房产开发造价理
房产项目造价控制贯穿项目开发全程包括项目投资决策阶段项目设计阶段项目招投标阶段项目施工阶段项目竣工验收结算阶段销售阶段节约成减少工程造价方面房产开发前期程中造价理项目造价控制起作房产开发中期成控制方法单事造价员成控制水求较高文计阶段招投标阶段项目施工阶段项目结算阶段探讨造价理
合理设计效控制工程造价前提
项目决策合理设计控制工程造价前提基础设计费般占建设项目全部费12影响工程造价达75设计质量功否满足求仅关系建设项目次性投资少影响建成效益工程项目设计确定确定工程造价部分工程预算结算工程计量根改变工程造价效控制工程成着重抓工程设计阶段理
1实行设计方案招投标制度通设计招标选择优秀设计单位保证设计先进性合理性准确性避免设计质量问题出现工程变更增加工程成时避免建筑产品设计落影响销售造成资金长期回收济效益法保证：
九龙湾5#楼基坑支护工程设计方案：基坑边坡锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护造价200万元设计方案二：水泥喷粉桩止水围幕基坑支护造价90万元根基坑质报告说明基坑水位低土质干涸开挖土方四周建筑物影响采喷粉桩止水围幕保证基坑施工工程造价低选择方案二进行施工样节省工程费约110万元
2开展限额设计通项目种设计方案较筛选项造价指标项济技术指标进行分析判断选择技术行性施工性济合理性设计方案通工作动影响设计优化设计保证效控制投资
3加强图纸会审设计阶段克服设计方足缺陷花费代价取效果重点图纸技术合理性施工性工程造价济性进行审查角度设计文件进行全面审核理工作求提高设计质量避免设计部门考虑周失误施工时带困难麻烦造成济损失必浪费
二工程招投标效控制工程造价核心
工程招投标制度目通引进市场竞争机制择优选定方促进工程成效降低编制招标文件时标书条款应严谨准确合理涉关工程造价相关费应量包死量做少留留活口工程标底保证质量造价水合理工程标底控制投资范围：晋愉林畔项目中消防报警电气明等工程排水工程中通招投标市场竞争方式选择中标单位中标单位报价标底价均降约9左右公司投资成降低工程招投标容
1工程勘测设计（包括方案设计）招投标
2工程施工（包括专业工程施工）招投标
3型设备材料采购供应招投标
三工程合理效控制工程造价法律保障
合旦签订成维护身权益法律合理健全否直接影响企业济效益社会效益健全合理组织形式容制度造价理员积极参建设工程合起草订立审阅会签等环节熟悉建设工程合项条款解建筑行业关规定般惯例直接影响工程造价关条款合价款计价方式条件合价款调整原条件材料价格取定方法调整条件预见费包干容等详细写明约定投标包干工程承包方采购设备材料规格品牌厂家品质求清单外明确国家政策性调整容否列入承包范围充分发挥合理约束监督职效控制工程造价建设工程合理容
1工程监理合理
2工程勘测设计合理
3工程承包合理
4设备材料购置合理
四项目施工阶段造价理程重环节
施工阶段造价理重阶段项目开发进入施工阶段项目造价理实质容施工合理具体实施设计阶段招投标阶段造价理已基确立项目建设成施工阶段务控制项目额外支出严格关项目工程变更减少施工单位索赔事件发生开发商设计单位施工单位素影响工程项目实施程中施工实际情况工程招投标时设想情况定程度改变导致工程变更时常发生造成工期延误工程容增减施工工序改变成表现工程造价增加控制变更时期开发商工作直接关系项目终造价果变更情况出现开发商应快分析变更产生原影响时合理做变更控制工作变更进行效控制方面努力：
1图纸会审效控制工程变更起点
里说图纸会审招标完成确定总承包方开发商牵头参施工单位参加设计交底图纸审查会议然次图纸会审招标完成进行数问题解决增加工程造价够正式施工前解决减少阶段变更返工承包商施工索赔着承包商监理公司介入施工监理角度审核图纸发现错误合理素作开发商成理员应图纸会审起点施工阶段断施工图纸施工实际控制工程变更造价控制动性掌握房产企业手中
2施工阶段造价控制必须兼顾工程进度
工程项目建设目标系统质量投资进度三素组成统矛盾体中素变化会引起外两素相应变化工程质量必须符合国家相关标准前提开发商调整投资进度施工阶段造价控制必须做投资进度挂钩工期延误会施工实际情况转化费增加
3成理部门时进行全程踪审计
然国家房产开发企业没强制求委托踪单位进行工程施工造价控制踪审计作工程成控制起着非常积极作踪审计作方面：
(1)检查项目概算执行情况检查超出批准概算范围投资概算批复规定购置固定资产挤占者虚列工程成等问题
(2)检查工程设计变更施工现场签证手续否合理合规时完整真实
(3)加强设备材料价格控制尤建设单位关联企业供设备材料价格进行检查防止中加价已购设备材料分析原分清责督促建设单位时处理避免造成更损失
4重视工程签证理
工程签证工程合价款调整重具体工程项目言杜绝工程变更合双方变更处理总存分歧建设单位力图工程变更规模利控制投资规模施工单位倾通工程变更取较高额外补偿工程实践中工程签证存问题：(1)确定工程变更范围明确变更分类工程签证更加合理(2)投标报价时忽略中标出现工程变更问题没考虑工程变更带风险(3)工程实施程中规范合履行程工程签证查法(4)变更工程计价中解决开发商施工单位出现分歧(5)样正确时处理工程签证合理性准确性时间性
现场签证符合现行技术规范技术标准果违背技术求符合国家工程量计算规符合国家定额容签证程序符合规定样合理准确性指计量误文字表达清楚实际情况相符否容易引起纠纷签证仅表达变更工程容没记录变更工程量者没准确表达关量竣工结算留漏洞
5索赔预防处理工程投资控制起着相重作(1)应合处理索赔时必须做理：必须资料真实性信度予严查具体处理索赔程中定仔细分析什时候应该工期索赔什时候应该费索赔：天气条件极恶劣已超出预想正常雨雪天气严重阻碍工程进展时候施工单位求业批准延长工期工期索赔成立应出现费索赔工程全面展开时期部分工程发生变更施工单位变更已完部分等图纸时该部分施工员机械求索赔时已完部分索赔付中包括成利润停滞员机械正值施工旺季完全先部分员机械调处应赔付应该更换工作点工种工效降低费
（2）处理索赔事件时应进行时效检查国建设工程施工合文 （GF19992001）参国际通FIDIC合条件索赔时效作规定：索赔发生28天工程师发出索赔意通知发出索赔意通知28天工程师提出追加合价款延长工期索赔报告关资料工程师收承包商送交索赔报告关资料28天予签复求承包商进步补充索赔理证工程师28天未予答复未承包商作进步求视该项索赔已认超出规定时效期限索赔视具体情况权拒绝时效索赔应时处理（3）应分清责严格审核费实际发生索赔事件合双方均负责查明原分清责根合规定计价方式进行审核确定合双方应承担费（4）应工作中加强动控制减少工程索赔求业工程理程中应量工作做前面减少索赔事件发生样够工程更利进行降低工程投资减少施工工期
五强化结算理效控制工程造价关键
房产企业竣工决算造价理非常关键环真实反映整房产开发工程实际造价某方面讲反映房产企业工程造价理力业方审核员应坚持合办事工程预算外费严格控制严格价款审核关结算审计应根建设项目特点采取审计方法
1全面审计法指国家行业建筑工程预算定额编制序施工先序逐全部进行审查方法具体计算方法审查程编制施工图预算基相方法优点全面细致审计工程造价差错较少质量较高工作量较工程量较工艺较简单造价编制报价单位技术力量薄弱甚信誉度较低单位须采全面审计法
2标准图审计法指利标准图纸通图纸施工工程项目先集中审计力量编制标准预算决算造价标准进行审计方法标准图纸设计通图纸施工工程集中审计力量细审份预决算造价作种标准图纸标准造价种标准图纸工程量标准审计局部部分设计变更部分作单独审查种方法优点时间短效果定案容易缺点适标准图纸设计施工工程适范围
3分组计算审计法种加快工程量审计速度方法组成单位工程基元素分项工程划分干组相邻定联系项目编组审计计算组中某分项工程量利工程量间具相相似计算基础关系判断组中分项工程量计算准确程度方法
4审计法指已审计工程造价拟审类似工程进行审计方法种方法般应根工程条件特点区两工程采施工图基础部分现场条件变更相拟审计工程基础部分采审计法部分分计算采相应审计方法进行审计二两工程设计相建筑面积根两工程建筑面积两工程分部分项工程量例基致特点两工程方米建筑面积造价方米建筑面积分部分项工程量进行审查果基相时说明拟审计工程造价正确拟审计分部分项工程量正确反说明拟审造价存问题应找出差错原加更正三拟审工程已审工程面积相设计图纸完全相时相部分厂房中柱子房架屋面砖墙等进行工程量审计分部分项工程图纸签证计算
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房产开发造价理
房产项目造价控制贯穿项目开发全程包括项目投资决策阶段项目设计阶段项目招投标阶段项目施工阶段项目竣工验收结算阶段销售阶段节约成减少工程造价方面房产开发前期程中造价理项目造价控制起作房产开发中期成控制方法单事造价员成控制水求较高文计阶段招投标阶段项目施工阶段项目结算阶段探讨造价理
合理设计效控制工程造价前提
项目决策合理设计控制工程造价前提基础设计费般占建设项目全部费12影响工程造价达75设计质量功否满足求仅关系建设项目次性投资少影响建成效益工程项目设计确定确定工程造价部分工程预算结算工程计量根改变工程造价效控制工程成着重抓工程设计阶段理
1实行设计方案招投标制度通设计招标选择优秀设计单位保证设计先进性合理性准确性避免设计质量问题出现工程变更增加工程成时避免建筑产品设计落影响销售造成资金长期回收济效益法保证：
九龙湾5#楼基坑支护工程设计方案：基坑边坡锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护造价200万元设计方案二：水泥喷粉桩止水围幕基坑支护造价90万元根基坑质报告说明基坑水位低土质干涸开挖土方四周建筑物影响采喷粉桩止水围幕保证基坑施工工程造价低选择方案二进行施工样节省工程费约110万元
2开展限额设计通项目种设计方案较筛选项造价指标项济技术指标进行分析判断选择技术行性施工性济合理性设计方案通工作动影响设计优化设计保证效控制投资
3加强图纸会审设计阶段克服设计方足缺陷花费代价取效果重点图纸技术合理性施工性工程造价济性进行审查角度设计文件进行全面审核理工作求提高设计质量避免设计部门考虑周失误施工时带困难麻烦造成济损失必浪费
二工程招投标效控制工程造价核心
工程招投标制度目通引进市场竞争机制择优选定方促进工程成效降低编制招标文件时标书条款应严谨准确合理涉关工程造价相关费应量包死量做少留留活口工程标底保证质量造价水合理工程标底控制投资范围：晋愉林畔项目中消防报警电气明等工程排水工程中通招投标市场竞争方式选择中标单位中标单位报价标底价均降约9左右公司投资成降低工程招投标容
1工程勘测设计（包括方案设计）招投标
2工程施工（包括专业工程施工）招投标
3型设备材料采购供应招投标
三工程合理效控制工程造价法律保障
合旦签订成维护身权益法律合理健全否直接影响企业济效益社会效益健全合理组织形式容制度造价理员积极参建设工程合起草订立审阅会签等环节熟悉建设工程合项条款解建筑行业关规定般惯例直接影响工程造价关条款合价款计价方式条件合价款调整原条件材料价格取定方法调整条件预见费包干容等详细写明约定投标包干工程承包方采购设备材料规格品牌厂家品质求清单外明确国家政策性调整容否列入承包范围充分发挥合理约束监督职效控制工程造价建设工程合理容
1工程监理合理
2工程勘测设计合理
3工程承包合理
4设备材料购置合理
四项目施工阶段造价理程重环节
施工阶段造价理重阶段项目开发进入施工阶段项目造价理实质容施工合理具体实施设计阶段招投标阶段造价理已基确立项目建设成施工阶段务控制项目额外支出严格关项目工程变更减少施工单位索赔事件发生开发商设计单位施工单位素影响工程项目实施程中施工实际情况工程招投标时设想情况定程度改变导致工程变更时常发生造成工期延误工程容增减施工工序改变成表现工程造价增加控制变更时期开发商工作直接关系项目终造价果变更情况出现开发商应快分析变更产生原影响时合理做变更控制工作变更进行效控制方面努力：
1图纸会审效控制工程变更起点
里说图纸会审招标完成确定总承包方开发商牵头参施工单位参加设计交底图纸审查会议然次图纸会审招标完成进行数问题解决增加工程造价够正式施工前解决减少阶段变更返工承包商施工索赔着承包商监理公司介入施工监理角度审核图纸发现错误合理素作开发商成理员应图纸会审起点施工阶段断施工图纸施工实际控制工程变更造价控制动性掌握房产企业手中
2施工阶段造价控制必须兼顾工程进度
工程项目建设目标系统质量投资进度三素组成统矛盾体中素变化会引起外两素相应变化工程质量必须符合国家相关标准前提开发商调整投资进度施工阶段造价控制必须做投资进度挂钩工期延误会施工实际情况转化费增加
3成理部门时进行全程踪审计
然国家房产开发企业没强制求委托踪单位进行工程施工造价控制踪审计作工程成控制起着非常积极作踪审计作方面：
(1)检查项目概算执行情况检查超出批准概算范围投资概算批复规定购置固定资产挤占者虚列工程成等问题
(2)检查工程设计变更施工现场签证手续否合理合规时完整真实
(3)加强设备材料价格控制尤建设单位关联企业供设备材料价格进行检查防止中加价已购设备材料分析原分清责督促建设单位时处理避免造成更损失
4重视工程签证理
工程签证工程合价款调整重具体工程项目言杜绝工程变更合双方变更处理总存分歧建设单位力图工程变更规模利控制投资规模施工单位倾通工程变更取较高额外补偿工程实践中工程签证存问题：(1)确定工程变更范围明确变更分类工程签证更加合理(2)投标报价时忽略中标出现工程变更问题没考虑工程变更带风险(3)工程实施程中规范合履行程工程签证查法(4)变更工程计价中解决开发商施工单位出现分歧(5)样正确时处理工程签证合理性准确性时间性
现场签证符合现行技术规范技术标准果违背技术求符合国家工程量计算规符合国家定额容签证程序符合规定样合理准确性指计量误文字表达清楚实际情况相符否容易引起纠纷签证仅表达变更工程容没记录变更工程量者没准确表达关量竣工结算留漏洞
5索赔预防处理工程投资控制起着相重作(1)应合处理索赔时必须做理：必须资料真实性信度予严查具体处理索赔程中定仔细分析什时候应该工期索赔什时候应该费索赔：天气条件极恶劣已超出预想正常雨雪天气严重阻碍工程进展时候施工单位求业批准延长工期工期索赔成立应出现费索赔工程全面展开时期部分工程发生变更施工单位变更已完部分等图纸时该部分施工员机械求索赔时已完部分索赔付中包括成利润停滞员机械正值施工旺季完全先部分员机械调处应赔付应该更换工作点工种工效降低费
（2）处理索赔事件时应进行时效检查国建设工程施工合文 （GF19992001）参国际通FIDIC合条件索赔时效作规定：索赔发生28天工程师发出索赔意通知发出索赔意通知28天工程师提出追加合价款延长工期索赔报告关资料工程师收承包商送交索赔报告关资料28天予签复求承包商进步补充索赔理证工程师28天未予答复未承包商作进步求视该项索赔已认超出规定时效期限索赔视具体情况权拒绝时效索赔应时处理（3）应分清责严格审核费实际发生索赔事件合双方均负责查明原分清责根合规定计价方式进行审核确定合双方应承担费（4）应工作中加强动控制减少工程索赔求业工程理程中应量工作做前面减少索赔事件发生样够工程更利进行降低工程投资减少施工工期
五强化结算理效控制工程造价关键
房产企业竣工决算造价理非常关键环真实反映整房产开发工程实际造价某方面讲反映房产企业工程造价理力业方审核员应坚持合办事工程预算外费严格控制严格价款审核关结算审计应根建设项目特点采取审计方法
1全面审计法指国家行业建筑工程预算定额编制序施工先序逐全部进行审查方法具体计算方法审查程编制施工图预算基相方法优点全面细致审计工程造价差错较少质量较高工作量较工程量较工艺较简单造价编制报价单位技术力量薄弱甚信誉度较低单位须采全面审计法
2标准图审计法指利标准图纸通图纸施工工程项目先集中审计力量编制标准预算决算造价标准进行审计方法标准图纸设计通图纸施工工程集中审计力量细审份预决算造价作种标准图纸标准造价种标准图纸工程量标准审计局部部分设计变更部分作单独审查种方法优点时间短效果定案容易缺点适标准图纸设计施工工程适范围
3分组计算审计法种加快工程量审计速度方法组成单位工程基元素分项工程划分干组相邻定联系项目编组审计计算组中某分项工程量利工程量间具相相似计算基础关系判断组中分项工程量计算准确程度方法
4审计法指已审计工程造价拟审类似工程进行审计方法种方法般应根工程条件特点区两工程采施工图基础部分现场条件变更相拟审计工程基础部分采审计法部分分计算采相应审计方法进行审计二两工程设计相建筑面积根两工程建筑面积两工程分部分项工程量例基致特点两工程方米建筑面积造价方米建筑面积分部分项工程量进行审查果基相时说明拟审计工程造价正确拟审计分部分项工程量正确反说明拟审造价存问题应找出差错原加更正三拟审工程已审工程面积相设计图纸完全相时相部分厂房中柱子房架屋面砖墙等进行工程量审计分部分项工程图纸签证计算
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