办公楼提高物业理服务水整体设想策划
高标准高水理措施 （） 项目定位 1 市场定位：理位置优越楼宇设施完善办公客户服务业具备优质物业理服务办公场 2 形象定位：安全舒适文明洁净 (1) 安全通完善综合理体系时完成新华社物业理
高标准高水理措施
（） 项目定位
1 市场定位：理位置优越楼宇设施完善办公客户服务业具备优质物业理服务办公场
2 形象定位：安全舒适文明洁净
(1) 安全通完善综合理体系时完成新华社物业理项事宜确保客户项工作正常进行
(2) 舒适规范标准完成楼宇项检修保养确保楼宇设备设施完配观赏性佳室外植物点缀客户提供舒适优雅办公纳税场
(3) 文明通公秩序效疏导维持做项物业服务工作营造活跃轻松办公氛围
(4) 洁净提供酒店式保洁服务运种监督机制创造出洁净优雅工作环境
（二） 理目标
１ 接日起第1年接收理客户移交设备设施达福田区物业理优秀厦标准取相关证书第2年达市物业理优秀厦理水
２ 接日起2年通ISO9002国际质量体系认证
（三） 理优势
１ 体制优势
物业公司深圳市物业理行业中率先实行员工持股改制甲级企业员工持股60％占控股位企业命运取决全体员工努力结果公司位员工行会企业发展带程度影响正员工翁位确认激发员工工作积极性创造性加政府股东企业力支持员工户口住房方面顾忧物业公司体制优势通断输入新血液时加强员工综合素质培养逐步提高公司服务档次目前物业公司员工专文化程度例深户例企业效益均居行前列年业务范围扩展海（墅区）北京（工业区）江西（政府接中心商品批发市场）河南（商业批发市场）等
５ 信心保证
政府物业提供专业化服务方面公司追求规模济利益时更加注重政治社会效益公司充分利体制优势集中精力理处抽调优秀组建新华社理处组织架构力争短时间造出理精品里郑重承诺：
● 理善导致楼财产盗承担全部责
● 物业理单位部员违法行导致业损失赔偿全部损失
● 理善导致物业设施损坏承担赔偿责
● 理善操作等原造成责事承担责事造成损失
● 方原造成完成理目标直接造成业济损失双方约定赔偿济损失外愿承担违约责
（四） 针性理措施
获悉新华社拟公开招聘物业理单位信息物业公司立组织力深圳市方税务局福田征收理分局物业委托理招标书进行分析研究解该办公楼理特点服务角度出发深入细致分析该办公楼物业理服务需求接理处采取项高标准高水理措施确保理目标实现
１ 建立快捷客户服务系统
物业公司始终坚持客户尊服务企业宗旨客户满意否作工作业绩评价限度满足客户需求通运创新客户服务理念建立全方位客户服务系统提供高档次精品服务断提高客户满意度根客户需求信息调度职部门作业层面日常服务工作设立客户信息档案高效反馈处理客户意见需求月期客户需求回访结果进行深入细致分析调整工作思路真正体现真诚服务精心理服务理念
２ 实施物业整体形象工程
体形象通定期维护理确保楼宇完率达99％
设备理设备标识清晰规范设备档案完善设备油污锈斑障运行
环境维护实施水质空气监测排污制垃圾分类处理完善标识系统倡导环境文化保洁效果达洁净目标
员工形象强化员工律意识服务观念通规范员工行实施隐性化服务减少服务程中客户影响体现员工客户尊重
３建立严谨理运作体系
物业交接阶段理处制订详细工作计划理处组织架构选调培训员组织实施维修保养保洁等工作虚心听取新华社相关负责意见达稳渡利接
物业接科学理机制严格安全制度制定实施机电设备运行保养维修计划环境理公秩序等方面理处均专业程序予安排
推行ISO9002质量保证体系新华社物业理工作中实施物业公司已成熟运行ISO9002质量保证体系结合该物业特点通征询客户意见确定适宜质量目标确保接2年通ISO9002认证
４ 建立规范化成控制体系
采成倒算原制定切实行物业理年度预算案征求客户意组织实施
执行预算程中实行成否决制预算案中未列项目坚决控制简时采取员工参适废数评价库房挖潜量化指标理等效手段成控制落实全员全素全程中
高度重视物业节降耗工作针新华社机电设备制定实施效设备济运行方案降低总体运营成
加强供应商供货厂家监力度利身设备十分解优势物业公司根办公楼水电空调理验结合该物业设备实际情况供货厂家交货数量保修服务容质量方面实施效控制
５ 实施精英组合战略
物业公司高度重视新华社项目总理亲挂帅进行业务指导外拟委派公司精锐骨干组建专业理团队作提供真诚服务实现理目标重保障通实施精英组合战略利物业公司体制优势激发员工潜力发挥员工创新力培养高素质高标准高品质物业理技术队伍满意员工满意客户完整构成性化服务理理念实现满意员工创造满意客户满意客户创造满意效率满意效率创造企业员工更广阔发展空间良性循环
确保新华社物业理服务质量公司已决定公司范围抽调优秀组建新接项目理处具体员简介详见标书第47页郑重承诺旦中标述员名单变更会中标通招聘培训组建新接项目理处免中标项目较长时间理磨合期
二 全方位服务意识
真诚服务精心理l
规范操作客户满意目标提供优质物业理服务l
() 专业化服务
物业公司理深光电子学研究办公楼青海厦招商街道办事处办公楼等楼宇验优势配备专业理操作利现代理手段总体协调高效运作实现终理目标
(二) 规范化服务
针性进行定期规范培训缔造高素质理完成规范性服务容
(三) 品牌化服务
通实施规范服务形象战略鼎力奉献全面长远承担物业理责树立新华社安全舒适文明洁净整体品牌形象
(四) 性化服务
日常服务程中性化服务理念针新华社均衡流量天气变化求运均衡理理税务部门纳税营造健康沟通环境充分展示税务部门企业文明服务形象
(五) 分项承包服务
l 电梯分包
合理利享式服务专业优势效节约成选择信誉良专业电梯公司作分包方三菱电梯进行维护保养专业公司良服务质量更助物业公司理目标实现
l 中央空调保养
新华社中央空调机采美国约克公司产品该产品公司理碧湖花园中央空调机厂商碧湖花园中央空调年运行理程中公司维修技术员设备保养分包方美国约克公司建立良合作关系公司幸中标现新华社空调保养美国约克公司次成公司合作伙伴
(六) 实施片区全方位服务
1 建立全方位联合概念满足新华社项服务客观求
全方位联合指充分利企业部资源合理效外联单位合作完成物业理务：企业部集中采购企业部专业培训专家组理技术指导外联企业水电通讯等相关单位邻区厦合作相互支持关系建立
2 充分利现代科技通网电子媒体等手段提高全方位服务效率
3 物业公司公司通礼仪培训规范员工言行举止倡导员工文明服务敬业爱岗员工质素符合高尚办公环境文明社会环境求
三 创造优美舒适安全文明洁净环境设想
1 垃圾分类
接日起采取垃圾分类收集办法根新华社特点设立回收垃圾般垃圾害毒垃圾箱回收垃圾报纸书刊瓶罐般垃圾日废物尘土害垃圾污水排放沉淀物废旧电池等
垃圾分类处理配合政府相关部门采取效措施进行妥善处理
2 环保控制
鉴新华社纳税高峰时期流量理员根实际情况季节变化调整中央空调冷风量新风量保证室空气质量根环保求新华社食堂产生废气废水排放情况提出合理化建议
3 精神文明建设
公司精神文明建设方面点设想：
(1) 重节日协助做节日装饰营造节日气氛
(2) 配合支持新华社举办类职工文化活动
(3) 协助接访新华社进行参观学企事业团体
(4) 协助办墙报宣传栏读报栏等工作
4 风险控制
风险控制出发点全面解客户顾忧确保新华社时候水电气设备运行正常事发生物业公司环节严格履行理职责年理验告诉完善监控设施必须通种规范行实现预期目标物业公司培养出众具丰富实践验操作员工员工够始终岗位职责工作确保公司旦接新物业规范求操作项设备时发现安全隐患消灭萌芽状态新华社提供安全舒适工作环境
四理学前理掌握运
理科学理包括行科学组织学派社会系统学派决策理权变理等着科学技术飞速发展市场竞争日益加剧理科学理进步完善前理集中系统理动态调节理效益统理企业文化等方面
() 理理
现代理思想素放首位重视处理关系强调觉性实现张挖掘积极性创造性作理核心理物业理行业具重指导作
物业公司公司体制物业理行业中先改制现已成全员持股企业企业员工成公司物业公司倡导敬业奉献创新企业精神公司范围实施ISO9002国际质量保证体系制定安全舒适文明洁净质量方针公司全体员工创建名牌物业努力
(二) 系统理理
该理认：现代企业定营目许相互关联素环节部门机结合成整体复杂社会技术济体系实现理目标必须运系统思想综合分析处理
理物业理企业十分重常强调客户服务第注重外协调实施ISO9002质量体系扩展应现代理技术等理应物业理项十分繁杂工作应该系统观念全面观念整体握科学分析全面实施
(三) 动态调节理
实现理目标企业取佳效益理程步骤环节必须实行动态调节理程视成变模式理动态调节理企业理通动态调节素环节保持协调均衡外界保持灵敏适应性限度发挥功作
物业理工作中动态调节理应极广泛鼓励创新加强信息沟通应变力强调进退快亡观念业务流程重组达提高响应客户力缩短改善周期等具体应实例
(四) 效益统原
企业社会提供产品服务仅满足广客户需求欲维护增进客户社会利益类幸福做出贡献终企业赢更利润现代企业理科学中效益统原
根原物业理企业应该精心计算成坚持盈利作重目标保持企业发展劲处理济效益环境效益社会效益关系保持企业长远发展劲
(五) 企业文化
杰出成功公司强力企业文化涵企业赢市场竞争筋骨反映企业基信念发展追求
物业公司公司特企业精神营理理念发展目标构成丰富企业文化企业发展提供强动力
五 针办公楼理现状拟采取整改设想
获悉福田征收理分局公开招标消息公司立组成调研组总理亲挂帅二位副总理分工负责专业技术工作公司级员积极参加贵局组织发标会明确招标求办公楼进行现场调查针目前存问题制定整改方案
１ 机电设备设施规范理
深入调查发现办公楼发电机房变压器房配电房风机房配电箱水泵房中央空调机冷塔等机电设备均需快进行专业保养认般机电设备公水电设施寿命十年左右果保养位减少类公设备设施寿命现场应时整改避免影响正常
物业公司公司已实施完整机电设备理规程实施办法年实践中完善信心保证新华社机电设备公设施短期面貌焕然新逐步走规范化理
２ 制定房屋配套设施维修保养计划
新华社墙面处渗水类道均程度锈蚀现象处理墙渗水问题首先应查明渗水原彻底解决渗水问题发生锈蚀道进行锈刷防锈漆制定严格执行科学房屋体配套设施维修保养计划确保延长房屋配套设施寿命佳方案
３ 清洁工作体现专业水准
清洁工作感观效果般做洁净度标准结合新华社客流量均衡性特点认真执行清洁工作标准外应纳税高峰期阴雨天增加2倍办税厅洗手间走廊电梯间等处保洁消毒工作频率保持植物盆杂物植物垫盘尘土
４ 公秩序安全理
报税高峰期引导纳税次排队办税疏导报税流避免纳税间纳税税务工作员报税先次序产生矛盾严密监视闭路监控系统显示屏幕预防法员机作案
５ 停车场理
根新华社停车需求量远远供量实际困难保持车辆畅通应佳方案非报税高峰期设2名车场保安员理车场逢报税高峰期阴雨天增设12名保安队员指挥疏通车辆分局领导许适减少车位原1条车行进出通道调整2条行通道中条通道作停走客通道行条通道仅作车辆通行通道报税高峰期车位已停满情况保安队员引导纳税车辆客通道停走始终保持中条车行通道畅通缓解报税高峰期车辆进出车场遭遇进入难出更难尴尬
６ 通专业设计制作办公楼配套标识该项工作结合参评深圳市物业理优秀厦求标准建设部关规定办公楼设备机房公走道屋顶办公室车场等区域显位置设置清晰标识方便提高办公楼理档次
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高标准高水理措施 （） 项目定位 1 市场定位：理位置优越楼宇设施完善办公客户服务业具备优质物业理服务办公场 2 形象定位：安全舒适文明洁净 (1) 安全通完善综合理体系时完成新华社物业理
高标准高水理措施
（） 项目定位
1 市场定位：理位置优越楼宇设施完善办公客户服务业具备优质物业理服务办公场
2 形象定位：安全舒适文明洁净
(1) 安全通完善综合理体系时完成新华社物业理项事宜确保客户项工作正常进行
(2) 舒适规范标准完成楼宇项检修保养确保楼宇设备设施完配观赏性佳室外植物点缀客户提供舒适优雅办公纳税场
(3) 文明通公秩序效疏导维持做项物业服务工作营造活跃轻松办公氛围
(4) 洁净提供酒店式保洁服务运种监督机制创造出洁净优雅工作环境
（二） 理目标
１ 接日起第1年接收理客户移交设备设施达福田区物业理优秀厦标准取相关证书第2年达市物业理优秀厦理水
２ 接日起2年通ISO9002国际质量体系认证
（三） 理优势
１ 体制优势
物业公司深圳市物业理行业中率先实行员工持股改制甲级企业员工持股60％占控股位企业命运取决全体员工努力结果公司位员工行会企业发展带程度影响正员工翁位确认激发员工工作积极性创造性加政府股东企业力支持员工户口住房方面顾忧物业公司体制优势通断输入新血液时加强员工综合素质培养逐步提高公司服务档次目前物业公司员工专文化程度例深户例企业效益均居行前列年业务范围扩展海（墅区）北京（工业区）江西（政府接中心商品批发市场）河南（商业批发市场）等
５ 信心保证
政府物业提供专业化服务方面公司追求规模济利益时更加注重政治社会效益公司充分利体制优势集中精力理处抽调优秀组建新华社理处组织架构力争短时间造出理精品里郑重承诺：
● 理善导致楼财产盗承担全部责
● 物业理单位部员违法行导致业损失赔偿全部损失
● 理善导致物业设施损坏承担赔偿责
● 理善操作等原造成责事承担责事造成损失
● 方原造成完成理目标直接造成业济损失双方约定赔偿济损失外愿承担违约责
（四） 针性理措施
获悉新华社拟公开招聘物业理单位信息物业公司立组织力深圳市方税务局福田征收理分局物业委托理招标书进行分析研究解该办公楼理特点服务角度出发深入细致分析该办公楼物业理服务需求接理处采取项高标准高水理措施确保理目标实现
１ 建立快捷客户服务系统
物业公司始终坚持客户尊服务企业宗旨客户满意否作工作业绩评价限度满足客户需求通运创新客户服务理念建立全方位客户服务系统提供高档次精品服务断提高客户满意度根客户需求信息调度职部门作业层面日常服务工作设立客户信息档案高效反馈处理客户意见需求月期客户需求回访结果进行深入细致分析调整工作思路真正体现真诚服务精心理服务理念
２ 实施物业整体形象工程
体形象通定期维护理确保楼宇完率达99％
设备理设备标识清晰规范设备档案完善设备油污锈斑障运行
环境维护实施水质空气监测排污制垃圾分类处理完善标识系统倡导环境文化保洁效果达洁净目标
员工形象强化员工律意识服务观念通规范员工行实施隐性化服务减少服务程中客户影响体现员工客户尊重
３建立严谨理运作体系
物业交接阶段理处制订详细工作计划理处组织架构选调培训员组织实施维修保养保洁等工作虚心听取新华社相关负责意见达稳渡利接
物业接科学理机制严格安全制度制定实施机电设备运行保养维修计划环境理公秩序等方面理处均专业程序予安排
推行ISO9002质量保证体系新华社物业理工作中实施物业公司已成熟运行ISO9002质量保证体系结合该物业特点通征询客户意见确定适宜质量目标确保接2年通ISO9002认证
４ 建立规范化成控制体系
采成倒算原制定切实行物业理年度预算案征求客户意组织实施
执行预算程中实行成否决制预算案中未列项目坚决控制简时采取员工参适废数评价库房挖潜量化指标理等效手段成控制落实全员全素全程中
高度重视物业节降耗工作针新华社机电设备制定实施效设备济运行方案降低总体运营成
加强供应商供货厂家监力度利身设备十分解优势物业公司根办公楼水电空调理验结合该物业设备实际情况供货厂家交货数量保修服务容质量方面实施效控制
５ 实施精英组合战略
物业公司高度重视新华社项目总理亲挂帅进行业务指导外拟委派公司精锐骨干组建专业理团队作提供真诚服务实现理目标重保障通实施精英组合战略利物业公司体制优势激发员工潜力发挥员工创新力培养高素质高标准高品质物业理技术队伍满意员工满意客户完整构成性化服务理理念实现满意员工创造满意客户满意客户创造满意效率满意效率创造企业员工更广阔发展空间良性循环
确保新华社物业理服务质量公司已决定公司范围抽调优秀组建新接项目理处具体员简介详见标书第47页郑重承诺旦中标述员名单变更会中标通招聘培训组建新接项目理处免中标项目较长时间理磨合期
二 全方位服务意识
真诚服务精心理l
规范操作客户满意目标提供优质物业理服务l
() 专业化服务
物业公司理深光电子学研究办公楼青海厦招商街道办事处办公楼等楼宇验优势配备专业理操作利现代理手段总体协调高效运作实现终理目标
(二) 规范化服务
针性进行定期规范培训缔造高素质理完成规范性服务容
(三) 品牌化服务
通实施规范服务形象战略鼎力奉献全面长远承担物业理责树立新华社安全舒适文明洁净整体品牌形象
(四) 性化服务
日常服务程中性化服务理念针新华社均衡流量天气变化求运均衡理理税务部门纳税营造健康沟通环境充分展示税务部门企业文明服务形象
(五) 分项承包服务
l 电梯分包
合理利享式服务专业优势效节约成选择信誉良专业电梯公司作分包方三菱电梯进行维护保养专业公司良服务质量更助物业公司理目标实现
l 中央空调保养
新华社中央空调机采美国约克公司产品该产品公司理碧湖花园中央空调机厂商碧湖花园中央空调年运行理程中公司维修技术员设备保养分包方美国约克公司建立良合作关系公司幸中标现新华社空调保养美国约克公司次成公司合作伙伴
(六) 实施片区全方位服务
1 建立全方位联合概念满足新华社项服务客观求
全方位联合指充分利企业部资源合理效外联单位合作完成物业理务：企业部集中采购企业部专业培训专家组理技术指导外联企业水电通讯等相关单位邻区厦合作相互支持关系建立
2 充分利现代科技通网电子媒体等手段提高全方位服务效率
3 物业公司公司通礼仪培训规范员工言行举止倡导员工文明服务敬业爱岗员工质素符合高尚办公环境文明社会环境求
三 创造优美舒适安全文明洁净环境设想
1 垃圾分类
接日起采取垃圾分类收集办法根新华社特点设立回收垃圾般垃圾害毒垃圾箱回收垃圾报纸书刊瓶罐般垃圾日废物尘土害垃圾污水排放沉淀物废旧电池等
垃圾分类处理配合政府相关部门采取效措施进行妥善处理
2 环保控制
鉴新华社纳税高峰时期流量理员根实际情况季节变化调整中央空调冷风量新风量保证室空气质量根环保求新华社食堂产生废气废水排放情况提出合理化建议
3 精神文明建设
公司精神文明建设方面点设想：
(1) 重节日协助做节日装饰营造节日气氛
(2) 配合支持新华社举办类职工文化活动
(3) 协助接访新华社进行参观学企事业团体
(4) 协助办墙报宣传栏读报栏等工作
4 风险控制
风险控制出发点全面解客户顾忧确保新华社时候水电气设备运行正常事发生物业公司环节严格履行理职责年理验告诉完善监控设施必须通种规范行实现预期目标物业公司培养出众具丰富实践验操作员工员工够始终岗位职责工作确保公司旦接新物业规范求操作项设备时发现安全隐患消灭萌芽状态新华社提供安全舒适工作环境
四理学前理掌握运
理科学理包括行科学组织学派社会系统学派决策理权变理等着科学技术飞速发展市场竞争日益加剧理科学理进步完善前理集中系统理动态调节理效益统理企业文化等方面
() 理理
现代理思想素放首位重视处理关系强调觉性实现张挖掘积极性创造性作理核心理物业理行业具重指导作
物业公司公司体制物业理行业中先改制现已成全员持股企业企业员工成公司物业公司倡导敬业奉献创新企业精神公司范围实施ISO9002国际质量保证体系制定安全舒适文明洁净质量方针公司全体员工创建名牌物业努力
(二) 系统理理
该理认：现代企业定营目许相互关联素环节部门机结合成整体复杂社会技术济体系实现理目标必须运系统思想综合分析处理
理物业理企业十分重常强调客户服务第注重外协调实施ISO9002质量体系扩展应现代理技术等理应物业理项十分繁杂工作应该系统观念全面观念整体握科学分析全面实施
(三) 动态调节理
实现理目标企业取佳效益理程步骤环节必须实行动态调节理程视成变模式理动态调节理企业理通动态调节素环节保持协调均衡外界保持灵敏适应性限度发挥功作
物业理工作中动态调节理应极广泛鼓励创新加强信息沟通应变力强调进退快亡观念业务流程重组达提高响应客户力缩短改善周期等具体应实例
(四) 效益统原
企业社会提供产品服务仅满足广客户需求欲维护增进客户社会利益类幸福做出贡献终企业赢更利润现代企业理科学中效益统原
根原物业理企业应该精心计算成坚持盈利作重目标保持企业发展劲处理济效益环境效益社会效益关系保持企业长远发展劲
(五) 企业文化
杰出成功公司强力企业文化涵企业赢市场竞争筋骨反映企业基信念发展追求
物业公司公司特企业精神营理理念发展目标构成丰富企业文化企业发展提供强动力
五 针办公楼理现状拟采取整改设想
获悉福田征收理分局公开招标消息公司立组成调研组总理亲挂帅二位副总理分工负责专业技术工作公司级员积极参加贵局组织发标会明确招标求办公楼进行现场调查针目前存问题制定整改方案
１ 机电设备设施规范理
深入调查发现办公楼发电机房变压器房配电房风机房配电箱水泵房中央空调机冷塔等机电设备均需快进行专业保养认般机电设备公水电设施寿命十年左右果保养位减少类公设备设施寿命现场应时整改避免影响正常
物业公司公司已实施完整机电设备理规程实施办法年实践中完善信心保证新华社机电设备公设施短期面貌焕然新逐步走规范化理
２ 制定房屋配套设施维修保养计划
新华社墙面处渗水类道均程度锈蚀现象处理墙渗水问题首先应查明渗水原彻底解决渗水问题发生锈蚀道进行锈刷防锈漆制定严格执行科学房屋体配套设施维修保养计划确保延长房屋配套设施寿命佳方案
３ 清洁工作体现专业水准
清洁工作感观效果般做洁净度标准结合新华社客流量均衡性特点认真执行清洁工作标准外应纳税高峰期阴雨天增加2倍办税厅洗手间走廊电梯间等处保洁消毒工作频率保持植物盆杂物植物垫盘尘土
４ 公秩序安全理
报税高峰期引导纳税次排队办税疏导报税流避免纳税间纳税税务工作员报税先次序产生矛盾严密监视闭路监控系统显示屏幕预防法员机作案
５ 停车场理
根新华社停车需求量远远供量实际困难保持车辆畅通应佳方案非报税高峰期设2名车场保安员理车场逢报税高峰期阴雨天增设12名保安队员指挥疏通车辆分局领导许适减少车位原1条车行进出通道调整2条行通道中条通道作停走客通道行条通道仅作车辆通行通道报税高峰期车位已停满情况保安队员引导纳税车辆客通道停走始终保持中条车行通道畅通缓解报税高峰期车辆进出车场遭遇进入难出更难尴尬
６ 通专业设计制作办公楼配套标识该项工作结合参评深圳市物业理优秀厦求标准建设部关规定办公楼设备机房公走道屋顶办公室车场等区域显位置设置清晰标识方便提高办公楼理档次
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