著名房产企业集团营行研究
2002年企业说成功年腾飞年年中企业利实现销售收入翻番目标展200320042005年迎接更严峻考验利实现企业年销售目标翻番目标时企业领导作参谋海市十强房产企业国知名房产企业营行作深入研究期公司未发展投资决策提供必参考
企业集团营行研究中产业布局投资项目域分布年销售额销售面积实现快速增长方式企业成长性实现企业成长采取策略等方面作深入研究中启发面方面作述：
产业布局
海房产企业深入研究选取面房产企业作研究象：
——复星集团：现代生物医药产业（导）房产业信息产业
——绿集团：绿化业房产业综合营业综合营业包括物业理房屋租赁置换石油营出租汽车汽车维修医药产业商贸实业休闲旅游餐饮娱乐
——海置业：房产住宅科技物业理
——中星集团：房产开发住宅科技物业理
——中远集团：房产国际航运()物业理
——中华企业：房产物业理
——万科产：房产物业理
——陆家嘴集团：房产开发营市政基础设施建设投资投资咨询实体投资国贸易（专项规定）资产营理
——华集团：房产开发兼建筑设计物业理综合实业
——海新黄浦集团限公司：房产开发营代办房屋动拆迁业务室装饰实业投资开发五金交电百货金属材料附设分支机构
企业产业布局出部分房产业导产业房产企业集团建立房产相关产业链房产开发导时培育相关产业物业理住宅科技建筑设计住宅装潢建筑材料等等避免产业度集中降低企业营风险
投资项目域分布
述房产开发商项目投资域分布进行研究发现海开发商业务集中长宁区徐汇区闵行区黄浦区普陀区宝山区浦东新区等方
——目前长宁区住宅供应量处低谷中低价盘供应尤少高价盘相较活跃
——徐汇区根规划设计成世界级城市副中心面积更45方公里扩7方公里现徐汇区吸引批港台海外士注意纷纷置业
——闵行区莘闵轻轨线马试通车沪闵高架二期工程全线开工沪青高速公路投入运行闵行三绿项目正式运行等等切会带动闵行区房产全面升值精明开发商投资者纷纷目光聚集里引里房产开发热
——黄浦区受申博成功利素刺激黄浦楼市出现销售火爆场面部分售楼盘销售已进入尾声部分滨江楼盘更价市目前黄浦区云集新海国际广场海沪南房产开发限公司海绿（集团）浩城置业建工锦龙房产海金外滩东方金马房产开发限公司等房产开发商
——普陀区根市政规划区长寿路南西部俊园东侧辟筑条市政道路时轨道交通规划该区规划进步改善目前该区开发商海绿新龙基置业限公司海中环投资开发集团海世纪门置业海中远置业（中远两湾城项目）复集团恒力房产等开发商
——宝山区开发高层目前里投资华集团万科产
出现海房产开发热集中世博会选址区域规划中轻轨方
历年年销售额销售面积
年度
房产企业
2000
2001
2002
绿集团
7．8亿
15．23亿
中星集团
10．40亿
42．58万方米
华集团
15亿
中华企业
6．62亿
16亿
陆家嘴集团
6．63亿
10亿
海置业
62．12亿
复星集团
中远置业
7．62亿
海新黄浦
3．47亿
万科产
38．7亿
44．55亿
表中数部分房产企业年销售额增长率100左右表明集团公司实现年销售额翻番目标实现
实现快速增长方式
通企业调查解发现企业成长历程定性定差异总结三种基方式然现实中通常混合模式
1 先锋增长型
先锋增长型说房产开发企业出新产品特色服务迎市场亲睐认者抢战定细分市场领域占领定市场份额成长途径消费群够逐渐接受新产品者服务例高尔夫房产开发等
2 份额增长型
年海房产10强种粗放性扩张方式获快速增长通规模开发销售获较市场份额实现快速增长
3 购增长型
年城市土稀缺性日显突出企业想通粗放扩张获快速增长变越越难企业间强强联合走集约化营路越越成种趋势中华企业成功购古北房产海房产营公司两家级企业举成海市唯家拥三家级资质属企业房产集团通三家企业资源整合实现快速增长估计中华企业2002年年销售额超15亿
企业成长性研究
（数2001年统计结果料准）
素
企业规模
融资渠道
产品层次
盈利力
企业国
企业名称
市场拓展
复星集团
198亿元
参股
中高档住宅
18
海
绿集团
40亿元
参股
中高档住宅
25
海南昌
海置业
116亿（总资产）
香港联交市
中高档住宅写字楼
20（年投资回报率）
海
中星集团
参股
中高档住宅
20
海
中远发展
92亿元
海证卷交易
中高档住宅写字楼
25
海海南
中华企业
50亿
海证卷交易
10
海
万科产
64．83亿元
深圳证卷交易
中高档住宅写字楼
15
北京深圳海武汉天津沈阳长春
陆家嘴集团
75．283亿元（总资产）
海证卷交易
中高档住宅写字楼
20
海
华集团
参股
海
海新黄浦
77亿元
海证卷交易
住宅
海
表出排名前位房产企业产品结构层次出现非常变化前开发中低档房产企业现产品结构约出现调整迹象时产品类型开始元化方发展市场拓展开始全国进军表明海房产十强企业实力进步增强时行业表现出良成长性
企业成长策略研究
●差异性生产策略：资制胜策略资金量投入通粗放扩张获成长
●差异性市场策略：市场融合策略市场锁定策略市场融合策略指生产市场流行产品征众消费者市场锁定策略目标消费群固定例外销房消费群老外
●差异性渠道策略：渠道起飞策略鸡生蛋策略指通实力较强企业联合壳市获量资金推动企业快速发展
●差异性融资策略：功融资策略单功融资策略通资运作者银行贷款获资金促进企业业务发展
●差异性产品策略：领先制导策略尾盯住策略领先制导策略求企业具创新力断开发新产品新服务吸引市场尾盯住策略求企业市场非常敏感准确判断出未消费需求采取众策略
●差异性服务策略：成型服务策略特色性服务策略征物业理物业服务策略顾客吸引力肯定万科优质服务吸引顾客
述企业研究判断
根述企业海历年50强企业研究海房产企业未发展提出判断：
第判断：
行业逐渐走集中年房产10强出占市场份额越越产品结构出现较提升逐渐粗放型营集约化营转变
企业兼扩规模营代表房产行业发展方相长段时间中企业存必然性
目前海尚家开发企业已充分具备急剧扩张部理条件房屋产品更新换代日益频繁势种规模扩张意味着铺新轮摊子助企业理水产品效益提高
第二判断：
1 鉴土供应日趋紧张土储备寡质量优势企业营作更趋明显
2．40006000元单价住宅符合消费者价格品质双重求生产价格低产品会企业竞争力降10强企业产品结构出现较调整
3．着购房者房屋品质求提高产品市场化设计力度终成销售业绩决定性素
4．豪华包装未必十分效适度营销房屋销售作积极情况会加剧企业间竞争加企业营成
第三判断：
低价房企业风头更健历史2002年基结束前10名房产企业产品结构调整加快然2002年销售面积前10名企业会土资源优势生产中低价房企业前10名企业均销售单价数百元幅度提高继续走低：
．5000元中价房已融合品质价格双重需求已成日楼市十分强劲需求流需求意志必拥销售量前10名企业中显现
二．拥强劲市场化设计力度企业未排名中占重位置
部分企业基情况介绍
万科集团
●万科企业股份限公司成立1984年5月房产核心业务中国陆首批公开市企业2001年底公司总资产6483亿元净资产3124 亿元拥员工5349名全资关联公司43家
●1988年12月公司公开社会发行股票2800万股集资民币2800万元资产营规模迅速扩
●1991年6月公司通配售定发行新股2836万股集资民币127亿元公司开始跨域发展
●1993年3月公司发行4500万股B股该等股份1993年5月28日深圳证券交易市B股募股资金45135万港元投资房产开发集团发展奠定稳固基础
●1997年6月公司增资配股募集资金民币383亿元投资深圳住宅开发推动公司房产业务发展更台阶
●2000年初公司增资配股募集资金民币625亿元公司实力进步增强
● 2001年公司直接间接持万佳百货股份限公司72股份转予中国华润总公司附属公司成专房产公司
海置业
●创立1993年先名：瀚洋国际限公司瀚洋科技投资限公司
●1993年香港宏仑合作发展楼高32层外销商务楼海环球厦整发展项目包括总建筑楼面面积达30000方米总成18700万港元实际行日期止全部售出余全部租赁完毕效益突出
●1994年海时装股份限公司（海证券交易市公司）合作投资重建海建国商务中心总建筑楼面面积1897方米总投资1880万港币该项目获良收益
●1996年举进军高档次中心城区住宅开发建设领域高举绿洲住宅品牌先开发出绿洲城市花园绿洲紫荆花园绿洲华利花园绿洲长岛花园 社会引起良反响
●1999年9月海置业出资创立海瀚洋住宅科技发展限公司投资（合资）组建海电信住宅宽频网络限公司海奥达光电子科技限公司等瀚洋房产物业发展密切相关济实体海住宅网建立区版推出住宅宽频接入网规模建设绿洲品牌住宅区科技含量进步提升增值作极明显
●1999年12月获准香港联交市海置业进入崭新发展阶段
●公司现总资产116亿元民币
海绿集团
●1992年3月农委建委属4企业出资2000万元作启动资金成立绿公司绿公司年25回报
●1992年绿公司通参建合建参城区旧城改造获利3000万元投资单位固定回报剩1700万偿投资建设海沪闵路铁号线线绿化带
●1997年绿开发总公司改制限责公司重新设立股金中56国绿化基金股
属国家股部分资产专门海全市绿化建设25属公司法股属原先投2000万建设系统农口系统4家企业
●1997年绿公司开始商品房市场进军绿偿做绿化优势开始显现市民心目中够样做企业首先说明资金雄厚次信誉绿开发圣约瀚名邸14万方米虹桥新城20万方米仙霞居住区10万方米凇虹居住区80万方米锦绿新城15万方米绿世纪花园90万方米南新区60万方米绿川新村40万方米……中高档楼盘形成抢购风潮绿品牌优势开始显现
●2000年5月底绿集团已拥净资产73亿元总资产30亿元册职工905
●1999年底属5家分公司拥13家全资控股子公司4家参股企业
●绿集团营思路：房养绿绿促绿
中星集团：
●集团公司注册资金10亿元民币国家资质级房产企业1986年连续十年评海市优秀企业称号
●1999年销售额销售收入排名中直名列前五名
●集团公司属投资控股企业34家参股关联企业49家
中华企业：
●中华企业公司沪第家专业事房产开发营企业创建1954年50年代初公司受海市政府委托承办外商沪房产转租赁买卖业务50年代末公司沪率先建造出售首批侨汇住宅
●80年代公司营建商品建筑面积已达百万方米项目遍布海区县
●1993年公司应社会义市场济历史潮流建立现代企业制度求实现企业制重改革改制中华企业股份限公司年9月公司股票沪挂牌市交易
●改制中华企业焕发出青春活力公司资产规模迅速扩张济效益幅增长企业资产年均增长率达201998年底公司总资产达20亿元净资产达11亿元
● 公司现控股合资参股企业20余家实行企业法产权制度实体限责制度核心新型企业制度中华企业已逐步成房产开发业资产理中心产权联结纽带市场体
●助中华企业品牌效应公司强化营业务基础积极投资业相关高科技开发智化物业理商品房租售营建筑设计装潢等领域形成房产投资元化营业务构架逐步粗放型分散型营集约化规模化营发展
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2002年企业说成功年腾飞年年中企业利实现销售收入翻番目标展200320042005年迎接更严峻考验利实现企业年销售目标翻番目标时企业领导作参谋海市十强房产企业国知名房产企业营行作深入研究期公司未发展投资决策提供必参考
企业集团营行研究中产业布局投资项目域分布年销售额销售面积实现快速增长方式企业成长性实现企业成长采取策略等方面作深入研究中启发面方面作述：
产业布局
海房产企业深入研究选取面房产企业作研究象：
——复星集团：现代生物医药产业（导）房产业信息产业
——绿集团：绿化业房产业综合营业综合营业包括物业理房屋租赁置换石油营出租汽车汽车维修医药产业商贸实业休闲旅游餐饮娱乐
——海置业：房产住宅科技物业理
——中星集团：房产开发住宅科技物业理
——中远集团：房产国际航运()物业理
——中华企业：房产物业理
——万科产：房产物业理
——陆家嘴集团：房产开发营市政基础设施建设投资投资咨询实体投资国贸易（专项规定）资产营理
——华集团：房产开发兼建筑设计物业理综合实业
——海新黄浦集团限公司：房产开发营代办房屋动拆迁业务室装饰实业投资开发五金交电百货金属材料附设分支机构
企业产业布局出部分房产业导产业房产企业集团建立房产相关产业链房产开发导时培育相关产业物业理住宅科技建筑设计住宅装潢建筑材料等等避免产业度集中降低企业营风险
投资项目域分布
述房产开发商项目投资域分布进行研究发现海开发商业务集中长宁区徐汇区闵行区黄浦区普陀区宝山区浦东新区等方
——目前长宁区住宅供应量处低谷中低价盘供应尤少高价盘相较活跃
——徐汇区根规划设计成世界级城市副中心面积更45方公里扩7方公里现徐汇区吸引批港台海外士注意纷纷置业
——闵行区莘闵轻轨线马试通车沪闵高架二期工程全线开工沪青高速公路投入运行闵行三绿项目正式运行等等切会带动闵行区房产全面升值精明开发商投资者纷纷目光聚集里引里房产开发热
——黄浦区受申博成功利素刺激黄浦楼市出现销售火爆场面部分售楼盘销售已进入尾声部分滨江楼盘更价市目前黄浦区云集新海国际广场海沪南房产开发限公司海绿（集团）浩城置业建工锦龙房产海金外滩东方金马房产开发限公司等房产开发商
——普陀区根市政规划区长寿路南西部俊园东侧辟筑条市政道路时轨道交通规划该区规划进步改善目前该区开发商海绿新龙基置业限公司海中环投资开发集团海世纪门置业海中远置业（中远两湾城项目）复集团恒力房产等开发商
——宝山区开发高层目前里投资华集团万科产
出现海房产开发热集中世博会选址区域规划中轻轨方
历年年销售额销售面积
年度
房产企业
2000
2001
2002
绿集团
7．8亿
15．23亿
中星集团
10．40亿
42．58万方米
华集团
15亿
中华企业
6．62亿
16亿
陆家嘴集团
6．63亿
10亿
海置业
62．12亿
复星集团
中远置业
7．62亿
海新黄浦
3．47亿
万科产
38．7亿
44．55亿
表中数部分房产企业年销售额增长率100左右表明集团公司实现年销售额翻番目标实现
实现快速增长方式
通企业调查解发现企业成长历程定性定差异总结三种基方式然现实中通常混合模式
1 先锋增长型
先锋增长型说房产开发企业出新产品特色服务迎市场亲睐认者抢战定细分市场领域占领定市场份额成长途径消费群够逐渐接受新产品者服务例高尔夫房产开发等
2 份额增长型
年海房产10强种粗放性扩张方式获快速增长通规模开发销售获较市场份额实现快速增长
3 购增长型
年城市土稀缺性日显突出企业想通粗放扩张获快速增长变越越难企业间强强联合走集约化营路越越成种趋势中华企业成功购古北房产海房产营公司两家级企业举成海市唯家拥三家级资质属企业房产集团通三家企业资源整合实现快速增长估计中华企业2002年年销售额超15亿
企业成长性研究
（数2001年统计结果料准）
素
企业规模
融资渠道
产品层次
盈利力
企业国
企业名称
市场拓展
复星集团
198亿元
参股
中高档住宅
18
海
绿集团
40亿元
参股
中高档住宅
25
海南昌
海置业
116亿（总资产）
香港联交市
中高档住宅写字楼
20（年投资回报率）
海
中星集团
参股
中高档住宅
20
海
中远发展
92亿元
海证卷交易
中高档住宅写字楼
25
海海南
中华企业
50亿
海证卷交易
10
海
万科产
64．83亿元
深圳证卷交易
中高档住宅写字楼
15
北京深圳海武汉天津沈阳长春
陆家嘴集团
75．283亿元（总资产）
海证卷交易
中高档住宅写字楼
20
海
华集团
参股
海
海新黄浦
77亿元
海证卷交易
住宅
海
表出排名前位房产企业产品结构层次出现非常变化前开发中低档房产企业现产品结构约出现调整迹象时产品类型开始元化方发展市场拓展开始全国进军表明海房产十强企业实力进步增强时行业表现出良成长性
企业成长策略研究
●差异性生产策略：资制胜策略资金量投入通粗放扩张获成长
●差异性市场策略：市场融合策略市场锁定策略市场融合策略指生产市场流行产品征众消费者市场锁定策略目标消费群固定例外销房消费群老外
●差异性渠道策略：渠道起飞策略鸡生蛋策略指通实力较强企业联合壳市获量资金推动企业快速发展
●差异性融资策略：功融资策略单功融资策略通资运作者银行贷款获资金促进企业业务发展
●差异性产品策略：领先制导策略尾盯住策略领先制导策略求企业具创新力断开发新产品新服务吸引市场尾盯住策略求企业市场非常敏感准确判断出未消费需求采取众策略
●差异性服务策略：成型服务策略特色性服务策略征物业理物业服务策略顾客吸引力肯定万科优质服务吸引顾客
述企业研究判断
根述企业海历年50强企业研究海房产企业未发展提出判断：
第判断：
行业逐渐走集中年房产10强出占市场份额越越产品结构出现较提升逐渐粗放型营集约化营转变
企业兼扩规模营代表房产行业发展方相长段时间中企业存必然性
目前海尚家开发企业已充分具备急剧扩张部理条件房屋产品更新换代日益频繁势种规模扩张意味着铺新轮摊子助企业理水产品效益提高
第二判断：
1 鉴土供应日趋紧张土储备寡质量优势企业营作更趋明显
2．40006000元单价住宅符合消费者价格品质双重求生产价格低产品会企业竞争力降10强企业产品结构出现较调整
3．着购房者房屋品质求提高产品市场化设计力度终成销售业绩决定性素
4．豪华包装未必十分效适度营销房屋销售作积极情况会加剧企业间竞争加企业营成
第三判断：
低价房企业风头更健历史2002年基结束前10名房产企业产品结构调整加快然2002年销售面积前10名企业会土资源优势生产中低价房企业前10名企业均销售单价数百元幅度提高继续走低：
．5000元中价房已融合品质价格双重需求已成日楼市十分强劲需求流需求意志必拥销售量前10名企业中显现
二．拥强劲市场化设计力度企业未排名中占重位置
部分企业基情况介绍
万科集团
●万科企业股份限公司成立1984年5月房产核心业务中国陆首批公开市企业2001年底公司总资产6483亿元净资产3124 亿元拥员工5349名全资关联公司43家
●1988年12月公司公开社会发行股票2800万股集资民币2800万元资产营规模迅速扩
●1991年6月公司通配售定发行新股2836万股集资民币127亿元公司开始跨域发展
●1993年3月公司发行4500万股B股该等股份1993年5月28日深圳证券交易市B股募股资金45135万港元投资房产开发集团发展奠定稳固基础
●1997年6月公司增资配股募集资金民币383亿元投资深圳住宅开发推动公司房产业务发展更台阶
●2000年初公司增资配股募集资金民币625亿元公司实力进步增强
● 2001年公司直接间接持万佳百货股份限公司72股份转予中国华润总公司附属公司成专房产公司
海置业
●创立1993年先名：瀚洋国际限公司瀚洋科技投资限公司
●1993年香港宏仑合作发展楼高32层外销商务楼海环球厦整发展项目包括总建筑楼面面积达30000方米总成18700万港元实际行日期止全部售出余全部租赁完毕效益突出
●1994年海时装股份限公司（海证券交易市公司）合作投资重建海建国商务中心总建筑楼面面积1897方米总投资1880万港币该项目获良收益
●1996年举进军高档次中心城区住宅开发建设领域高举绿洲住宅品牌先开发出绿洲城市花园绿洲紫荆花园绿洲华利花园绿洲长岛花园 社会引起良反响
●1999年9月海置业出资创立海瀚洋住宅科技发展限公司投资（合资）组建海电信住宅宽频网络限公司海奥达光电子科技限公司等瀚洋房产物业发展密切相关济实体海住宅网建立区版推出住宅宽频接入网规模建设绿洲品牌住宅区科技含量进步提升增值作极明显
●1999年12月获准香港联交市海置业进入崭新发展阶段
●公司现总资产116亿元民币
海绿集团
●1992年3月农委建委属4企业出资2000万元作启动资金成立绿公司绿公司年25回报
●1992年绿公司通参建合建参城区旧城改造获利3000万元投资单位固定回报剩1700万偿投资建设海沪闵路铁号线线绿化带
●1997年绿开发总公司改制限责公司重新设立股金中56国绿化基金股
属国家股部分资产专门海全市绿化建设25属公司法股属原先投2000万建设系统农口系统4家企业
●1997年绿公司开始商品房市场进军绿偿做绿化优势开始显现市民心目中够样做企业首先说明资金雄厚次信誉绿开发圣约瀚名邸14万方米虹桥新城20万方米仙霞居住区10万方米凇虹居住区80万方米锦绿新城15万方米绿世纪花园90万方米南新区60万方米绿川新村40万方米……中高档楼盘形成抢购风潮绿品牌优势开始显现
●2000年5月底绿集团已拥净资产73亿元总资产30亿元册职工905
●1999年底属5家分公司拥13家全资控股子公司4家参股企业
●绿集团营思路：房养绿绿促绿
中星集团：
●集团公司注册资金10亿元民币国家资质级房产企业1986年连续十年评海市优秀企业称号
●1999年销售额销售收入排名中直名列前五名
●集团公司属投资控股企业34家参股关联企业49家
中华企业：
●中华企业公司沪第家专业事房产开发营企业创建1954年50年代初公司受海市政府委托承办外商沪房产转租赁买卖业务50年代末公司沪率先建造出售首批侨汇住宅
●80年代公司营建商品建筑面积已达百万方米项目遍布海区县
●1993年公司应社会义市场济历史潮流建立现代企业制度求实现企业制重改革改制中华企业股份限公司年9月公司股票沪挂牌市交易
●改制中华企业焕发出青春活力公司资产规模迅速扩张济效益幅增长企业资产年均增长率达201998年底公司总资产达20亿元净资产达11亿元
● 公司现控股合资参股企业20余家实行企业法产权制度实体限责制度核心新型企业制度中华企业已逐步成房产开发业资产理中心产权联结纽带市场体
●助中华企业品牌效应公司强化营业务基础积极投资业相关高科技开发智化物业理商品房租售营建筑设计装潢等领域形成房产投资元化营业务构架逐步粗放型分散型营集约化规模化营发展
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