万科集团房产成核算指导
20090921 213855| 分类： 采芹会计 | 标签： |字号中 订阅
第章 总
11 加强成理规范集团房产开发企业成核算正确计算开发产品成便成资料较分析根会计准等关规定集团财务理规会计理规求制定指导
12 集团房产开发企业成核算务：建立完善成核算基础工作严格遵守成开支范围合理确定成计算象正确集分配开发成费时准确完整提供成核算资料时发现成理中存问题便寻求降低成途径
13 房产开发企业建立成核算责制断完善成核算基础工作改进成核算办法严格国家集团成理求正确组织成核算工作觉接受集团监督
第二章 成核算基程序
成核算般步骤：
第步：根成核算象确定原项目特点确定成核算象
第二步：成核算理求设置关成核算会计科目帐簿成核算象集开发成费
第三步：受益原配原确定应分摊成费成核算象间分配方法标准
第四步：集开发成费确定方法标准成核算象间进行分配
第五步：编制项目开发成计算表计算成核算象开发总成
第六步：正确划分完工建开发产品间开发成分结转完工开发产品成建筑面积计算完工产品单位成
第七步：正确划分售面积售面积(部门划分提供)根关规定分计算售面积售面积应负担成结算销售收入配原正确结转完工开发产品销售成
第八步：编制成报表根成理核算求总括反映成核算象成情况
第三章 成核算象确定
31 成核算象确定原：应满足成计算需便成费集利成时结算适应成监控求
32 单位根述原参列条件结合项目开发点规模周期方式功设计结构类型装修档次层高施工队伍等素理需等实际情况确定具体成核算象
(1) 单体开发项目般独立编制设计概算施工图预算列单项开发工程成核算象
(2) 开发点结构类型相开竣工时间相施工单位施工总包群体开发项目合成核算象
(3) 开发规模较工期较长开发项目结合项目特点成理需开发项目定区域部位周期划分成核算象
▲ 成片分期（区）开发项目期(区)成核算象
▲ 项目裙房公寓写字楼等功期(区)划分成核算象基础应功划分成核算象
▲ 区期高层层复式等结构应结构划分成核算象
(4) 根核算理需独立设计概算施工图预算配套设施支出否摊入房屋等开发产品成均应单独作成核算象房屋等开发项目服务应摊入房屋等开发项目成造价较低配套设施单独作成核算象发生开发费直接计入房屋等开发项目成
33 成核算象般应开工前确定旦确定意改变保证成核算准确性
第四章 成费项目核算容
41 开发产品成核算应视开发产品具体情况制造成法设置成项目成项目般包括列六项：1) 土征拆迁补偿费2) 前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5) 配套设施费6) 开发间接费
42 成项目开支范围：
土征拆迁补偿费
指取土开发权发生项费包括容：
(1) 土征费：支付土出金土转费土效益金土开发费交纳契税耕占税土变更途超面积补交价补偿合作方价合作项目建房转入分合作方房屋成相应税金等
(2) 拆迁补偿费：关建筑物附着物拆迁补偿支出安置动迁支出农作物补偿费危房补偿费等拆迁旧建筑物回收残值应估价入帐分减关成
(3) 市政配套费：指政府部门交纳市政配套费征生市政公司交纳红线外道路水电气热通讯等建造费线铺设费等
(4) ：土开发权批复费土面积丈量测绘费等
前期工程费
指取土开发权项目开发前期筹建规划设计行性研究水文质勘察测绘 三通等前期费包括容：
(1) 项目整体性批报建费：项目报建时规定政府关部门交纳报批费
：防工程建设费规划理费新材料基金(墙改专项基金)教师住宅基金(中学教师住宅补贴费)拆迁理费招投标理费等
(2) 规划设计费：项目立项总体规划设计单体设计费线设计费改
造设计费行性研究费(含支付社会中介服务机构市场调研费)制图晒图费规划设计模型制作费方案评审费
(3) 勘测丈量费：水文质文物基勘察费沉降观测费日测试费拨钉桩验线费复线费定线费放线费建筑面积丈量费等
(4) 三通费：接通红线外施工时排水(含排水沟开挖铺设费)供电道路(含规定应交占道费道路挖掘费)等设施设计建造装饰进行场整发生费(包括开工前垃圾清运费)等
(5) 时设施费：工甲方时办公室时场占费时空租费红线周围设置时围墙围栏等设施设计建造装饰等费时设施资产空调电视机家具等属时设施费
(6) 预算编审费：支付社会中介服务机构受聘项目编制审查预算发生
费
(7) ：包括挡光费危房补偿鉴定费危房补偿鉴定技术咨询费等
基础设施费
指项目开发程中发生区建筑安装工程施工图预算项目外道路供电供水供气供热排污排洪通讯明绿化等基础设施工程费红线外两米市政接口费水电气热通讯等市政公司交纳费包括容：
(1) 道路工程费：区道路铺设费
(2) 供电工程费：变（配）电设备购置费设备安装电缆铺设费供（配）电贴费电源建设费交纳电增容费等
(3) 排水工程费：水雨（污）水排放防洪等排水设施建造线铺设费水公司交纳水增容费等
(4) 煤气工程费：煤气道铺设费增容费集资费煤气配套费煤气发展基金煤气挂表费等
(5) 供暖工程费：暖气道铺设费集资费
(6) 通讯工程费：电话线路铺设电话配套费电话电缆集资费交纳电话增容费等
(7) 电视工程费：区线电视(闭路电视)线路铺设规定应交纳关费
(8) 明工程费：区路灯明设施支出
(9) 绿化工程费：区工草坪栽花种树等绿化支出绿建设费
(10) 环卫工程费：指区环境卫生设施支出垃圾站(箱)公厕等支出
(11) ：区周围设置永久性围墙围栏支出园区门园区监控工程费然沉整改费等
建筑安装工程费
指项目开发程中发生列入建筑安装工程施工图预算项目项费 (含设备费出包工程承包方支付时设施费劳动保险费)甲供材料设备应包括相应甲供材料设备费发包工程应承包方提供甲方审定工程价款结算单确定包括容：
(1) 土建工程费
① 基础工程费：土石方桩基护壁(坡)工程费基础处理费桩基咨询费
② 体工程费：土建结构工程费（含室部分）
③ 甲供材料应包括相应甲供材料费
(2) 安装工程费
① 电气(强电)安装工程费：体工程明等电气设施安装费甲供材料设备应包括相应甲供材料设备费
② 电讯(弱电)安装工程费：体工程通讯保安监视线电视系统等电讯设施安装费
③ 排水安装工程费：体工程水热水等排水设施安装费
④ 电梯安装工程费：体工程电梯安装调试费
⑤ 空调安装工程费：体工程换热站冷冻站风机盘控制楼宇控系统等空调设施安装费
⑥ 消防安装工程费：体工程动喷洒消防栓消防报警系统等消防设施安装费
⑦ 煤气安装工程费：体工程煤气线等燃气设施安装费
⑧ 采暖安装工程费：体工程水暖汽暖等供热设施安装费
⑨ 述项甲供材料设备应分包括相应甲供材料设备费
(3) 装修工程费：外墙板(毯)门窗厨洁具电梯间天(顶)蓬雨蓬等装修费甲供材料应包括相应甲供材料费
(4) 项目工程监理费：指支付聘请项目工程监理单位费
(5) ：工程收尾发生零星工程费乙方保修期应开发商承担维修费（零星工程费乙方保修期应开发商承担维修费够类应属体原类计入述相应费中）现场垃圾清运费工程保险费等
配套设施费
指房屋开发程中根关法规产权收益权属开发商开发商偿转转作留固定资产公配套设施支出该成项目项配套设施设立明细科目具体核算容区情况：
(1) 开发区发生会产生营收入营性公配套设施支出建造消防水泵房水塔锅炉房(建筑成)变电(建筑成)居委会派出岗亭童乐园行车棚景观(建筑品)环廊街心公园凉亭等设施支出
(2) 开发区发生根法规营惯例营收入营者业委会营性公配套设施支出建造幼托邮局图书馆阅览室健身房游泳池球场等设施支出
(3) 开发区城市规划中规定配套设施项目偿转取营收益权时发生没投资源费
(4) 产权收入属情况较复杂室车位等设施应根政府法规开发商销售承诺等具体情况确定否摊入成项目开发商通补交价防工程费等措施政府部门认取该配套设施产权应作营性项目独立核算
开发间接费
指房产开发企业部独立核算单位组织理开发产品开发建设发生项费开发间接费容包括：
(1) 现场理费：部独立核算开发项目现场理员工资福利费工会费职工教育费修理费办公费办公水电费差旅费市交通费运输费通讯费业务交际费劳动保护费低值易耗品摊销周转房摊销等
(2) 利息款费：直接项目开发入资金利息支出汇兑损失减利息收入汇兑收益净额
(3) 固定资产投资方调节税：规定应计缴固定资产投资方调节税
(4) 物业理基金公建维修基金专项基金：规定应拨付业理委员会物业理公司代物业理基金公建维修基金专项基金
(5) 质检费：包括规定支付质检部门质量检验费项目发生材料设备质量检验费工程质量检费工程竣工验收费等质量鉴定性费
(6) ：项目交付发生规定协议应开发商承担补贴物业理公司水电煤气暖气等价差应计入开发间接费费
43 开发企业期间费开支范围：
营业费
指开发产品销售环节发生项费包括：
(1) 已完开发产品销售前改装修复费开发产品护费规定协议应交物业理公司空房物业理费根规定协议应承担单位面积分摊空房留物业水电费等
(2) 区体外时样板房售楼处设计建造装饰等费样板房售楼处资产空调电视机等资产性购置支出销售费列支体时样板房售楼处设计建造装饰等费房屋开发成中列支
(3) 开发产品销售转出租程中发生广告审批费广告制作费(含资料制作费)广告宣传费展览费销售模型(沙盘)制作费代销手续费销售服务费咨询费办销售许证时政府部门交纳物业理启动金商品房注册登记费产权交易费(商品房交易手续费）房屋面积审核费房屋评估费诉讼费中介佣金销售许证外销费等
(4) 专设销售机构职员工资工会费福利费折旧费修理费差旅费办公费培训费业务交际费费
理费
指企业行政财务事等行政理部门组织理房产开发营活动发生项费包括：
(1) 行政理部门员工资福利费办公费差旅费运输费（包括驾驶员保险费）折旧费修理费低值易耗品摊销办公水电费等
(2) 工会费职工教育费
(3) 财产保险费劳动保险费业保险费医疗保险费失业保险费
(4) 税金：指规定支付房产税车船税土税(金费)印花税等
(5) 审计费咨询费聘请中介机构费诉讼费业务招费董事会费公司活动费等
(6) 形资产长期摊费摊销
(7) 坏账损失存货盘亏毁损损失
(8) 环境费：支付清洁工工资摆花费租花费等
(9) 租金：包括房屋租金车库租金等
(10) 分摊级理部门总部理费理费等
财务费
指企业筹集开发营需资金发生项费包括利息净支出（减利息资化部分）汇兑净损失金融机构手续费(含票工费)企业筹集资金发生财务费
会计科目帐簿设置
51 开发成科目：核算房屋等产品开发程中发生项费级明细科目设置详见房产成核算科目明细表
52 开发间接费科目：集分配房屋等产品开发程中单位项目设计工程预算材料等业务部门组织理开发项目建设发生项费(类费科目集定方法标准分配计入成核算象开发间接费成项目中)级明细科目设置详见房产成核算科目明细表
53 预提费科目：核算权责发生制原受益期限象应受益期受益象承担尚未支付成费科目般应费容设置二级科目进行核算
应预提费般包括：配套设施费合作单位建项目应负担合作单位垫付费租金保险金款利息修理费应受益期受益象承担尚未支付价等
费预提时间：应房屋等开发产品负担费应结转房屋等开发产品时预提
配套设施费预提范围条件计算方法：
范围：开发区偿转配套设施发生费偿转配套设施发生费预提
条件：配套设施费预提条件：房屋配套设施非步开发(前穿插进行)先建房屋建配套设施
：拟建配套设施预算成计划成
计算方法：
某成核算象应 该项开发产品预算 配套设施费
*
预提配套设施费 成(计划成) 预 提 率
配套设施 该配套设施预算成(计划成
*100
费预提率 应负担该配套设施费开发产品 预 算 成 （计划成）
式中应负担该配套设施费开发产品般应包括房屋偿转区配套设施
54 摊费 科目：核算权责发生制原受益期限象期发生应期期负担分摊期限年费：项目开发前期项目开发发生贷款利息支出(分摊期限预计项目开发期项目开发期超年列长期摊费)广告费低值易耗品摊销预付保险费预付报刊费等科目般应费容设置二级科目进行核算
55 开发产品科目：核算已开发完成验收合格开发产品实际成级明细科目设置详见房产成核算科目明细表单位进行开发产品核算时应收集整理具体户售面积构成销售回款情况详细资料
房产成核算科目明细表
级科目
二级科目
三级科目
四级科目
五级科目
备注
开发成
项目
成核算象
土征拆迁补偿费
前述明细
完工转开发产品
（住宅区配套设施）
前期工程费
基础设施费
建筑安装工程费
配套设施费
开发间接费
级科目
分摊征拆迁补偿费
前述明细
开发间接费转入
分摊前期工程费
分摊基础设施费
分摊配套设施费
开发间接费
项目
工资附加费
定期转入开发成
关部门
办公费
差旅交通费
修理费
通讯费
周转房摊销
利息款费
质量检验费
物业理基金
开发产品
项目名称
成核算象
设置面积套
数数量金额帐
第六章 成费集分配
土征拆迁补偿费
61 般分清成核算象直接计入房屋等成核算象成项目中果分清成核算象须两两成核算象负担时先开发成—土开发—土费科目进行集分配计入关成核算象开发成直接分配计入开发成关成核算象土拆迁补偿费关分配方法：
土面积计征价进行补偿缴纳市政配套费时：
方法：先区占面积价拆迁补偿费分配区分配区价拆迁补偿费区房屋等成核算象道路广场等公场占面积进行直接分配然分配区道路广场等公场占面积价拆迁补偿费房屋等成核算象占面积进行间接分配计入房屋等成核算象开发成房屋等成核算象直接分配数加间接分配数该房屋等成核算象应负担价拆迁补偿费
方法二：公占面积先分摊房屋等成核算象占面积房屋等成核算象身占面积加分摊公占面积单位面积价拆迁补偿费分配
建筑面积计征（补偿）时：
公房屋等成核算象身发生土征拆迁补偿费成项目费均应房屋等成核算象建筑面积分摊
前期工程费
62够分清成核算象直接计入房屋等成核算象前期工程费成项目应两两成象负担前期工程费通开发成— 土开发—前期工程费科目集建筑面积(包括建未建面积)分配计入成核算象成项目
基础设施费
63般够区分成核算象应直接计入房屋等成核算象基础设施费成项目中果开发建设场开发项目区分成核算象时基础设施费应先开发成—土开发—基础设施费科目进行集基础设施建设完毕集费建筑面积(包括建未建面积)分配计入关成核算象基础设施费成项目中
建筑安装工程费
64 般应承包单位进行工程价款结算时承包单位根月实际完成工作量提出甲方审定双方确认已完工程月报表工程价款结算单确定工程价款直接计入房屋等成核算象建筑安装工程费成项目
65 预付承包单位工程款备料款直接作建筑安装工程费支出计入开发成科目应先预付帐款—预付承包单位款科目核算工程价款结算时实际应付工程款中扣回
66 工程招标出包标价结算应工程完工结算工程价款时工程(成核算象)预算造价占项工程预算造价例计算标价实际建筑安装工程费根计算出建筑安装工程费计入关房屋等成核算象建筑安装工程费成项目计算公式：
某项工程实际 该项工程预算造价
工程标价*
建筑安装工程费 项工程预算造价合计
配套设施费
67 偿转开发区配套设施发生支出均应计入房屋等成核算象配套设施费成项目：
(1) 配套设施房屋等开发产品步建设情况：
▲ 分清成核算象应直接计入房屋等成核算象配套设施费成项目
▲ 分清成核算象应先开发成—配套设施开发科目相应成项目进行集分配计入房屋等成核算象配套设施费成项目
(2) 配套设施房屋等开发产品非步建设(前穿插进行)情况：
▲ 应先通开发成—配套设施开发科目进行集配套设施完工房屋等成核算象建筑面积分项行结转法分配计入房屋等成核算象成项目
(3) 先开发房屋等开发产品建配套设施房屋等开发产品已开发完工移交出售配套设施尚未全部完工情况：
▲ 配套设施预算成(计划成)进行预提集开发成—配套设施开发科目相应成项目房屋等成核算象建筑面积分配计入房屋等成核算象配套设施费成项目预提数实际数差额应配套设施完工时调整房屋等成核算象配套设施费成项目
▲ 果预提配套设施费含种配套设施项目应项配套设施完工时逐项结转时调整房屋等成核算象配套设施费成项目等全部配套工程竣工次调整
68 偿转配套设施（包括营性非营性）支出计入房屋等成核算象成偿转配套设施应分配配套设施费应计入开发成开发成—配套设施开发—配套设施费项目中
开发间接费
69 应先通开发间接费科目集季末根实际发生数建筑面积分配计入项目成核算象般计划数计入开发成根开发特点确需采取预提开发间接费办法时预提数实际支出数间差额应年度终时次进行调整
610 成应计入房屋等开发产品偿转配套设施留作固定资产均分配开发间接费
611 果周转房月应计入开发间接费周转房摊销房屋类固定资产折旧年限采均年限法进行摊销周转房造价4计算残值
关款费资化
612 款费资化期限：房产产品开发投入起完工交付时止间开发商动实施停工间包括
613 资化款费包括：开发项目直接相关款利息支出汇兑损失债券溢价减债券折价利息收入汇兑收益款位前投资收益利息收入等减项微直接计入财务费资化款费包括款手续费佣金等
614 确定款途专款专款费直接计入受益成核算象分清具体途款费采项目累计投资额项目缺口资金等标准受益成核算象间分摊果次性利息数额较时先通摊费集分配计入成核算象开发间接费
某成计算象完成投资额
分配例 × 100
房产开发企业进行成核算
2011610 1617 互联网 中 印纠错
房产投资项目具资金投入建设周期长成核算环节投资风险高等特点更需精细算规避风险力求少成耗费获取济利益房产开发企业成核算工作项复杂会计核算工作房产项目特性决定提高开发项目成核算质量房产开发企业务急进行成核算显尤重
房产开发成组成
房产开发成指房产企业开发定数量商品房支出全部费途说致分三部分：
1土土建设备费房产开发成体容致占总成80中重土费土费包括置换成批租费动迁费等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成（俗称楼板价）进行项目行性评估
2配套收费支出指水电煤气市政公建配套费学校医院商店等生活服务性设施缺少收费支出中属押金性质档案保证金绿化保证金等难全部收回类收费项目种类繁标准许项目垄断性企事业单位执行意性强标准普遍偏高配套收费项目房产开发成中受外界素影响块费支出般占项目总投资10～15
3理费筹资成房产开发行业相建设周期长投资数额投资风险高等特点数开发企业必须通贷款解决资金需样产生数额较利息支出部分费核算正确计算开发成起非常重作
二加强房产开发企业成核算策略
1加强房产企业成核算规章制度建设组织落实
房产开发企业仅遵守国家关法规制度应该结合企业实际情况行业特点建立健全企业规章制度加强完善房屋成核算规章制度建设成核算工作法章循保证成会计资料真实促进企业成核算水会计信息质量提高时房产开发企业应该考虑身规模开发项目规模特点等素保证成会计工作质量前提合理设置会计机构配备必成核算员房产项目应专负责成核算工作型项目应设立成工作组专门负责成预测成决策成计划成核算成控制成报表编制分析等工作成核算理机结合起形成算算结合效机制成工作组工作方式应根项目具体实际确定分采集中非集中工作方式
2确定成核算象
建设现代功区成核算象显复杂需成核算员深入实际研究分析总体项目特点理求济途标准建设交付期预决算体分项确定成核算象设置必须坚持便核算利理原般说房产开发企业确定成核算象时应结合开发工程点途结构装修层高施工队伍等素分做处理：般开发项目应独立编制设计概（预）算独立施工图预算列单项开发工程作成核算象开发点结构类型相群体开发项目果开竣工时间相施工队伍施工合成核算象规模较工期较长开发项目结合济责制需开发项目定区域部位划分成核算象型项目首先分批分期分批开发商品房中济途建设标准适分类区公建筑配套设施中属营业性公建设施应单设成象核算样会形成成核算象
3设立合理成核算项目
正确划分成项目：土征拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公配套设施费开发间接费等客观反映产品成结构便分析研究降低成途径现行房产开发企业会计制度规定：开发成属级科目该科目企业应根营特点理需确定成项目进行明细核算成项目宜开列太发生次数较少成费特单笔发生费应量合金额较陆续发生费应单独设立科目核算土建费属合发包应该合进行明细核算便时解工作量进度付款情况工程竣工决算提供资料
4准确进行成集分配转结
单房产项目成象简单集成费容易通分配间接计入成象容相较少然项型综合性区开发显十分复杂成核算象较细化成费直接集成核算象需采定方法程序进行分配间接集成核算象直接集成费建筑安装工程费成费需期进行分配间接分配费需日常集时成项目细目分集核算然成象应成项目进行分配例：型综合性房产项目成核算象直接集项目建筑安装工程费土征拆迁补偿费日常发生成费成象直接分配成明细科目中分细目集月末成象实际占面积计算例分摊期发生费分配时需细目分摊成理需细目结构原前期工程费基础设施费公配套设施费开发间接费中现场理性费成象建筑面积计算例分摊月发生项成费集分配程序土征拆迁补偿费利息支出成象集月末成实际发生额计算例分摊预付款项中属预决算范围合支付款项应直接进入成项目集时取发票工程决算欠付款项应标准预提包括应付未付商品房维修基金等
5重视项目竣工成结转核算
已完土开发项目应根途采方法进行成结转：（1）销售偿转开发商品性建设场开发完成应实际成转入开发产品——土账户（2）开发完成直接企业商品房等建设建设场应开发完成投入时实际成结转计入关房屋开发成中（3）房产开发项目竣工验收取交付许证三月应取审价工程决算书样成核算员成核算象集费核项合工程决算书确定价款支付情况权责发生制求计提相应成费结转完工实际总成计算独立核算象单位成进行完工开发产品明细核算属出租营项目转入出租开发产品明细核算商品房预售业务前竣工交付工程决算时完成成核算真实时进影响企业盈利水正确性商品房销售成核算应配原独立销售单元（独立核算象）进行明细核算方米建筑面积成销售成转账结转销售成
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11 加强成理规范集团房产开发企业成核算正确计算开发产品成便成资料较分析根会计准等关规定集团财务理规会计理规求制定指导
12 集团房产开发企业成核算务：建立完善成核算基础工作严格遵守成开支范围合理确定成计算象正确集分配开发成费时准确完整提供成核算资料时发现成理中存问题便寻求降低成途径
13 房产开发企业建立成核算责制断完善成核算基础工作改进成核算办法严格国家集团成理求正确组织成核算工作觉接受集团监督
第二章 成核算基程序
成核算般步骤：
第步：根成核算象确定原项目特点确定成核算象
第二步：成核算理求设置关成核算会计科目帐簿成核算象集开发成费
第三步：受益原配原确定应分摊成费成核算象间分配方法标准
第四步：集开发成费确定方法标准成核算象间进行分配
第五步：编制项目开发成计算表计算成核算象开发总成
第六步：正确划分完工建开发产品间开发成分结转完工开发产品成建筑面积计算完工产品单位成
第七步：正确划分售面积售面积(部门划分提供)根关规定分计算售面积售面积应负担成结算销售收入配原正确结转完工开发产品销售成
第八步：编制成报表根成理核算求总括反映成核算象成情况
第三章 成核算象确定
31 成核算象确定原：应满足成计算需便成费集利成时结算适应成监控求
32 单位根述原参列条件结合项目开发点规模周期方式功设计结构类型装修档次层高施工队伍等素理需等实际情况确定具体成核算象
(1) 单体开发项目般独立编制设计概算施工图预算列单项开发工程成核算象
(2) 开发点结构类型相开竣工时间相施工单位施工总包群体开发项目合成核算象
(3) 开发规模较工期较长开发项目结合项目特点成理需开发项目定区域部位周期划分成核算象
▲ 成片分期（区）开发项目期(区)成核算象
▲ 项目裙房公寓写字楼等功期(区)划分成核算象基础应功划分成核算象
▲ 区期高层层复式等结构应结构划分成核算象
(4) 根核算理需独立设计概算施工图预算配套设施支出否摊入房屋等开发产品成均应单独作成核算象房屋等开发项目服务应摊入房屋等开发项目成造价较低配套设施单独作成核算象发生开发费直接计入房屋等开发项目成
33 成核算象般应开工前确定旦确定意改变保证成核算准确性
第四章 成费项目核算容
41 开发产品成核算应视开发产品具体情况制造成法设置成项目成项目般包括列六项：1) 土征拆迁补偿费2) 前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5) 配套设施费6) 开发间接费
42 成项目开支范围：
土征拆迁补偿费
指取土开发权发生项费包括容：
(1) 土征费：支付土出金土转费土效益金土开发费交纳契税耕占税土变更途超面积补交价补偿合作方价合作项目建房转入分合作方房屋成相应税金等
(2) 拆迁补偿费：关建筑物附着物拆迁补偿支出安置动迁支出农作物补偿费危房补偿费等拆迁旧建筑物回收残值应估价入帐分减关成
(3) 市政配套费：指政府部门交纳市政配套费征生市政公司交纳红线外道路水电气热通讯等建造费线铺设费等
(4) ：土开发权批复费土面积丈量测绘费等
前期工程费
指取土开发权项目开发前期筹建规划设计行性研究水文质勘察测绘 三通等前期费包括容：
(1) 项目整体性批报建费：项目报建时规定政府关部门交纳报批费
：防工程建设费规划理费新材料基金(墙改专项基金)教师住宅基金(中学教师住宅补贴费)拆迁理费招投标理费等
(2) 规划设计费：项目立项总体规划设计单体设计费线设计费改
造设计费行性研究费(含支付社会中介服务机构市场调研费)制图晒图费规划设计模型制作费方案评审费
(3) 勘测丈量费：水文质文物基勘察费沉降观测费日测试费拨钉桩验线费复线费定线费放线费建筑面积丈量费等
(4) 三通费：接通红线外施工时排水(含排水沟开挖铺设费)供电道路(含规定应交占道费道路挖掘费)等设施设计建造装饰进行场整发生费(包括开工前垃圾清运费)等
(5) 时设施费：工甲方时办公室时场占费时空租费红线周围设置时围墙围栏等设施设计建造装饰等费时设施资产空调电视机家具等属时设施费
(6) 预算编审费：支付社会中介服务机构受聘项目编制审查预算发生
费
(7) ：包括挡光费危房补偿鉴定费危房补偿鉴定技术咨询费等
基础设施费
指项目开发程中发生区建筑安装工程施工图预算项目外道路供电供水供气供热排污排洪通讯明绿化等基础设施工程费红线外两米市政接口费水电气热通讯等市政公司交纳费包括容：
(1) 道路工程费：区道路铺设费
(2) 供电工程费：变（配）电设备购置费设备安装电缆铺设费供（配）电贴费电源建设费交纳电增容费等
(3) 排水工程费：水雨（污）水排放防洪等排水设施建造线铺设费水公司交纳水增容费等
(4) 煤气工程费：煤气道铺设费增容费集资费煤气配套费煤气发展基金煤气挂表费等
(5) 供暖工程费：暖气道铺设费集资费
(6) 通讯工程费：电话线路铺设电话配套费电话电缆集资费交纳电话增容费等
(7) 电视工程费：区线电视(闭路电视)线路铺设规定应交纳关费
(8) 明工程费：区路灯明设施支出
(9) 绿化工程费：区工草坪栽花种树等绿化支出绿建设费
(10) 环卫工程费：指区环境卫生设施支出垃圾站(箱)公厕等支出
(11) ：区周围设置永久性围墙围栏支出园区门园区监控工程费然沉整改费等
建筑安装工程费
指项目开发程中发生列入建筑安装工程施工图预算项目项费 (含设备费出包工程承包方支付时设施费劳动保险费)甲供材料设备应包括相应甲供材料设备费发包工程应承包方提供甲方审定工程价款结算单确定包括容：
(1) 土建工程费
① 基础工程费：土石方桩基护壁(坡)工程费基础处理费桩基咨询费
② 体工程费：土建结构工程费（含室部分）
③ 甲供材料应包括相应甲供材料费
(2) 安装工程费
① 电气(强电)安装工程费：体工程明等电气设施安装费甲供材料设备应包括相应甲供材料设备费
② 电讯(弱电)安装工程费：体工程通讯保安监视线电视系统等电讯设施安装费
③ 排水安装工程费：体工程水热水等排水设施安装费
④ 电梯安装工程费：体工程电梯安装调试费
⑤ 空调安装工程费：体工程换热站冷冻站风机盘控制楼宇控系统等空调设施安装费
⑥ 消防安装工程费：体工程动喷洒消防栓消防报警系统等消防设施安装费
⑦ 煤气安装工程费：体工程煤气线等燃气设施安装费
⑧ 采暖安装工程费：体工程水暖汽暖等供热设施安装费
⑨ 述项甲供材料设备应分包括相应甲供材料设备费
(3) 装修工程费：外墙板(毯)门窗厨洁具电梯间天(顶)蓬雨蓬等装修费甲供材料应包括相应甲供材料费
(4) 项目工程监理费：指支付聘请项目工程监理单位费
(5) ：工程收尾发生零星工程费乙方保修期应开发商承担维修费（零星工程费乙方保修期应开发商承担维修费够类应属体原类计入述相应费中）现场垃圾清运费工程保险费等
配套设施费
指房屋开发程中根关法规产权收益权属开发商开发商偿转转作留固定资产公配套设施支出该成项目项配套设施设立明细科目具体核算容区情况：
(1) 开发区发生会产生营收入营性公配套设施支出建造消防水泵房水塔锅炉房(建筑成)变电(建筑成)居委会派出岗亭童乐园行车棚景观(建筑品)环廊街心公园凉亭等设施支出
(2) 开发区发生根法规营惯例营收入营者业委会营性公配套设施支出建造幼托邮局图书馆阅览室健身房游泳池球场等设施支出
(3) 开发区城市规划中规定配套设施项目偿转取营收益权时发生没投资源费
(4) 产权收入属情况较复杂室车位等设施应根政府法规开发商销售承诺等具体情况确定否摊入成项目开发商通补交价防工程费等措施政府部门认取该配套设施产权应作营性项目独立核算
开发间接费
指房产开发企业部独立核算单位组织理开发产品开发建设发生项费开发间接费容包括：
(1) 现场理费：部独立核算开发项目现场理员工资福利费工会费职工教育费修理费办公费办公水电费差旅费市交通费运输费通讯费业务交际费劳动保护费低值易耗品摊销周转房摊销等
(2) 利息款费：直接项目开发入资金利息支出汇兑损失减利息收入汇兑收益净额
(3) 固定资产投资方调节税：规定应计缴固定资产投资方调节税
(4) 物业理基金公建维修基金专项基金：规定应拨付业理委员会物业理公司代物业理基金公建维修基金专项基金
(5) 质检费：包括规定支付质检部门质量检验费项目发生材料设备质量检验费工程质量检费工程竣工验收费等质量鉴定性费
(6) ：项目交付发生规定协议应开发商承担补贴物业理公司水电煤气暖气等价差应计入开发间接费费
43 开发企业期间费开支范围：
营业费
指开发产品销售环节发生项费包括：
(1) 已完开发产品销售前改装修复费开发产品护费规定协议应交物业理公司空房物业理费根规定协议应承担单位面积分摊空房留物业水电费等
(2) 区体外时样板房售楼处设计建造装饰等费样板房售楼处资产空调电视机等资产性购置支出销售费列支体时样板房售楼处设计建造装饰等费房屋开发成中列支
(3) 开发产品销售转出租程中发生广告审批费广告制作费(含资料制作费)广告宣传费展览费销售模型(沙盘)制作费代销手续费销售服务费咨询费办销售许证时政府部门交纳物业理启动金商品房注册登记费产权交易费(商品房交易手续费）房屋面积审核费房屋评估费诉讼费中介佣金销售许证外销费等
(4) 专设销售机构职员工资工会费福利费折旧费修理费差旅费办公费培训费业务交际费费
理费
指企业行政财务事等行政理部门组织理房产开发营活动发生项费包括：
(1) 行政理部门员工资福利费办公费差旅费运输费（包括驾驶员保险费）折旧费修理费低值易耗品摊销办公水电费等
(2) 工会费职工教育费
(3) 财产保险费劳动保险费业保险费医疗保险费失业保险费
(4) 税金：指规定支付房产税车船税土税(金费)印花税等
(5) 审计费咨询费聘请中介机构费诉讼费业务招费董事会费公司活动费等
(6) 形资产长期摊费摊销
(7) 坏账损失存货盘亏毁损损失
(8) 环境费：支付清洁工工资摆花费租花费等
(9) 租金：包括房屋租金车库租金等
(10) 分摊级理部门总部理费理费等
财务费
指企业筹集开发营需资金发生项费包括利息净支出（减利息资化部分）汇兑净损失金融机构手续费(含票工费)企业筹集资金发生财务费
会计科目帐簿设置
51 开发成科目：核算房屋等产品开发程中发生项费级明细科目设置详见房产成核算科目明细表
52 开发间接费科目：集分配房屋等产品开发程中单位项目设计工程预算材料等业务部门组织理开发项目建设发生项费(类费科目集定方法标准分配计入成核算象开发间接费成项目中)级明细科目设置详见房产成核算科目明细表
53 预提费科目：核算权责发生制原受益期限象应受益期受益象承担尚未支付成费科目般应费容设置二级科目进行核算
应预提费般包括：配套设施费合作单位建项目应负担合作单位垫付费租金保险金款利息修理费应受益期受益象承担尚未支付价等
费预提时间：应房屋等开发产品负担费应结转房屋等开发产品时预提
配套设施费预提范围条件计算方法：
范围：开发区偿转配套设施发生费偿转配套设施发生费预提
条件：配套设施费预提条件：房屋配套设施非步开发(前穿插进行)先建房屋建配套设施
：拟建配套设施预算成计划成
计算方法：
某成核算象应 该项开发产品预算 配套设施费
*
预提配套设施费 成(计划成) 预 提 率
配套设施 该配套设施预算成(计划成
*100
费预提率 应负担该配套设施费开发产品 预 算 成 （计划成）
式中应负担该配套设施费开发产品般应包括房屋偿转区配套设施
54 摊费 科目：核算权责发生制原受益期限象期发生应期期负担分摊期限年费：项目开发前期项目开发发生贷款利息支出(分摊期限预计项目开发期项目开发期超年列长期摊费)广告费低值易耗品摊销预付保险费预付报刊费等科目般应费容设置二级科目进行核算
55 开发产品科目：核算已开发完成验收合格开发产品实际成级明细科目设置详见房产成核算科目明细表单位进行开发产品核算时应收集整理具体户售面积构成销售回款情况详细资料
房产成核算科目明细表
级科目
二级科目
三级科目
四级科目
五级科目
备注
开发成
项目
成核算象
土征拆迁补偿费
前述明细
完工转开发产品
（住宅区配套设施）
前期工程费
基础设施费
建筑安装工程费
配套设施费
开发间接费
级科目
分摊征拆迁补偿费
前述明细
开发间接费转入
分摊前期工程费
分摊基础设施费
分摊配套设施费
开发间接费
项目
工资附加费
定期转入开发成
关部门
办公费
差旅交通费
修理费
通讯费
周转房摊销
利息款费
质量检验费
物业理基金
开发产品
项目名称
成核算象
设置面积套
数数量金额帐
第六章 成费集分配
土征拆迁补偿费
61 般分清成核算象直接计入房屋等成核算象成项目中果分清成核算象须两两成核算象负担时先开发成—土开发—土费科目进行集分配计入关成核算象开发成直接分配计入开发成关成核算象土拆迁补偿费关分配方法：
土面积计征价进行补偿缴纳市政配套费时：
方法：先区占面积价拆迁补偿费分配区分配区价拆迁补偿费区房屋等成核算象道路广场等公场占面积进行直接分配然分配区道路广场等公场占面积价拆迁补偿费房屋等成核算象占面积进行间接分配计入房屋等成核算象开发成房屋等成核算象直接分配数加间接分配数该房屋等成核算象应负担价拆迁补偿费
方法二：公占面积先分摊房屋等成核算象占面积房屋等成核算象身占面积加分摊公占面积单位面积价拆迁补偿费分配
建筑面积计征（补偿）时：
公房屋等成核算象身发生土征拆迁补偿费成项目费均应房屋等成核算象建筑面积分摊
前期工程费
62够分清成核算象直接计入房屋等成核算象前期工程费成项目应两两成象负担前期工程费通开发成— 土开发—前期工程费科目集建筑面积(包括建未建面积)分配计入成核算象成项目
基础设施费
63般够区分成核算象应直接计入房屋等成核算象基础设施费成项目中果开发建设场开发项目区分成核算象时基础设施费应先开发成—土开发—基础设施费科目进行集基础设施建设完毕集费建筑面积(包括建未建面积)分配计入关成核算象基础设施费成项目中
建筑安装工程费
64 般应承包单位进行工程价款结算时承包单位根月实际完成工作量提出甲方审定双方确认已完工程月报表工程价款结算单确定工程价款直接计入房屋等成核算象建筑安装工程费成项目
65 预付承包单位工程款备料款直接作建筑安装工程费支出计入开发成科目应先预付帐款—预付承包单位款科目核算工程价款结算时实际应付工程款中扣回
66 工程招标出包标价结算应工程完工结算工程价款时工程(成核算象)预算造价占项工程预算造价例计算标价实际建筑安装工程费根计算出建筑安装工程费计入关房屋等成核算象建筑安装工程费成项目计算公式：
某项工程实际 该项工程预算造价
工程标价*
建筑安装工程费 项工程预算造价合计
配套设施费
67 偿转开发区配套设施发生支出均应计入房屋等成核算象配套设施费成项目：
(1) 配套设施房屋等开发产品步建设情况：
▲ 分清成核算象应直接计入房屋等成核算象配套设施费成项目
▲ 分清成核算象应先开发成—配套设施开发科目相应成项目进行集分配计入房屋等成核算象配套设施费成项目
(2) 配套设施房屋等开发产品非步建设(前穿插进行)情况：
▲ 应先通开发成—配套设施开发科目进行集配套设施完工房屋等成核算象建筑面积分项行结转法分配计入房屋等成核算象成项目
(3) 先开发房屋等开发产品建配套设施房屋等开发产品已开发完工移交出售配套设施尚未全部完工情况：
▲ 配套设施预算成(计划成)进行预提集开发成—配套设施开发科目相应成项目房屋等成核算象建筑面积分配计入房屋等成核算象配套设施费成项目预提数实际数差额应配套设施完工时调整房屋等成核算象配套设施费成项目
▲ 果预提配套设施费含种配套设施项目应项配套设施完工时逐项结转时调整房屋等成核算象配套设施费成项目等全部配套工程竣工次调整
68 偿转配套设施（包括营性非营性）支出计入房屋等成核算象成偿转配套设施应分配配套设施费应计入开发成开发成—配套设施开发—配套设施费项目中
开发间接费
69 应先通开发间接费科目集季末根实际发生数建筑面积分配计入项目成核算象般计划数计入开发成根开发特点确需采取预提开发间接费办法时预提数实际支出数间差额应年度终时次进行调整
610 成应计入房屋等开发产品偿转配套设施留作固定资产均分配开发间接费
611 果周转房月应计入开发间接费周转房摊销房屋类固定资产折旧年限采均年限法进行摊销周转房造价4计算残值
关款费资化
612 款费资化期限：房产产品开发投入起完工交付时止间开发商动实施停工间包括
613 资化款费包括：开发项目直接相关款利息支出汇兑损失债券溢价减债券折价利息收入汇兑收益款位前投资收益利息收入等减项微直接计入财务费资化款费包括款手续费佣金等
614 确定款途专款专款费直接计入受益成核算象分清具体途款费采项目累计投资额项目缺口资金等标准受益成核算象间分摊果次性利息数额较时先通摊费集分配计入成核算象开发间接费
某成计算象完成投资额
分配例 × 100
房产开发企业进行成核算
2011610 1617 互联网 中 印纠错
房产投资项目具资金投入建设周期长成核算环节投资风险高等特点更需精细算规避风险力求少成耗费获取济利益房产开发企业成核算工作项复杂会计核算工作房产项目特性决定提高开发项目成核算质量房产开发企业务急进行成核算显尤重
房产开发成组成
房产开发成指房产企业开发定数量商品房支出全部费途说致分三部分：
1土土建设备费房产开发成体容致占总成80中重土费土费包括置换成批租费动迁费等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成（俗称楼板价）进行项目行性评估
2配套收费支出指水电煤气市政公建配套费学校医院商店等生活服务性设施缺少收费支出中属押金性质档案保证金绿化保证金等难全部收回类收费项目种类繁标准许项目垄断性企事业单位执行意性强标准普遍偏高配套收费项目房产开发成中受外界素影响块费支出般占项目总投资10～15
3理费筹资成房产开发行业相建设周期长投资数额投资风险高等特点数开发企业必须通贷款解决资金需样产生数额较利息支出部分费核算正确计算开发成起非常重作
二加强房产开发企业成核算策略
1加强房产企业成核算规章制度建设组织落实
房产开发企业仅遵守国家关法规制度应该结合企业实际情况行业特点建立健全企业规章制度加强完善房屋成核算规章制度建设成核算工作法章循保证成会计资料真实促进企业成核算水会计信息质量提高时房产开发企业应该考虑身规模开发项目规模特点等素保证成会计工作质量前提合理设置会计机构配备必成核算员房产项目应专负责成核算工作型项目应设立成工作组专门负责成预测成决策成计划成核算成控制成报表编制分析等工作成核算理机结合起形成算算结合效机制成工作组工作方式应根项目具体实际确定分采集中非集中工作方式
2确定成核算象
建设现代功区成核算象显复杂需成核算员深入实际研究分析总体项目特点理求济途标准建设交付期预决算体分项确定成核算象设置必须坚持便核算利理原般说房产开发企业确定成核算象时应结合开发工程点途结构装修层高施工队伍等素分做处理：般开发项目应独立编制设计概（预）算独立施工图预算列单项开发工程作成核算象开发点结构类型相群体开发项目果开竣工时间相施工队伍施工合成核算象规模较工期较长开发项目结合济责制需开发项目定区域部位划分成核算象型项目首先分批分期分批开发商品房中济途建设标准适分类区公建筑配套设施中属营业性公建设施应单设成象核算样会形成成核算象
3设立合理成核算项目
正确划分成项目：土征拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公配套设施费开发间接费等客观反映产品成结构便分析研究降低成途径现行房产开发企业会计制度规定：开发成属级科目该科目企业应根营特点理需确定成项目进行明细核算成项目宜开列太发生次数较少成费特单笔发生费应量合金额较陆续发生费应单独设立科目核算土建费属合发包应该合进行明细核算便时解工作量进度付款情况工程竣工决算提供资料
4准确进行成集分配转结
单房产项目成象简单集成费容易通分配间接计入成象容相较少然项型综合性区开发显十分复杂成核算象较细化成费直接集成核算象需采定方法程序进行分配间接集成核算象直接集成费建筑安装工程费成费需期进行分配间接分配费需日常集时成项目细目分集核算然成象应成项目进行分配例：型综合性房产项目成核算象直接集项目建筑安装工程费土征拆迁补偿费日常发生成费成象直接分配成明细科目中分细目集月末成象实际占面积计算例分摊期发生费分配时需细目分摊成理需细目结构原前期工程费基础设施费公配套设施费开发间接费中现场理性费成象建筑面积计算例分摊月发生项成费集分配程序土征拆迁补偿费利息支出成象集月末成实际发生额计算例分摊预付款项中属预决算范围合支付款项应直接进入成项目集时取发票工程决算欠付款项应标准预提包括应付未付商品房维修基金等
5重视项目竣工成结转核算
已完土开发项目应根途采方法进行成结转：（1）销售偿转开发商品性建设场开发完成应实际成转入开发产品——土账户（2）开发完成直接企业商品房等建设建设场应开发完成投入时实际成结转计入关房屋开发成中（3）房产开发项目竣工验收取交付许证三月应取审价工程决算书样成核算员成核算象集费核项合工程决算书确定价款支付情况权责发生制求计提相应成费结转完工实际总成计算独立核算象单位成进行完工开发产品明细核算属出租营项目转入出租开发产品明细核算商品房预售业务前竣工交付工程决算时完成成核算真实时进影响企业盈利水正确性商品房销售成核算应配原独立销售单元（独立核算象）进行明细核算方米建筑面积成销售成转账结转销售成
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