项目广告策略
广告宣传总体策略
1）房产市场竞争异常激烈单宣传方式难达效果效扩市场聚积气促进销售建议广告形式力求样化新异化形成立体强式宣传产品定位广告诉求应保持致达较强识性
2）案开发商房产市场处女作开始树立整体品牌形象实施品牌化战略产品独特性占领市场空挡
3）案处位置存销售抗性通新概念提出吸引消费者目光
4）广告诉求采取情感诉求理性诉求相结合 方式情感诉求着重强调性化消费者感受种较强亲力情感接受喜欢BOBO汇馆：时理性诉求目理性说服消费者理智取BOBO汇馆认认BOBO汇馆物值需通媒体强势宣传BOBO汇馆卖点
5）广告诉求极力挖掘产品卖点塑造 众产品形象：健康前卫时尚性类
6）报纸广告应采取情感诉求理性诉求相结合 方式首期广告性化类期重点应强调案实性投资价值完善物服务
7）电台广告电视台广告听觉视觉击力较强建议走情感诉求路线
8）抓住制造切利新闻载体集中炒作争取媒体限度配合
广告定位
1 广告目标
通强势广告宣传BOBO汇馆会菁英城市义乐园概念深入心突出BOBO汇馆独特文化居环境投资价值通楼盘成功形象包装SP活动扩影响聚集气树立起开发商良企业形象极限度挖掘潜购房客户达差异化竞争实现楼盘热销目
2 广告定位
会菁英城市义乐园
3 定位表述：根述定位单广告诉求难突出BOBO汇馆性结合前面广告象分析难出购买BOBO汇馆消费者年轻白领投资者应BOBO汇馆产品特色差异化优势放针消费群推出特色户型结合性化性化现代化实性投资增值优势综合定位：
4 BOBOS城市义乐园
5 工作生活跃
6 房东工
7 家园未银行
8 99+1物业方程式理
9 女性治区
装修快餐ABC
广告通路
基BOBO汇馆形象定位销售期安排广告推广通路分种：
1软新闻品牌宣传
2媒体广告（电视电台报纸DM网络）
3SP活动
4户外广告
等4部分进行
实际操作中推广周期整推广行程节奏握动态程始终处发布—踪—调研—调整—发布循环程阶段指标进程始终处控状态根变化时作出调整需时掌握销售动态获取种重参数调整发布载体数量频率
阶段推广策略
（）筹划准备期
题：
会菁英城市义乐园——
BOBOS城市义乐园
时间：（2004年03月）
目标：（1）普目标消费者BOBO族BOBOS城市义乐园开发商全面认识该项目题创造舆影响理念认识
（2）全方位介绍该项目刺激消费心理启动市场
（3）扩影响聚集气
推广计划：
阶段广告推广报纸软广告炒作软广告种方式已全国城市房产界广泛运许成功楼盘软新闻利典范
项目阶段围绕会菁英城市义乐园题特角度展示BOBO汇馆文化涵房产形象楼盘品质
1报纸广告：
容：着重方面进行报道炒作
A．BOBO族概念
B．BOBOS城市义乐园
选择媒体：春城晚报（推）
市时报（辅助）
2相关SP活动：
（1）题：BOBO汇馆网站组建方案征稿
目：BOBO理念直接影响时尚族群聚集气
活动安排：BOBO汇馆目标客户年
轻针类目标客户进行消费引导突出年轻化性化市化吸引目标客户
3新闻炒作：
阶段重点利SP活动进行传媒炒作扩影响聚集气建立目标客户项目认知度
（二）部认购期
题：
家园未银行
时间：（2004年04月）
目标：
确立BOBO汇馆BOBO族城市义乐园特点突出BOBO汇馆性化年轻化市化强化BOBO汇馆投资增值理念
推广计划：
1．报纸广告：着重方面进行炒作：
容（1）：
家园未银行
目：强化BOBO汇馆投资增值理念吸引投资意客户购房
选择媒体：春城晚报
容（2）：
A．BOBO汇馆日起接受预定登记
B．家园未银行题中心卖点展示BOBO汇馆崭新生活理念
选择媒体：春城晚报市时报
容（3）：
A．BOBO汇馆日起公开发售
B．简单介绍BOBO汇馆竞争优势
C．公开发售日活动安排
D．预售登记信息
选择媒体：春城晚报
2．相关公关活动：
题：户型楼盘市场研讨会
时间：（定）
目：宣传BOBO汇馆城市义乐园文化涵通媒体力抄作继续扩影响
3．相关SP活动：
（1）时尚活动
题：BOBO族前阵
目：进步吸引目标群注意强化消费者购买欲
活动安排：金马碧鸡组织周边酒吧开展项提升BOBO汇馆形象型时尚活动
（2）派筹
细：
A．时间：（定）
B．初步意愿消费者支付诚意金购买预售登记卡
C．预定登记卡必须公开发售第第二天购买方效
D．预售登记卡做买房优先选择
E．购买退诚意金
F．点：BOBO汇馆售楼处
4．新闻炒作：
BOBO汇馆SP活动公关活动进行报道达炒作目时通软新闻BOBO汇馆投资增值性进行分析炒作
影视广告：容：形象篇10—15秒
时间：定
媒体：云南卫视昆明电视台
时段：定
（三）公开发售期
题：
房东工
生活工作跃
99+1物业方程式全接触
时间：（2004年05月）
目标：
详细分述BOBO汇馆中三卖点增强目标客户购买欲营造盛开盘热销氛围进步提高知名度巩固已树立起品牌形象
推广计划：
1．报纸广告：
容：（1）日BOBO汇馆公开发售
（2）房东工
（3）工作生活跃
（4）99+1物业方程式理
选择媒体：春城晚报
2．SP活动：
细：热烈开盘仪式
点：售楼现场
3．新闻炒作：
SP活动进行炒作时重点通软新闻女性白领独立空间需求强化消费推介炒作
媒体：市时报观周刊
（四）强销期
题：
女性治区
装修套餐ABC
时间：（2004年06月－10月）
目标：
确立BOBO汇馆健康时尚前卫性社区形象促消费者实际进行购买
推广计划：
1．报纸广告：
阶段报纸广告发掘BOBO汇馆众涵卖点传达实际性项目特色容加强意客户群购买行动
容：
（1）现代年轻单身女性特设两女性专层
目：独特目标群创造符合求性化独立空间
（2）开列出三种房型精装修菜单
目：需求业提供种风格服务
2．影视广告：
容：形象篇10—15秒
时间：定
媒体：云南卫视昆明电视
时段：定
3．网络广告：
吸引喜欢网年轻目标群传达BOBOS理念促进行购买
4．相关SP活动：
A 题：BOBO时装秀
目：继续扩影响聚集气BOBO理念深入心
活动安排：
百盛广场等目标消费群流量方进行场BOBOST台时装秀展示时装健康现代前卫性类充分展示BOBOS形象品位
B 题：参观样板房
目：方便消费者进步解BOBO汇馆促进销售
活动安排：参观样板房楼盘行程安排
（五）保温期
题：
BOBO STYLE
生活鸡尾酒般缤纷
时间：（2004年11月－2005年1月）
目标：
根楼盘实际销售情况项目广告推广计划作出充分调整弥补足空缺根目标客户心理需求点变化制定相应广告策略进行进步广告推广促进销售
推广计划：
1．根实际情况作出调配
2．备SP活动：
（1） 题：业联谊冷餐会
目：拉开发商客户客户客户间距离提升开发商形象
活动安排：搞开发商业参加聚会
（2）题：保护然做起
目：提升BOBO汇馆品牌形象
活动安排：资助学生环保社团作公 益活动
（六）尾盘期
题：
幽雅环境造幸福生
BOBO汇馆创关注热潮
时间：（2005年02月）
目标：针时销售情况出现滞销房作出促销快销售清盘
推广计划：
1．根实际情况作出媒体广告发布计划
2．相关SP活动：
题：心仪家全装修顶级设计景观现房型现场拍卖活动
目标：掀起市场轮关注热潮尾盘进行销售清盘
活动安排：
1销售期建汇馆样板房进行现场拍卖活动
2框架式镶嵌作品赛
目：意买入住业进行互动沟通
3高尔夫推杆赛
目：意买进步解 BOBO汇馆优越品质文化涵
项目广告营销推广预算
26456方米销售面积均价2900元米总销售金额76722400元总体广告预算案总销售金额183合计140万元
项目
费预算（万元）
占例
媒体发布
（报纸电视电台网络）
68
486
SP活动
23
165
户外广告（现场途径）
9
64
印刷品销售道具
（售楼书DM电子楼书）
7
5
制作物
（沙盘效果图展板礼品灯箱案名旗布幔精神堡垒等）
12
85
房展会
13
93
机动费
8
57
计
140万元
注：1预算分布表开发面积基数总体预算分配例具体预算公司确定金额例分配2推广预算达广告销售预期效果费偏低
售楼中心规划建议
区位建议
建议售楼部设明显位置流量离公交车站方：1 明显位置令消费者容易找起宣传作2流量更解BOBO汇馆起宣传作降低户外广告投入3．离车站消费者更感受BOBO汇馆交通便利处
体分格
遵循健康新颖时尚性便捷原突出BOBO汇馆特质
根BOBO汇馆题进行特色设计针目标客户群体档次品位年龄改变现销售模式塑造清新设计格调配合特色销售道具购房者感轻松舒适体会该项目理想健康新颖时尚性便捷生活气息建议设置独特景观品绿色植物鲜花等
售楼处部建议：
售楼处分成七区域区域动静分明功明确便业务员区域展开工作
1．参观区：
模型：
模型特点体标准模式建造容相虚化次必须分明模型例建议1：100便客户直观精致楼盘规划客户言会盲目购房模型中初步挑选满意位置外注意模型制作留余便未开发规划中补充添加景观
展板：购房流程图
银行揭流程图
购房装修知识图
房型配置图
物业理图
单体效果图
景观效果图
鸟瞰图
环境面规划图
制作成展板形式分推广阶段展出便业务员客户攀谈时够客户解释
2．洽谈区：
洽谈区风格简约设计色块失高雅体现出品质感洽谈区配备洽谈桌椅色彩柔整体体现舒适性化
3．应接区
应接区应接台相定亲力建议曲线条LOGO墙简洁明宜复杂化客户进门感受案设计性化服务够快感受案够清晰LOGO墙
应接台：分两层第层接销控台第二层控台相高点分两层目客户形成压迫感造成心理压力利业务员销售说辞
4．品位廊：
售楼中心布置软装饰装饰画鲜花摆设等品位廊布置风格现代义客户丰富视觉效果时售楼处气氛倾谐然烘托现场销售气氛
5．童区：
售楼中心专门设置供童玩方客户全身心关注楼盘相关信息售楼员发挥口受客户孩扰
6．VIP会客室：
VIP会客室袭洽谈室简约风格色调偏暖亲切感时体现出身份高贵区域位置装饰更意配备饮品果点购买BOBO房子VIP客户讲究品位性时尚外建议签约室容入VIP
会客室中时贵宾签约较强私密性签约室独立相必
外银行方面应设立单独工作间方便客户办理关手续
7．建材展示厅：塑钢门窗
保安系统
卫生器材
瓷砖
隐蔽工程
涂料板
外墙涂料
理设施
现场展示厅建立利客户解房屋建材设施时展示出BOBO汇馆建筑材料根装修菜单提前消费者提供装修建议
销售道具建立作
楼书：作销售道具楼书制作必须精美中呈现卖点均该楼盘优势客户清晰解该楼盘优点楼盘产生奇心促成购买BOBO汇馆意楼书容案卖点优化包括购房须知签约须知屋业理手册充分辅助容便客户更深入解案细微处
海报：海报通常单片形式出现视觉击力强便携带方便阅读快知楼盘新消息
销售价目表：销售提供便利业务繁忙时够引导消费者行阅读
销售夹：销售提供便利销售员够条理整合相关信息
销售员吊牌服装：客户容易识销售员展示开发商形象
名片：便销售员更客户相互认识保持联系
信笺标准信封便笺文件袋：体现统标准规范开发商整体形象
纸杯 ：方便客户饮饮品
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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广告宣传总体策略
1）房产市场竞争异常激烈单宣传方式难达效果效扩市场聚积气促进销售建议广告形式力求样化新异化形成立体强式宣传产品定位广告诉求应保持致达较强识性
2）案开发商房产市场处女作开始树立整体品牌形象实施品牌化战略产品独特性占领市场空挡
3）案处位置存销售抗性通新概念提出吸引消费者目光
4）广告诉求采取情感诉求理性诉求相结合 方式情感诉求着重强调性化消费者感受种较强亲力情感接受喜欢BOBO汇馆：时理性诉求目理性说服消费者理智取BOBO汇馆认认BOBO汇馆物值需通媒体强势宣传BOBO汇馆卖点
5）广告诉求极力挖掘产品卖点塑造 众产品形象：健康前卫时尚性类
6）报纸广告应采取情感诉求理性诉求相结合 方式首期广告性化类期重点应强调案实性投资价值完善物服务
7）电台广告电视台广告听觉视觉击力较强建议走情感诉求路线
8）抓住制造切利新闻载体集中炒作争取媒体限度配合
广告定位
1 广告目标
通强势广告宣传BOBO汇馆会菁英城市义乐园概念深入心突出BOBO汇馆独特文化居环境投资价值通楼盘成功形象包装SP活动扩影响聚集气树立起开发商良企业形象极限度挖掘潜购房客户达差异化竞争实现楼盘热销目
2 广告定位
会菁英城市义乐园
3 定位表述：根述定位单广告诉求难突出BOBO汇馆性结合前面广告象分析难出购买BOBO汇馆消费者年轻白领投资者应BOBO汇馆产品特色差异化优势放针消费群推出特色户型结合性化性化现代化实性投资增值优势综合定位：
4 BOBOS城市义乐园
5 工作生活跃
6 房东工
7 家园未银行
8 99+1物业方程式理
9 女性治区
装修快餐ABC
广告通路
基BOBO汇馆形象定位销售期安排广告推广通路分种：
1软新闻品牌宣传
2媒体广告（电视电台报纸DM网络）
3SP活动
4户外广告
等4部分进行
实际操作中推广周期整推广行程节奏握动态程始终处发布—踪—调研—调整—发布循环程阶段指标进程始终处控状态根变化时作出调整需时掌握销售动态获取种重参数调整发布载体数量频率
阶段推广策略
（）筹划准备期
题：
会菁英城市义乐园——
BOBOS城市义乐园
时间：（2004年03月）
目标：（1）普目标消费者BOBO族BOBOS城市义乐园开发商全面认识该项目题创造舆影响理念认识
（2）全方位介绍该项目刺激消费心理启动市场
（3）扩影响聚集气
推广计划：
阶段广告推广报纸软广告炒作软广告种方式已全国城市房产界广泛运许成功楼盘软新闻利典范
项目阶段围绕会菁英城市义乐园题特角度展示BOBO汇馆文化涵房产形象楼盘品质
1报纸广告：
容：着重方面进行报道炒作
A．BOBO族概念
B．BOBOS城市义乐园
选择媒体：春城晚报（推）
市时报（辅助）
2相关SP活动：
（1）题：BOBO汇馆网站组建方案征稿
目：BOBO理念直接影响时尚族群聚集气
活动安排：BOBO汇馆目标客户年
轻针类目标客户进行消费引导突出年轻化性化市化吸引目标客户
3新闻炒作：
阶段重点利SP活动进行传媒炒作扩影响聚集气建立目标客户项目认知度
（二）部认购期
题：
家园未银行
时间：（2004年04月）
目标：
确立BOBO汇馆BOBO族城市义乐园特点突出BOBO汇馆性化年轻化市化强化BOBO汇馆投资增值理念
推广计划：
1．报纸广告：着重方面进行炒作：
容（1）：
家园未银行
目：强化BOBO汇馆投资增值理念吸引投资意客户购房
选择媒体：春城晚报
容（2）：
A．BOBO汇馆日起接受预定登记
B．家园未银行题中心卖点展示BOBO汇馆崭新生活理念
选择媒体：春城晚报市时报
容（3）：
A．BOBO汇馆日起公开发售
B．简单介绍BOBO汇馆竞争优势
C．公开发售日活动安排
D．预售登记信息
选择媒体：春城晚报
2．相关公关活动：
题：户型楼盘市场研讨会
时间：（定）
目：宣传BOBO汇馆城市义乐园文化涵通媒体力抄作继续扩影响
3．相关SP活动：
（1）时尚活动
题：BOBO族前阵
目：进步吸引目标群注意强化消费者购买欲
活动安排：金马碧鸡组织周边酒吧开展项提升BOBO汇馆形象型时尚活动
（2）派筹
细：
A．时间：（定）
B．初步意愿消费者支付诚意金购买预售登记卡
C．预定登记卡必须公开发售第第二天购买方效
D．预售登记卡做买房优先选择
E．购买退诚意金
F．点：BOBO汇馆售楼处
4．新闻炒作：
BOBO汇馆SP活动公关活动进行报道达炒作目时通软新闻BOBO汇馆投资增值性进行分析炒作
影视广告：容：形象篇10—15秒
时间：定
媒体：云南卫视昆明电视台
时段：定
（三）公开发售期
题：
房东工
生活工作跃
99+1物业方程式全接触
时间：（2004年05月）
目标：
详细分述BOBO汇馆中三卖点增强目标客户购买欲营造盛开盘热销氛围进步提高知名度巩固已树立起品牌形象
推广计划：
1．报纸广告：
容：（1）日BOBO汇馆公开发售
（2）房东工
（3）工作生活跃
（4）99+1物业方程式理
选择媒体：春城晚报
2．SP活动：
细：热烈开盘仪式
点：售楼现场
3．新闻炒作：
SP活动进行炒作时重点通软新闻女性白领独立空间需求强化消费推介炒作
媒体：市时报观周刊
（四）强销期
题：
女性治区
装修套餐ABC
时间：（2004年06月－10月）
目标：
确立BOBO汇馆健康时尚前卫性社区形象促消费者实际进行购买
推广计划：
1．报纸广告：
阶段报纸广告发掘BOBO汇馆众涵卖点传达实际性项目特色容加强意客户群购买行动
容：
（1）现代年轻单身女性特设两女性专层
目：独特目标群创造符合求性化独立空间
（2）开列出三种房型精装修菜单
目：需求业提供种风格服务
2．影视广告：
容：形象篇10—15秒
时间：定
媒体：云南卫视昆明电视
时段：定
3．网络广告：
吸引喜欢网年轻目标群传达BOBOS理念促进行购买
4．相关SP活动：
A 题：BOBO时装秀
目：继续扩影响聚集气BOBO理念深入心
活动安排：
百盛广场等目标消费群流量方进行场BOBOST台时装秀展示时装健康现代前卫性类充分展示BOBOS形象品位
B 题：参观样板房
目：方便消费者进步解BOBO汇馆促进销售
活动安排：参观样板房楼盘行程安排
（五）保温期
题：
BOBO STYLE
生活鸡尾酒般缤纷
时间：（2004年11月－2005年1月）
目标：
根楼盘实际销售情况项目广告推广计划作出充分调整弥补足空缺根目标客户心理需求点变化制定相应广告策略进行进步广告推广促进销售
推广计划：
1．根实际情况作出调配
2．备SP活动：
（1） 题：业联谊冷餐会
目：拉开发商客户客户客户间距离提升开发商形象
活动安排：搞开发商业参加聚会
（2）题：保护然做起
目：提升BOBO汇馆品牌形象
活动安排：资助学生环保社团作公 益活动
（六）尾盘期
题：
幽雅环境造幸福生
BOBO汇馆创关注热潮
时间：（2005年02月）
目标：针时销售情况出现滞销房作出促销快销售清盘
推广计划：
1．根实际情况作出媒体广告发布计划
2．相关SP活动：
题：心仪家全装修顶级设计景观现房型现场拍卖活动
目标：掀起市场轮关注热潮尾盘进行销售清盘
活动安排：
1销售期建汇馆样板房进行现场拍卖活动
2框架式镶嵌作品赛
目：意买入住业进行互动沟通
3高尔夫推杆赛
目：意买进步解 BOBO汇馆优越品质文化涵
项目广告营销推广预算
26456方米销售面积均价2900元米总销售金额76722400元总体广告预算案总销售金额183合计140万元
项目
费预算（万元）
占例
媒体发布
（报纸电视电台网络）
68
486
SP活动
23
165
户外广告（现场途径）
9
64
印刷品销售道具
（售楼书DM电子楼书）
7
5
制作物
（沙盘效果图展板礼品灯箱案名旗布幔精神堡垒等）
12
85
房展会
13
93
机动费
8
57
计
140万元
注：1预算分布表开发面积基数总体预算分配例具体预算公司确定金额例分配2推广预算达广告销售预期效果费偏低
售楼中心规划建议
区位建议
建议售楼部设明显位置流量离公交车站方：1 明显位置令消费者容易找起宣传作2流量更解BOBO汇馆起宣传作降低户外广告投入3．离车站消费者更感受BOBO汇馆交通便利处
体分格
遵循健康新颖时尚性便捷原突出BOBO汇馆特质
根BOBO汇馆题进行特色设计针目标客户群体档次品位年龄改变现销售模式塑造清新设计格调配合特色销售道具购房者感轻松舒适体会该项目理想健康新颖时尚性便捷生活气息建议设置独特景观品绿色植物鲜花等
售楼处部建议：
售楼处分成七区域区域动静分明功明确便业务员区域展开工作
1．参观区：
模型：
模型特点体标准模式建造容相虚化次必须分明模型例建议1：100便客户直观精致楼盘规划客户言会盲目购房模型中初步挑选满意位置外注意模型制作留余便未开发规划中补充添加景观
展板：购房流程图
银行揭流程图
购房装修知识图
房型配置图
物业理图
单体效果图
景观效果图
鸟瞰图
环境面规划图
制作成展板形式分推广阶段展出便业务员客户攀谈时够客户解释
2．洽谈区：
洽谈区风格简约设计色块失高雅体现出品质感洽谈区配备洽谈桌椅色彩柔整体体现舒适性化
3．应接区
应接区应接台相定亲力建议曲线条LOGO墙简洁明宜复杂化客户进门感受案设计性化服务够快感受案够清晰LOGO墙
应接台：分两层第层接销控台第二层控台相高点分两层目客户形成压迫感造成心理压力利业务员销售说辞
4．品位廊：
售楼中心布置软装饰装饰画鲜花摆设等品位廊布置风格现代义客户丰富视觉效果时售楼处气氛倾谐然烘托现场销售气氛
5．童区：
售楼中心专门设置供童玩方客户全身心关注楼盘相关信息售楼员发挥口受客户孩扰
6．VIP会客室：
VIP会客室袭洽谈室简约风格色调偏暖亲切感时体现出身份高贵区域位置装饰更意配备饮品果点购买BOBO房子VIP客户讲究品位性时尚外建议签约室容入VIP
会客室中时贵宾签约较强私密性签约室独立相必
外银行方面应设立单独工作间方便客户办理关手续
7．建材展示厅：塑钢门窗
保安系统
卫生器材
瓷砖
隐蔽工程
涂料板
外墙涂料
理设施
现场展示厅建立利客户解房屋建材设施时展示出BOBO汇馆建筑材料根装修菜单提前消费者提供装修建议
销售道具建立作
楼书：作销售道具楼书制作必须精美中呈现卖点均该楼盘优势客户清晰解该楼盘优点楼盘产生奇心促成购买BOBO汇馆意楼书容案卖点优化包括购房须知签约须知屋业理手册充分辅助容便客户更深入解案细微处
海报：海报通常单片形式出现视觉击力强便携带方便阅读快知楼盘新消息
销售价目表：销售提供便利业务繁忙时够引导消费者行阅读
销售夹：销售提供便利销售员够条理整合相关信息
销售员吊牌服装：客户容易识销售员展示开发商形象
名片：便销售员更客户相互认识保持联系
信笺标准信封便笺文件袋：体现统标准规范开发商整体形象
纸杯 ：方便客户饮饮品
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