房产开发企业项目理中存病症策
摘着国济持续健康发展房产业成国民济重组成部分国现数房产企业存着理差规模抗风险力低缺乏竞争力等劣势文分析目前房产企业项目理中存病症然提出房产项目理相关策提高房产开发商项目理水
关键词房产 项目理 策
0 引言
世界许济发达国家区房产业成济繁荣基支撑点生产整社会活动提供基础性条件重产业房产项目项十分复杂系统工程做环节紧密衔接互相配合协调发展完成项目取较高济效益社会效益环境效益统
1 项目理概述
房产开发项目项复杂系统工程产业链长房产项目般划分项目决策阶段项目设计阶段项目实施阶段项目收尾阶段四阶段房产项目开发商作理体整建设项目决策工程竣工验收交付组织者工程建设项目负总责
11 项目理基特征 通加阶段性里程碑重活动组织理控制力度保证项目利进行项目理项复杂柔性(变化)创造性工作寿命周期(包括确定需求项目选择项目计划项目执行项目控制项目评价项目结束)项工作项目理确保时间费性指标三项限制条件高效率完成项目务
12 项目成质量时间理项目成败决定性意义
121 项目成理述成理确保项目预算范围理程务包括资源规划成估算成预算成控制采理工具包括成估算技术参数模型法S曲线法生命周期费分析技术资预算技术等合理安排项目时间项目理中项关键容目保证时完成项目合理分配资源发挥佳工作效率
122 项目质量理概述务包括质量计划质量保证质量控制首先房产项目
质量理连续前关联行验证前程质量会开始进行程次项目质量
理检验标准阶段质量状态统性
2 国房产开发企业项目理中存通病分析
21 行性研究缺乏投资决策仓促盲目行性研究工程项目决策前进行财务技术济分析方法开发商开工前工程项目技术济否行进行全面分析证行性研究工作重视导致系列问题商品房空置面积升商业房空置问题突出户型单户型偏影响销售片面追求户型造成公摊加成偏高设计文件供应迟缓变更等
22 设计监理缺失设计单位相应监督理体制时法造成项目施工中发现量设计中存问题施工中发现设计问题工程开工竣工发生设计变更变更图纸原设计图纸设计程中出现问题表现缺乏合理设计招标程序忽视设计项目投资控制重性设计监理缺失文档资料缺乏制度化规范化理等
23 项目运行程项目理机制完善导致项目进度理成控制失控项目运行机制完善导致项目理失控项目工程进度失控延期交房普遍房产开发成控制力理费高预见费超出预期
24 项目理概念狭隘局限导致项目运作成高房产交易纠纷断项目工程现场理外工作项目前期策划销售工作客服融资资金运等等融资手段单资金运作计划水低导致资金运作成偏高直接影响项目终收益外销售工作客服理水低导致房产交易程中纠纷断
25 物业服务位 物业服务理房产开发企业讲售服务物业理国房产企业迅速膨胀程中忽略方导致企业品牌容易建立保持根原表现未积极处理售买双方关系售维修时配套设施位等
3 国房产公司项目理策建议
31 加强项目前期开发理 项目前期研究分析工作般包括投资机会寻找筛选市场调研市场定位项目构思目标设计方案策划行性研究投资决策分析
32 重视项目规划设计 拟建项目决策立项设计成房产开发建设关键工作质量坏直接影响着房产开发建设质量投资回报效益设计应市场需求目标立足技术定位安全功标准济方面全面权衡充分考虑块特征户型面积建筑风格环境拟销售价格单套住房销售总价项目定位目标客户承受力等方面素确定合理设计方案方面加强设计单位沟通项目理整设计程中应设计单位进行密切深层次合作方面重视设计投资控制影响真正投资控制影响设计阶段项目理中设计阶段概算施工图预算编制求全面准确力求漏项留缺口考虑足够种浮动素
33 房产开发程控制 项目控制技术般包括质量控制成控制两方面容
331 质量理 质量产品关重重视事前质量策划明确质量目标谓质量策划制定质量目标规定必运行程相关资源实现质量目标传统项目质量理集中材料甄施工程错漏等等质量出错资金限制达标准制定标准合签订索赔坚实基础次加强岗位技培训提高全员质量意识完善质量理体系建立健全完善质量理制度加强程检验
332 成控制具体措施 方面①降低资金成首先加强现金理制定合理现金计划压缩现金库存现金量次加强应收账款理快收回赊销账款减少企业坏账损失风险②控制工程成首先做评估阶段企业决策层进行开发项目决策进行成销售利润控制分析次设计阶段第引入竞争机制争取设计单位投标第二实行设计审核第三建立奖惩制度甲方乙方者第三方施工阶段阶段加强完善现场签证理现场签证理包括现场签证办理审查两阶段
34 完善房产开发项目期项目理 ①项目物业理提供良物业理服务仅利树立开发商形象加快市场销售速度利维护房屋购买者利益确实达物业保值增值目积极物业理公司沟通充分考虑区物业理需配备设备理房等②营销前房产项目开发中位十分重项目理必须项目定位准确正确握营销理念
首先做产品市场定位次加强产品市场推广项目理通前期市场调研项目定位客户进行踪分析楼盘销售程中着市场变化断调整营销方案
4 结语
文结合现行房产开发建设运行模式提出房产开发企业项目理中存病症房产开发项目实施前实施程中营销交付阶段项目理容工作进行研究总结提出行性建议希策建议家裨益
参考文献
[1]阳波中国房产项目阶段划分探讨[J]重庆建筑学学报200703
[2]杨东房产开发项目全程成控制[J]建筑济200608
[3]庞项目理理实践[J]水运科学研究20061
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摘着国济持续健康发展房产业成国民济重组成部分国现数房产企业存着理差规模抗风险力低缺乏竞争力等劣势文分析目前房产企业项目理中存病症然提出房产项目理相关策提高房产开发商项目理水
关键词房产 项目理 策
0 引言
世界许济发达国家区房产业成济繁荣基支撑点生产整社会活动提供基础性条件重产业房产项目项十分复杂系统工程做环节紧密衔接互相配合协调发展完成项目取较高济效益社会效益环境效益统
1 项目理概述
房产开发项目项复杂系统工程产业链长房产项目般划分项目决策阶段项目设计阶段项目实施阶段项目收尾阶段四阶段房产项目开发商作理体整建设项目决策工程竣工验收交付组织者工程建设项目负总责
11 项目理基特征 通加阶段性里程碑重活动组织理控制力度保证项目利进行项目理项复杂柔性(变化)创造性工作寿命周期(包括确定需求项目选择项目计划项目执行项目控制项目评价项目结束)项工作项目理确保时间费性指标三项限制条件高效率完成项目务
12 项目成质量时间理项目成败决定性意义
121 项目成理述成理确保项目预算范围理程务包括资源规划成估算成预算成控制采理工具包括成估算技术参数模型法S曲线法生命周期费分析技术资预算技术等合理安排项目时间项目理中项关键容目保证时完成项目合理分配资源发挥佳工作效率
122 项目质量理概述务包括质量计划质量保证质量控制首先房产项目
质量理连续前关联行验证前程质量会开始进行程次项目质量
理检验标准阶段质量状态统性
2 国房产开发企业项目理中存通病分析
21 行性研究缺乏投资决策仓促盲目行性研究工程项目决策前进行财务技术济分析方法开发商开工前工程项目技术济否行进行全面分析证行性研究工作重视导致系列问题商品房空置面积升商业房空置问题突出户型单户型偏影响销售片面追求户型造成公摊加成偏高设计文件供应迟缓变更等
22 设计监理缺失设计单位相应监督理体制时法造成项目施工中发现量设计中存问题施工中发现设计问题工程开工竣工发生设计变更变更图纸原设计图纸设计程中出现问题表现缺乏合理设计招标程序忽视设计项目投资控制重性设计监理缺失文档资料缺乏制度化规范化理等
23 项目运行程项目理机制完善导致项目进度理成控制失控项目运行机制完善导致项目理失控项目工程进度失控延期交房普遍房产开发成控制力理费高预见费超出预期
24 项目理概念狭隘局限导致项目运作成高房产交易纠纷断项目工程现场理外工作项目前期策划销售工作客服融资资金运等等融资手段单资金运作计划水低导致资金运作成偏高直接影响项目终收益外销售工作客服理水低导致房产交易程中纠纷断
25 物业服务位 物业服务理房产开发企业讲售服务物业理国房产企业迅速膨胀程中忽略方导致企业品牌容易建立保持根原表现未积极处理售买双方关系售维修时配套设施位等
3 国房产公司项目理策建议
31 加强项目前期开发理 项目前期研究分析工作般包括投资机会寻找筛选市场调研市场定位项目构思目标设计方案策划行性研究投资决策分析
32 重视项目规划设计 拟建项目决策立项设计成房产开发建设关键工作质量坏直接影响着房产开发建设质量投资回报效益设计应市场需求目标立足技术定位安全功标准济方面全面权衡充分考虑块特征户型面积建筑风格环境拟销售价格单套住房销售总价项目定位目标客户承受力等方面素确定合理设计方案方面加强设计单位沟通项目理整设计程中应设计单位进行密切深层次合作方面重视设计投资控制影响真正投资控制影响设计阶段项目理中设计阶段概算施工图预算编制求全面准确力求漏项留缺口考虑足够种浮动素
33 房产开发程控制 项目控制技术般包括质量控制成控制两方面容
331 质量理 质量产品关重重视事前质量策划明确质量目标谓质量策划制定质量目标规定必运行程相关资源实现质量目标传统项目质量理集中材料甄施工程错漏等等质量出错资金限制达标准制定标准合签订索赔坚实基础次加强岗位技培训提高全员质量意识完善质量理体系建立健全完善质量理制度加强程检验
332 成控制具体措施 方面①降低资金成首先加强现金理制定合理现金计划压缩现金库存现金量次加强应收账款理快收回赊销账款减少企业坏账损失风险②控制工程成首先做评估阶段企业决策层进行开发项目决策进行成销售利润控制分析次设计阶段第引入竞争机制争取设计单位投标第二实行设计审核第三建立奖惩制度甲方乙方者第三方施工阶段阶段加强完善现场签证理现场签证理包括现场签证办理审查两阶段
34 完善房产开发项目期项目理 ①项目物业理提供良物业理服务仅利树立开发商形象加快市场销售速度利维护房屋购买者利益确实达物业保值增值目积极物业理公司沟通充分考虑区物业理需配备设备理房等②营销前房产项目开发中位十分重项目理必须项目定位准确正确握营销理念
首先做产品市场定位次加强产品市场推广项目理通前期市场调研项目定位客户进行踪分析楼盘销售程中着市场变化断调整营销方案
4 结语
文结合现行房产开发建设运行模式提出房产开发企业项目理中存病症房产开发项目实施前实施程中营销交付阶段项目理容工作进行研究总结提出行性建议希策建议家裨益
参考文献
[1]阳波中国房产项目阶段划分探讨[J]重庆建筑学学报200703
[2]杨东房产开发项目全程成控制[J]建筑济200608
[3]庞项目理理实践[J]水运科学研究20061
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