前言
推广门艺术
物推广
推广片充满生机绿叶
条茎
汲取养分
然进行合理分配
输送根分支
里茎推广线
养分产品切优势
分配输送程传播程
枝叶繁茂销售旺盛
二营销推广目标
火爆销售 提升利润 建立品牌
良宏观市场行情基房产项目市场化产品市场化时间销售利润会营销策划总体思路方法产生结果
项目言产品市场利销售仅仅指产品市场化制造出种火爆销售结果实现销售利润化通产品火爆销售结果市场开发商产品品牌产生更深刻认知真正建立稳固浙商品牌形象
三营销推广思路
（） 营销推广
营销策划整体思路具体执行方案必须数强力支撑点种支撑点应该实实站空中样保证营销推广方案实际操作性样保证营销推广方案效性说够指导促进销售样策划够项目带切实行附加值样营销推广建立真正持续发展企业品牌
基营销推广方案市场产品消费者
市场——市场重性两方面：指导产品设计二帮助寻找目标消费者市场握够开发商营销商势取成功（市场分析见市场篇）
产品——市场产品支撑真正创造种商业物业形态营模式塑造商业产品牌产品进行客观冷静理智分析做出针性营销推广方案
消费者——消费者重通消费者购买行企业利润够真正实现消费者难握首先必须找项目消费者消费者需求断变化需求甚潜意识营销推广质项目找出目标消费者发现发掘消费需求然针需求进行效推广
（二） 营销推广思路
营销思路源消费者
针消费者做出产品市场基础市场前景产品
针消费者做出营销推广效产品推广
次营销基策划思路——
1产品什
2产品消费者谁
3样针消费者进行效产品营销推广
四营销推广
（）营销推广线
1 推广线确定
11市场定位
² 定位目标
创义乌商业神话
浙江世界展示着东方犹太商业智慧中国东南海种务实效商业运营模式营方法创造出商业神话
义乌浙江商创造奇迹代表城市商业市场简单复杂低端高端步步走时代商业浪尖
浙江商品城务实严谨浙江商开发运营秉承浙江商业市场贯运营模式浙江商严谨踏实营作风创义乌商业神话
² 定位原
源市场 高市场 引导市场
产品遵循样市场原：
市场什？
市场缺什？
产品市场带什？
产品产生立足市场分赖市场必定较短时间市场淘汰分领先市场产品存着太市场抗性
市场竞争力产品立足市场基础具适度前瞻性市场接受终引导市场消费产品
² 市场定位
启动城市资时代商业航母
市场定位涵——
◆ 启动城市资
资启动资生唯源泉
资隐性存环境催化剂显现出够启动者说流通会产生高原状态倍效益
城市资更潜藏城市角落利前景出现面前时候资会启动起定流通渠道手段产生出更效益
浙江商品城激活起原城市中散落资通种商业模式产生出巨济社会效益
◆ 时代
数风流物
时代风流物必定时代骄傲楷模
时代产品必定时代代表
浙江商品城握时代脉搏具备高度产业前瞻性时代典范作
◆ 商业
商业高风险决定商业高利润
商业称贸易着社会发展产生种商品价值交换种交换中商品价值体现更重种流通流域中交换源——生产领域创造出更价值
交换会风险种风险流通领域交换身出现产品价值提升者说产品价格提升决定种交换必然产生出巨利润商业利润
浙江商品城商业物业形态决定产生巨济价值——进行商品交换创造出显著济效益
浙江商品城商业物业形态决定产巨社会价值——创造种商业模式创造种居民新购物休闲生活方式创造种新商业文明创造出显著社会效益
◆ 航母
空间限成事业限
奋斗需空间成功指日
浙江商品城拥航母般体量崛起南京江宁商业项目世展示雄厚济实力表明必承载着众限期商海中风破浪傲立颠峰
12 产品定位
² 定位——产品SWOT分析
浙江商品城SWOT分析
——先读懂解
◆ 优势
1） 项目拥20万方超体量具定规模优势
2） 项目高层次市场定位符合填补南京商业批发市场市场空缺现代化商业市场越越高市场发展趋势相吻合
3） 项目准确产品定位项目商业市场形成奠定良市场基础
4） 项目部良绿化景观完善商业配套项目终消费者提供良商业购物环境
5） 方山风景区周边住宅区江宁科学园江宁学城良景观项目具较外围景观优势
6） 项目区域没真正质化产品形成竞争
7） 开发商雄厚资金实力保证项目效开发运营商业品牌保证项目效运作
8） 项目目前价格项目入市存定优势
9） 开发商部拥巨资源优势引起量部购买群高度关注
◆ 劣势
1） 项目段江宁新开发区目前段气市政规划交通条件商业配套存明显足
2） 然存较数量部预约客户保持着观态度
3） 市场项目真正质产品已具相知名度认知度竞争存定市场风险性
4） 招商工作否利完成存明显资源保证
5） 消费者消费惯项目市场定位产品定位存定脱节
6） 项目开工未进行定量效广告宣传项目具定知名度
◆ 机会点
1） 南京江宁整体良房产市场走势保证项目体良升值前景
2） 江宁撤县立区进步开发江宁整体济发展存着巨空间
3） 政府江宁科学园学城未规划项目区拥巨升值潜力
4） 江宁区科学园学城周边型生活区项目提供量气保证
5） 市政规划断完善交通配套外部商业配套断完善
6） 沪宁高速宁杭高速等外部交通条件改善项目效辐射提供良外部交通条件
◆ 威胁点
1） 已存成熟商业市场项目成功运营具较市场竞争性
2） 周边建拟建商业项目存真正质产品存着较市场风险性
3） 周边商业项目吸引项目部分投资者
4） 商业项目投资风险性投资者步
122 产品核心价值
产品进行客观分析出产品核心价值
◆ 项目产品体量巨产品规划具市场前瞻性部商业配套齐全
◆ 市场定位具较科学理性市场
◆ 产品定位符合市场发展趋势消费者求
◆ 项目区域强力政府规划政府政策扶持项目具限升值潜力
◆ 开发商资源优势产品市场化奠定利基础
◆ 开发商品牌效应产品市场化提供利条件
123 产品定位
集购物休闲娱乐餐饮商住等功体型浙江商品集散辐射周边城市浙江商品交易台
产品定位涵——
◆ 集购物休闲娱乐餐饮商住等功体
浙江商品城浙江品牌商铺特色商业街浙商厦商务写字楼商务公寓
四板块组成特色商业街包括餐饮街文化街服装街电子街酒吧街等题商业街根定位形成鲜明特色
◆ 型浙江商品集散
江宁未规划实际发展状况江宁新城景象已初见规模消费需求日益增长浙江商品城建设立足南京辐射长三角商业汇聚处商品集散量商品里销售转口商品门类齐全信息灵通服务质量商品济活动频繁市场活跃里式商品应形成颇具特色商品专业街代表新潮流质优价廉
◆ 辐射周边城市
着南京外高速公路网络逐步建成南京时市圈南京扬州镇江马鞍山滁州芜湖淮安巢湖等8城市中南京商贸流通业处核心位表现市场流通规模营网络健全市场吸引力增强等
南京商贸流通业市圈相互存性断增强客观已形成利益体南京市圈融入长三角商贸业发展提供强劲城市济互补性商贸业增添活力提供更广阔空间
◆ 浙江商品交易台
济增长带项交流活动日益频繁国外资金项目等着发展规模步推进渗入甚超常规超想象演化出更投资机会
浙江商品城成座充满活力商气蓬勃商品王国货举目皆商业气息商品流通信息展示中心
潜藏间价值级裂变效应
13 消费者定位
131 直接消费群——投资者
◆ 投资群
投资回报唯追求
群极富商业头脑投资者进行种产业投资例股票期货证券金融市场存着太稳定性种稳定性转移投资方
房产市场高收益较稳定投资回报结合引导资金转入中
商业项目存普通住宅项目风险性存更收益性该商业物业具良市场前景会引起商业物业投资者青睐目光
眼中具投资前景商业物业必定成功运营商业物业商业市场必定引众消费者进行消费拥终消费者商业项目保证拥良稳定租金收入预期投资回报
◆ 投资群源
良产品目光聚焦
A 南京
项目必定首先引起市场关注区南京房产市场火爆早已引起批投资客拭目
B 浙江市场
喻东方犹太浙江更拥长远市场目光早已房产作资运营资产出重方面投入量资金进行房产投资力求火热房产市场样资次积累南京持续走高房产市场然群浙江投资客极度关注焦点
132终消费群——消费者
◆ 消费群
消费目差异决定消费群差
项目根部市场定位产生两种消费群：
A 纯粹进行消费群
群商业市场进行纯粹消费行消费市场消费终端
B 满足身营利益消费群
群进行消费满足终端消费般零售业低层次批发商
◆ 消费群消费原描述
消费目决定消费动机
A 纯粹进行消费群
吸引群消费者进行消费性：较低产品价格较产品质量较便利交通条件较完善售服务满足消费需求良商业环境等等
B 满足身营利益消费群
吸引该类群进行消费原较直接：较产品质量较低产品价格产品运输费
◆ 消费群源
终消费目决定终消费市场
A 纯粹进行消费群
该类消费者源项目周边区江宁较少会南京城区消费者前消费项目周边区居民科学园工作员学城学生群
B 满足身营利益消费群
该类消费源南京周边城市商品营者例：苏北安徽（皖北）河南山东等
2营销推广线
财富眼 黄金线
财富眼
种投资智慧
智慧
意味着现未洞察预见证悟
见未见针针见血
发未发矢矢中
黄金线
种衡艺术
完美投资
定现未间条黄金分割线
早步入市牺牲
早半步入市获成功
晚半步失商机
财富眼——
1） 发现财富眼睛：投资者敏锐眼光充满着发现财富智慧够犀利洞察现预见未够穿透表象直指质
2） 涌现财富泉眼：浙江商品城势必成处财富源源断涌现泉眼喷珠吐玉潜藏间价值限量
3） 实现财富关键点：投资非成败仅线间已需灵敏信息独眼光承担决策风险力独具慧眼握时机掌控实现财富关键点成功前景指日见
4） 见证财富实现：投资智慧终体现预见未知未种历史见证种现实认定
黄金线——
1） 通黄金（财富）道路：城市财富必路城市财富聚积浙江商品城通达财富道直达财富宝藏
2） 运转黄金（财富）新干线：浙江商品城位江宁科学园板块区位优势显著交通四通八达形成水陆空立体交通网络通达财路营运财富正运转黄金（财富）高速新干线
3） 完美黄金分割线：投资种衡艺术完美投资定现未间条黄金分割线实现投资价值化
3营销推广表现手法
品质——项目整体定位相吻合推广表现产品形象开发商形象企业形象展示力求达品质化
理性——商业产普通住宅项目投资者关注投资回报理性事实分析感性情感诉求更够达效果
气——项目具20万方巨体量开发商拥强市场号召力影响力切推广表现必须具磅礴气势
沉稳——产品文化涵相呼应产品推广手法必须具相沉稳性种沉稳性浅表面种外气质展现
4营销推广表现
1）整体形象塑造
财富眼 黄金线
突出浙江商品城敏锐商业触角势趋具价值投资智慧体现
2）项目品牌战略
横天 风云世界
充分发掘阐释浙商理念浙商投资限公司品牌浙商企业核心物优秀营销团队商业营理团队强强联手鸿篇巨制
3）景规划价值
壮怀前景 铸时代高度
浓墨强调浙江商品城区域未美发展前景限升值潜力投资眼光南京江宁科学园南京江宁学城浙江工业园规划理性分析突出项目前瞻性优势
4）区位产品题
商气蓬勃 商品王国
通浙江商品城独树帜市场定位周边托成熟配套水陆空立体交通网络潜巨消费潜力描述突出项目定位特色区位优势
5）建筑规划特色
投资优质物业 放四海皆准
通描述浙江商品城灵动流线外观阳光生态走廊中心文化广场休闲娱乐组团等建筑规划特色展现物业优良品质典商业文化值信赖投资价值
6）营理优势
统理 分散营
重点突出浙江商品城先进营理念成熟运营模式成功避免目前商业领域分散营固风险完善组织结构保障投资者营者稳定投资回报保证商品城高效运转
五营销推广执行
() 时间阶段划分
第阶段： 20043——2004427 项目预热期
该阶段通种宣传手段建立开发商项目形象起点推出产品卖点方式进行项目推广宣传产品消费者广泛认知认逐步积累项目营销势产品部分开盘前市场化项目开盘时产生第营销爆点
第二阶段：2004428——20046 开盘强销期
开盘销售爆点项目市场知名度销售情况已十分明朗该阶段必须开盘热销基础继续制造市场关注度次掀起销售热潮达销售高峰实现销售速度目标开发商资金回笼
第三阶段：20047——20078 持续稳期
夏季整房产市场进入销售淡季项目进入销售稳期阶段项目营销目标首先保持市场热度通种宣传方式项目拥定市场关注度完成销售次回顾前期营销策略针销售情况进行方局部调整阶段进行更销售做准备
第四阶段：20049——200411月中旬 二次强销期
78月份房产淡季项目销售次进入金九银十强销期期间助环境种活动房产市场升值项目阶段达销售速度销售利润双赢
第五阶段：200411中旬——20051 持续销售期
利项目施工进程断进行招商工作总体落实浙江商品城日趋明朗实际收益展现消费者眼前促进项目销售利润提升
利宏观市场整体价格提升客观环境提升项目价格利提价促进前销售
第六阶段：20052——20054 项目清盘期
新年市场稳阶段项目进入轮销售期前阶段销售项目剩余房源存价格高位置较差原利市场进行化
阶段通宣传项目附加值SP活动剩房源进行化达利清盘销售效果
(二) 阶段营销思路
第阶段： 20043——2004427 项目预热期
1推广说明
该阶段推广方式根时间侧重
前阶段（2004年3月）户外报纸软文采取舆先行原配合较范围形象宣传全面建立开发商项目良市场形象
阶段（2004年4月）SP活动量媒体硬广告引起社会关注度强烈视觉击短时间快速吸引眼球进行活动炒作促进项目社会关注度时运报纸硬广告突出产品核心卖点
整预热期配电台网络非常规媒体立体广告宣传攻势全面推广产品形象卖点促进产品开盘时第次火爆销售
2 具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸
20043—20044
开发商项目形象宣传卖点宣传
江浙两省流媒体
高峰坛活动期间海投放报纸广告
广播
20043—20044
项目形象宣传
江苏交通广播网
网络
20044
根实际情况进行新闻广告发布更新
南京房产网
车身
20043—20053
项目形象宣传
33路南金线102路
条路线两辆车整车喷绘
牌
20042—20052
项目形象宣传
机场收费站西北侧
高炮
围墙
20043—20063
项目形象宣传
工现场
灯箱
20043—20052
项目形象宣传
项目周边区
房产图
2004年房展会
项目形象宣传
212 广告具体安排
2121 报纸广告
项目前期未进行定量效广告宣传开发商项目形象未建立进行报纸广告宣传时必须首先进行新闻性舆炒作形象首先市场认针产品宣传效宣传
阶段产品宣传重点产品卖点产品够消费者初步认知结合推广活动进行报纸广告宣传程度宣传产品部预定客户产品充满信心该部分客户较程度转化签约客户
日 期
媒 体
广告形式
广告题
版 式
备 注
227 周五
现代快报
软 文
话浙商
——南京浙商投资限公司老总访谈
半 版
企业核心物宣传
35 周五
金陵晚报
软 文
浙商写进历史 写进浙商
半 版
企业形象宣传
312 周五
金陵晚报
软 文
财富新丝路——透视浙江商品特色
半 版
项目形象宣传
319 周五
现代快报
软文
+ 硬广告
浙江商品城
——财富眼 黄金线
整 版
产品形象宣传
326 周五
现代快报
硬广告
活动预告1
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
通 栏
活动前期
宣传广告1
325 周四
温州市报
硬广告
活动预告1
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
通 栏
活动前期
宣传广告1
42 周五
金陵晚报
硬广告
活动预告2
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
105通
活动前期
宣传广告2
41 周四
温州晚报
硬广告
活动预告2
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
105通
活动前期
宣传广告2
49 周五
金陵晚报
软文
+ 硬广告
硬广告：投资抉择 眼光决胜
软文：板块选择投资回报化
——浙江商品城掀起投资热潮思考
整 版
拼整版
产品卖点1
规划篇
——政府规划
48 周四
温州晚报
软文
+ 硬广告
硬广告：投资抉择 眼光决胜
软文：板块选择投资回报化
——浙江商品城掀起投资热潮思考
整 版
拼整版
产品卖点1
规划篇
——政府规划
412 周
扬子晚报
硬广告
城市联动促进商业产发展
105 通
庆贺中国·长三角区商业产高峰坛成功举办
412 周
钱江晚报
硬广告
城市联动促进商业产发展
105 通
庆贺中国·长三角区商业产高峰坛成功举办
412 周
文汇报
硬广告
城市联动促进商业产发展
105通
庆贺中国·长三角区商业产高峰坛成功举办
412 周
沪苏浙三流报纸媒体
新闻通稿
长三角商业产宣言
416 周五
现代快报
软文
+硬广告
硬广告：规划产品 规划投资回报
软文：规划浙江商品城 规划财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考二
整 版
拼整版
产品卖点2
规划篇
——产品规划
415 周四
温州市报
软文
+硬广告
硬广告：规划产品 规划投资回报
软文：规划浙江商品城 规划财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考二
整 版
拼整版
产品卖点2
规划篇
——产品规划
423 周五
现代快报
软文
+硬广告
硬广告：营财富生
软文：做品牌店房东 营财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考三
整 版
拼整版
产品卖点3
规划篇
——营规划
附商铺拍卖活动预告
422 周四
温州晚报
软文
+硬广告
硬广告：营财富生
软文：做品牌店房东 营财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考三
整 版
拼整版
产品卖点3
规划篇
——营规划
附商铺拍卖活动预告
426周
金陵晚报
硬广告
浙江商品城
4月28日 抢占城市财富制高点
半 版
开盘预告广告
426周
温州晚报
硬广告
浙江商品城
4月28日 抢占城市财富制高点
半 版
开盘预告广告
428周三
现代快报
硬广告
启动浙江商品城 启动南京资
整 版
开盘广告
428周三
温州晚报
硬广告
启动浙江商品城 启动南京资
整 版
开盘广告
2122 电台广告
电台广告宣传目项目广泛认知知道知道程够广告效果销售结果直接体现项目整体市场认知度提升存较作
播放电台
播放时间
播出容
备 注
江苏交通广播网
0431—04531
项目形象广告
2123网络广告
项目商业项目消费群般住宅项目消费群更会利网络获取相关信息网络存信息时更新项目情况快速效进行发布消费者全面解项目
选择网络
开通时间
版面
发布容
备 注
南京房产网
0431504531
通栏广告
形象广告
配合开盘首先开通月否继续开通视广告效果定
2124户外广告
户外广告开发商项目形象建立起着十分重作项目销售前期效选择户外媒体进行宣传效建立项目形象第步
2124 车身广告
车辆选择
整体方
途车站
备 注
33路
南京车站—雨花台
南京车站中央门中央门南站许府巷公交总公司玄武门鼓楼鼓楼医院珠江路新街口北站新街口南站三元巷桥三山桥长乐路中华门雨花路雨花台
二辆车
整车喷绘
南金线
南京站—金宝市场
南京车中央门锁金村岗子村九华山营逸仙桥瑞金路通济门光路光华路光华门中桥马家圩光卡路江红花镇窨子山夹岗双龙街西双龙街气象学院岔路口史家里河定桥武夷花园供销厦府前街竹山路五区金宝市场岗山路江宁客运公司
102路
箍桶巷—江宁开发区
箍桶巷长乐路中华门雨花路立交桥雨花台东门养回红村卡子门西卡子门夹岗双龙街西双龙街气象学院岔路镇史家里河定桥胜太桥湖滨公寓江宁开发区
2124牌高炮围墙
发布形式
发布位置
发布时间
发布容
备注
户外灯箱
天元东路项目
2004231—2005231
20
户外牌
20m×8m
机场收费站西北侧
2004220—2005220
项目形象广告
高炮围墙
工现场
2004330—2006320
项目形象广告
2125非常规媒体
楼盘资料楼盘图保存时间较长选择该媒体进行宣传利提升项目整体形象参加现代快报房展会刊登项目形象广告程度提升房展会效果楼盘形象
发布形式
发布时间
发布容
备注
楼盘图
快报房展会
项目形象宣传
22 SP活动计划
221 活动目
开盘前期举行活动均项目进行前期造势项目具广泛社会知名度美誉度开盘销售奠定良市场基础开发商建立长期良品牌形象
222 活动名称
1）长三角商业产高峰坛活动
2）4月15日——4月18日现代快报房展会参展活动
223 活动方案
中国·长三角区商业产高峰坛活动方案
活动宗旨
1 促进城市联动推动长三角区商业产发展
长三角必成未中国投资热点产投资必先行次活动促进长三角区城市单元沟通交流进步整合城市资源推动长三角区商业产发展未营城市新思路作意义探索
2 进行城市资源互补全面推动长三角区商业发展
通商业产房产业商业机联系起长三角区城市优势资源进行效整合商业产基点全面推动长三角区商业发展时希通次活动探讨商业产尤商业产促进新模式
3 效建立项目开发商社会知名度美誉度
知名度美誉度品牌建设两方面次高品格峰会通成功运作必会造成较社会影响塑造项目浙商集团政府业界传媒中良性品牌形象具重作通次活动浙商决策者形象定程度包装会进步促进浙商集团品牌建立
4 商品城成功开盘销售造势预热侧面促进项目销售
通次活动媒体策划权威强势媒体增强项目曝光广度力度进扩项目影响成功实现销售奠定基础
二 活动题
促进城市济联动 推动商业产发展
三 活动时间
4月9日（周五）4月10日（周六）4月11日（周日）
四举办单位（拟邀请）
（） 办单位
CCTV—2
（二） 承办单位
海荒岛房产工作室南京分公司
（三） 协办单位
中国房产业协会
21世纪济报道报社
（四）支持单位
南京浙商投资限公司
江浙沪区知名房产开发企业
六活动点
南京希尔顿酒店
七活动安排
（） 邀请员
◆ 嘉宾
1 中海市委秘书长副秘书长等政府官员
2 中国房产业协会秘书长顾云昌等房产界
3 复旦学房产研究中心尹伯成等学术界物
◆ 持
香港凤凰卫视红持
——陈鲁豫
（二） 活动安排
３月２６日 午 ９：００
1活动容：开幕
演讲
2演讲容
1）中国商业产发展现状趋势
2）长三角商业产发展现状趋势
３月２６日 午 ２：００
1活动容：题讨
2讨容：全国商业资源落户南京？
长三角成全国商业旗帜？
3演讲嘉宾：商业房产专家
4发言嘉宾：场嘉宾
5发言容：发言容根场题定发言时间5分钟左右
３月２６日 午 ９：００
1活动容：商业房产发展回顾
题讨
2讨容：实现商业房产间价值接？
商业房产否存泡沫？
商业房产良性发展？
3演讲嘉宾：房产研究专家
4发言嘉宾：场嘉宾
5发言容：发言容根场题定发言时间5分钟左右
３月２７日 午 ２：００
1活动容：题讨
2题容：商业企业诚信问题
商铺发展态势营方式
3演讲嘉宾：商业房产知名开发商
4发言嘉宾：场嘉宾
5发言容：发言容根场题定发言时间5分钟左右
３月２８日 午 ９：００
1活动容：长三角区十商业楼盘颁奖
2活动流程：获奖楼盘介绍
颁奖
3颁奖嘉宾：定
３月２８日 午 ２：００
活动容：浙商项目实考察
八活动配合
（） 媒体宣传配合
1报纸广告（见开盘前广告计划）
2 电视（海东方电视台江苏卫视浙江卫视）
电视推广分两类：
类新闻栏目类电视台较影响力财类专题栏目
3网络（南京房产网）
网络推广时间安排2004年34两月推广形式专题图文宣传网络直播网页动态浮标等
4户外
◆ 牌
位置：新街口珠江路鼓楼干道显著位置牌
◆ 车身广告
1）车辆选择：33路102路南金线车身广告
◆ 备注
1） 媒体容充分考虑互动
2） 广告贺广告进行联系制作发布
（二）会刊
1会刊容编写
容包括会员介绍办单位广告赞助商介绍广告会议议题流程安排等
2会刊发布
会者免费赠送商业士出入场写字楼饭店宾馆机场等免费赠阅客户长三角城市商会商业机构等免费赠阅作招商宣传资料部分考虑较批量印发（视赞助情况定）
3会刊制作形式
杂志形式＋光碟形式
视实际情况定建议做较精美
4制作单位
建议发包广告公司制作
（三） 资金辅助
１届坛参费
2楼盘评选
3广告刊登
4商家活动赞助
九前期工作安排
序号
准备容
负责员
1
活动方案制定
南京荒岛
2
相关员邀请参会安排
南京浙商 海荒岛
3
相关场联系落实
南京荒岛
4
相关文稿书写
南京荒岛
5
现场布置方案制定
布展公司
6
楼盘评选工作联系落实
扬子晚报
7
宣传道具落实
南京荒岛
8
现场工作员安排
南京荒岛
9
会刊编辑
江苏贺广告集团公司／江苏苏垦广告限公司
10
相关物品采购
南京荒岛 南京浙商
十投入产出分析
活动计划具体项费进步价确认投入产出分析简单粗略实际发生出入
（）投入
次活动估计累计费约100万元中浙商集团出资90万元海荒岛房产工作室南京分公司出资10万元
（二）收益
次活动收益部分组成：
1赞助商（赞助商免费登会刊广告户外广告挂名称）
预计20家赞助商家收费2万元计20×2万40万
2会员
参会员（邀请专家名外）交纳会费（含食宿会务）2000元预计80计80×2000元16万元
3明星楼盘评选
10明星楼盘评选5万计10×5万50万
4代前期广告推广费
次活动省项目部分前期推广费估计约10万
5浙商公司浙江商品城项目市场效应引起种潜收益：量化
累计收益：
货币：40＋16＋50＋10116（万）
附加值：量化
十活动难点说明
次活动成功举办存着定难点
难点源两方面：第方面邀请员场第二方面种媒体资源效整合宣传
述两方面全面解决次活动必成功举办
浙江商品城房展会策划思路
方案
参展目
1 前期预热浙江商品城开盘奠定良市场基础
浙江商品城4月28日开盘保证开盘预期热销效果必须预热期进行种形式宣传项目具相知名度美誉度项目广泛市场认知认项目迅速实现成功销售
2浙江商品城首次公开亮相独树帜参展方式会员留深刻印象
次房展会吸引众楼盘参展希众楼盘中脱颖出必须参展形式楼盘差够通次房展会迅速效建立项目良形象开盘热销奠定基础
二参展亮点
摒弃原纯粹楼盘形象展示做法商品交易参展形式展现产品特色
三活动名称
交易游戏
——浙江商品城消费体验
三活动形式
商品买卖 购物交易
四活动容
（）活动说明
买卖浙江商品活动形式参次房展会十分符合项目产品定位
项目商业物业营购买项目运营模式项目定位浙江商品城浙江商品项目营产品项目形象展示营状态种直观形式展现消费者面前首先产品拥强烈感性认识通产品逐步认知达理性认促进消费者消费
（二）活动安排
1 针次房展会时间点消费者项目特征确定进行买卖商品
浙江商品特征明显：种类繁性价高商品消费中占较例春季伊适合春天消费浙江商品种类十分繁例：丝巾饰品等等该类商品体积较方便运输现场摆放该类商品价格较低促成场公众性商品买卖
2 时间进行商品现场促销活动消费者浙江商品 城产生定购物热情
次房展会期间针商品时段采商业传统促销手段进行产品销售促成购买热潮消费者产生浙江商品城购物热情
3促销活动形式
1） 限时折
2） 团购特惠
3） 幸运抽奖
3整房展会活动期间进行性化服务
房展会期间浙商展位开展购物活动外部分群（老童）提供定性化服务充分展现浙商商业服务理念文化
（三）活动配合
1 布展配合
采该类活动形式必须求拥繁荣障碍布局设置通透视觉效果利产生超强气次商品交易活动利进行
展位面积设计时必须采简洁明快利展示销售布展方案方达预期效果
2 媒体配合
1）前期预热：事先通媒体进行定量广告宣传引起众南京市民目标消费群前期关注增强活动参性增强项目关注度
2）活动报道：活动期间邀请关媒体进行专门报道增强次活动项目宣传效应
3）活动期：通期媒体新闻报道增强项目市场认知度建立项目形象终促进产品销售
方案二
参展目
1 前期预热浙江商品城开盘奠定良市场基础
浙江商品城4月28日开盘保证开盘预期热销效果必须预热期进行种形式宣传项目具相知名度美誉度项目广泛市场认知认项目成功实现迅速销售
2特殊布展形式咨询手法消费者留十分深刻印象
布展形式采取众设计方案首先视觉造成定差异性引起参观者关注度进运咨询手法消费者项目留深刻印象
二参展亮点
布展形式 咨询手法
三思路说明
（） 布展思路
1外观风格
采围合式堡型设计外观四周运型展板接处外部隔离制造产品珍贵感
2部设置
部设计风格高尚典雅拥品质感
部摆设屏弃传统柜台式咨询设置安排组沙发咨询桌配咖啡机茶具现场咨询顾客拥尊贵感
3限量入
部沙发数量限入咨询客户数量限种策划思路方面部顾客拥尊贵感觉方面外部形成排队等候场面浙江商品城第次亮相引起排队咨询场面
（二）包装设计思路
着重形象展示 突出表现品质
次房展会参展时间项目前期预热时间该次参展项目首次亮相次房展会布展面包装设计求设计师产品高端商品城形象突出表现建立项目良产品形象
四媒体配合
1前期预热：事先通媒体进行定量广告宣传引起众南京市民目标消费群前期关注增强项目关注度
2活动报道：参展期间邀请关媒体进行专门报道增强项目宣传效应
3活动期：通期媒体新闻报道增强项目市场认知度建立项目形象终促进产品销售
第二阶段：2004428——20046 开盘强销期
1推广说明
4月底已领取预售许证阶段进入推广高峰期时营销重点针产品进步进行项目卖点阐述产生第二营销爆点力求产品部分该段时期实现市场化
阶段报纸广告宣传软硬结合SP活动进行项目炒作提高项目整体知名度外加电视宣传提高项目品牌形象期第二次销售高峰进行铺垫
媒体投放密度安排形成定规律面报纸媒体发布基维持周期受众项目关注形成种惯性时投放重点集中强势媒体形成固定媒体固定周期节奏高频度击阶段推广重点逐渐宣传核心卖点基础进行卖点深入分析消费者全面细致解产品
开盘次制造项目销售热点提高社会关注度开盘组织次SP活动掀起开盘强销期强销热潮
电视广告开发商项目形象提升作十分明显声图行宣传效果项目销售产生较作开盘强销期进行电视广告宣传销售进度形象提升良作
阶段样需网络楼盘图广告等非常规媒体进行配合全方位密度进行宣传推广
2具体推广实施
21广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸广告
20045—20046
产品卖点深入阐述
江浙两省流媒体
电视广告
20045
产品形象
产品卖点
南京十八频道南京房产报道
时南京广播电视报发布
网络广告
20045—20046
项目动态报道
南京房产网
浙商网络
进行链接
楼盘图广告
20045
项目形象宣传
南京房产局举办房展会发布
2 2 广告具体安排
2 21 报纸广告
2211 总体说明
阶段报纸广告硬广告配少量软文进行结合宣传重点产品卖点深入解析逐步深入产品基础阐述产品投资价值消费者产品拥十分深入认识直接促进销售
报纸广告时配合SP活动进行宣传SP活动宣传效果达化
报纸媒体选择根开盘前期广告效果次江浙两省报纸进行安排分布实现广告效果投入产出化
2212 广告题
浙商——横天 风云世界
规划——壮怀前景铸时代高度
段——通达财路巨网
气——截流百万客源
配套——托成熟资源
建筑规划——投资优质物业放四海皆准
222 电视广告
电视媒介进行房产广告宣传开发商项目形象建立具十分显著效果电视视听方面效果产品宣传具较明显作建立形象时更直接促进销售
南京十八频道房产专业栏目南京房产报道播放时段较南京广播电视报进行联动性价高该栏目进行浙商项目广告片宣传项目形象销售具较意义
投放媒体
投放时间
投 放 频 道
投放容
广告时间
备 注
房产专业栏目
南京广播电视报
20045
南京电视台
十八频道
浙商专题广告宣传片
45秒
南京电视台十八频道南京广播电视报联动套餐
223 网络广告
网络广告具定长期性突出优点：项目动态时客观发布消费者关信息时进行反馈定程度营销策划提供市场信息
浙商身已成功建立较良企业网站十分必充分利该资源浙商开发商浙商项目进行全面宣传
投放媒体
投放时间
投 放 频 道
投放容
广告时间
备 注
房产专业栏目
南京广播电视报
20045
南京电视台
十八频道
浙商专题广告宣传片
45秒
南京电视台十八频道南京广播电视报联动套餐
224 楼盘图广告
次房展会南京房产局举办时间4月30日——5月6日时值黄金周场数较楼盘图阅读率较高该图发布项目形象广告利扩项目宣传力度
发布形式
发布时间
发布容
备 注
楼盘图广告
5月份房展会发放
项目形象广告
23 SP活动
231活动说明
预售许证领取项目进入全面销售阶段前期预热期积累量预定客户阶段转化签约客户通该阶段活动提高实际销售率提升销售利润
232 活动名称
1）开盘活动
2）旺铺拍卖活动
233 活动方案
旺铺拍卖策划思路
活动目
1 引发优秀商家关注旺铺遇真正伯乐旺铺价值限度发挥带动整卖场商业氛围保证浙江商品城高效运转
2 通拍卖活动制造新闻焦点提升浙江商品城市场认知度项目迅速实现成功销售卖快卖贵
二 活动安排
1 挑选10区位佳具气旺铺作拍卖标
2 拍卖程中整体项目进行推介吸引效客户
3 邀请房产专家商铺投资专业士商界名做商业产投资前景分析等讲座投资者未商铺营更专业化
4 宾准备抽奖活动幸运带位宾时积累效客源作招商销售目标
三 媒体配合
1 前期预热：活动前期媒体宣传引起投资者实力商家社会广泛关注
2 活动报道：活动期间媒体专门报道增强活动项目关注度
3 续报道：活动期媒体评终促进项目快速销售
开盘活动策划思路
活动目
1 浙江商品城公开亮相建立良形象
2 客户更深入解浙江商品城特色优势加快选定速度
二 活动安排
1 邀请房产专家商铺投资专业士商界名等出席扩项目影响力
2 邀请方山鼓舞狮表演等助兴带动现场气氛
3 浙江商品城整体项目推介现场沙盘模型展示媒体演示
4 设立现场咨询安排组沙发咨询桌配备咖啡机茶具现场咨询顾客尊贵感
5 促销活动配合限时优惠团购优惠幸运抽奖等
第三阶段：20047——20078 持续稳期
1推广说明
前期范围广告宣传项目开发商形象广泛推广部分单位实现销售
阶段常规媒体广告宣传力度适变旨保持市场关注度非常规媒体宣传广泛进行阶段销售热潮进行前期铺垫
阶段招商工作进步落实配合招商利进行阶段广告宣传媒体进行定选择充分采非常规媒体形式进行宣传举行SP活动进行配合招商工作利完成
2具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸广告
20047—20048
产品卖点深入阐述
推广活动宣传
江浙两省流媒体
网络广告
20047—20048
项目动态报道
南京房产网
非常规媒体
20047—20048
产品形象产品卖点
商业信函直邮
浙江商会部刊物广告
2 2 广告具体安排
221 报纸广告
2211 总体说明
阶段报纸广告频率变低周篇调整约十天篇广告诉求点进步阐述项目卖点卖点突出投资价值吸引消费者目光
报纸广告样需配合SP活动进行宣传SP活动宣传效果达化
2212 广告题
惊见浙江商品城
——浙江商品城缘已进入二三级市场？
理财方略
——银企联动您理财
外观——刻画灵动建筑立面彰显典商业文化
阳光生态走廊——穿越春秋冬夏然零距离接触
交通——数网罗 熙攘客源
景观——风景 收眼底
222 网络广告
网络广告继续投放时发布关信息进行相关活动网络直播
投放媒体
投放时间
投放容
备注
南京房产网
20047—20048
浙商项目相关新闻动态
浙商公司网站
建立链接
223 非常规媒体
阶段广告投入应该充分利非常规媒体次扩产品市场知名度轮力度宣传奠定基础
1）商业信函直邮
该媒体邮政单位相互关联明确项目消费群利该媒体拥商业资源查找出目标消费群详细址项目楼盘资料邮递形式寄送消费者保证资料阅读效性
2）商会会刊
浙江民间商会成员占项目消费群中部分该阶段项目资料十分清楚销售情况较明朗情况针商会成员进行项目宣传降低部分群购买风险促进产品实际销售
23 SP活动
231 活动说明
处房产项目淡季阶段活动目更促进项目实际销售活动范围较活动形式较缓较效
232 活动名称
1）房企联动理财方略
2）二三级市场联动
233 活动方案思路
二三级市场联动活动方案思路
■ 联动目
◇ 泛销售结果
泛销售通销售点销售员增加达增加销售群覆盖面作
◇ 引起市场销售错觉
产品流入二三级市场证明产品前期市场火热程度消费者产品更信心容易产生更消费愿
■ 联动形式
利江浙两省知名房产二三级市场营公司进行产品销售产品拥更售楼处更销售员面更消费群增加更销售性
■ 二三级市场联动存弊端
消费者足理性者投资验足够丰富会明确解开发商销售代理公司运种销售手段目项目产生利想象项目产生良社会效应反会影响销售
第四阶段：20049——200411月中旬 二次强销期
1推广说明
淡季次预热市场铺垫阶段次进入推广高峰期
阶段媒体推广次掀起高潮进入第三轮卖点深入阐述次凸现产品投资价值
招商工作利完成产品拥更力卖点作宣传推广支撑附加值提高
房产市场淡季蛰伏九十月份整体会通房展会宣传活动提高楼盘宣传力度整体市场价格提升提供利环境该阶段项目追求销售速度时更拥较利润空间
阶段房展会项目宣传利时机更促进销售项目必须原市场铺垫进行实质性活动营销策略项目达预期销售率
2 具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
报纸广告
20049—200411月中旬
产品卖点深入阐述
江浙两省流媒体
电视广告
200410
产品卖点形象
南京房产报道
网络广告
20049—2004 11月中旬
项目动态报道
南京房产网
非常规媒体
20049—2004 11月中旬
产品形象产品卖点
夹报
2 2 广告具体安排
2 21 报纸广告
阶段报纸广告宣传体三方：项目招商情况项目卖点阐述项目相关活动宣传配合述三方面结合项目投资者项目具更信心够直接促进购买
2211广告题
良产品目光聚焦
——浙江商品城引众异投资者
房展会热点
——浙江商品城成房展会焦点
品牌握手
——浙江商品城招商工作正进行时
222 电视广告
进入第二轮销售旺季电视广告更明显作直接促进销售促进销售时巩固开发商项目形象期开发建立良市场品牌
投放媒体
投放时间
具体投放栏目
备注
电视广告
200410
南京房产报道
223 网络广告
网络广告继续投放时发布关信息进行相关活动网络直播
投放媒体
投放时间
投放容
备注
南京房产网
20049—2004 11月中旬
浙商项目相关新闻动态
浙商公司网站建立链接
224 非常规媒体
阶段活动较非常规媒体宣传活动相结合直接促成销售
1）夹报
夹报宣传效果夹报纸发行量发行范围夹报身质等素相关
针项目购买群选择适宜报纸夹带成报纸广告略高突出夹报质宣传位置会忽略众广告中拥较广告效果
制作精美铜版纸十分利开发商项目形象提升
项目广告效果突出报纸媒体进行夹带例现代快报温州晚报等
23 SP活动
231 活动说明
阶段SP活动目直接促进销售活动期间进行价格促销提价进行前期铺垫
232 活动名称
1）秋季房展会
2）异市场联动
通异宣传推广异投资者营者充分解浙江商品城拥宁实考察浙江商品城便利条件实现浙江商品城异化
第五阶段：200411中旬——20051 持续销售期
1推广说明
阶段推广项目实际情况宏观市场基准着浙江商品城施工断完成准现房概念体现营前景投资回报实现
该阶段宣传报纸广告配合项目工程进度市场整体时间节点浙江商品城进行宣传推广
时配合时间相关事件举行直接促进销售SP活动直接达成销售
2具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸广告
200411—20051
产品卖点深入阐述
江浙两省流媒体
网络广告
200411—20051
项目动态报道
南京房产网
浙商网络
进行链接
22 广告具体安排
221 报纸广告
2211 总体说明
项目进入第二轮销售稳期前期相适减少报纸广告投放量投放密度
广告投放容项目身情况紧密贴合阶段着项目工程进度断深入实实商品城建筑体已初具雏形着招商工作断落实力争做带着租约进行销售投资者项目信心断增强项目现存特优势突出浙江商品城投资回报行性该行性通广告消费者进行诉求
2212 广告题
投资商业产许生财富第桶金
——商业产投资分析
做品牌店房东
——浙江商品城引众知名品牌营店
特区中特区
——政策保证 投资保证
2213 网络广告
网络广告继续投放时发布关信息进行相关活动网络直播
投放媒体
投放时间
投放容
备注
南京房产网
200411—20051
浙商项目相关新闻动态
浙商公司网站建立链接
23 SP活动
231 活动名称
年末购旺铺新年添财富
232 活动说明
岁末众投资者收回年投资时机少进行外投资时商铺购买力较淡
该阶段项目体建设情况销售情况已十分明显项目价格着项目日趋明显优势市场宏观发展部分提升该阶段SP活动保证销售利润前提提高项目销售速度快实现项目资金回笼
新年结合样时间契机推出商铺促销活动提高项目销售率
第六阶段：20052——20054 项目清盘期
1推广说明
阶段广告推广报广宣传容着重项目现实升值度清盘通知等促消费者产生快购买心理达成项目尾盘成交
SP活动实际价格优惠基点实行变相降价促销方式剩余房源进行市场消化利实现清盘
2具体推广实施
21报纸广告计划
项目进入清盘期广告宣传均报纸广告形式进行实现项目促销
阶段项目开盘初期相已存较升值空间广告形式产品升值明显表达出购买者未购买者感价值存产生口碑效应时带新投资者促进新成交
清盘广告促销广告目消费者产生强烈购买心理前升值广告基础进行清盘广告促销广告达实现销售目
22 广告题
升值
——现实证明
旺铺 敬请关注
商铺购买零风险
——您保障
23 SP活动
231 活动名称
买商铺 送保险
——浙江商品城您投资担保
232 活动说明
商铺投资存着巨风险性开发商消费者进行投资担保消费者便会存定心理产品产生巨信赖度产生购买愿
该阶段剩余商铺普遍存着位置良价格偏高素针样实际情况前期价格提升基础进行价格变相利促成该部分商铺销售利完成
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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前言
推广门艺术
物推广
推广片充满生机绿叶
条茎
汲取养分
然进行合理分配
输送根分支
里茎推广线
养分产品切优势
分配输送程传播程
枝叶繁茂销售旺盛
二营销推广目标
火爆销售 提升利润 建立品牌
良宏观市场行情基房产项目市场化产品市场化时间销售利润会营销策划总体思路方法产生结果
项目言产品市场利销售仅仅指产品市场化制造出种火爆销售结果实现销售利润化通产品火爆销售结果市场开发商产品品牌产生更深刻认知真正建立稳固浙商品牌形象
三营销推广思路
（） 营销推广
营销策划整体思路具体执行方案必须数强力支撑点种支撑点应该实实站空中样保证营销推广方案实际操作性样保证营销推广方案效性说够指导促进销售样策划够项目带切实行附加值样营销推广建立真正持续发展企业品牌
基营销推广方案市场产品消费者
市场——市场重性两方面：指导产品设计二帮助寻找目标消费者市场握够开发商营销商势取成功（市场分析见市场篇）
产品——市场产品支撑真正创造种商业物业形态营模式塑造商业产品牌产品进行客观冷静理智分析做出针性营销推广方案
消费者——消费者重通消费者购买行企业利润够真正实现消费者难握首先必须找项目消费者消费者需求断变化需求甚潜意识营销推广质项目找出目标消费者发现发掘消费需求然针需求进行效推广
（二） 营销推广思路
营销思路源消费者
针消费者做出产品市场基础市场前景产品
针消费者做出营销推广效产品推广
次营销基策划思路——
1产品什
2产品消费者谁
3样针消费者进行效产品营销推广
四营销推广
（）营销推广线
1 推广线确定
11市场定位
² 定位目标
创义乌商业神话
浙江世界展示着东方犹太商业智慧中国东南海种务实效商业运营模式营方法创造出商业神话
义乌浙江商创造奇迹代表城市商业市场简单复杂低端高端步步走时代商业浪尖
浙江商品城务实严谨浙江商开发运营秉承浙江商业市场贯运营模式浙江商严谨踏实营作风创义乌商业神话
² 定位原
源市场 高市场 引导市场
产品遵循样市场原：
市场什？
市场缺什？
产品市场带什？
产品产生立足市场分赖市场必定较短时间市场淘汰分领先市场产品存着太市场抗性
市场竞争力产品立足市场基础具适度前瞻性市场接受终引导市场消费产品
² 市场定位
启动城市资时代商业航母
市场定位涵——
◆ 启动城市资
资启动资生唯源泉
资隐性存环境催化剂显现出够启动者说流通会产生高原状态倍效益
城市资更潜藏城市角落利前景出现面前时候资会启动起定流通渠道手段产生出更效益
浙江商品城激活起原城市中散落资通种商业模式产生出巨济社会效益
◆ 时代
数风流物
时代风流物必定时代骄傲楷模
时代产品必定时代代表
浙江商品城握时代脉搏具备高度产业前瞻性时代典范作
◆ 商业
商业高风险决定商业高利润
商业称贸易着社会发展产生种商品价值交换种交换中商品价值体现更重种流通流域中交换源——生产领域创造出更价值
交换会风险种风险流通领域交换身出现产品价值提升者说产品价格提升决定种交换必然产生出巨利润商业利润
浙江商品城商业物业形态决定产生巨济价值——进行商品交换创造出显著济效益
浙江商品城商业物业形态决定产巨社会价值——创造种商业模式创造种居民新购物休闲生活方式创造种新商业文明创造出显著社会效益
◆ 航母
空间限成事业限
奋斗需空间成功指日
浙江商品城拥航母般体量崛起南京江宁商业项目世展示雄厚济实力表明必承载着众限期商海中风破浪傲立颠峰
12 产品定位
² 定位——产品SWOT分析
浙江商品城SWOT分析
——先读懂解
◆ 优势
1） 项目拥20万方超体量具定规模优势
2） 项目高层次市场定位符合填补南京商业批发市场市场空缺现代化商业市场越越高市场发展趋势相吻合
3） 项目准确产品定位项目商业市场形成奠定良市场基础
4） 项目部良绿化景观完善商业配套项目终消费者提供良商业购物环境
5） 方山风景区周边住宅区江宁科学园江宁学城良景观项目具较外围景观优势
6） 项目区域没真正质化产品形成竞争
7） 开发商雄厚资金实力保证项目效开发运营商业品牌保证项目效运作
8） 项目目前价格项目入市存定优势
9） 开发商部拥巨资源优势引起量部购买群高度关注
◆ 劣势
1） 项目段江宁新开发区目前段气市政规划交通条件商业配套存明显足
2） 然存较数量部预约客户保持着观态度
3） 市场项目真正质产品已具相知名度认知度竞争存定市场风险性
4） 招商工作否利完成存明显资源保证
5） 消费者消费惯项目市场定位产品定位存定脱节
6） 项目开工未进行定量效广告宣传项目具定知名度
◆ 机会点
1） 南京江宁整体良房产市场走势保证项目体良升值前景
2） 江宁撤县立区进步开发江宁整体济发展存着巨空间
3） 政府江宁科学园学城未规划项目区拥巨升值潜力
4） 江宁区科学园学城周边型生活区项目提供量气保证
5） 市政规划断完善交通配套外部商业配套断完善
6） 沪宁高速宁杭高速等外部交通条件改善项目效辐射提供良外部交通条件
◆ 威胁点
1） 已存成熟商业市场项目成功运营具较市场竞争性
2） 周边建拟建商业项目存真正质产品存着较市场风险性
3） 周边商业项目吸引项目部分投资者
4） 商业项目投资风险性投资者步
122 产品核心价值
产品进行客观分析出产品核心价值
◆ 项目产品体量巨产品规划具市场前瞻性部商业配套齐全
◆ 市场定位具较科学理性市场
◆ 产品定位符合市场发展趋势消费者求
◆ 项目区域强力政府规划政府政策扶持项目具限升值潜力
◆ 开发商资源优势产品市场化奠定利基础
◆ 开发商品牌效应产品市场化提供利条件
123 产品定位
集购物休闲娱乐餐饮商住等功体型浙江商品集散辐射周边城市浙江商品交易台
产品定位涵——
◆ 集购物休闲娱乐餐饮商住等功体
浙江商品城浙江品牌商铺特色商业街浙商厦商务写字楼商务公寓
四板块组成特色商业街包括餐饮街文化街服装街电子街酒吧街等题商业街根定位形成鲜明特色
◆ 型浙江商品集散
江宁未规划实际发展状况江宁新城景象已初见规模消费需求日益增长浙江商品城建设立足南京辐射长三角商业汇聚处商品集散量商品里销售转口商品门类齐全信息灵通服务质量商品济活动频繁市场活跃里式商品应形成颇具特色商品专业街代表新潮流质优价廉
◆ 辐射周边城市
着南京外高速公路网络逐步建成南京时市圈南京扬州镇江马鞍山滁州芜湖淮安巢湖等8城市中南京商贸流通业处核心位表现市场流通规模营网络健全市场吸引力增强等
南京商贸流通业市圈相互存性断增强客观已形成利益体南京市圈融入长三角商贸业发展提供强劲城市济互补性商贸业增添活力提供更广阔空间
◆ 浙江商品交易台
济增长带项交流活动日益频繁国外资金项目等着发展规模步推进渗入甚超常规超想象演化出更投资机会
浙江商品城成座充满活力商气蓬勃商品王国货举目皆商业气息商品流通信息展示中心
潜藏间价值级裂变效应
13 消费者定位
131 直接消费群——投资者
◆ 投资群
投资回报唯追求
群极富商业头脑投资者进行种产业投资例股票期货证券金融市场存着太稳定性种稳定性转移投资方
房产市场高收益较稳定投资回报结合引导资金转入中
商业项目存普通住宅项目风险性存更收益性该商业物业具良市场前景会引起商业物业投资者青睐目光
眼中具投资前景商业物业必定成功运营商业物业商业市场必定引众消费者进行消费拥终消费者商业项目保证拥良稳定租金收入预期投资回报
◆ 投资群源
良产品目光聚焦
A 南京
项目必定首先引起市场关注区南京房产市场火爆早已引起批投资客拭目
B 浙江市场
喻东方犹太浙江更拥长远市场目光早已房产作资运营资产出重方面投入量资金进行房产投资力求火热房产市场样资次积累南京持续走高房产市场然群浙江投资客极度关注焦点
132终消费群——消费者
◆ 消费群
消费目差异决定消费群差
项目根部市场定位产生两种消费群：
A 纯粹进行消费群
群商业市场进行纯粹消费行消费市场消费终端
B 满足身营利益消费群
群进行消费满足终端消费般零售业低层次批发商
◆ 消费群消费原描述
消费目决定消费动机
A 纯粹进行消费群
吸引群消费者进行消费性：较低产品价格较产品质量较便利交通条件较完善售服务满足消费需求良商业环境等等
B 满足身营利益消费群
吸引该类群进行消费原较直接：较产品质量较低产品价格产品运输费
◆ 消费群源
终消费目决定终消费市场
A 纯粹进行消费群
该类消费者源项目周边区江宁较少会南京城区消费者前消费项目周边区居民科学园工作员学城学生群
B 满足身营利益消费群
该类消费源南京周边城市商品营者例：苏北安徽（皖北）河南山东等
2营销推广线
财富眼 黄金线
财富眼
种投资智慧
智慧
意味着现未洞察预见证悟
见未见针针见血
发未发矢矢中
黄金线
种衡艺术
完美投资
定现未间条黄金分割线
早步入市牺牲
早半步入市获成功
晚半步失商机
财富眼——
1） 发现财富眼睛：投资者敏锐眼光充满着发现财富智慧够犀利洞察现预见未够穿透表象直指质
2） 涌现财富泉眼：浙江商品城势必成处财富源源断涌现泉眼喷珠吐玉潜藏间价值限量
3） 实现财富关键点：投资非成败仅线间已需灵敏信息独眼光承担决策风险力独具慧眼握时机掌控实现财富关键点成功前景指日见
4） 见证财富实现：投资智慧终体现预见未知未种历史见证种现实认定
黄金线——
1） 通黄金（财富）道路：城市财富必路城市财富聚积浙江商品城通达财富道直达财富宝藏
2） 运转黄金（财富）新干线：浙江商品城位江宁科学园板块区位优势显著交通四通八达形成水陆空立体交通网络通达财路营运财富正运转黄金（财富）高速新干线
3） 完美黄金分割线：投资种衡艺术完美投资定现未间条黄金分割线实现投资价值化
3营销推广表现手法
品质——项目整体定位相吻合推广表现产品形象开发商形象企业形象展示力求达品质化
理性——商业产普通住宅项目投资者关注投资回报理性事实分析感性情感诉求更够达效果
气——项目具20万方巨体量开发商拥强市场号召力影响力切推广表现必须具磅礴气势
沉稳——产品文化涵相呼应产品推广手法必须具相沉稳性种沉稳性浅表面种外气质展现
4营销推广表现
1）整体形象塑造
财富眼 黄金线
突出浙江商品城敏锐商业触角势趋具价值投资智慧体现
2）项目品牌战略
横天 风云世界
充分发掘阐释浙商理念浙商投资限公司品牌浙商企业核心物优秀营销团队商业营理团队强强联手鸿篇巨制
3）景规划价值
壮怀前景 铸时代高度
浓墨强调浙江商品城区域未美发展前景限升值潜力投资眼光南京江宁科学园南京江宁学城浙江工业园规划理性分析突出项目前瞻性优势
4）区位产品题
商气蓬勃 商品王国
通浙江商品城独树帜市场定位周边托成熟配套水陆空立体交通网络潜巨消费潜力描述突出项目定位特色区位优势
5）建筑规划特色
投资优质物业 放四海皆准
通描述浙江商品城灵动流线外观阳光生态走廊中心文化广场休闲娱乐组团等建筑规划特色展现物业优良品质典商业文化值信赖投资价值
6）营理优势
统理 分散营
重点突出浙江商品城先进营理念成熟运营模式成功避免目前商业领域分散营固风险完善组织结构保障投资者营者稳定投资回报保证商品城高效运转
五营销推广执行
() 时间阶段划分
第阶段： 20043——2004427 项目预热期
该阶段通种宣传手段建立开发商项目形象起点推出产品卖点方式进行项目推广宣传产品消费者广泛认知认逐步积累项目营销势产品部分开盘前市场化项目开盘时产生第营销爆点
第二阶段：2004428——20046 开盘强销期
开盘销售爆点项目市场知名度销售情况已十分明朗该阶段必须开盘热销基础继续制造市场关注度次掀起销售热潮达销售高峰实现销售速度目标开发商资金回笼
第三阶段：20047——20078 持续稳期
夏季整房产市场进入销售淡季项目进入销售稳期阶段项目营销目标首先保持市场热度通种宣传方式项目拥定市场关注度完成销售次回顾前期营销策略针销售情况进行方局部调整阶段进行更销售做准备
第四阶段：20049——200411月中旬 二次强销期
78月份房产淡季项目销售次进入金九银十强销期期间助环境种活动房产市场升值项目阶段达销售速度销售利润双赢
第五阶段：200411中旬——20051 持续销售期
利项目施工进程断进行招商工作总体落实浙江商品城日趋明朗实际收益展现消费者眼前促进项目销售利润提升
利宏观市场整体价格提升客观环境提升项目价格利提价促进前销售
第六阶段：20052——20054 项目清盘期
新年市场稳阶段项目进入轮销售期前阶段销售项目剩余房源存价格高位置较差原利市场进行化
阶段通宣传项目附加值SP活动剩房源进行化达利清盘销售效果
(二) 阶段营销思路
第阶段： 20043——2004427 项目预热期
1推广说明
该阶段推广方式根时间侧重
前阶段（2004年3月）户外报纸软文采取舆先行原配合较范围形象宣传全面建立开发商项目良市场形象
阶段（2004年4月）SP活动量媒体硬广告引起社会关注度强烈视觉击短时间快速吸引眼球进行活动炒作促进项目社会关注度时运报纸硬广告突出产品核心卖点
整预热期配电台网络非常规媒体立体广告宣传攻势全面推广产品形象卖点促进产品开盘时第次火爆销售
2 具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸
20043—20044
开发商项目形象宣传卖点宣传
江浙两省流媒体
高峰坛活动期间海投放报纸广告
广播
20043—20044
项目形象宣传
江苏交通广播网
网络
20044
根实际情况进行新闻广告发布更新
南京房产网
车身
20043—20053
项目形象宣传
33路南金线102路
条路线两辆车整车喷绘
牌
20042—20052
项目形象宣传
机场收费站西北侧
高炮
围墙
20043—20063
项目形象宣传
工现场
灯箱
20043—20052
项目形象宣传
项目周边区
房产图
2004年房展会
项目形象宣传
212 广告具体安排
2121 报纸广告
项目前期未进行定量效广告宣传开发商项目形象未建立进行报纸广告宣传时必须首先进行新闻性舆炒作形象首先市场认针产品宣传效宣传
阶段产品宣传重点产品卖点产品够消费者初步认知结合推广活动进行报纸广告宣传程度宣传产品部预定客户产品充满信心该部分客户较程度转化签约客户
日 期
媒 体
广告形式
广告题
版 式
备 注
227 周五
现代快报
软 文
话浙商
——南京浙商投资限公司老总访谈
半 版
企业核心物宣传
35 周五
金陵晚报
软 文
浙商写进历史 写进浙商
半 版
企业形象宣传
312 周五
金陵晚报
软 文
财富新丝路——透视浙江商品特色
半 版
项目形象宣传
319 周五
现代快报
软文
+ 硬广告
浙江商品城
——财富眼 黄金线
整 版
产品形象宣传
326 周五
现代快报
硬广告
活动预告1
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
通 栏
活动前期
宣传广告1
325 周四
温州市报
硬广告
活动预告1
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
通 栏
活动前期
宣传广告1
42 周五
金陵晚报
硬广告
活动预告2
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
105通
活动前期
宣传广告2
41 周四
温州晚报
硬广告
活动预告2
城市联动 产盛宴
——2004长三角商业产高峰坛 权威关注
105通
活动前期
宣传广告2
49 周五
金陵晚报
软文
+ 硬广告
硬广告：投资抉择 眼光决胜
软文：板块选择投资回报化
——浙江商品城掀起投资热潮思考
整 版
拼整版
产品卖点1
规划篇
——政府规划
48 周四
温州晚报
软文
+ 硬广告
硬广告：投资抉择 眼光决胜
软文：板块选择投资回报化
——浙江商品城掀起投资热潮思考
整 版
拼整版
产品卖点1
规划篇
——政府规划
412 周
扬子晚报
硬广告
城市联动促进商业产发展
105 通
庆贺中国·长三角区商业产高峰坛成功举办
412 周
钱江晚报
硬广告
城市联动促进商业产发展
105 通
庆贺中国·长三角区商业产高峰坛成功举办
412 周
文汇报
硬广告
城市联动促进商业产发展
105通
庆贺中国·长三角区商业产高峰坛成功举办
412 周
沪苏浙三流报纸媒体
新闻通稿
长三角商业产宣言
416 周五
现代快报
软文
+硬广告
硬广告：规划产品 规划投资回报
软文：规划浙江商品城 规划财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考二
整 版
拼整版
产品卖点2
规划篇
——产品规划
415 周四
温州市报
软文
+硬广告
硬广告：规划产品 规划投资回报
软文：规划浙江商品城 规划财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考二
整 版
拼整版
产品卖点2
规划篇
——产品规划
423 周五
现代快报
软文
+硬广告
硬广告：营财富生
软文：做品牌店房东 营财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考三
整 版
拼整版
产品卖点3
规划篇
——营规划
附商铺拍卖活动预告
422 周四
温州晚报
软文
+硬广告
硬广告：营财富生
软文：做品牌店房东 营财富生
——浙江商品城掀起投资热潮思考三
整 版
拼整版
产品卖点3
规划篇
——营规划
附商铺拍卖活动预告
426周
金陵晚报
硬广告
浙江商品城
4月28日 抢占城市财富制高点
半 版
开盘预告广告
426周
温州晚报
硬广告
浙江商品城
4月28日 抢占城市财富制高点
半 版
开盘预告广告
428周三
现代快报
硬广告
启动浙江商品城 启动南京资
整 版
开盘广告
428周三
温州晚报
硬广告
启动浙江商品城 启动南京资
整 版
开盘广告
2122 电台广告
电台广告宣传目项目广泛认知知道知道程够广告效果销售结果直接体现项目整体市场认知度提升存较作
播放电台
播放时间
播出容
备 注
江苏交通广播网
0431—04531
项目形象广告
2123网络广告
项目商业项目消费群般住宅项目消费群更会利网络获取相关信息网络存信息时更新项目情况快速效进行发布消费者全面解项目
选择网络
开通时间
版面
发布容
备 注
南京房产网
0431504531
通栏广告
形象广告
配合开盘首先开通月否继续开通视广告效果定
2124户外广告
户外广告开发商项目形象建立起着十分重作项目销售前期效选择户外媒体进行宣传效建立项目形象第步
2124 车身广告
车辆选择
整体方
途车站
备 注
33路
南京车站—雨花台
南京车站中央门中央门南站许府巷公交总公司玄武门鼓楼鼓楼医院珠江路新街口北站新街口南站三元巷桥三山桥长乐路中华门雨花路雨花台
二辆车
整车喷绘
南金线
南京站—金宝市场
南京车中央门锁金村岗子村九华山营逸仙桥瑞金路通济门光路光华路光华门中桥马家圩光卡路江红花镇窨子山夹岗双龙街西双龙街气象学院岔路口史家里河定桥武夷花园供销厦府前街竹山路五区金宝市场岗山路江宁客运公司
102路
箍桶巷—江宁开发区
箍桶巷长乐路中华门雨花路立交桥雨花台东门养回红村卡子门西卡子门夹岗双龙街西双龙街气象学院岔路镇史家里河定桥胜太桥湖滨公寓江宁开发区
2124牌高炮围墙
发布形式
发布位置
发布时间
发布容
备注
户外灯箱
天元东路项目
2004231—2005231
20
户外牌
20m×8m
机场收费站西北侧
2004220—2005220
项目形象广告
高炮围墙
工现场
2004330—2006320
项目形象广告
2125非常规媒体
楼盘资料楼盘图保存时间较长选择该媒体进行宣传利提升项目整体形象参加现代快报房展会刊登项目形象广告程度提升房展会效果楼盘形象
发布形式
发布时间
发布容
备注
楼盘图
快报房展会
项目形象宣传
22 SP活动计划
221 活动目
开盘前期举行活动均项目进行前期造势项目具广泛社会知名度美誉度开盘销售奠定良市场基础开发商建立长期良品牌形象
222 活动名称
1）长三角商业产高峰坛活动
2）4月15日——4月18日现代快报房展会参展活动
223 活动方案
中国·长三角区商业产高峰坛活动方案
活动宗旨
1 促进城市联动推动长三角区商业产发展
长三角必成未中国投资热点产投资必先行次活动促进长三角区城市单元沟通交流进步整合城市资源推动长三角区商业产发展未营城市新思路作意义探索
2 进行城市资源互补全面推动长三角区商业发展
通商业产房产业商业机联系起长三角区城市优势资源进行效整合商业产基点全面推动长三角区商业发展时希通次活动探讨商业产尤商业产促进新模式
3 效建立项目开发商社会知名度美誉度
知名度美誉度品牌建设两方面次高品格峰会通成功运作必会造成较社会影响塑造项目浙商集团政府业界传媒中良性品牌形象具重作通次活动浙商决策者形象定程度包装会进步促进浙商集团品牌建立
4 商品城成功开盘销售造势预热侧面促进项目销售
通次活动媒体策划权威强势媒体增强项目曝光广度力度进扩项目影响成功实现销售奠定基础
二 活动题
促进城市济联动 推动商业产发展
三 活动时间
4月9日（周五）4月10日（周六）4月11日（周日）
四举办单位（拟邀请）
（） 办单位
CCTV—2
（二） 承办单位
海荒岛房产工作室南京分公司
（三） 协办单位
中国房产业协会
21世纪济报道报社
（四）支持单位
南京浙商投资限公司
江浙沪区知名房产开发企业
六活动点
南京希尔顿酒店
七活动安排
（） 邀请员
◆ 嘉宾
1 中海市委秘书长副秘书长等政府官员
2 中国房产业协会秘书长顾云昌等房产界
3 复旦学房产研究中心尹伯成等学术界物
◆ 持
香港凤凰卫视红持
——陈鲁豫
（二） 活动安排
３月２６日 午 ９：００
1活动容：开幕
演讲
2演讲容
1）中国商业产发展现状趋势
2）长三角商业产发展现状趋势
３月２６日 午 ２：００
1活动容：题讨
2讨容：全国商业资源落户南京？
长三角成全国商业旗帜？
3演讲嘉宾：商业房产专家
4发言嘉宾：场嘉宾
5发言容：发言容根场题定发言时间5分钟左右
３月２６日 午 ９：００
1活动容：商业房产发展回顾
题讨
2讨容：实现商业房产间价值接？
商业房产否存泡沫？
商业房产良性发展？
3演讲嘉宾：房产研究专家
4发言嘉宾：场嘉宾
5发言容：发言容根场题定发言时间5分钟左右
３月２７日 午 ２：００
1活动容：题讨
2题容：商业企业诚信问题
商铺发展态势营方式
3演讲嘉宾：商业房产知名开发商
4发言嘉宾：场嘉宾
5发言容：发言容根场题定发言时间5分钟左右
３月２８日 午 ９：００
1活动容：长三角区十商业楼盘颁奖
2活动流程：获奖楼盘介绍
颁奖
3颁奖嘉宾：定
３月２８日 午 ２：００
活动容：浙商项目实考察
八活动配合
（） 媒体宣传配合
1报纸广告（见开盘前广告计划）
2 电视（海东方电视台江苏卫视浙江卫视）
电视推广分两类：
类新闻栏目类电视台较影响力财类专题栏目
3网络（南京房产网）
网络推广时间安排2004年34两月推广形式专题图文宣传网络直播网页动态浮标等
4户外
◆ 牌
位置：新街口珠江路鼓楼干道显著位置牌
◆ 车身广告
1）车辆选择：33路102路南金线车身广告
◆ 备注
1） 媒体容充分考虑互动
2） 广告贺广告进行联系制作发布
（二）会刊
1会刊容编写
容包括会员介绍办单位广告赞助商介绍广告会议议题流程安排等
2会刊发布
会者免费赠送商业士出入场写字楼饭店宾馆机场等免费赠阅客户长三角城市商会商业机构等免费赠阅作招商宣传资料部分考虑较批量印发（视赞助情况定）
3会刊制作形式
杂志形式＋光碟形式
视实际情况定建议做较精美
4制作单位
建议发包广告公司制作
（三） 资金辅助
１届坛参费
2楼盘评选
3广告刊登
4商家活动赞助
九前期工作安排
序号
准备容
负责员
1
活动方案制定
南京荒岛
2
相关员邀请参会安排
南京浙商 海荒岛
3
相关场联系落实
南京荒岛
4
相关文稿书写
南京荒岛
5
现场布置方案制定
布展公司
6
楼盘评选工作联系落实
扬子晚报
7
宣传道具落实
南京荒岛
8
现场工作员安排
南京荒岛
9
会刊编辑
江苏贺广告集团公司／江苏苏垦广告限公司
10
相关物品采购
南京荒岛 南京浙商
十投入产出分析
活动计划具体项费进步价确认投入产出分析简单粗略实际发生出入
（）投入
次活动估计累计费约100万元中浙商集团出资90万元海荒岛房产工作室南京分公司出资10万元
（二）收益
次活动收益部分组成：
1赞助商（赞助商免费登会刊广告户外广告挂名称）
预计20家赞助商家收费2万元计20×2万40万
2会员
参会员（邀请专家名外）交纳会费（含食宿会务）2000元预计80计80×2000元16万元
3明星楼盘评选
10明星楼盘评选5万计10×5万50万
4代前期广告推广费
次活动省项目部分前期推广费估计约10万
5浙商公司浙江商品城项目市场效应引起种潜收益：量化
累计收益：
货币：40＋16＋50＋10116（万）
附加值：量化
十活动难点说明
次活动成功举办存着定难点
难点源两方面：第方面邀请员场第二方面种媒体资源效整合宣传
述两方面全面解决次活动必成功举办
浙江商品城房展会策划思路
方案
参展目
1 前期预热浙江商品城开盘奠定良市场基础
浙江商品城4月28日开盘保证开盘预期热销效果必须预热期进行种形式宣传项目具相知名度美誉度项目广泛市场认知认项目迅速实现成功销售
2浙江商品城首次公开亮相独树帜参展方式会员留深刻印象
次房展会吸引众楼盘参展希众楼盘中脱颖出必须参展形式楼盘差够通次房展会迅速效建立项目良形象开盘热销奠定基础
二参展亮点
摒弃原纯粹楼盘形象展示做法商品交易参展形式展现产品特色
三活动名称
交易游戏
——浙江商品城消费体验
三活动形式
商品买卖 购物交易
四活动容
（）活动说明
买卖浙江商品活动形式参次房展会十分符合项目产品定位
项目商业物业营购买项目运营模式项目定位浙江商品城浙江商品项目营产品项目形象展示营状态种直观形式展现消费者面前首先产品拥强烈感性认识通产品逐步认知达理性认促进消费者消费
（二）活动安排
1 针次房展会时间点消费者项目特征确定进行买卖商品
浙江商品特征明显：种类繁性价高商品消费中占较例春季伊适合春天消费浙江商品种类十分繁例：丝巾饰品等等该类商品体积较方便运输现场摆放该类商品价格较低促成场公众性商品买卖
2 时间进行商品现场促销活动消费者浙江商品 城产生定购物热情
次房展会期间针商品时段采商业传统促销手段进行产品销售促成购买热潮消费者产生浙江商品城购物热情
3促销活动形式
1） 限时折
2） 团购特惠
3） 幸运抽奖
3整房展会活动期间进行性化服务
房展会期间浙商展位开展购物活动外部分群（老童）提供定性化服务充分展现浙商商业服务理念文化
（三）活动配合
1 布展配合
采该类活动形式必须求拥繁荣障碍布局设置通透视觉效果利产生超强气次商品交易活动利进行
展位面积设计时必须采简洁明快利展示销售布展方案方达预期效果
2 媒体配合
1）前期预热：事先通媒体进行定量广告宣传引起众南京市民目标消费群前期关注增强活动参性增强项目关注度
2）活动报道：活动期间邀请关媒体进行专门报道增强次活动项目宣传效应
3）活动期：通期媒体新闻报道增强项目市场认知度建立项目形象终促进产品销售
方案二
参展目
1 前期预热浙江商品城开盘奠定良市场基础
浙江商品城4月28日开盘保证开盘预期热销效果必须预热期进行种形式宣传项目具相知名度美誉度项目广泛市场认知认项目成功实现迅速销售
2特殊布展形式咨询手法消费者留十分深刻印象
布展形式采取众设计方案首先视觉造成定差异性引起参观者关注度进运咨询手法消费者项目留深刻印象
二参展亮点
布展形式 咨询手法
三思路说明
（） 布展思路
1外观风格
采围合式堡型设计外观四周运型展板接处外部隔离制造产品珍贵感
2部设置
部设计风格高尚典雅拥品质感
部摆设屏弃传统柜台式咨询设置安排组沙发咨询桌配咖啡机茶具现场咨询顾客拥尊贵感
3限量入
部沙发数量限入咨询客户数量限种策划思路方面部顾客拥尊贵感觉方面外部形成排队等候场面浙江商品城第次亮相引起排队咨询场面
（二）包装设计思路
着重形象展示 突出表现品质
次房展会参展时间项目前期预热时间该次参展项目首次亮相次房展会布展面包装设计求设计师产品高端商品城形象突出表现建立项目良产品形象
四媒体配合
1前期预热：事先通媒体进行定量广告宣传引起众南京市民目标消费群前期关注增强项目关注度
2活动报道：参展期间邀请关媒体进行专门报道增强项目宣传效应
3活动期：通期媒体新闻报道增强项目市场认知度建立项目形象终促进产品销售
第二阶段：2004428——20046 开盘强销期
1推广说明
4月底已领取预售许证阶段进入推广高峰期时营销重点针产品进步进行项目卖点阐述产生第二营销爆点力求产品部分该段时期实现市场化
阶段报纸广告宣传软硬结合SP活动进行项目炒作提高项目整体知名度外加电视宣传提高项目品牌形象期第二次销售高峰进行铺垫
媒体投放密度安排形成定规律面报纸媒体发布基维持周期受众项目关注形成种惯性时投放重点集中强势媒体形成固定媒体固定周期节奏高频度击阶段推广重点逐渐宣传核心卖点基础进行卖点深入分析消费者全面细致解产品
开盘次制造项目销售热点提高社会关注度开盘组织次SP活动掀起开盘强销期强销热潮
电视广告开发商项目形象提升作十分明显声图行宣传效果项目销售产生较作开盘强销期进行电视广告宣传销售进度形象提升良作
阶段样需网络楼盘图广告等非常规媒体进行配合全方位密度进行宣传推广
2具体推广实施
21广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸广告
20045—20046
产品卖点深入阐述
江浙两省流媒体
电视广告
20045
产品形象
产品卖点
南京十八频道南京房产报道
时南京广播电视报发布
网络广告
20045—20046
项目动态报道
南京房产网
浙商网络
进行链接
楼盘图广告
20045
项目形象宣传
南京房产局举办房展会发布
2 2 广告具体安排
2 21 报纸广告
2211 总体说明
阶段报纸广告硬广告配少量软文进行结合宣传重点产品卖点深入解析逐步深入产品基础阐述产品投资价值消费者产品拥十分深入认识直接促进销售
报纸广告时配合SP活动进行宣传SP活动宣传效果达化
报纸媒体选择根开盘前期广告效果次江浙两省报纸进行安排分布实现广告效果投入产出化
2212 广告题
浙商——横天 风云世界
规划——壮怀前景铸时代高度
段——通达财路巨网
气——截流百万客源
配套——托成熟资源
建筑规划——投资优质物业放四海皆准
222 电视广告
电视媒介进行房产广告宣传开发商项目形象建立具十分显著效果电视视听方面效果产品宣传具较明显作建立形象时更直接促进销售
南京十八频道房产专业栏目南京房产报道播放时段较南京广播电视报进行联动性价高该栏目进行浙商项目广告片宣传项目形象销售具较意义
投放媒体
投放时间
投 放 频 道
投放容
广告时间
备 注
房产专业栏目
南京广播电视报
20045
南京电视台
十八频道
浙商专题广告宣传片
45秒
南京电视台十八频道南京广播电视报联动套餐
223 网络广告
网络广告具定长期性突出优点：项目动态时客观发布消费者关信息时进行反馈定程度营销策划提供市场信息
浙商身已成功建立较良企业网站十分必充分利该资源浙商开发商浙商项目进行全面宣传
投放媒体
投放时间
投 放 频 道
投放容
广告时间
备 注
房产专业栏目
南京广播电视报
20045
南京电视台
十八频道
浙商专题广告宣传片
45秒
南京电视台十八频道南京广播电视报联动套餐
224 楼盘图广告
次房展会南京房产局举办时间4月30日——5月6日时值黄金周场数较楼盘图阅读率较高该图发布项目形象广告利扩项目宣传力度
发布形式
发布时间
发布容
备 注
楼盘图广告
5月份房展会发放
项目形象广告
23 SP活动
231活动说明
预售许证领取项目进入全面销售阶段前期预热期积累量预定客户阶段转化签约客户通该阶段活动提高实际销售率提升销售利润
232 活动名称
1）开盘活动
2）旺铺拍卖活动
233 活动方案
旺铺拍卖策划思路
活动目
1 引发优秀商家关注旺铺遇真正伯乐旺铺价值限度发挥带动整卖场商业氛围保证浙江商品城高效运转
2 通拍卖活动制造新闻焦点提升浙江商品城市场认知度项目迅速实现成功销售卖快卖贵
二 活动安排
1 挑选10区位佳具气旺铺作拍卖标
2 拍卖程中整体项目进行推介吸引效客户
3 邀请房产专家商铺投资专业士商界名做商业产投资前景分析等讲座投资者未商铺营更专业化
4 宾准备抽奖活动幸运带位宾时积累效客源作招商销售目标
三 媒体配合
1 前期预热：活动前期媒体宣传引起投资者实力商家社会广泛关注
2 活动报道：活动期间媒体专门报道增强活动项目关注度
3 续报道：活动期媒体评终促进项目快速销售
开盘活动策划思路
活动目
1 浙江商品城公开亮相建立良形象
2 客户更深入解浙江商品城特色优势加快选定速度
二 活动安排
1 邀请房产专家商铺投资专业士商界名等出席扩项目影响力
2 邀请方山鼓舞狮表演等助兴带动现场气氛
3 浙江商品城整体项目推介现场沙盘模型展示媒体演示
4 设立现场咨询安排组沙发咨询桌配备咖啡机茶具现场咨询顾客尊贵感
5 促销活动配合限时优惠团购优惠幸运抽奖等
第三阶段：20047——20078 持续稳期
1推广说明
前期范围广告宣传项目开发商形象广泛推广部分单位实现销售
阶段常规媒体广告宣传力度适变旨保持市场关注度非常规媒体宣传广泛进行阶段销售热潮进行前期铺垫
阶段招商工作进步落实配合招商利进行阶段广告宣传媒体进行定选择充分采非常规媒体形式进行宣传举行SP活动进行配合招商工作利完成
2具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸广告
20047—20048
产品卖点深入阐述
推广活动宣传
江浙两省流媒体
网络广告
20047—20048
项目动态报道
南京房产网
非常规媒体
20047—20048
产品形象产品卖点
商业信函直邮
浙江商会部刊物广告
2 2 广告具体安排
221 报纸广告
2211 总体说明
阶段报纸广告频率变低周篇调整约十天篇广告诉求点进步阐述项目卖点卖点突出投资价值吸引消费者目光
报纸广告样需配合SP活动进行宣传SP活动宣传效果达化
2212 广告题
惊见浙江商品城
——浙江商品城缘已进入二三级市场？
理财方略
——银企联动您理财
外观——刻画灵动建筑立面彰显典商业文化
阳光生态走廊——穿越春秋冬夏然零距离接触
交通——数网罗 熙攘客源
景观——风景 收眼底
222 网络广告
网络广告继续投放时发布关信息进行相关活动网络直播
投放媒体
投放时间
投放容
备注
南京房产网
20047—20048
浙商项目相关新闻动态
浙商公司网站
建立链接
223 非常规媒体
阶段广告投入应该充分利非常规媒体次扩产品市场知名度轮力度宣传奠定基础
1）商业信函直邮
该媒体邮政单位相互关联明确项目消费群利该媒体拥商业资源查找出目标消费群详细址项目楼盘资料邮递形式寄送消费者保证资料阅读效性
2）商会会刊
浙江民间商会成员占项目消费群中部分该阶段项目资料十分清楚销售情况较明朗情况针商会成员进行项目宣传降低部分群购买风险促进产品实际销售
23 SP活动
231 活动说明
处房产项目淡季阶段活动目更促进项目实际销售活动范围较活动形式较缓较效
232 活动名称
1）房企联动理财方略
2）二三级市场联动
233 活动方案思路
二三级市场联动活动方案思路
■ 联动目
◇ 泛销售结果
泛销售通销售点销售员增加达增加销售群覆盖面作
◇ 引起市场销售错觉
产品流入二三级市场证明产品前期市场火热程度消费者产品更信心容易产生更消费愿
■ 联动形式
利江浙两省知名房产二三级市场营公司进行产品销售产品拥更售楼处更销售员面更消费群增加更销售性
■ 二三级市场联动存弊端
消费者足理性者投资验足够丰富会明确解开发商销售代理公司运种销售手段目项目产生利想象项目产生良社会效应反会影响销售
第四阶段：20049——200411月中旬 二次强销期
1推广说明
淡季次预热市场铺垫阶段次进入推广高峰期
阶段媒体推广次掀起高潮进入第三轮卖点深入阐述次凸现产品投资价值
招商工作利完成产品拥更力卖点作宣传推广支撑附加值提高
房产市场淡季蛰伏九十月份整体会通房展会宣传活动提高楼盘宣传力度整体市场价格提升提供利环境该阶段项目追求销售速度时更拥较利润空间
阶段房展会项目宣传利时机更促进销售项目必须原市场铺垫进行实质性活动营销策略项目达预期销售率
2 具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
报纸广告
20049—200411月中旬
产品卖点深入阐述
江浙两省流媒体
电视广告
200410
产品卖点形象
南京房产报道
网络广告
20049—2004 11月中旬
项目动态报道
南京房产网
非常规媒体
20049—2004 11月中旬
产品形象产品卖点
夹报
2 2 广告具体安排
2 21 报纸广告
阶段报纸广告宣传体三方：项目招商情况项目卖点阐述项目相关活动宣传配合述三方面结合项目投资者项目具更信心够直接促进购买
2211广告题
良产品目光聚焦
——浙江商品城引众异投资者
房展会热点
——浙江商品城成房展会焦点
品牌握手
——浙江商品城招商工作正进行时
222 电视广告
进入第二轮销售旺季电视广告更明显作直接促进销售促进销售时巩固开发商项目形象期开发建立良市场品牌
投放媒体
投放时间
具体投放栏目
备注
电视广告
200410
南京房产报道
223 网络广告
网络广告继续投放时发布关信息进行相关活动网络直播
投放媒体
投放时间
投放容
备注
南京房产网
20049—2004 11月中旬
浙商项目相关新闻动态
浙商公司网站建立链接
224 非常规媒体
阶段活动较非常规媒体宣传活动相结合直接促成销售
1）夹报
夹报宣传效果夹报纸发行量发行范围夹报身质等素相关
针项目购买群选择适宜报纸夹带成报纸广告略高突出夹报质宣传位置会忽略众广告中拥较广告效果
制作精美铜版纸十分利开发商项目形象提升
项目广告效果突出报纸媒体进行夹带例现代快报温州晚报等
23 SP活动
231 活动说明
阶段SP活动目直接促进销售活动期间进行价格促销提价进行前期铺垫
232 活动名称
1）秋季房展会
2）异市场联动
通异宣传推广异投资者营者充分解浙江商品城拥宁实考察浙江商品城便利条件实现浙江商品城异化
第五阶段：200411中旬——20051 持续销售期
1推广说明
阶段推广项目实际情况宏观市场基准着浙江商品城施工断完成准现房概念体现营前景投资回报实现
该阶段宣传报纸广告配合项目工程进度市场整体时间节点浙江商品城进行宣传推广
时配合时间相关事件举行直接促进销售SP活动直接达成销售
2具体推广实施
21 广告计划
211 广告总体安排
媒体
投放时间
投放容
具体投放选择
备 注
报纸广告
200411—20051
产品卖点深入阐述
江浙两省流媒体
网络广告
200411—20051
项目动态报道
南京房产网
浙商网络
进行链接
22 广告具体安排
221 报纸广告
2211 总体说明
项目进入第二轮销售稳期前期相适减少报纸广告投放量投放密度
广告投放容项目身情况紧密贴合阶段着项目工程进度断深入实实商品城建筑体已初具雏形着招商工作断落实力争做带着租约进行销售投资者项目信心断增强项目现存特优势突出浙江商品城投资回报行性该行性通广告消费者进行诉求
2212 广告题
投资商业产许生财富第桶金
——商业产投资分析
做品牌店房东
——浙江商品城引众知名品牌营店
特区中特区
——政策保证 投资保证
2213 网络广告
网络广告继续投放时发布关信息进行相关活动网络直播
投放媒体
投放时间
投放容
备注
南京房产网
200411—20051
浙商项目相关新闻动态
浙商公司网站建立链接
23 SP活动
231 活动名称
年末购旺铺新年添财富
232 活动说明
岁末众投资者收回年投资时机少进行外投资时商铺购买力较淡
该阶段项目体建设情况销售情况已十分明显项目价格着项目日趋明显优势市场宏观发展部分提升该阶段SP活动保证销售利润前提提高项目销售速度快实现项目资金回笼
新年结合样时间契机推出商铺促销活动提高项目销售率
第六阶段：20052——20054 项目清盘期
1推广说明
阶段广告推广报广宣传容着重项目现实升值度清盘通知等促消费者产生快购买心理达成项目尾盘成交
SP活动实际价格优惠基点实行变相降价促销方式剩余房源进行市场消化利实现清盘
2具体推广实施
21报纸广告计划
项目进入清盘期广告宣传均报纸广告形式进行实现项目促销
阶段项目开盘初期相已存较升值空间广告形式产品升值明显表达出购买者未购买者感价值存产生口碑效应时带新投资者促进新成交
清盘广告促销广告目消费者产生强烈购买心理前升值广告基础进行清盘广告促销广告达实现销售目
22 广告题
升值
——现实证明
旺铺 敬请关注
商铺购买零风险
——您保障
23 SP活动
231 活动名称
买商铺 送保险
——浙江商品城您投资担保
232 活动说明
商铺投资存着巨风险性开发商消费者进行投资担保消费者便会存定心理产品产生巨信赖度产生购买愿
该阶段剩余商铺普遍存着位置良价格偏高素针样实际情况前期价格提升基础进行价格变相利促成该部分商铺销售利完成
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