中天廣場策劃推廣
前言
………該專案推廣思路細則實施方案作具體描述推廣思路實施方案遵循準確合理領先系統操性等原則求該專案推出市場贏滿堂紅
二市場分析
1 寫字樓市場調查與分析
沒個深入細則科學市場調查與科學市場分析則市場推廣思路無木無源水……
11寫字樓宏觀市場分析
房産開發四産品（住宅商鋪寫字樓廠房）中寫字樓項綜合指標反映個國家區經濟活力狀況走勢購買（租）寫字樓客戶群理性寫字樓開發利潤較高時風險較粗略縱觀寫字樓發展狀況9293年房産片熱潮中寫字樓市場片歡聲笑語廣州當時標性物業世貿中心賣16000元M2伴隨著寫字樓過度開發國家宏觀調控政策實施寫字樓命運爲悲慘96年後廣州寫字樓市場爲例環市東路天河北路帶甲級寫字樓月租金從旺市時250350元M2跌120180元M2跌幅60％空置率相當高寫字樓蕭條直98年底1999年2000年隨著中國將加入世貿步伐臨部分省市寫字樓租售市場開始升溫儘部分升幅幅度北京海升幅低北京升幅更達40％2000年後隨著中國正式加入世貿組織國家經濟進步轉國外機構國內企業對寫字樓將較需求尤京津滬穗等經濟中心內理交通佔重位區域性城市武漢成重慶等寫字樓市場機會將會越來越
12武漢寫字樓現狀分析
分析武漢寫字樓市場首先認識武漢武漢作爲湖北省省會位於中國中部軸線長江中游帶全國重交通樞紐素
九省通衢稱水陸空交通發達時武漢全國重物資集散漢正街商品市場聞名全國輻射全國座功綜合性特城市商業經濟活躍
武漢寫字樓集中商務區漢口區高檔寫字樓售價基60008000元 M2間租價基4070元 M2·月間理費基1015元 M2·月間入住狀況則兩極分化招銀廈建銀廈等十座寫字樓爲例招銀廈泰合廣場等五座寫字樓入住率90％左右建銀廈瑞通廣場等四座寫字樓入住率40％
武漢處理發展狀況中國加入世貿成爲現實武漢西部開發中肩負命注定武漢後發展中將充滿著機會活力必將吸引量跨國集團國內類企業搶灘進駐武漢武漢寫字樓市場後兩年肯定會機會少
2競爭對手分析
21質檔寫字樓競爭對手分析（見附表1）
中商廣場專案檔次高市場應武昌區基礎吸納區尤漢口區寫字樓客源全面分析武漢寫字樓市場對案莫幫助
22武昌區寫字樓競爭對手個案分析
武昌區與案爭奪客源爲亞貿廣場綠洲廣場珞珈山廈江天廈洪廣廈中商廣場目前出租率僅爲25％亞貿廣場B座入住率達100％江天廈入住率爲80％中商廣場武昌區檔次標位中商集團影響力號召力中商廣場低出租率零出售令費解中商廣場面臨著原寫字樓新峻工寫字樓雙重壓力中案競爭對手爲亞貿廣場
亞貿廣場經濟指標
名稱：亞洲貿易廣場
點：武昌區武珞路628號
開發商：亞洲貿易廣場股份限公司
總占面積：12000 M2
總建築面積：120000 M2中A座建面36000 M2
規劃：AB二幢塔樓裙樓連體成
層高：A座28層 B座32層
功：底樓—美食城肯德基停車場
樓—五樓爲商場
A座817層原規劃爲四星級賓館現定位爲寫字樓
A座1828層爲高檔寫字樓
B座爲高檔寫字樓
租售方式：出售出租租代售三種形式
售價：均價4800元M2整體購買還優惠並定投
資優惠政策
租價：均價70元M2面積出租優惠（價位出租實引導客戶選擇購買方式採策略）
租代售：120元 M2·月五年期滿産權歸客戶年租金需年第個月付清（選擇種方式客戶會100M2面積計算首期付出20款項後五年付70萬元採揭形式購買僅需480000元相當於五年分期70）
理費：55元 M2·月
入住率：B座100％ A座尚未入住
配套：具備購物休閒餐飲娛樂等項設施具體爲裙
樓型商場（全市第四）200泊位停車場新加坡美
食城肯德基速食廳裙樓屋頂露天泳池高檔保齡
球館美髮美容中心等
實率：69％
外立面裝飾：裙樓玻璃幕牆塔樓白色條磚爲配淺 藍色玻璃
內部設施：中央空調IDD電話互聯網消防監控系統A
座6部電梯
內部裝修：寫字樓無天花水泥面
優惠政策：
三 專案分析
1專案理解
專案名稱：中商廣場
點：武昌區中南路
占面積：6700M2
建築面積：
規劃：AB二幢角筒式樓裙樓連體成
樓高：180米
樓層：A座49層 B座38層（均含二層）
功：二層爲停車場
16層爲購物中心
79層爲飲食娛樂休閒健身中心
1049層爲寫字樓
實率：62％
室內交通：寫字樓11部美國奧斯高速豪華直升客梯2部
專消防電梯設步梯通道3條寬12 米
室外交通：46條公交線路設站緊鄰長途客運站武昌
火車站武漢客運港天河機場均直達車
智慧化：中商廣場具備5A功動化理系統（BAS）
動化監控保安系統（ACS）消防動化系統
（FAS）通訊動化系統（CAS）辦公動化系統
（OAS）
空調設施：美國特靈牌製冷機組中央空調系統新風
增氧系統
消防設施：消防動報警聯動系統房間過道設手動報
警閥層次消防安全保護樓第102336
層爲防火消煙供氧疏散避難層並設 2部
直升全程消防專電梯
供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電24
時供電設進口防應急柴油機發電機組
供設備緊急啓動
停車場：兩層180個泊車位保安監控收費系
統電腦控制全天候服務
外裝飾：裙樓爲鋁塑複合板樓米黃色進口面磚綠色
玻璃相間幕牆條點窗磚面裝飾
內裝修：豪華堂高檔進口石材貼面鋪公走道採
高檔石材鋪礦棉天花板吊頂公衛生間全套
裝修寫字間均裝天花面鋪毯
租售方式：售租
售價：均價7000元M2
月租價：35元M2起升高層加1元M2均價約爲55元M2
開發商：中商集團中江房産開發限公司
物業理：中江物業理限公司
物業顧問：香港屋宇物業理限公司
建築商：武漢建工集團
2過推廣策劃
21過市場定位：5A智慧廈
22過目標客戶群定位：IT行業
23過銷售價格：7000元M2
3專案機會優勢分析
31中國年底加入世貿國外資湧入促進整個寫字樓市道轉專案作爲寫字樓樣受惠
32 國家開始西部開發武漢通西部開發中間點水陸空交通發達作爲內城市武漢商機增伴隨西部開發斷深入武漢寫字樓市道會轉
33 中商廣場爲武昌第高樓作爲武昌區標性建築具備較
強吸客力
34中商廣場爲武漢市公司中商集團開發中商具備品牌優勢
中商品牌供挖掘利
35中商廣場處武昌區幹道內環路中南路交通發達周邊
衆金融機構政府機關緊鄰省委省府等四政府班子
府邸文教科技中心武漢政治中心尊貴氣
儒雅風油然生理優勢無代
36中商廣場原宣傳推廣銷售手法欠缺缺乏整體包裝
無靈活優惠租售政策方面利敝司優勢充
分整合中商廣場現資源對中商廣場重新包裝制定靈活
優惠租售政策通過經驗豐富訓練素銷售員推介
軟體方面塑性相當
37中商廣場爲5A智慧型甲級寫字樓智慧型高檔寫字樓必
備功發展趨勢中商廣場具備作爲智慧型廈基功
38 中商廣場租售價格根據市場作適當調整從高於競爭對
手30％率降20％左右從7000元M2調整爲5600
元M2價格漸趨合理時說明中商廣場領導層尊重市
場靈活應變
39 中商廣場內外裝飾裝修區域範圍內首屈指寫字間裝
天花面鋪設毯爲競爭對手沒進步拉與
競爭對手價格距離時提高樓盤附加值
310中商廣場爲現樓對於對期樓缺乏信心投資客急於
租場辦公企業來說信心時間優勢
4專案問題劣勢分析
41中國加入世貿腳步聲雖然越來越臨尚未正式加入
外商國內相當部份僅停留市場調查方面尋根
據點尚需時日
42中商廣場雖然區域內頭優勢武昌區畢竟文教
科研區真正商務區漢口縮客戶群範圍
43區域範圍內武珞路個競爭樓盤檔次雖略低
價格優勢吸引部分客源中商廣場價位偏高雖經
調整漸趨合理價格較來講無優勢
44中商廣場雖然爲武昌第高樓外立面缺乏現代感作爲
標性建築外觀給第感覺落後磁磚組成
想樹立中商廣場領袖位僅憑高度尚顯證據足
45中商廣場爲現樓現樓現樓優勢時利
面騾子馬已清清楚楚缺乏進步炒作想象空
間對愛炒期樓投資客已無空間
46中商廣場實率僅爲62爲區域低配套設施完
善
47中商廣場已作過宣傳推廣儘原從業績來講
應視爲成功重新包裝專案做專案需付出
雙倍努力
四專案介入市場身份設定
根據市場分析專案分析專案介入市場身份設定：
1市場形象定位
中商廣場從營銷角度處於從零開始狀況於前並未作規模計劃宣傳推廣未專案優勢盡表現出來敝司建議首先將專案重新包裝定位敝司通過對武漢房産市場調查對該專案詳細分析出思考：
專案形象定位爲：武漢市內環線商務區標誌性智慧廈
原：該專案足夠質素支援述定位
支援點：
1 1該專案位於武昌區內環線中南路中南路爲武昌商務中
心武漢金融條街武漢商務區淡化們
心目中武昌區作爲武漢市文教科研區思維定勢時強化
位於武漢政治中心區這成爲標誌性建築物業段
獨性
12該專案內環線武昌區段高建築高度爲180米這中商
廣場成爲標誌性建築支援點唯性
13中商廣場擁5A級智慧系統動化理系統動化監
控保安系統消防動化系統通訊動化系統辦公動
化系統與專案與衆處權威性
2專案市場推廣定位
根據述市場定位們出專案區域範圍內處龍頭位市場推廣定位求針對性時氣豪氣霸氣
專案推廣定位：領袖風範商貴首選
21理：於專案目標客戶爲經濟狀況良中型企
業部分實力商專案形象定位圍繞這客戶
群體特性突出尊貴感
22領袖風範表達區域範圍內專案龍頭位
樓盤第高度5A級智慧系統等設施質素香港屋宇物
公司理模式等優勢傲視群雄商貴首選入住專案
商界中翹楚 梟雄這對於真梟雄會獲
們認對於離梟雄尚段距離中型企業
來說會入中商廣場辦公豪
3目標客戶群定位
31從企業性質定位
境外跨國企業尤知名國際企業
國內中型國企業
國內實力私營企業
32從企業類型定位
房産開發公司金融證券公司保險公司IT企業高科技術企業
33從目標客戶來源定位
對現辦公環境滿意企業發展壯需換間更體現身份檔次企業
現租戶15％現租戶60％轉爲買寫字樓過現租戶60％轉爲購買需套較優惠措施（優惠方案推廣策略裏面詳述）
投資客50％吸引投資客需個吸引投資回報率保障回報實現方案（具體方案促銷策略裏面詳述）
型買家35％對於經營穩發展企業方案較爲吸引
首期款太重貸款期太短（具體方案促銷策略裏面詳述）
4專案價格定位
41 售價：均價5600元M2雖然價格爲武昌區寫字樓高
價與寫字樓質素相價位應爲目標客戶群接受
價位應該中商廣場價格突破點
42租價：起租35元M2層差1元M2均租約55元M2
理費125元M2（含空調費）
五專案包裝
1 售樓部租賃部包裝設計建議（見附圖）
原則：體現中商廣場檔次與風格
體現種氣豪氣
2 中商廣場寫字樓樣板間設計建議（見附圖）
3 中商廣場門前升旗設計（見附圖）
4 更改樓名作爲商廈名稱中商三足：氣雖然中商開發公司中商集團簡稱作爲標誌性建築公司名稱般來講會氣廣州幾甲級寫字樓均未公司名稱作樓名二中商造謠中傷中傷諧音三中商似給中商外商區分感建議中商廣場改爲中南廣場理述四點外尚三點：中南樣理解爲中南商業股份限公司簡稱與中商並矛盾二中南位於中南路中南路武昌說路王時內環路幹道三中南中南區域概念包容性更
六推廣策略
1 專案推廣四障礙點
1 1區位概念障礙專案位於武昌區提武昌們然認爲個文教科研區似與寫字樓關聯從降低對專案認感時們總與區域亞貿總圈圈裏跳出來
1 2價格劣勢障礙對於投資客來講關心價格升值空間投資回報問題對樓盤質素考慮首位難吸引投資客
1 3專案身質素障礙專案走甲級寫字樓5A智慧廈身質素未全部位例配套全外觀氣派缺乏現代感從與競爭對手沒個相當明顯差距
1 4付款方式障礙專案價位無優勢質素無明顯差別情況呆板繁重付款方式應造成專案前期成功
15 目標客戶定位准專案原目標客戶定位爲IT行業雖定道理面太狹窄
2 專案推廣五突破口
2 1區位突破改變們思維定式區位提武昌免文教亞貿捆起提內環線爲內環線說武漢商務中心專案位於內環線中南路稱位於內環線商務區這樣提時與亞貿進行區隔爲說明價格高提供力證據
22價格突破調價調5600元M2縮與區域競爭樓盤
價格差時與內環線質樓盤價格優
23專案質素提升硬體方面部分包裝裝修寫字間計已基
定型從軟體方面強調與衆知名物
公司理星級服務爲買家免費提供舉行企業産品
展示會場等
24付款方式突破價格占優注定該專案做成功必
須調整付款方式付款輕鬆付款時間延長採取
五成五年免息付款五成八年銀行揭五年返租形式
增強投資客信心減輕付款負擔
25 目標客戶原定爲IT行業IT行業雖發展快前景心竟新生事物專案容量僅消化IT行業當然吃飽目標客戶群擴充爲種經濟實力強企業房産公司保險公司等
3 設計logo統標識
4 專案包裝（前面已述略）
5 宣傳題
51中心中心（強調區位）
52東方顛 世紀基業（強調氣勢）
53
流品味 領袖風範（強調位）
54商貴雲集 商賈首選（強調客戶群層次）
55口首付口風險五年返租 震撼江城（強調付款輕鬆高
回報率）
56首付萬幾月供千幾租買（強調購買輕鬆價
值）
6 媒體廣告（見附頁）
7 媒體計劃（略）
七營銷策略
1 營銷節奏分區銷售建議
A座爲10—50層爲寫字樓（中第102336層爲安全層）38層寫字樓面積約40000M2
B座10—38層爲寫字樓（中第102336層爲安全層）26層面積約26000M2
分區銷售：建議AB兩座高中低三個樓層第階段推廣時均出部分銷售中B座略爲底層略爲儘量銷售略差寫字間
2 價格策略
2．1 價格均價建議高於5600元M2
2．2 價格根據樓層方景觀間隔制定價差
2．3 出數套低層方景觀間隔差單位做廣告低於亞貿廣場均價價格銷售吸引更客戶
2．4 價格擬定實行低開中走策略先較低價入市根據銷售情況調整價格銷售情況則微升
3 付款方式策略
3．1 付款原則求儘量減少首期款增免息分期成數年限提供盡長貸款年限
營銷節奏分五個階段：籌備期內部認購期（針對現租戶）公開銷售期強銷期續銷期
32投資秘笈體內容
321專案與周邊競爭對手相價格偏高唯給予客戶靈活輕鬆付款方式投資回報給予客戶較高回報較低風險方專案從市場突圍突破口建議採五成五年免息分期五成八年銀行揭付款方式五年返租年回報率10％返租方案針對具體客戶實施
322針對中商廣場現租戶實行租轉售策略謂租轉售專案現租客戶欲購買租寫字樓優先購買額外優惠（免二年物業理費）這項工作應走營銷工作前面爲果現租戶解決則對外界具強號召力吸引力們炒作空間增試想果說某幢廈租戶轉成爲買家對外界將樣震撼市場明朗情況對現租戶實行租轉售策略這對承租客戶貴司皆歡喜極重步具體實施舉例：
例：現客戶租中商廣場寫字樓100M2租期二年租金爲均租金約55元M2理費爲125元M2現實行租轉售 售價爲5600元M2時給予贈送兩年物業理費優惠政策則計算：
該寫字樓原銷售總價爲：100 M237000元M2700000元
該寫字樓現銷售總價爲：100 M235600元M2560000元
免該客戶物費金額爲：100 M23125元 M23123230000元
該客戶實行五成五年分期付款五成八年銀行揭則該客戶付款方式：
首期五成分五年付清年第個月付清當年款額1056800元
該客戶貸款額爲：5600035028000元
該客戶月供款額爲：（280000y10000）3129S38≈3623元（
住房貸款利率計算）
該客戶租寫字樓月交租金爲：5500元
月供款額與月交租金爲：550036231877元
從出該客戶買樓月供款僅3623元租樓5500元交1877元年少交22524元減年交
10％56000元客戶年僅交33476元五年交167380元八年後擁該寫字樓
33針對投資客實行先租樓買樓策略五年返租具體爲客戶欲購買中商廣場寫字樓發展商與購買客戶簽定五年還租合發展商五年內於（從簽定買賣合後計算）年第個月將當月租金逐漸返給購樓者年回報率爲10％五年回報率爲50％樣該客戶採取五成八年銀行貸方式付款
例：現客戶採取五年返租五成八年貸方式購買中商廣場寫字樓100M2售價爲5600元M2
具體計算爲：100M235600元 M2560000元
該客戶年交給發展商金額爲：56000031056000元
（第個月交清）
該客戶五年交給發展商金額爲：5600035280000元
年還返該客戶金額爲：56000031056000元
年逐月返還客戶金額爲：56000÷124667元
五年還返該客戶金額爲：5600035280000元
該客戶五年內交給發展商金額實際爲：2800002800000元
該客戶貸款金額爲：560000÷2280000元
該客戶月供金額爲：（280000÷10000）3129383623元
還返該客戶金額與該客戶月供爲：466736231044元
五年內還返該客戶月均租金爲：
（560000y12）y100≈47元 M2
該寫字樓正常出租價格爲：55元M2
發展商年還返外尚額外贏利：（554）31003129600元
發展商五年內還返外尚額外贏利：96003548000元
34 針對型買家（尚未租樓）選擇二種
八促銷策略
1直銷
11營銷活動中兩種情況適合採直銷種目標客戶
爲普羅衆面相當廣街頭直銷員派保健品類單張
保險公司逐家登門拜訪類直銷層次相對較低種目
標客戶爲某特定群體目標相對較明確某渡假村
銷售會員卡等層次相對較高對直銷員求高
12直銷方式：電話拜訪登門拜訪單張派發
13直銷物件：中商廣場已租客戶寫字樓客戶金融單位
證券公司保險公司企事業單位富私營企業
14直銷員：敝司銷售員學生禮儀（形象）姐
2 DM郵寄
21對於距離較遠客戶未作過聯繫客戶門拜
訪前先實行DM郵寄然後電話詢問直登門拜訪
22 DM物件：寫字樓客戶外省外市意武漢租寫字樓
客戶證券金融單位保險公司企事業單位
23 DM郵寄內容：中商廣場單張簡介中商廣場投資秘笈
24 DM郵寄時間：於正式公開推廣前星期左右
3 優惠政策
3 1企業産品展示會流較集中環境較優雅方舉 行企業形象産品展示會企業樂彼事推廣期內們會選擇國內國際知名企業免費中商廣場舉行企業産品展示會
32租買寫字樓獲xx日遊
限10月10日前租購買客戶中租單間客戶獲二三日遊面積租買客戶獲三五日遊
旅遊點三日遊選擇張家界黃山等五日遊選擇雲南昆明四川九寨溝等方
二三日遊金額控制5000內三五日遊控制10000內
33面積租購買中商廣場客戶産品優先進入中商
購物中心採購目錄優先進入中商購物中心設點經營
進入中商購物中心客戶降低保底額提成例
九中商廣場首期推廣工作計劃方案
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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………該專案推廣思路細則實施方案作具體描述推廣思路實施方案遵循準確合理領先系統操性等原則求該專案推出市場贏滿堂紅
二市場分析
1 寫字樓市場調查與分析
沒個深入細則科學市場調查與科學市場分析則市場推廣思路無木無源水……
11寫字樓宏觀市場分析
房産開發四産品（住宅商鋪寫字樓廠房）中寫字樓項綜合指標反映個國家區經濟活力狀況走勢購買（租）寫字樓客戶群理性寫字樓開發利潤較高時風險較粗略縱觀寫字樓發展狀況9293年房産片熱潮中寫字樓市場片歡聲笑語廣州當時標性物業世貿中心賣16000元M2伴隨著寫字樓過度開發國家宏觀調控政策實施寫字樓命運爲悲慘96年後廣州寫字樓市場爲例環市東路天河北路帶甲級寫字樓月租金從旺市時250350元M2跌120180元M2跌幅60％空置率相當高寫字樓蕭條直98年底1999年2000年隨著中國將加入世貿步伐臨部分省市寫字樓租售市場開始升溫儘部分升幅幅度北京海升幅低北京升幅更達40％2000年後隨著中國正式加入世貿組織國家經濟進步轉國外機構國內企業對寫字樓將較需求尤京津滬穗等經濟中心內理交通佔重位區域性城市武漢成重慶等寫字樓市場機會將會越來越
12武漢寫字樓現狀分析
分析武漢寫字樓市場首先認識武漢武漢作爲湖北省省會位於中國中部軸線長江中游帶全國重交通樞紐素
九省通衢稱水陸空交通發達時武漢全國重物資集散漢正街商品市場聞名全國輻射全國座功綜合性特城市商業經濟活躍
武漢寫字樓集中商務區漢口區高檔寫字樓售價基60008000元 M2間租價基4070元 M2·月間理費基1015元 M2·月間入住狀況則兩極分化招銀廈建銀廈等十座寫字樓爲例招銀廈泰合廣場等五座寫字樓入住率90％左右建銀廈瑞通廣場等四座寫字樓入住率40％
武漢處理發展狀況中國加入世貿成爲現實武漢西部開發中肩負命注定武漢後發展中將充滿著機會活力必將吸引量跨國集團國內類企業搶灘進駐武漢武漢寫字樓市場後兩年肯定會機會少
2競爭對手分析
21質檔寫字樓競爭對手分析（見附表1）
中商廣場專案檔次高市場應武昌區基礎吸納區尤漢口區寫字樓客源全面分析武漢寫字樓市場對案莫幫助
22武昌區寫字樓競爭對手個案分析
武昌區與案爭奪客源爲亞貿廣場綠洲廣場珞珈山廈江天廈洪廣廈中商廣場目前出租率僅爲25％亞貿廣場B座入住率達100％江天廈入住率爲80％中商廣場武昌區檔次標位中商集團影響力號召力中商廣場低出租率零出售令費解中商廣場面臨著原寫字樓新峻工寫字樓雙重壓力中案競爭對手爲亞貿廣場
亞貿廣場經濟指標
名稱：亞洲貿易廣場
點：武昌區武珞路628號
開發商：亞洲貿易廣場股份限公司
總占面積：12000 M2
總建築面積：120000 M2中A座建面36000 M2
規劃：AB二幢塔樓裙樓連體成
層高：A座28層 B座32層
功：底樓—美食城肯德基停車場
樓—五樓爲商場
A座817層原規劃爲四星級賓館現定位爲寫字樓
A座1828層爲高檔寫字樓
B座爲高檔寫字樓
租售方式：出售出租租代售三種形式
售價：均價4800元M2整體購買還優惠並定投
資優惠政策
租價：均價70元M2面積出租優惠（價位出租實引導客戶選擇購買方式採策略）
租代售：120元 M2·月五年期滿産權歸客戶年租金需年第個月付清（選擇種方式客戶會100M2面積計算首期付出20款項後五年付70萬元採揭形式購買僅需480000元相當於五年分期70）
理費：55元 M2·月
入住率：B座100％ A座尚未入住
配套：具備購物休閒餐飲娛樂等項設施具體爲裙
樓型商場（全市第四）200泊位停車場新加坡美
食城肯德基速食廳裙樓屋頂露天泳池高檔保齡
球館美髮美容中心等
實率：69％
外立面裝飾：裙樓玻璃幕牆塔樓白色條磚爲配淺 藍色玻璃
內部設施：中央空調IDD電話互聯網消防監控系統A
座6部電梯
內部裝修：寫字樓無天花水泥面
優惠政策：
三 專案分析
1專案理解
專案名稱：中商廣場
點：武昌區中南路
占面積：6700M2
建築面積：
規劃：AB二幢角筒式樓裙樓連體成
樓高：180米
樓層：A座49層 B座38層（均含二層）
功：二層爲停車場
16層爲購物中心
79層爲飲食娛樂休閒健身中心
1049層爲寫字樓
實率：62％
室內交通：寫字樓11部美國奧斯高速豪華直升客梯2部
專消防電梯設步梯通道3條寬12 米
室外交通：46條公交線路設站緊鄰長途客運站武昌
火車站武漢客運港天河機場均直達車
智慧化：中商廣場具備5A功動化理系統（BAS）
動化監控保安系統（ACS）消防動化系統
（FAS）通訊動化系統（CAS）辦公動化系統
（OAS）
空調設施：美國特靈牌製冷機組中央空調系統新風
增氧系統
消防設施：消防動報警聯動系統房間過道設手動報
警閥層次消防安全保護樓第102336
層爲防火消煙供氧疏散避難層並設 2部
直升全程消防專電梯
供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電24
時供電設進口防應急柴油機發電機組
供設備緊急啓動
停車場：兩層180個泊車位保安監控收費系
統電腦控制全天候服務
外裝飾：裙樓爲鋁塑複合板樓米黃色進口面磚綠色
玻璃相間幕牆條點窗磚面裝飾
內裝修：豪華堂高檔進口石材貼面鋪公走道採
高檔石材鋪礦棉天花板吊頂公衛生間全套
裝修寫字間均裝天花面鋪毯
租售方式：售租
售價：均價7000元M2
月租價：35元M2起升高層加1元M2均價約爲55元M2
開發商：中商集團中江房産開發限公司
物業理：中江物業理限公司
物業顧問：香港屋宇物業理限公司
建築商：武漢建工集團
2過推廣策劃
21過市場定位：5A智慧廈
22過目標客戶群定位：IT行業
23過銷售價格：7000元M2
3專案機會優勢分析
31中國年底加入世貿國外資湧入促進整個寫字樓市道轉專案作爲寫字樓樣受惠
32 國家開始西部開發武漢通西部開發中間點水陸空交通發達作爲內城市武漢商機增伴隨西部開發斷深入武漢寫字樓市道會轉
33 中商廣場爲武昌第高樓作爲武昌區標性建築具備較
強吸客力
34中商廣場爲武漢市公司中商集團開發中商具備品牌優勢
中商品牌供挖掘利
35中商廣場處武昌區幹道內環路中南路交通發達周邊
衆金融機構政府機關緊鄰省委省府等四政府班子
府邸文教科技中心武漢政治中心尊貴氣
儒雅風油然生理優勢無代
36中商廣場原宣傳推廣銷售手法欠缺缺乏整體包裝
無靈活優惠租售政策方面利敝司優勢充
分整合中商廣場現資源對中商廣場重新包裝制定靈活
優惠租售政策通過經驗豐富訓練素銷售員推介
軟體方面塑性相當
37中商廣場爲5A智慧型甲級寫字樓智慧型高檔寫字樓必
備功發展趨勢中商廣場具備作爲智慧型廈基功
38 中商廣場租售價格根據市場作適當調整從高於競爭對
手30％率降20％左右從7000元M2調整爲5600
元M2價格漸趨合理時說明中商廣場領導層尊重市
場靈活應變
39 中商廣場內外裝飾裝修區域範圍內首屈指寫字間裝
天花面鋪設毯爲競爭對手沒進步拉與
競爭對手價格距離時提高樓盤附加值
310中商廣場爲現樓對於對期樓缺乏信心投資客急於
租場辦公企業來說信心時間優勢
4專案問題劣勢分析
41中國加入世貿腳步聲雖然越來越臨尚未正式加入
外商國內相當部份僅停留市場調查方面尋根
據點尚需時日
42中商廣場雖然區域內頭優勢武昌區畢竟文教
科研區真正商務區漢口縮客戶群範圍
43區域範圍內武珞路個競爭樓盤檔次雖略低
價格優勢吸引部分客源中商廣場價位偏高雖經
調整漸趨合理價格較來講無優勢
44中商廣場雖然爲武昌第高樓外立面缺乏現代感作爲
標性建築外觀給第感覺落後磁磚組成
想樹立中商廣場領袖位僅憑高度尚顯證據足
45中商廣場爲現樓現樓現樓優勢時利
面騾子馬已清清楚楚缺乏進步炒作想象空
間對愛炒期樓投資客已無空間
46中商廣場實率僅爲62爲區域低配套設施完
善
47中商廣場已作過宣傳推廣儘原從業績來講
應視爲成功重新包裝專案做專案需付出
雙倍努力
四專案介入市場身份設定
根據市場分析專案分析專案介入市場身份設定：
1市場形象定位
中商廣場從營銷角度處於從零開始狀況於前並未作規模計劃宣傳推廣未專案優勢盡表現出來敝司建議首先將專案重新包裝定位敝司通過對武漢房産市場調查對該專案詳細分析出思考：
專案形象定位爲：武漢市內環線商務區標誌性智慧廈
原：該專案足夠質素支援述定位
支援點：
1 1該專案位於武昌區內環線中南路中南路爲武昌商務中
心武漢金融條街武漢商務區淡化們
心目中武昌區作爲武漢市文教科研區思維定勢時強化
位於武漢政治中心區這成爲標誌性建築物業段
獨性
12該專案內環線武昌區段高建築高度爲180米這中商
廣場成爲標誌性建築支援點唯性
13中商廣場擁5A級智慧系統動化理系統動化監
控保安系統消防動化系統通訊動化系統辦公動
化系統與專案與衆處權威性
2專案市場推廣定位
根據述市場定位們出專案區域範圍內處龍頭位市場推廣定位求針對性時氣豪氣霸氣
專案推廣定位：領袖風範商貴首選
21理：於專案目標客戶爲經濟狀況良中型企
業部分實力商專案形象定位圍繞這客戶
群體特性突出尊貴感
22領袖風範表達區域範圍內專案龍頭位
樓盤第高度5A級智慧系統等設施質素香港屋宇物
公司理模式等優勢傲視群雄商貴首選入住專案
商界中翹楚 梟雄這對於真梟雄會獲
們認對於離梟雄尚段距離中型企業
來說會入中商廣場辦公豪
3目標客戶群定位
31從企業性質定位
境外跨國企業尤知名國際企業
國內中型國企業
國內實力私營企業
32從企業類型定位
房産開發公司金融證券公司保險公司IT企業高科技術企業
33從目標客戶來源定位
對現辦公環境滿意企業發展壯需換間更體現身份檔次企業
現租戶15％現租戶60％轉爲買寫字樓過現租戶60％轉爲購買需套較優惠措施（優惠方案推廣策略裏面詳述）
投資客50％吸引投資客需個吸引投資回報率保障回報實現方案（具體方案促銷策略裏面詳述）
型買家35％對於經營穩發展企業方案較爲吸引
首期款太重貸款期太短（具體方案促銷策略裏面詳述）
4專案價格定位
41 售價：均價5600元M2雖然價格爲武昌區寫字樓高
價與寫字樓質素相價位應爲目標客戶群接受
價位應該中商廣場價格突破點
42租價：起租35元M2層差1元M2均租約55元M2
理費125元M2（含空調費）
五專案包裝
1 售樓部租賃部包裝設計建議（見附圖）
原則：體現中商廣場檔次與風格
體現種氣豪氣
2 中商廣場寫字樓樣板間設計建議（見附圖）
3 中商廣場門前升旗設計（見附圖）
4 更改樓名作爲商廈名稱中商三足：氣雖然中商開發公司中商集團簡稱作爲標誌性建築公司名稱般來講會氣廣州幾甲級寫字樓均未公司名稱作樓名二中商造謠中傷中傷諧音三中商似給中商外商區分感建議中商廣場改爲中南廣場理述四點外尚三點：中南樣理解爲中南商業股份限公司簡稱與中商並矛盾二中南位於中南路中南路武昌說路王時內環路幹道三中南中南區域概念包容性更
六推廣策略
1 專案推廣四障礙點
1 1區位概念障礙專案位於武昌區提武昌們然認爲個文教科研區似與寫字樓關聯從降低對專案認感時們總與區域亞貿總圈圈裏跳出來
1 2價格劣勢障礙對於投資客來講關心價格升值空間投資回報問題對樓盤質素考慮首位難吸引投資客
1 3專案身質素障礙專案走甲級寫字樓5A智慧廈身質素未全部位例配套全外觀氣派缺乏現代感從與競爭對手沒個相當明顯差距
1 4付款方式障礙專案價位無優勢質素無明顯差別情況呆板繁重付款方式應造成專案前期成功
15 目標客戶定位准專案原目標客戶定位爲IT行業雖定道理面太狹窄
2 專案推廣五突破口
2 1區位突破改變們思維定式區位提武昌免文教亞貿捆起提內環線爲內環線說武漢商務中心專案位於內環線中南路稱位於內環線商務區這樣提時與亞貿進行區隔爲說明價格高提供力證據
22價格突破調價調5600元M2縮與區域競爭樓盤
價格差時與內環線質樓盤價格優
23專案質素提升硬體方面部分包裝裝修寫字間計已基
定型從軟體方面強調與衆知名物
公司理星級服務爲買家免費提供舉行企業産品
展示會場等
24付款方式突破價格占優注定該專案做成功必
須調整付款方式付款輕鬆付款時間延長採取
五成五年免息付款五成八年銀行揭五年返租形式
增強投資客信心減輕付款負擔
25 目標客戶原定爲IT行業IT行業雖發展快前景心竟新生事物專案容量僅消化IT行業當然吃飽目標客戶群擴充爲種經濟實力強企業房産公司保險公司等
3 設計logo統標識
4 專案包裝（前面已述略）
5 宣傳題
51中心中心（強調區位）
52東方顛 世紀基業（強調氣勢）
53
流品味 領袖風範（強調位）
54商貴雲集 商賈首選（強調客戶群層次）
55口首付口風險五年返租 震撼江城（強調付款輕鬆高
回報率）
56首付萬幾月供千幾租買（強調購買輕鬆價
值）
6 媒體廣告（見附頁）
7 媒體計劃（略）
七營銷策略
1 營銷節奏分區銷售建議
A座爲10—50層爲寫字樓（中第102336層爲安全層）38層寫字樓面積約40000M2
B座10—38層爲寫字樓（中第102336層爲安全層）26層面積約26000M2
分區銷售：建議AB兩座高中低三個樓層第階段推廣時均出部分銷售中B座略爲底層略爲儘量銷售略差寫字間
2 價格策略
2．1 價格均價建議高於5600元M2
2．2 價格根據樓層方景觀間隔制定價差
2．3 出數套低層方景觀間隔差單位做廣告低於亞貿廣場均價價格銷售吸引更客戶
2．4 價格擬定實行低開中走策略先較低價入市根據銷售情況調整價格銷售情況則微升
3 付款方式策略
3．1 付款原則求儘量減少首期款增免息分期成數年限提供盡長貸款年限
營銷節奏分五個階段：籌備期內部認購期（針對現租戶）公開銷售期強銷期續銷期
32投資秘笈體內容
321專案與周邊競爭對手相價格偏高唯給予客戶靈活輕鬆付款方式投資回報給予客戶較高回報較低風險方專案從市場突圍突破口建議採五成五年免息分期五成八年銀行揭付款方式五年返租年回報率10％返租方案針對具體客戶實施
322針對中商廣場現租戶實行租轉售策略謂租轉售專案現租客戶欲購買租寫字樓優先購買額外優惠（免二年物業理費）這項工作應走營銷工作前面爲果現租戶解決則對外界具強號召力吸引力們炒作空間增試想果說某幢廈租戶轉成爲買家對外界將樣震撼市場明朗情況對現租戶實行租轉售策略這對承租客戶貴司皆歡喜極重步具體實施舉例：
例：現客戶租中商廣場寫字樓100M2租期二年租金爲均租金約55元M2理費爲125元M2現實行租轉售 售價爲5600元M2時給予贈送兩年物業理費優惠政策則計算：
該寫字樓原銷售總價爲：100 M237000元M2700000元
該寫字樓現銷售總價爲：100 M235600元M2560000元
免該客戶物費金額爲：100 M23125元 M23123230000元
該客戶實行五成五年分期付款五成八年銀行揭則該客戶付款方式：
首期五成分五年付清年第個月付清當年款額1056800元
該客戶貸款額爲：5600035028000元
該客戶月供款額爲：（280000y10000）3129S38≈3623元（
住房貸款利率計算）
該客戶租寫字樓月交租金爲：5500元
月供款額與月交租金爲：550036231877元
從出該客戶買樓月供款僅3623元租樓5500元交1877元年少交22524元減年交
10％56000元客戶年僅交33476元五年交167380元八年後擁該寫字樓
33針對投資客實行先租樓買樓策略五年返租具體爲客戶欲購買中商廣場寫字樓發展商與購買客戶簽定五年還租合發展商五年內於（從簽定買賣合後計算）年第個月將當月租金逐漸返給購樓者年回報率爲10％五年回報率爲50％樣該客戶採取五成八年銀行貸方式付款
例：現客戶採取五年返租五成八年貸方式購買中商廣場寫字樓100M2售價爲5600元M2
具體計算爲：100M235600元 M2560000元
該客戶年交給發展商金額爲：56000031056000元
（第個月交清）
該客戶五年交給發展商金額爲：5600035280000元
年還返該客戶金額爲：56000031056000元
年逐月返還客戶金額爲：56000÷124667元
五年還返該客戶金額爲：5600035280000元
該客戶五年內交給發展商金額實際爲：2800002800000元
該客戶貸款金額爲：560000÷2280000元
該客戶月供金額爲：（280000÷10000）3129383623元
還返該客戶金額與該客戶月供爲：466736231044元
五年內還返該客戶月均租金爲：
（560000y12）y100≈47元 M2
該寫字樓正常出租價格爲：55元M2
發展商年還返外尚額外贏利：（554）31003129600元
發展商五年內還返外尚額外贏利：96003548000元
34 針對型買家（尚未租樓）選擇二種
八促銷策略
1直銷
11營銷活動中兩種情況適合採直銷種目標客戶
爲普羅衆面相當廣街頭直銷員派保健品類單張
保險公司逐家登門拜訪類直銷層次相對較低種目
標客戶爲某特定群體目標相對較明確某渡假村
銷售會員卡等層次相對較高對直銷員求高
12直銷方式：電話拜訪登門拜訪單張派發
13直銷物件：中商廣場已租客戶寫字樓客戶金融單位
證券公司保險公司企事業單位富私營企業
14直銷員：敝司銷售員學生禮儀（形象）姐
2 DM郵寄
21對於距離較遠客戶未作過聯繫客戶門拜
訪前先實行DM郵寄然後電話詢問直登門拜訪
22 DM物件：寫字樓客戶外省外市意武漢租寫字樓
客戶證券金融單位保險公司企事業單位
23 DM郵寄內容：中商廣場單張簡介中商廣場投資秘笈
24 DM郵寄時間：於正式公開推廣前星期左右
3 優惠政策
3 1企業産品展示會流較集中環境較優雅方舉 行企業形象産品展示會企業樂彼事推廣期內們會選擇國內國際知名企業免費中商廣場舉行企業産品展示會
32租買寫字樓獲xx日遊
限10月10日前租購買客戶中租單間客戶獲二三日遊面積租買客戶獲三五日遊
旅遊點三日遊選擇張家界黃山等五日遊選擇雲南昆明四川九寨溝等方
二三日遊金額控制5000內三五日遊控制10000內
33面積租購買中商廣場客戶産品優先進入中商
購物中心採購目錄優先進入中商購物中心設點經營
進入中商購物中心客戶降低保底額提成例
九中商廣場首期推廣工作計劃方案
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