房产开发营建筑工程项目理分析研究
摘 文根年建筑工程实践理验开发规划设计施工三者协调理促进等方面详细分析阐述房产开发营建筑工程项目理实质涵义
关键词房产 建筑工程项目 项目理 协调衡
1前言
年房产业国民济中位日趋重迅猛发展已成国民济支柱产业产业发展史国房产业然处成长期然处市场化产业化专业化房产生产供应机制取代传统足生产方式转轨期房产工程理工作正逐步走完善化成熟化房产开发营中工程理贯穿项目整开发运营周期中容程序分规划设计理开发理施工理物业理四部分房产开发企业言做工程全程决策组织领导控制创新楼盘获成功先决条件文分析房产工程理间协调衡衔接问题
2开发理
开发理指房产开发企业利完成工程项目开发公司部事财务工程销售勤部门进行组织理企业成功实现规划理施工理物业理采取营模式
工程部门代表开发商工程项目建设进行理容包括物料采购库存施工企业确定协调施工质量进度控制相关合理必细部结构设计变更报建等
财务部门负责企业资金理提供够显示企业财务状况营成果定期报表容三块建立工程项目融资(财务)计划施工单位工程款发放开发企业身营业费处理
销售部门企业开发产品——楼房卖出工作容促销方式选择销售价格制定销售渠道建立企
业事部门理工作项目开发相关员工作进行分配员资料进行理绩效考核激励体系建立等勤部门项目建设提供生活保障
开发理目标原整合企业力物力财力建立系列科学规范运作流程现代化信息理托断开发出适销路深受顾客喜爱住宅商房开发理重点企业部营核心工程项目开发程控制成保证质量缩短工期市场创新开发运营程中具体求
3规划理重涵义
规划理规划设计程理房产开发企业建筑楼盘规划设计委托相应设计单位完成必然规划设计成进度目标进行控制理房产企业建立采规划理系统规划设计进行理规划理应软件规划设计软件相独立两套专业化软件前者面理者面设计
规划理规划设计关系非常密切规划理系统建设重目标提高规划设计成果审查理水规划理信息系统规划设计关系核心保证规划设计成果满足工程项目规划求通计算机提供种审查工具提高规划设计理水做具体工作包含点
31开发商工程项目规划设计点原进行确定作理系统中输入件规划完成规划方案进行检验评估适采取反馈修正控制方式进行调整终选择设计方案
32规划理应量减少规划设计工作惯改变计算机中动计算查询分析种规划指标需前面制图规划图改成面GIS空间分析数字化规划图应该量减少规划设计员原工作惯改变需计算素提出标准求求规划设计员制作图层时定图层分层编码进行设计素包括修饰性图素放宽求
33提出合理规划设计分层编码标准目前许规划设计单位AutoCAD进行规划设计需根述原已国家标准部门标准方标准基础建立套完整规划图AutoCAD分层标准关规划设计单位发放时制定相应措施
保证房产开发企业规划理部门规划理信息系统设计单位提交规划设计方案进行审查
34通计算机进行规划设计成果审查果规划设计单位报送设计方案符合系统规定定格式标准规划理系统规划图导入系统形图线图等图层进行叠加显示时规划设计方案进行指标计算较进行查询统计分析等
35规划设计成果转成基础资料审批通规划图(控制性详规等)成规划理信息系统参考资料审批方案研究续分析等工作服务工程流程图1表示
4施工理重性分析
谓施工理工程项目施工建设程进行理房产开发公司般工程理部门具体负责施工理工程整体理模式承发包模式公司高层根项目特点公司实际情况确定常见建设项目承发包模式行承发包模式(分发包)施工总承包模式(GC)施工总承包理模式(MC)(设计加施工)承包模式项目总承包模式CM(Construction Management)承发包模式等国房产施工建设般采前两种形式进行工程施工完全发包施工单位完成建筑项目(建筑结构绿化建筑设备市政线等)分发包施工单位完成型工程项目者高档楼盘房产开发企业应该考虑采MC模式CM承发包模式进行施工理施工总承包理模式(MC)指业(开发商)某具丰富施工理验单位联合体签订施工总承包理协议负责整项目施工组织理般该MC单位参具体工程施工进行分包招标分包MC模式加快施工进度费般建筑安装费某例提取CM承包模式开发企业委托CM单位承包商身份采取Fast Track(快速路径)生产组织方式进行施工理直接指挥施工活动定程度影响设计活动般开发商订立cost plus方式合特点设计施工充分搭接工程项目保证费CM企业承担相应风险
房产开发企业言施工理模式采取形式目相合理成快速度完成高质量工程项目达目标开发企业必然施工质量控制进度控制成控制发挥重作通施工资质验证招投标现场施工检查(包括材料质量施工技术程序精确安全等)监理单位督察工程款序发放等等措施开发商够工程项目建设质量进度成进行掌控然施工理包括供货商关系协调
5建筑工程开发理规划设计理施工理间相互协调促进
房产开发营中工程理包括述规划理开发理施工理物业理显然果完成项成功工程项目必须四方面做出色够实现协调四理容间关系相互促进合作开发企业重容(部分体现开发理工作中)
房产开发中建筑设计施工分离利专业化水提高设计施工分离带问题设计者解施工工艺设计方案施工困难影响项目建设成进度者施工单位验足太懂建筑设计未图施工解决类问题工程理中施工性分析成种常实理方法施工性(Constructability)指施工知识验佳应项目策划设计采购现场操作中实现项目总体目标房产开发中建筑师工程师根开发商求规划设计出满足计划目标济容易施工方案项目开发理员该方案考虑种力材料施工设备调度时间提出佳进度计划施工理员承包商根身施工(理)验该方案采适材料工法规划设计阶段建筑师工程师提出建议定程度影响设计方案避免浪费施工困难施工性强调工程建设施工行性容易性场施工设备时间气候劳动成等方面限制设计中未加考虑施工性研究关设计容进行讨分析改进
方面施工单位开发商工程理部门未设计单位沟通达成理解协调少建筑竣工规划设计致施工性研究实施设计正确施工需具备素
51房产开发企业强力支持作投资者开发商应该施工性研究设计研究放相重位置规划设计初规划设计完成施工完成时候召集设计员施工员相关专家企业组织者协调员定期召开研究会议通效沟通交流讨集成化系统化专业化完成工程项目目标
52早实施项目早期项目决策成少决策够项目整体成产生重影响施工性研究工程造价影响规划阶段设计阶段施工阶段物业理阶段成明显递减趋势产生效益工程施工图纸设计说明旦提交更改较困难开发企业施工单位应该早参规划设计施工性研究中中开发商更加做前期项目决策
53持续开展研究方面施工性研究强调项目实施全程中进行系统研究充分发挥相关员知识验施工性研究设计研究成项目总体规划部分方面实知识理通计划总结研究程中验教训纪录升华业务流程中序知识进行系统化理成利生资源实现知识享利
6结语
综述企业获取持续竞争优势目标房产开发企业例外需房产商优秀力资源基础断创新施工技术托专业化理模式核心房产开发营全程中实施顾客满意理规划设计开发运营施工建设物业理阶段控制成进度质量原持续改善营加强理断提供顾客满意产品服务
参考文献
[1] 毕星翟丽项目理海复旦学出版社200212
[2] 吕萍房产开发营[M]北京中国民学出版社2004
[3] 张红房产济学讲义[M]北京清华学出版社2004
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摘 文根年建筑工程实践理验开发规划设计施工三者协调理促进等方面详细分析阐述房产开发营建筑工程项目理实质涵义
关键词房产 建筑工程项目 项目理 协调衡
1前言
年房产业国民济中位日趋重迅猛发展已成国民济支柱产业产业发展史国房产业然处成长期然处市场化产业化专业化房产生产供应机制取代传统足生产方式转轨期房产工程理工作正逐步走完善化成熟化房产开发营中工程理贯穿项目整开发运营周期中容程序分规划设计理开发理施工理物业理四部分房产开发企业言做工程全程决策组织领导控制创新楼盘获成功先决条件文分析房产工程理间协调衡衔接问题
2开发理
开发理指房产开发企业利完成工程项目开发公司部事财务工程销售勤部门进行组织理企业成功实现规划理施工理物业理采取营模式
工程部门代表开发商工程项目建设进行理容包括物料采购库存施工企业确定协调施工质量进度控制相关合理必细部结构设计变更报建等
财务部门负责企业资金理提供够显示企业财务状况营成果定期报表容三块建立工程项目融资(财务)计划施工单位工程款发放开发企业身营业费处理
销售部门企业开发产品——楼房卖出工作容促销方式选择销售价格制定销售渠道建立企
业事部门理工作项目开发相关员工作进行分配员资料进行理绩效考核激励体系建立等勤部门项目建设提供生活保障
开发理目标原整合企业力物力财力建立系列科学规范运作流程现代化信息理托断开发出适销路深受顾客喜爱住宅商房开发理重点企业部营核心工程项目开发程控制成保证质量缩短工期市场创新开发运营程中具体求
3规划理重涵义
规划理规划设计程理房产开发企业建筑楼盘规划设计委托相应设计单位完成必然规划设计成进度目标进行控制理房产企业建立采规划理系统规划设计进行理规划理应软件规划设计软件相独立两套专业化软件前者面理者面设计
规划理规划设计关系非常密切规划理系统建设重目标提高规划设计成果审查理水规划理信息系统规划设计关系核心保证规划设计成果满足工程项目规划求通计算机提供种审查工具提高规划设计理水做具体工作包含点
31开发商工程项目规划设计点原进行确定作理系统中输入件规划完成规划方案进行检验评估适采取反馈修正控制方式进行调整终选择设计方案
32规划理应量减少规划设计工作惯改变计算机中动计算查询分析种规划指标需前面制图规划图改成面GIS空间分析数字化规划图应该量减少规划设计员原工作惯改变需计算素提出标准求求规划设计员制作图层时定图层分层编码进行设计素包括修饰性图素放宽求
33提出合理规划设计分层编码标准目前许规划设计单位AutoCAD进行规划设计需根述原已国家标准部门标准方标准基础建立套完整规划图AutoCAD分层标准关规划设计单位发放时制定相应措施
保证房产开发企业规划理部门规划理信息系统设计单位提交规划设计方案进行审查
34通计算机进行规划设计成果审查果规划设计单位报送设计方案符合系统规定定格式标准规划理系统规划图导入系统形图线图等图层进行叠加显示时规划设计方案进行指标计算较进行查询统计分析等
35规划设计成果转成基础资料审批通规划图(控制性详规等)成规划理信息系统参考资料审批方案研究续分析等工作服务工程流程图1表示
4施工理重性分析
谓施工理工程项目施工建设程进行理房产开发公司般工程理部门具体负责施工理工程整体理模式承发包模式公司高层根项目特点公司实际情况确定常见建设项目承发包模式行承发包模式(分发包)施工总承包模式(GC)施工总承包理模式(MC)(设计加施工)承包模式项目总承包模式CM(Construction Management)承发包模式等国房产施工建设般采前两种形式进行工程施工完全发包施工单位完成建筑项目(建筑结构绿化建筑设备市政线等)分发包施工单位完成型工程项目者高档楼盘房产开发企业应该考虑采MC模式CM承发包模式进行施工理施工总承包理模式(MC)指业(开发商)某具丰富施工理验单位联合体签订施工总承包理协议负责整项目施工组织理般该MC单位参具体工程施工进行分包招标分包MC模式加快施工进度费般建筑安装费某例提取CM承包模式开发企业委托CM单位承包商身份采取Fast Track(快速路径)生产组织方式进行施工理直接指挥施工活动定程度影响设计活动般开发商订立cost plus方式合特点设计施工充分搭接工程项目保证费CM企业承担相应风险
房产开发企业言施工理模式采取形式目相合理成快速度完成高质量工程项目达目标开发企业必然施工质量控制进度控制成控制发挥重作通施工资质验证招投标现场施工检查(包括材料质量施工技术程序精确安全等)监理单位督察工程款序发放等等措施开发商够工程项目建设质量进度成进行掌控然施工理包括供货商关系协调
5建筑工程开发理规划设计理施工理间相互协调促进
房产开发营中工程理包括述规划理开发理施工理物业理显然果完成项成功工程项目必须四方面做出色够实现协调四理容间关系相互促进合作开发企业重容(部分体现开发理工作中)
房产开发中建筑设计施工分离利专业化水提高设计施工分离带问题设计者解施工工艺设计方案施工困难影响项目建设成进度者施工单位验足太懂建筑设计未图施工解决类问题工程理中施工性分析成种常实理方法施工性(Constructability)指施工知识验佳应项目策划设计采购现场操作中实现项目总体目标房产开发中建筑师工程师根开发商求规划设计出满足计划目标济容易施工方案项目开发理员该方案考虑种力材料施工设备调度时间提出佳进度计划施工理员承包商根身施工(理)验该方案采适材料工法规划设计阶段建筑师工程师提出建议定程度影响设计方案避免浪费施工困难施工性强调工程建设施工行性容易性场施工设备时间气候劳动成等方面限制设计中未加考虑施工性研究关设计容进行讨分析改进
方面施工单位开发商工程理部门未设计单位沟通达成理解协调少建筑竣工规划设计致施工性研究实施设计正确施工需具备素
51房产开发企业强力支持作投资者开发商应该施工性研究设计研究放相重位置规划设计初规划设计完成施工完成时候召集设计员施工员相关专家企业组织者协调员定期召开研究会议通效沟通交流讨集成化系统化专业化完成工程项目目标
52早实施项目早期项目决策成少决策够项目整体成产生重影响施工性研究工程造价影响规划阶段设计阶段施工阶段物业理阶段成明显递减趋势产生效益工程施工图纸设计说明旦提交更改较困难开发企业施工单位应该早参规划设计施工性研究中中开发商更加做前期项目决策
53持续开展研究方面施工性研究强调项目实施全程中进行系统研究充分发挥相关员知识验施工性研究设计研究成项目总体规划部分方面实知识理通计划总结研究程中验教训纪录升华业务流程中序知识进行系统化理成利生资源实现知识享利
6结语
综述企业获取持续竞争优势目标房产开发企业例外需房产商优秀力资源基础断创新施工技术托专业化理模式核心房产开发营全程中实施顾客满意理规划设计开发运营施工建设物业理阶段控制成进度质量原持续改善营加强理断提供顾客满意产品服务
参考文献
[1] 毕星翟丽项目理海复旦学出版社200212
[2] 吕萍房产开发营[M]北京中国民学出版社2004
[3] 张红房产济学讲义[M]北京清华学出版社2004
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