农居点整理计划
概述
农村居民点指乡镇辖范围村庄包括农村居民居住房占附房占晒场庭院宅旁绿化围墙等包括村基础设施公设施建制镇政府驻城镇建成区外般集镇中心村均范围农居点整理指通已农居点深入加工改造调整整治消原农居点土利中社会济发展起制约限制作素促进土利序化集约化合理化科学化提高土利率项土利理工程根国外验通农村居民点进行整理退宅田增加耕5％左右 根台州县土利总体规划达县土利控制指标规划期必须通土开发土整理复垦新增耕700公顷必须全县开展县域镇域规划村域规划实施农居点迁村点整治空心村严格农村宅基理合理调整城乡居民点结构保证规划目标实现
二农居点现状分析
（） 农村居民点现状存问题
1均农居点面积高*年全县农村居民点355135公顷占全县居民点工矿6547全县耕总量2768679公顷相农居点耕例1780全县*年末农村口4092万均农居点8679方米乡镇实际情况差异较整理潜力非常
2村庄规模偏根*年*县统计年鉴全县1019村委会农村口4092万均村数
402（表2）1892然村统计村均数 216调查然村口十见村庄然缩前景
3建筑密度容积率低缺乏村镇改造统规划年代结构新旧建筑物相互交见缝插针式排列然偶新盖农房零星分布基连起八十年代前房子层简易房占面积八十年代房子二三层砖木结构三层楼房见样形成建筑密度容积率低状况估算部分乡镇建筑容积率普遍15～20左右建筑密度般08
4生活设施差环境较恶劣旧农村居民点中公设施完善建筑密度村路窄巷七拐八弯甚穿居住厅堂般交通工具难入排污水道设施片空白露天臭水沟房前屋通老式厕猪牛圈分布夏天苍蝇蚊子环境卫生较恶劣部分丘陵山区农村居民点生活水难保证部分坑塘储水作生活水甚包括饮水卫生标准难符合求样居住生活环境已前农村济发展水格格入果进行改造完善居住利价值逐步丧失
（二）成分析
农村居民点种粗放型利现状维持现定背景原背景原构成实施农村居民点整理阻碍增加整理程中难度
1农村宅基产权制度模糊然国民法通土理法中明确规定农村宅基属农业集体济组织实际操作中农业集体济组织权难真正体现长期农村宅基权普遍存种观念偏差认宅基祖祖
辈辈继承种私财产准闲置抛荒权问宅基拥权力没合理义务国没相关法律条文限止农村宅基闲置样旧宅基闲置现象难效控制
2住宅建设政缺乏统规划目前部分农村居民点漫长岁月逐步形成年代结构建筑物相互交错常片60年代砖木结构住宅群中竖立起栋90年代三四层新式农村楼房缺乏旧村镇改造统规划新式农村建筑然旧建筑群空建造起种新旧交形式疑增加旧居民点改造成新居成旧居民点改造抵制者着年代推移更新住宅断落成样形成种恶性循环
3耕保护意识强然保持耕总量动态衡已成国土理战略目标农民心中没真正树立起耕保护强烈意识受前农业较效益低影响耕抛荒现象时发生住宅建设量侵占耕占耕方面定济约束机制种济约束机制节约方面起定作法根控制耕占占耕建新房旧村镇改造二者选择中选择者定程度反映农民耕保护意识强
4资金源难保证农村居民点整理需资金巨拆迁整生活基础设施完善新居建设需投入量资金例浙江省海县县场乡垦岙村168户搬迁整理程中仅道路供水排水线电视电话等基础设施建设已投入1200万元资金否落实渠道否稳定农村居民点整理利进行基保障目前济发展水济实力差异特集体济相薄弱需资金难保障农村居民点整理工作带困难
三农村居民点整理潜力分析
适应浙江省少土资源足紧张实际情况省城乡建设厅1994年制定浙江省实施<村镇规划标准>关规定村镇规划均建设
*年土利现状变更资料*县均耕 078亩浙江省实施(村镇规划标准)关规定中心镇均建设高标准120方米般镇超80方米新建村镇均建设高限150方米*县均农居点现状8679方米乡镇差异较街头镇均达10799方米数字较程度超出规定指标农村居民点整理潜力较整理工作势必行
众周知农村居民点整理项长期复杂工作蹴均农居点面积现状水降规定指标需非常长时期
时间跨度远远超出浙江省土利总体规划末期XX年具体推算*县农居点潜力时选择指标标准应非常谨慎考虑规划实施行性关键严格控制指标
1农村占房口确定
口预测专题中已XX年XX年乡镇农村口数数完全代表实际农村房房占者数次规划中采公式求取
2农村居民点发展趋势远景目标
(1) 发展趋势
着社会济断发展城镇化率逐步提高方面量农村口迁城镇方面然村居民逐步迁入中心村县农村居民点发展趋势表现方面
①农村居民点规模逐步缩
②农村居民点数量逐步减少
③中心村规模逐步扩然村逐步消失
(2) 农居点发展远景目标
根社会济持续发展求参国外城市化发展历程提出远景目标
①农村口XX年 基础进步减少
②均农居点面积达90方米
③然村消失全部农村口居住中心村里
3 农居点整理潜力测算
根乡镇均现状规划年农村占房口农居点远景发展目标步骤进行
(1) 规划年均指标计算
公式
aa0k(a0ae)
计算规划年均指标
中a 规划年均指标
a0 基期年均指标
k 规划期间指标幅度占整调整幅度百分
ae 远景均指标规划确定90方米
(2)规划年农村居民点规模计算
公式
ba*p
计算式中b 规划年农居点规模
a 规划年均指标
p 规划年农居点占房口
(2) 规划期间农居点整理潜力计算
规划年基期年农居点规模差ｂ－ａ整理潜力
规划具选择性根k值制定五套方案中k值分取3040506070远期数值推算期结果见表７
表8 规划期完成农居点整理目标百分 单位：
差异乡镇整理结果差异较方案方案五整理力度断提高农居点建设目标越越接折中方案方案三计算XX年均指标8474方米1997－XX年全县整理出土 35247 公顷
四农居点整理规划
（）规划原
1已编制村镇规划前提进行农居点整理
2严格控制土供量正确引导需求
3积极盘活存量转变土利方式促农居点粗放利集约利转变
3 实际情况出发明确目标逐步整理循序渐进断深化
（二） 初步规划
根实践验分析农居点总量控制必须均农居点指标严格控制入手针具体现状制定均指标特限指标旦均达界值该区域农居点建设增加存量土中挖潜整理补充
浙江省达*县*年XX年规划控制指标求补充耕量73333公顷*县补充耕途径农田整理农村居民点整理废弃耕复垦土开发退园耕等根样总体求*县农居点现状潜力 提出农村居民点整理目标：XX年农村居民点整理退宅总量35247公顷
中整理退宅耕量26435公顷(75计算)期农村居民点整理退宅总量2221公顷 中整理退宅耕量1666公顷(75计算)乡(镇)农居民点整理量退宅耕量
（三）农居点整理方法
*县境原岗台山等种形貌然条件济条件迥异农居点整理应实际出发区域条件采取类型方法切实行适应区域四种农居点整理方法：
（1）城郊结合部农村城镇化型土整理
城郊城镇距离济水较高农民思想观念更新快较强农村城镇化趋势整理部分农居点时应旧村改造规划城镇总体规划相连积极提倡建公寓式楼房般求统建联建样降低均面积提高土利率时考虑农村实际情况生产设施集中化统建设晒场农具堆放
（2）村点型土整理
然村历史农民方便生产散居逐步形成全县五十户然村落许然村甚户家离行政村较远居民点分散许利处：第行政理便村落分散乡镇行政村理难步位政策措施立达实施理滞产生许矛盾问题第二适应社会义县场济需信息传播慢接受外界信息程较长难紧社会发展步伐济水提高较慢民生活水改善趋缓第三基础设施公设施难配套居民点分散形势限制法进行村村三通时济发展水限制
众村落时进行公基础设施配套建设许村庄卫生条件差设施齐全现象严重样村庄基层政府应统组织进行迁采相原然村迁行政村原行政村建立中心村村点破村民组界线村民组建立然村原历史形成两三村民组然村保持变迁村程中实际出发优化村迁方案农户建新房时严格国家标准审批宅基原村旧址进行复垦耕样零星变集中便政府理增加耕面积
（3）村控制型土整理
十户十户村庄原丘陵低山区较普遍该类村庄交通条件般较行政村时难迁样村庄尤交通便畈中村采取控制村庄规模建新房中逐步中心村集中方法统规划指导积极鼓励中心村建新房回收旧宅基便退宅田先闲置废弃进行偿逐步改造旧宅基村庄布局逐渐合理该类村庄着重考虑规划期建房占耕规模牢牢控制现范围甚缩迁移
（4）中心村型土整理
中心村规模般十户数百户范围较原区济发达区样中心村具代表性中心村农居点整理强调规划核心指导作合理调整布局走滚动式开发利路切实做先拆旧建新标准确定宅基面积提倡两户农民联合建房群众住房建设基础设施建设相结合统修建道路统整土围填基础统安装电网水统浇制基础促群众更加支持旧村改造工作方周围村落迁村点工作创造示范效应基层政府奖励村集体农居建设指标方法广农民农居点整理积极性调动起推
动农村集约利旧宅基闲置废弃坑塘工作走出条耕总量稳中升村镇建设断发展新路子
五实施农村居民点整理策
1加强村镇建设规划合理安排村镇
村镇建设规划合理利土统筹安排项重手段目前农村居民点部结构混乱布局零乱生活基础设施难完善现状缺乏村镇建设统规划紧密相连通规划合理安排项基础设施建设科学进行功分区村镇分生产区居住区公服务区优化部结构提高类规模效益利类环境建设加强村镇建设规划农村居民点整理基求资金原时难保证规划全部实现针性引导农民择址建房逐步规划实施必须杜绝农户行选址政住宅建设否会农村居民点发展陷入恶性循环中
2强化耕保护机制
耕保护国基国策计划生育基国策较重视程度计划生育贯彻耕保护意识必须农民心中深深树立相应耕保护机制应该加强包括济保护机制法律保护机制行保护机制通项保护机制强化改变惯占耕建房观念迫走部挖潜道路
3加强村镇合理利理力度
村镇合理利理力度够造成目前农村居民点粗放式利原缺乏必手段限制宅居闲置抛荒合理利农村居民点利效率极
低旧农村居民点中火灾搬迁长期外出出现片废圩闲置空置房较常见闲置年问津种现象土资源极浪费必须加强方面理力度促进土资源合理利国台湾区通征收高额土闲置税空税荒税保护土资源提高土利率做法值鉴
4搬迁复垦相结合
农村居民点整理程中伴着量零星村空心村搬迁村庄搬迁直接涉旧宅基复垦保证搬适旧宅基时复垦必须搬迁复垦相互结合起谁搬迁谁复垦旧宅基复垦中推行科学复垦技术快恢复力厩肥推广施养作物回田 等技术力快恢复
5建立农村居民点整理专项基金
资金落实农村居民点否达预期目关键素建议建立农村居民点整理专项基金基金耕占税农业开发基金集体济组织体济等渠道筹集筹资整理土利益分配相互联系样集体方面努力农村居民点整理提供资金保障
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概述
农村居民点指乡镇辖范围村庄包括农村居民居住房占附房占晒场庭院宅旁绿化围墙等包括村基础设施公设施建制镇政府驻城镇建成区外般集镇中心村均范围农居点整理指通已农居点深入加工改造调整整治消原农居点土利中社会济发展起制约限制作素促进土利序化集约化合理化科学化提高土利率项土利理工程根国外验通农村居民点进行整理退宅田增加耕5％左右 根台州县土利总体规划达县土利控制指标规划期必须通土开发土整理复垦新增耕700公顷必须全县开展县域镇域规划村域规划实施农居点迁村点整治空心村严格农村宅基理合理调整城乡居民点结构保证规划目标实现
二农居点现状分析
（） 农村居民点现状存问题
1均农居点面积高*年全县农村居民点355135公顷占全县居民点工矿6547全县耕总量2768679公顷相农居点耕例1780全县*年末农村口4092万均农居点8679方米乡镇实际情况差异较整理潜力非常
2村庄规模偏根*年*县统计年鉴全县1019村委会农村口4092万均村数
402（表2）1892然村统计村均数 216调查然村口十见村庄然缩前景
3建筑密度容积率低缺乏村镇改造统规划年代结构新旧建筑物相互交见缝插针式排列然偶新盖农房零星分布基连起八十年代前房子层简易房占面积八十年代房子二三层砖木结构三层楼房见样形成建筑密度容积率低状况估算部分乡镇建筑容积率普遍15～20左右建筑密度般08
4生活设施差环境较恶劣旧农村居民点中公设施完善建筑密度村路窄巷七拐八弯甚穿居住厅堂般交通工具难入排污水道设施片空白露天臭水沟房前屋通老式厕猪牛圈分布夏天苍蝇蚊子环境卫生较恶劣部分丘陵山区农村居民点生活水难保证部分坑塘储水作生活水甚包括饮水卫生标准难符合求样居住生活环境已前农村济发展水格格入果进行改造完善居住利价值逐步丧失
（二）成分析
农村居民点种粗放型利现状维持现定背景原背景原构成实施农村居民点整理阻碍增加整理程中难度
1农村宅基产权制度模糊然国民法通土理法中明确规定农村宅基属农业集体济组织实际操作中农业集体济组织权难真正体现长期农村宅基权普遍存种观念偏差认宅基祖祖
辈辈继承种私财产准闲置抛荒权问宅基拥权力没合理义务国没相关法律条文限止农村宅基闲置样旧宅基闲置现象难效控制
2住宅建设政缺乏统规划目前部分农村居民点漫长岁月逐步形成年代结构建筑物相互交错常片60年代砖木结构住宅群中竖立起栋90年代三四层新式农村楼房缺乏旧村镇改造统规划新式农村建筑然旧建筑群空建造起种新旧交形式疑增加旧居民点改造成新居成旧居民点改造抵制者着年代推移更新住宅断落成样形成种恶性循环
3耕保护意识强然保持耕总量动态衡已成国土理战略目标农民心中没真正树立起耕保护强烈意识受前农业较效益低影响耕抛荒现象时发生住宅建设量侵占耕占耕方面定济约束机制种济约束机制节约方面起定作法根控制耕占占耕建新房旧村镇改造二者选择中选择者定程度反映农民耕保护意识强
4资金源难保证农村居民点整理需资金巨拆迁整生活基础设施完善新居建设需投入量资金例浙江省海县县场乡垦岙村168户搬迁整理程中仅道路供水排水线电视电话等基础设施建设已投入1200万元资金否落实渠道否稳定农村居民点整理利进行基保障目前济发展水济实力差异特集体济相薄弱需资金难保障农村居民点整理工作带困难
三农村居民点整理潜力分析
适应浙江省少土资源足紧张实际情况省城乡建设厅1994年制定浙江省实施<村镇规划标准>关规定村镇规划均建设
*年土利现状变更资料*县均耕 078亩浙江省实施(村镇规划标准)关规定中心镇均建设高标准120方米般镇超80方米新建村镇均建设高限150方米*县均农居点现状8679方米乡镇差异较街头镇均达10799方米数字较程度超出规定指标农村居民点整理潜力较整理工作势必行
众周知农村居民点整理项长期复杂工作蹴均农居点面积现状水降规定指标需非常长时期
时间跨度远远超出浙江省土利总体规划末期XX年具体推算*县农居点潜力时选择指标标准应非常谨慎考虑规划实施行性关键严格控制指标
1农村占房口确定
口预测专题中已XX年XX年乡镇农村口数数完全代表实际农村房房占者数次规划中采公式求取
2农村居民点发展趋势远景目标
(1) 发展趋势
着社会济断发展城镇化率逐步提高方面量农村口迁城镇方面然村居民逐步迁入中心村县农村居民点发展趋势表现方面
①农村居民点规模逐步缩
②农村居民点数量逐步减少
③中心村规模逐步扩然村逐步消失
(2) 农居点发展远景目标
根社会济持续发展求参国外城市化发展历程提出远景目标
①农村口XX年 基础进步减少
②均农居点面积达90方米
③然村消失全部农村口居住中心村里
3 农居点整理潜力测算
根乡镇均现状规划年农村占房口农居点远景发展目标步骤进行
(1) 规划年均指标计算
公式
aa0k(a0ae)
计算规划年均指标
中a 规划年均指标
a0 基期年均指标
k 规划期间指标幅度占整调整幅度百分
ae 远景均指标规划确定90方米
(2)规划年农村居民点规模计算
公式
ba*p
计算式中b 规划年农居点规模
a 规划年均指标
p 规划年农居点占房口
(2) 规划期间农居点整理潜力计算
规划年基期年农居点规模差ｂ－ａ整理潜力
规划具选择性根k值制定五套方案中k值分取3040506070远期数值推算期结果见表７
表8 规划期完成农居点整理目标百分 单位：
差异乡镇整理结果差异较方案方案五整理力度断提高农居点建设目标越越接折中方案方案三计算XX年均指标8474方米1997－XX年全县整理出土 35247 公顷
四农居点整理规划
（）规划原
1已编制村镇规划前提进行农居点整理
2严格控制土供量正确引导需求
3积极盘活存量转变土利方式促农居点粗放利集约利转变
3 实际情况出发明确目标逐步整理循序渐进断深化
（二） 初步规划
根实践验分析农居点总量控制必须均农居点指标严格控制入手针具体现状制定均指标特限指标旦均达界值该区域农居点建设增加存量土中挖潜整理补充
浙江省达*县*年XX年规划控制指标求补充耕量73333公顷*县补充耕途径农田整理农村居民点整理废弃耕复垦土开发退园耕等根样总体求*县农居点现状潜力 提出农村居民点整理目标：XX年农村居民点整理退宅总量35247公顷
中整理退宅耕量26435公顷(75计算)期农村居民点整理退宅总量2221公顷 中整理退宅耕量1666公顷(75计算)乡(镇)农居民点整理量退宅耕量
（三）农居点整理方法
*县境原岗台山等种形貌然条件济条件迥异农居点整理应实际出发区域条件采取类型方法切实行适应区域四种农居点整理方法：
（1）城郊结合部农村城镇化型土整理
城郊城镇距离济水较高农民思想观念更新快较强农村城镇化趋势整理部分农居点时应旧村改造规划城镇总体规划相连积极提倡建公寓式楼房般求统建联建样降低均面积提高土利率时考虑农村实际情况生产设施集中化统建设晒场农具堆放
（2）村点型土整理
然村历史农民方便生产散居逐步形成全县五十户然村落许然村甚户家离行政村较远居民点分散许利处：第行政理便村落分散乡镇行政村理难步位政策措施立达实施理滞产生许矛盾问题第二适应社会义县场济需信息传播慢接受外界信息程较长难紧社会发展步伐济水提高较慢民生活水改善趋缓第三基础设施公设施难配套居民点分散形势限制法进行村村三通时济发展水限制
众村落时进行公基础设施配套建设许村庄卫生条件差设施齐全现象严重样村庄基层政府应统组织进行迁采相原然村迁行政村原行政村建立中心村村点破村民组界线村民组建立然村原历史形成两三村民组然村保持变迁村程中实际出发优化村迁方案农户建新房时严格国家标准审批宅基原村旧址进行复垦耕样零星变集中便政府理增加耕面积
（3）村控制型土整理
十户十户村庄原丘陵低山区较普遍该类村庄交通条件般较行政村时难迁样村庄尤交通便畈中村采取控制村庄规模建新房中逐步中心村集中方法统规划指导积极鼓励中心村建新房回收旧宅基便退宅田先闲置废弃进行偿逐步改造旧宅基村庄布局逐渐合理该类村庄着重考虑规划期建房占耕规模牢牢控制现范围甚缩迁移
（4）中心村型土整理
中心村规模般十户数百户范围较原区济发达区样中心村具代表性中心村农居点整理强调规划核心指导作合理调整布局走滚动式开发利路切实做先拆旧建新标准确定宅基面积提倡两户农民联合建房群众住房建设基础设施建设相结合统修建道路统整土围填基础统安装电网水统浇制基础促群众更加支持旧村改造工作方周围村落迁村点工作创造示范效应基层政府奖励村集体农居建设指标方法广农民农居点整理积极性调动起推
动农村集约利旧宅基闲置废弃坑塘工作走出条耕总量稳中升村镇建设断发展新路子
五实施农村居民点整理策
1加强村镇建设规划合理安排村镇
村镇建设规划合理利土统筹安排项重手段目前农村居民点部结构混乱布局零乱生活基础设施难完善现状缺乏村镇建设统规划紧密相连通规划合理安排项基础设施建设科学进行功分区村镇分生产区居住区公服务区优化部结构提高类规模效益利类环境建设加强村镇建设规划农村居民点整理基求资金原时难保证规划全部实现针性引导农民择址建房逐步规划实施必须杜绝农户行选址政住宅建设否会农村居民点发展陷入恶性循环中
2强化耕保护机制
耕保护国基国策计划生育基国策较重视程度计划生育贯彻耕保护意识必须农民心中深深树立相应耕保护机制应该加强包括济保护机制法律保护机制行保护机制通项保护机制强化改变惯占耕建房观念迫走部挖潜道路
3加强村镇合理利理力度
村镇合理利理力度够造成目前农村居民点粗放式利原缺乏必手段限制宅居闲置抛荒合理利农村居民点利效率极
低旧农村居民点中火灾搬迁长期外出出现片废圩闲置空置房较常见闲置年问津种现象土资源极浪费必须加强方面理力度促进土资源合理利国台湾区通征收高额土闲置税空税荒税保护土资源提高土利率做法值鉴
4搬迁复垦相结合
农村居民点整理程中伴着量零星村空心村搬迁村庄搬迁直接涉旧宅基复垦保证搬适旧宅基时复垦必须搬迁复垦相互结合起谁搬迁谁复垦旧宅基复垦中推行科学复垦技术快恢复力厩肥推广施养作物回田 等技术力快恢复
5建立农村居民点整理专项基金
资金落实农村居民点否达预期目关键素建议建立农村居民点整理专项基金基金耕占税农业开发基金集体济组织体济等渠道筹集筹资整理土利益分配相互联系样集体方面努力农村居民点整理提供资金保障
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