原提交事情况报告防患措施明确事责督促
责单位质检部门认书面处理方案予落实事报告处理方案应存档备案
3应特重视隐蔽工程监理验收隐蔽工程验收必须工程预算员联合施工单位质检部门参加办理书面手续未验收签证应求施工单位隐蔽进入道工序施工隐蔽工程验收记录序进行整理存入工程技术档案
工程进度款
1原施工单位支付备料款确需支付者应超工程造价15工程进度款支付工程造价50时开始抵扣预付备料款
2工程进度款拨付应列程序办理：
◆ 施工单位月报送施工进度计划工程进度完成月报表
◆ 工程预算部门会监理员施工合进度计划审核工程进度容完工部位(体结构隐蔽工程部分须提供片)工程质量证明等资料
◆ 预算部门整理复核工程价值量
◆ 财务部门审核关批准程序付款登记付款台账
3应求施工单位方开户银行开具结算账户便方融洽银企关系监督工程款项提供便利
4工程进度款支付达工程造价85时原应停止付款预留少10工程尾款5保修款便掌握终结算动权
(五)工程材料设备理
1项目开工前设计工程理部门应时列出需材料设备清单般列原决定甲供甲定乙供乙供工程施工承包合中加明确：
2甲方找级建材市场进口免税计划指标特殊质量求价格浮动幅度较材料设备应实行甲供甲定乙供余实行乙供
3实行甲供甲定乙供材料设备应量支付采购保费
4应工程实际进度合理安排采购数量具体进货时间防止积压造成窝工现象
5甲供材料设备采购必须进行广泛询价货三家设备宗建材采购采招标方式质量价格供货时间均满足求前提应列条件择优确定供货单位：
◆ 够实行赊销定金较低供货商
◆ 愿意房屋抵材料款接受正常楼价供货商
◆ 够现场安装接受验收合格付款供货商
◆ 售服务信誉良供货商
6工程理部门货甲供材料设备数量质量规格场检查验收出具检验报告办理验收手续妥善保符合求应时退货通知财务部拒绝付款
7采购合中必须载明：供货商供货时质量数量等问题工程进度工程质量造成影响损失供货商必须承担索赔责
8单位必须建立健全材料询价定价签约进货验收保相分离部牵制制度促成完成材料采购全程行
9乙供材料设备方必须认定质量选型预算员控制价格限范围抽取样板进行封样量采取方限价措施时材料设备进场时应求出具检验合格证
10材料代应工程理部门书面提出设计单位监理单位通审算部门意领导批准
11甲供材料设备结算必须供货合供货厂家商检部门检验合格证方工程理部门验收检验证明结算清单审算财务部门审核误方办理结算
(六)竣工交付环节成控制
1单项工程项目竣工应检复查验收三环节移交
2设计工程审算销售物业理部门必须参加工程结构验收装修验收总体验收等移交证明书应施工单位监理单位物业公司时签署
3影响功安全合设计求结构部位安装部位装饰部位设备设施均应限期整改直复验合格施工单位原延误工程移交方造成济损失合追究责
4工程移交应施工合关条款物业理规定时施工单位签订保修协议书明确施工单位保修范围保修责(包括验收出现质量问题保修责约定)处罚措施等
5采取次性扣留保修金行保修开发企业应保修事项费充分预计留足保修费
6甲方租售承诺先行垫付属保修范围费应工程承包合中便明确乙方承担
(七)工程结算理工程竣工
结算应具备基条件：
◆ 符合合(协议)关结算条款规定
◆ 具备完整效质量评定结果符合规范求竣工验收资料
◆ 项目设计变更现场签证关结算原始资料齐备
◆ 工程遗留问题已处理完毕
◆ 施工单位结算书求编制附资料齐全
1工程结算方掌握设计变更现场签证准施工单位提供设计变更现场签证般作参考
2点工必须定额价计取结算
3审算部门应详细核工程量审定价格取费标准计算工程总造价做资料完整根数准确聘请建行国家关部门进行复审
4编制预结算书应工费材料设备关济指标计算程详细编制说明扣清甲供材料款项
5审算部门应体工程成进行踪分析理进行三算找出工程成超降素提出改进措施意见
6审算部门提供结算资料基础财务部门应结合预付备料款代垫款项费等债权债务合详细审核编制工程财务决算书
(八)环节成控制
1正式发售前应组织销售设计工程预算员拟订详细销售承诺事项清单逐项测算建设成原成预算逐项审核学校交通水塔等配套应测
算运行成列入项目完全成范围销售承诺事项清单关成测算须报开发单位总理办公会审查通
2销售程中增加卖点需增加调整绿化公建配套等项目时应事先编制预算报开发单位总理办公会批准方实施
3应缩短项目开发营周期减少期间费应保证客户承诺交工日期避免赶工成延期赔偿市场营条件许情况应注意加快项目开发节奏应减少现房积压时间减少利息费等成
4开发企业应回避竞争等服务距离双赢公正团队合作原正确处理合作伙伴关系
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()立项环节成控制
1单位新项目立项时必须集团总部提交立项请示详细行性研究报告集团立项听证会讨通行性研究报告应具备块基础资料周边环境发展趋势合作方背景合作方式条件初步规划设计方案开发节奏市场定位等基础容外须包括容：
◆ 成费估算控制目标措施
◆ 投资效益测算利润体现安排
◆ 税务环境影响
◆ 资金计划
◆ 竞投方案(仅限招标拍卖项目)
◆ 投资风险评估相应策
◆ 项目综合评价意见
2行性研究报告应少立项听证会前提前周交集团总部
3项目立项合作条件招标拍卖条件等关键素发生变化方构成重利影响时应重新集团总部提交立项申请
4招标拍卖项目竞价突破集团批准高限价合作建房项目充分考虑价款支付方式相应资金成
5招标拍卖合合作开发合应集团总部律师审核正式签署
(二)规划设计环节成控制
1规划设计单位选择开发单位行负责应遵循原：
◆ 集团部完成规划设计工作应集团部行完成
◆ 需委托设计院进行规划设计工作应采取招标方式择优确定
2总体规划设计方案(必须包括建造成控制总体目标)应首先报集团领导牵头组织规划设计方案听证会审查获通方进入设计阶段(单体设计扩初设计施工图设计)阶段必须求设计单位出具设计概(预)算阶段概(预)算进行认真分析较基础编制方建造成概(预)算确定成单项控制目标控制阶段设计
3施工图设计合应具备关钢筋混凝土等建材量求条款载明：设计单位施工图预算原突破方编制建造成预算
4设计工程预算员应会监理员组成联合组施工图技术性安全性周密性济性(包括建成物业理成)等进行会审提出明确书面审查意见督促设计单位进行修正避免减少设计合理甚失误造成投资损失浪费
(三)施工招标环节成控制
1垄断性质工程项目外工程施工作业单位指定
2体施工单位选择必须采取公开邀请招标方式进行
3应组织设计工程预算财务四专业员联合组成招标工作组招标范围招标容招标条件等进行详细具体策划拟订标书开展招标活动投标单位应资质济实力技术力量施工项目施工理水等进行现场考察提出书面考察意见投标情况进行评估提出书面评估意见
4等条件应量选择企业类工程类高取费较低单位
5投资额超民币1000万元工程项目采取邀请招标方式应事集团总部提交关招标评标等工作文字备忘
6零星工程应两施工单位中综合考察技术力量报价等进行选择
7垄断性质工程项目(水电气等)应力进行公关协调程度降低造价
8施工合谈判员少应包括工程预算两方面专业员合条件必须符合招标条件合条款容概念应清晰工程紧签合开工
9应建立健全施工队伍档案踪评估资信技术力量等
10出包工程应严禁擅转包
(四)施工程成控制现场签证
1现场签证反复合关文件规定慎重处理
2现场签证必须列清事工程实物量价值量甲方工程师预算员监理单位现场理员签名中甲方预算员必须工程量单价工量负责关现场签证具体审批程序权限开发企业行制定
3现场签证必须时发生时签证原事五日办理完毕严禁事补签签证容原工程量必须清楚明涂改签证复印件作结算
4实行造价包干工程取费系数中已计取预算包干费预见费工程项目施工程中办理签证
5业求者设计确实需变更设计应填写设计变更审批表编制预算设计监理单位方关负责认方办理办理程中必须关设计施工售楼合明确济责杜绝盲目签证方设计变更审批权限开发单位根身实际情况确定
工程质量监理
1项目开工前原应通招标方式择优选择具合法资格效资质等级监理单位监理单位应监理工程施工单位供货商利益关系
2工程质量监控员应求监理单位密切配合严格关旦发现质量事必须组织关部门详细调查分析事原提交事情况报告防患措施明确事责督促
责单位质检部门认书面处理方案予落实事报告处理方案应存档备案
3应特重视隐蔽工程监理验收隐蔽工程验收必须工程预算员联合施工单位质检部门参加办理书面手续未验收签证应求施工单位隐蔽进入道工序施工隐蔽工程验收记录序进行整理存入工程技术档案
工程进度款
1原施工单位支付备料款确需支付者应超工程造价15工程进度款支付工程造价50时开始抵扣预付备料款
2工程进度款拨付应列程序办理：
◆ 施工单位月报送施工进度计划工程进度完成月报表
◆ 工程预算部门会监理员施工合进度计划审核工程进度容完工部位(体结构隐蔽工程部分须提供片)工程质量证明等资料
◆ 预算部门整理复核工程价值量
◆ 财务部门审核关批准程序付款登记付款台账
3应求施工单位方开户银行开具结算账户便方融洽银企关系监督工程款项提供便利
4工程进度款支付达工程造价85时原应停止付款预留少10工程尾款5保修款便掌握终结算动权
(五)工程材料设备理
1项目开工前设计工程理部门应时列出需材料设备清单般列原决定甲供甲定乙供乙供工程施工承包合中加明确：
2甲方找级建材市场进口免税计划指标特殊质量求价格浮动幅度较材料设备应实行甲供甲定乙供余实行乙供
3实行甲供甲定乙供材料设备应量支付采购保费
4应工程实际进度合理安排采购数量具体进货时间防止积压造成窝工现象
5甲供材料设备采购必须进行广泛询价货三家设备宗建材采购采招标方式质量价格供货时间均满足求前提应列条件择优确定供货单位：
◆ 够实行赊销定金较低供货商
◆ 愿意房屋抵材料款接受正常楼价供货商
◆ 够现场安装接受验收合格付款供货商
◆ 售服务信誉良供货商
6工程理部门货甲供材料设备数量质量规格场检查验收出具检验报告办理验收手续妥善保符合求应时退货通知财务部拒绝付款
7采购合中必须载明：供货商供货时质量数量等问题工程进度工程质量造成影响损失供货商必须承担索赔责
8单位必须建立健全材料询价定价签约进货验收保相分离部牵制制度促成完成材料采购全程行
9乙供材料设备方必须认定质量选型预算员控制价格限范围抽取样板进行封样量采取方限价措施时材料设备进场时应求出具检验合格证
10材料代应工程理部门书面提出设计单位监理单位通审算部门意领导批准
11甲供材料设备结算必须供货合供货厂家商检部门检验合格证方工程理部门验收检验证明结算清单审算财务部门审核误方办理结算
(六)竣工交付环节成控制
1单项工程项目竣工应检复查验收三环节移交
2设计工程审算销售物业理部门必须参加工程结构验收装修验收总体验收等移交证明书应施工单位监理单位物业公司时签署
3影响功安全合设计求结构部位安装部位装饰部位设备设施均应限期整改直复验合格施工单位原延误工程移交方造成济损失合追究责
4工程移交应施工合关条款物业理规定时施工单位签订保修协议书明确施工单位保修范围保修责(包括验收出现质量问题保修责约定)处罚措施等
5采取次性扣留保修金行保修开发企业应保修事项费充分预计留足保修费
6甲方租售承诺先行垫付属保修范围费应工程承包合中便明确乙方承担
(七)工程结算理工程竣工
结算应具备基条件：
◆ 符合合(协议)关结算条款规定
◆ 具备完整效质量评定结果符合规范求竣工验收资料
◆ 项目设计变更现场签证关结算原始资料齐备
◆ 工程遗留问题已处理完毕
◆ 施工单位结算书求编制附资料齐全
1工程结算方掌握设计变更现场签证准施工单位提供设计变更现场签证般作参考
2点工必须定额价计取结算
3审算部门应详细核工程量审定价格取费标准计算工程总造价做资料完整根数准确聘请建行国家关部门进行复审
4编制预结算书应工费材料设备关济指标计算程详细编制说明扣清甲供材料款项
5审算部门应体工程成进行踪分析理进行三算找出工程成超降素提出改进措施意见
6审算部门提供结算资料基础财务部门应结合预付备料款代垫款项费等债权债务合详细审核编制工程财务决算书
(八)环节成控制
1正式发售前应组织销售设计工程预算员拟订详细销售承诺事项清单逐项测算建设成原成预算逐项审核学校交通水塔等配套应测
算运行成列入项目完全成范围销售承诺事项清单关成测算须报开发单位总理办公会审查通
2销售程中增加卖点需增加调整绿化公建配套等项目时应事先编制预算报开发单位总理办公会批准方实施
3应缩短项目开发营周期减少期间费应保证客户承诺交工日期避免赶工成延期赔偿市场营条件许情况应注意加快项目开发节奏应减少现房积压时间减少利息费等成
4开发企业应回避竞争等服务距离双赢公正团队合作原正确处理合作伙伴关系
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