30个房产类营销策划案例

30房产营销策划案例

1 春声服饰广场营销推广传播策略 10
2 弄海园浪潮行动公关企划方案 21
3 夕阳红金港花苑项目策划案 26
4 湘艺苑广告策划方案 29
5 水方全程策划 50
6 天河花园整体策划报告书 54
7 2002年明锦绣苑行销企划案 66
8 2003年北京房产十营销典回顾 74
9 ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 79
10 XX厦推广策划 87
11 XX花园市场研究报告提纲 108
12 Z市某房产置换限公司爱家房直通车项目策划 116
13 安徽宣城敬亭香榭·山景墅策划报告 122
14 天兆家园（左岸半岛 泉点睛 四海成龙） 131
15 北戴河聆涛园企划说明书『墅案例』 137
16 北京富力城2003营销攻略 159
17 北京华杰厦推广策划 161
18 奔达项目投资营销定位分析报告 180
19 草桥居住区西（B）区市前整体营销策划方案市场篇 201
20 长安园·产业墅全案营销战略案 215
21 三星映月产权酒店营销策划 228
22 成芙蓉古策划方案 236
23 芙蓉古城楼书文案1 266
24 芙蓉古城楼书文案3 319
25 成华阳滨河花园项目整体策划 331
26 成市天韵策划案 342
27 成王府花园策划案例 366
28 城龙花园裙楼商铺营销策划案 383
29 连海昌欣城策划案 395
30 青岛红秋千童游乐城市场导入传播营销策划方案 433

春声服饰广场营销推广传播策略
 营销推广目目标
1 目：
（1） 推出购物享受消费新概念
（2） 春声服饰广场成重庆市运动休闲青春时尚题商场第品牌
2 目标：
（1） 开业前达50目标消费者中知名度
（2） 第二阶段达70目标消费者中知名度
（3） 第三阶段达85目标消费者中知名度
（4） 优先提率达60
二 春声服饰广场整体推广策略
通系列营销推广手段展示春声服饰广场特色独特定位唤起社会公众关注目标消费者青睐激发出家购物热情提高春声服饰广场区影响力基础增强营户信心推动春声服饰广场市场建设影响目标消费群体形成市场营良性循环推动春声服饰广场健康发展
1 导入概念
（1） 春声品牌识系统：
（2） 春声品牌核心概念：
（3） 春声品牌延伸概念：
（4） 春声品牌性：青春时尚运动休闲
（5） 春声推广题：购物享受
2 营销推广周期
（1） 2001年12月12日——2002年1月11日开业前期铺垫蓄势
（2） 2002年1月12日——2002年2月19日案重点推广期利节假日造足气
（3） 2002年2月20日——2002年4月5日持续推广活动创造出淡季淡销售氛围
3 营销推广战术手段
（1） 广告宣传：塑造春声品牌知名度美誉度造成重庆流购物广场
（2） 新闻炒作：春声独特定位购物享受消费新理念进行感性诉说理性说明利新闻优势推出新闻题材
（3） 公关活动：知名度美誉度建立效公关活动永远代方式时公关活动促销活动会效结合起活动营造方面成项重工作——活动吸引更年轻参建立起春声品牌忠诚度
（4） 题推广活动：利春声题进行系列活动
（5） 精确制导推广：目标消费者消费特性采取营销推广方式
（6） 推广象延伸：够影响直接消费者第三第四展开推广活动影响直接消费者程中变成直接消费者
（7） 购物奖刺激活动：适度开展物质刺激手段奖购物活动
（8） 商业推广合作：联合销商生产商奖励性销售活动中联合推动市场发展
三 传播策略
1 总体策略
（1） 阶段性集中性相结合整合传播策略：根商品销售规律性推广阶段采取整合传播策略
（2） 全方位媒体组合策略：
l 报纸：报纸具灵活时区市场覆盖率高容易公众接受信特点利报纸时尚专栏春声服饰广场进行较全面宣传
l 电视：电视媒体相电视媒体传播速度快受众面广形象生动表现形式富感染力触面广千成低优势独占鳌头利电视特点
（3） 春声服饰广场特色定位传播容辅品牌宣传策略
（4） 传播容方式：
l 影视：专题片形象宣传片
l 广播：高频次信息传播
l 报纸面：形象宣传商品信息告
l 面：户外品牌广告宣传单页导购手册
2 阶段性战略
（1） 蓄势期：2001年12月12日——2002年1月11日开业前期铺垫蓄势阶段介绍春声服饰广场特色定位极力倡导购物享受全新消费理念通推广活动形成春声服饰广场品牌形象开业良基础加强系列宣传活动全方位立体宣传态势扩春声服饰广场知名度
短期目标：针春声零知名度开业前迅速提升知名度吸引更目标消费者关注
（2） 刺期：2002年1月12日——2002年2月19日案重点推广期利节假日造足气节假日商家较销售旺季服饰类商品说正处季节交前夕春节期间零售额增长春节消费食品礼品方面
短期目标：阶段聚集眼球提升知名度时机
（3） 持续期：2002年2月20日——2002年4月5日持续推广活动创造出淡季淡销售氛围传统商业销售淡季期间作休闲服饰类商品真正进入旺季效推广活动推动效消费行阶段真正回报阶段
短期目标：建立起知名度时实现销售额稳步增长
四 春声服饰广场阶段传播广告媒体组合
1 第阶段
该阶段春声服饰广场外开放前伏笔利媒体优势进行低调软性炒作达润物细声潜移默化效果公益活动炒作题进行软性新闻铺垫
l 购买栏目方式（标题+副标题+信息容+图片）费计算方式采信息发布字数少计算
l 口碑觉传播方式（形成社会关注焦点者热门话题觉引发媒体争相报道）
l 首先进行微量广告投放时侧重沙坪坝区外部定量软性广告投入
l 该阶段推广阵侧重重庆电视4567频道〈渝州服务导报〉〈重庆晨报〉等方媒体
l 定公关活动
2 第二阶段
该阶段香格里拉服饰广场开业营高潮充分广市民展示魅力阶段该阶段着举足轻重作五黄金周营效果开发商场品牌形象影响深远信息密度媒体组合应采高调形式形成轰动效应开业造足气春节寒假增添动力限度吸引社会公众关注参
l 硬性广告
l 软性炒作辅
l 促销活动相配合
3 第三阶段
香格里拉服饰广场目标消费者定位青年营服饰运动休闲题春节季节应该消费高峰持续推广非常必利春节余温真正运动休闲服饰消费旺季利活动造势次形成公众关注焦点掀起运动休闲服饰消费热点
l 新闻报道+硬性广告+公关活动+现场营业推广形成全方位信息传播
l 春天年轻季节时购物季节——春声服饰广场购物节隆重登场
建议媒体宣传方式：
1 保持电视广告宣传阶段基础适降低频率
报版软性诉求 
2 宣传载体诸：车彩旗印刷品春声品
牌形象代言（吉祥物）
3 阶段媒体硬性投入减少保持缓间断广 告诉求公关活动前适加强
建议媒体：
1渝州服务导报——家更贴广市民中年轻族生活众媒体针香格里拉目标消费群体该媒体具强客源拓展潜力
2重庆电视4567频道——重庆区吸引力电视频道覆盖率达整重庆范围影响口三千万
3重庆晨报——较受市民喜爱方生活类日报市民保持高认感
4重庆晚报——重庆发行量消遣娱乐性众媒体拥非常高市民认知度形成相稳定订阅惯
5重庆青年报——异军突起青年目标读者群报刊发行量正稳步升颇受公众关注
五 春声服饰广场开业期间活动提案
1 现场营业推广
（1） 广场型宣传活动：
活动名称：春声服饰广场开业展示活动
活动点：沙区商业步行街
活动象：广市民
活动时间：定
活动目：增强社会公众春声认识强化目标客户春声解程度吸引更范围目标客户保证春节期间充足客户源提升春声品牌形象
活动形式：
l 春声冬春时装饰品展示会——常规服装服饰展示会体现春声服饰广场营特色
l 春声品牌明星见面会——邀请品牌代言举行见面会
l 飘代服饰展示会——根飘代定位举行相应服饰展示
l 酷装展示——分两部分：特色裤装展示容二模特服饰穿着佩带酷
l 世纪服装饰品展示会——更加女性化服饰展示活动
（2） 奖促销活动：
活动名称：春声重庆民拜年送礼
活动点：春声服饰广场
活动象：广市民
活动时间：定
活动目：通效物质刺激手段吸引消费者关注促进销售额增长
活动形式：
l 购物机会亲日韩世界杯——里购物机会获韩国日亲世界杯机会
l 周周动感奖——手提电脑时尚手机MD数码相机身CD机等年轻吸引力东西奖品
l 散发奖贺年卡——正值春节际奖贺年卡种非常赠品
l 时尚赠品——钥匙扣笔记笔水果刀等
2 公关活动：
（1） 贫困学生献爱心活动——分两部分：贫困学生提供助学金二春节回家贫困学生提供定计时工作岗位
（2） 时尚服饰运动题摄影绘画赛展示活动
活动题：
l 引领时代潮流体现性品味
l 抒发情感超越梦想
l 传达温馨快乐
l 创造时尚典
活动时间：定
活动点：沙区步行街解放碑购物广场
活动目：通活动市民展示时尚服饰魅力时推出春声时尚服饰
活动形式：
l 绘画——包括漫画卡通等切绘画表现手法
l 摄影——
六 预算： 
说明：具体资金预算根动态市场变化进行目前概算
1 阶段预算分配：
根阶段营销目标三阶段预算例：20+50+30
2 阶段媒体预算分配：
（1） 第阶段：户外广告投放15万元+报纸投放约15万元+广播投放2万元+电视3万元
（2） 第二阶段：户外广告投放5万元+报纸广告投放30万元+广播投放4万元+电视广告投放10万元+传单投放2万元
（3） 第三阶段：报纸广告投放20万元+广播投放5万元+电视投放15万元+传单投放4万元
（4） 总计：130万元
3 活动投入预算计
弄海园浪潮行动公关企划方案
张海鹏 
前言 
　　前事忘事师综观九九三年弄海园总体广告宣传实施状况波面应说效果颇明显短短时间里独特强力宣传攻势已弄海园 知名度提高专活动型崇文型宣传风格银媒介型宣传形成鲜明留深刻印象 

　　然果理念形象树立创意策略角度分析弄海园宣传存定足弄海园作青岛市产业娱乐界龙头理念该行业营需企业形象始终未明确树立目标象定位创意理解然模糊偏颇知名度较高 
　　九九九四年青岛产业饮食娱乐业说关键性年处筹建奠基封顶竣工等阶段产公司均面着问题回拢资金迅速出售均处环境市场冷淡供求争取动许产公司面竣工筹款紧关头（金产）规模广告宣传早已开始 
　　类信息相互排斥干扰形势目标象拥充分选择余前提单纯诉求设施位置已难奏效情况集产娱乐业体综合性企业讲清晰效理念高尚鲜明形象时候更重 
　　营造弄海园鲜明独特企业形象树立准确超诉求理念确保弄海园企业宣传富较强传播优势公司相关策划员分析全统公司宣传基础针市产公司宣传偏重单媒体形势类客观情况产娱乐业宣传特规律拟列旨重塑形象树理念集公关活动媒介组合体少投入获效果九五五弄海园全方位浪潮行动方案足处尚请吝斧正　 
二传播目标 

　●营造鲜明独特良企业形象沟通众情感 
　●树立准确效超诉求理念实现占位意图 
三表现策略 
　前述弄海园93年宣传移情恋限制入关十万军登陆新八关着文辞超陆民众欣赏惯立意易误解创意犯忌（类名称树立理念）等足形成强力宣传攻势否认果九四宣传延续年攻势量保持宣传特色创意构思立足清晰准确理念建立业应定位占领社会公众导应等方面定会棋高着更求实感（文案创意设计稿件等方案通专项提出） 
四诉求象 
　　⒈体：市南区景线五外游家庭（旨娱乐时间针娱乐家庭） 
　　⒉青岛晚报读者群（关心社会重视信息众） 
　　⒊青岛电视台青岛新闻黄金时刻收视观众青岛线电视台连续剧收视观众（关心青岛变化乐娱乐居民家庭） 
　　⒋青岛济广播电台青岛民广播电台听众（白天专车进行郊游高消费家庭） 
五发布策略 
　　基活动形势新颖性影响范围广泛性相结合活动效果轰动性活动投入低廉性相结合等方面考虑次活动立意新颖立足点选择媒体形成室外媒体击效果接受者具相亲性易目标象进行情感沟通 

　　外媒体限定区域发放媒体身性特点活动结束媒体影响面渗透导市五区具较强持续效果 
六媒体选择 
　　⒈红色中型带娱乐气球：2万（印企业标志娱乐项目名称持家庭波总数约十万左右） 
　　⒉红色印弄海园标志娱乐项目种类马夹背心太阳帽约300套 
　　⒊扎红色绸带弄海园型面包车：四五辆 
　　⒋海景线公车站防雨厅广告牌 
　　⒌青岛晚报：通栏两次 
　　⒍青岛电视台线电视台（电视广告片活动表现线逐介绍弄海园综合娱乐项目） 
　　⒎青岛济广播电台青岛民广播电台（广播广告抒情感活动相呼应） 
七计划实施 
　　⒈四月三十日青岛晚报：容重新营造企业形象提示明天弄海园行动注明具体行动容 
　　⒉五月日午十时中山公元正门莱阳路荣城路延安路南海路等五处身穿广告马夹中学生（约200名）偿发放气球争取时左右区域形成整片具轰动击力红色气球群 
　　⒊午十时四五辆广告车：摄影师车分头抓拍气球发放温馨家庭欢乐场面（事先选模特穿插群中）广播广告（二台时）发布 

　　⒋中午十二点剪辑30秒电视广告片 
　　⒌午二点青岛晚报发布系列广告 
　　⒍晚六点四十五分七点四十五分青岛电视台线电视台相继播放电视广告 
八障碍分析 
　　次活动构思新颖规模超前具体事务动媒体烦琐复杂等实施程中具较难度影响活动利进行障碍果方案通执行公司必须步骤逐落实预先准备相应补救措施确保行动成功 
九费预算 
　　次活动总费合计五万元民币企划公司负责承担项目费： 
　　⒈二万气球成印刷费 
　　⒉二百广告背心设计制作费 
　　⒊报纸广告晚报二次通栏发布费 
　　⒋电视广告摄制编辑发布（三次）费 
　　⒌广播广告录制发布费（时间活动进行约2—3时） 
　　⒍整活动企划推动员组织劳务等费 
　　备注： 
　　⒈防雨厅修改费列 
　　⒉公司果增加系列报纸广告数量电视广告次数活动效果更理想发布费应贵公司行追加 

十方案效果评估 
　　方案明确思路切实行执行方案运先进形象公关传播方案案实施效果进行评估采三评估方法： 
　　⒈美誉度评估　 
　　⒉公众形象评估　 
　　⒊活动效果评估 
夕阳红金港花苑项目策划案
源：作者四川禹企划限公司企划总监身份成港花苑实业限公司开发金港花苑房产项目持策划总结
应：策划案房产行业实力较弱开发商进行规模开发时工作重心扭转弥补整体弱势转变集中力量强化局部优势淡化整体劣势确定项目特征定位时动进入细分市场突出 鲜明性特征取胜仿效案进行项目运作起扬长避短减少竞争压力作
容：20世纪90年代国房产市场政府扶持政策倾斜持续升温成扩需拉动整国民济发展火车头结合旧城改造城市化进程房产市开发日趋活跃新楼盘新区断涌现投资失败烂尾工程断增竞争非常惨烈
竞争加剧必然导致市场细分开发商绞脑汁纷纷概念出发出特色：位置牌环境牌生活方式牌开间布局牌装修牌智牌配套设施牌物牌价格牌付款方式牌适应房产消费市场需求作者独辟蹊径年龄角度切入锁定
老年消费群体开发出老年公寓特色楼盘获巨成功
方案精髓：
1：适应市场（解市场）升培育市场升创造市场
2：验决策升科学决策
3：追求横规模化升体化
4：先出产品找市场升先找市场出产品
5：思维方式竞争方式避免竞争思想鲜明性特征避开竞争手
案例：
成港花苑实业开发限公司成东门龙舟路块占31亩土开发需进行项目定位整合营销策划
禹企划公司选派精兵强组成强阵容该楼盘做量市调工作调查发现该楼盘重优势：楼盘处东门土价格便宜位置紧龙舟路交通方便牛市口学幼园四川师附中分布四周紧邻府南河背江公园河心公园环境清幽莲花新区农贸市场牛沙便道农贸市场附生活方便
时发现处明显劣势：区占面积开发高档楼盘满足高档楼盘必须配制会型配套项目设施
成港花苑实业开发限公司家年轻公司刚介入房产领域身缺乏知名度济实力济没成片规模开发实力竞争力弱果走中低档路线发现：特色突出竞争手非常手实力较强劲价格战港花苑实业公司仅没握取胜说定连钱收回龙舟路线旧城改造 老成渝公路拓宽改造重点城区房产开发新项目非常 成东门国营老厂商单位非常济效益普遍较差价位低卖点雷

样中低价位楼盘做出鲜明性色彩填补市场空白切中市场特色需求面难题
广泛市场调查全市楼盘分布项目特色开发成周期营销实效深入解分析笔者感：现实条件概念出发特色牌开发殆开发商济实力段条件允许涉足高科技古典欧美风情类豪华概念必须新角度寻求市场空白块周边服务设施调查中笔者遇老年夫妻附医院诊排队挂号候诊排长队拍肺部X光片血液检查两幢楼间回奔波等候检查化验结果交费取药排队等原点普通感折腾5时心情痛苦烦躁反病情加重老年病难诉求触动笔者灵感年龄切入开发专门适合老年安度晚年住宅楼盘呢？
统计显示：生产力发展民群众物质文化生活水提高中国60岁老龄口占总口例断升目前已接10标志着中国进入老龄社会全国60岁口超12亿占世界老年口五分居世界第位预计长期居世界首位中国社会济发展产生深远影响成市60岁老龄口约130万占全市总口例接13已提前进入老龄社会
针130万老龄口进步细分：具备中低档楼盘购买力者应占1013万统老两口计算65万老龄家庭成市区分东南西北四块东门片区占四分意东门买楼盘老龄家庭约16万户针16万户基数开发全成绝仅百余套老年住宅完全具备成功条件

目标消费群量化指标老年住宅需求心理资金源等进行深入分析
 需求心理分析：
1 老年代两代生存环境受教育等诸原生活方式惯思想观念等方面难免产生代沟数访问者认：解决代沟佳方式老年子女分开居住节假日女门探全家团聚
2 年轻生活工作特点现代生活节奏加快竞争加剧压力加生活规律老年住起相互干扰影响令头痛
3 敬老院然火爆入院心理遗弃感觉子女孝负罪感孤寡老般愿意入敬老院
4 老婚新建立老年家庭易子女完全睦处分户购房佳选择
5 老年喜欢安静淡泊朴素静生活物质求高愿处闹市商业区工厂区子女居住求差异较
6 老年怕孤独相集中老年公寓子女班学老龄伙伴话题乐趣
二 资金源分析：
1 老年常常年积蓄稳定退休金
2 子女出资老买房孝心日成遗产
3 准备送父母支敬老院子女入院费转购房款解决顾忧摆脱负罪感

通分析开发商确立开发老年公寓决心笔者建议楼盘定名夕阳红
三 公寓特色设计：
项目确定立着手针老年心理生理特点紧紧围绕老年生活需求广泛开展调研征询老群体量身定做合理合适住房
1 路面进行防滑处理
2 通道门坎采取障碍设计
3 房型设计力求通风干燥采光隔音结构合理
4 装修适合理奢侈豪华
5 公寓配置面积花草绿老年公寓配置户留
6 高档区配置游泳池老年公寓配置钓鱼池
7 室设计处处突出安全第壁柜防止碰头插座防止碰撞踢踏
8 水龙头螺丝头防止拧紧拧开
9 窗户采推拉杆式避免头手伸出窗外
10阳台外设动晾衣架收晾衣物十分方便
11通楼盘物系统成立钓鱼协会老年棋协外部挂钩联办川剧座唱老年学等等
12通楼盘物系统配备专职保健医生护士方便老年常见病诊开设家庭病房门医疗护理

四：环境配套设施
1 利附农贸市场解决老菜米油盐等生活必需品采购
2 利附31214313851687577路公交车充分解决老年办事亲友子女探等交通问题
3 附医院挂钩解决老医难问题
4 附公园挂钩解决老休闲锻炼娱乐需求
5 附幼园学挂钩解决老子女料孙子孙女入托入学方便接送需求
五：宣传促销
针老年特点制定众老年公寓促销策略：
1 力宣扬中华民族尊老爱幼传统美德倡导孝心消费引导子女老集资买房
2 调查关尊老敬老老年排扰解难办实事正反两方面新闻素材通新闻热线媒体提供巧妙联系社会老年公寓老年社区舆期盼呼吁 利新闻扩楼盘知名度美誉度提高效率降低成
3 制定相较低价格采分期付款银行揭等灵活收费方式
4 岗职工中招聘批中年妇女担售楼代表提高老年亲力相降低工成
5 创造拉家常售楼方式中年妇女售楼代表充分倾听老唠叨老推心置腹陪老货三家
缜密策划楼盘夕阳红命名正式开盘响亮提出专门老量身定做设计房子全面户型设计环境配套完全符合老惯需求响亮传播楼盘广告题语：成熟爱次方案推出定位准确特色突出营销独特房价便宜功完善受评创造开盘两月销售空奇迹赢观社会效益济效益

解释：
方案运作方式传统方式相较精髓：
1 应市场（解市场）升培育市场升创造市场
解适应市场组织8名业务骨干分成东南西北四组全市房产开发项目进行全方位深入细致市场调查历时周绘制出全市楼盘分布图楼盘项目进行分类登记分类标识充分解市场基础市场需求进行细分综合出新市场需求然通宣传广告培育创造出实实老年房产市场
2 验决策升科学决策
验宝贵必少验科学基石尤知识济时代单验导致失败房产开发成港花苑实业开发限公司项目开发理员验丰富开发商普遍验块适宜针城东相富裕口开发中低档住宅类住宅项目业量开发相剩降价卖出风险房产开发验全国古国国外行业项目开发成功失败验教训相结合辩证唯物义观点加综合分析感性认识升理性认识作出科学决策实践证明决策正确
3 追求横规模化升体化
项目真正赢效益必须形成规模化生产规模越规模化程度越高成越低占领市场份额越高知名度美誉度升空间越项目块原规模化程度严重受限改着眼体化实际普通客户群部分相需求规模化变成特定客户群全部相需求规模化

4 先出产品找市场升先找市场出产品
开发商说方便办法先出产品办法先找市场商战中乏样案例：开发商突发奇想闭门造车发明欣喜狂深深陶醉然产品市根消费者认老老实实科学态度通深入市场调查分析否定众切实际握竞争手众市场需求找老年住宅市场需求反复证确定行性动手开发保证产品销售成功
5 思维方式竞争方式避免竞争思想鲜明性特征避开竞争手
数开发商托惯性思维总品质价格口岸面积户型装修物交通环境付款方式等方面处心积虑想方设法手竞争项目开发商实力块限制传统竞争套路难占风赢走走通绕干脆避开竞争手独二产品性特征营造出没竞争手市场环境品质价格户型装修物等均类产品相较避开竞争手正效巧妙战胜竞争手
足该楼盘四周已开发面积继续开发第二三期形成规模开发成片开发形成规模效益前期成功造形资产造成浪费形成更影响力渗透力

湘艺苑广告策划方案

目 录
前言
第节 市场分析
 株洲市房产市场基状况
二 株洲市类住宅调查统计
三 消费者分析
第二节 湘艺苑项目分析
 项目优势分析
二 项目劣势分析
三 竞争手分析
四 项目价格策略分析
五 核心价值分析
第三节 推广策略界定
 目标消费群体界定
二 卖点界定
第四节 广告策略
 广告宣传目
二 总体策略
三 广告题
四 树立形象
五 分期广告整合策略
第五节 营销活动建议
 营销渠道员促销建设
二 营销公关活动建议
第六节 媒体策略
 媒体目标
二 目标受众
三 媒介策略
四 媒介分析选择
五 广告预算分配
第七节 方案说明 
前 言
广告策划方案目宗旨提高产品销售塑造提升品牌形象方案湘艺苑提供准确定位广告方作出全程战略性指导市场现状进行深入细致解研究分析前提找出 湘艺苑项目资源问题机会达超出湘艺苑原定销售计划鸿宇房产塑造品牌
第节 市场分析
株洲市房产市产基状况
1  株洲市属四线城市房产市场成熟融城美前景高速效物流体系东西南北交通塞处中南服装批发市场批型国企业意味着株洲诱市场低廉劳动力市场商家纷纷进入株洲房产更量外资抢入行业竞争日益激烈竞争层次断升级2000年前消费住房济适房单位福利分房目前商品房流住房消费房产业日趋成熟房产开发公司实力断升达初步产业化水房产战开株洲市房产开发商约100家年市场竞争房产项目投资开发规模断扩开发形式全面化样化2001年止房产项目投资达82118万元住房项目方面投资达43628万元2001年年房产项目竣工面积83万方米住宅竣工面积80万方米商品房销售面积40万方米商品房销售总额37723万元新统计数表明2001年批准预售销售总面积2490447方米住房销售均价2001年初824元方米升2002年初1002元方米升幅达216
2 现品牌楼盘基状况现名楼盘西区湘银房产保利房产等南区庆云山庄湘江四季花园南星区等北响石岭广场圈等市场成熟样样缺点具体表现方面：A  定位推广规范抱着卖出目心理忽视楼盘品牌建设忽视楼盘涵建设导致继开发力足B 没服务概念表现销服务差劲物业理规范业享受服务受气造成开发商业立区基建设搞C 区规化然融概念足景观痕迹太重
3 政府引导监够 销售手段合理收费合理手续合理合法

二 株洲市类住宅调查统计
类定义具高层墅等住宅区现株洲市河西河东区进行体分析：
1 河西带
河西新开发城区整环境绿化城市规划方面独 特优势总体说河西段房产卖然环境
湘银： 
核心竞争力：二十世纪购房新概念
拥高品牌效应
周边环境
绿色生活时尚吸引高级白领外国投资者社会成功士市场销售反应良
定位社会高薪阶层
滨江村：
区面积
邻湘江
周边环境
2 河东带包括河东整块北石峰区南芦淞区东部荷塘区
天鹅花园：
核心竞争力：真善美
属然水生态屋村绿化面积广：
拥900亩面积中400亩水面

区水生游玩系统
映荷园： 
核心竞争力：演绎精彩生活塑造典区
属未商业带
周边交通发展趋势
房屋设计理念突出
银座厦：
中心广场医院
连体楼属高层没身区
周边然环境
属预置房产房屋数企业处金融高层理员预购 
庆云山庄：
核心竞争力：离尘离城
品牌知名度高
周边环境绿色条件
拥98亩绿色然带
发展迅速塑造良绿色生活理念消费者心中形成良品牌新开发紫南阁定位较高目标群中高薪阶层
湘江四季花园： 
核心竞争力：山水傍尊贵居文家
交通便利
环境幽雅

区12层左右带电高层设计时尚
江山置业实力雄厚开发商手笔
价格定1800左右 
三 消费者分析
根株洲房产市场调查报告株洲市鸿宇房产市场调查报告结出消费者购房心理住宅求：
1环境规划定种生活配套齐全种活动场场足够规划时定超前思想区更具现代化气息特注意智化楼盘外立面设计新颖色调协调风格潮流92消费者倾入住全封闭式区
2高绿化率消费者认高绿化率十分必现消费者住宅环境求已越越高
3区周围配套设施基求学校幼园菜市场超市医院篮球场网球场图书馆棋牌室等
467消费者选择层住宅层住宅价格相高层住宅便宜理费相较低部分消费者选择高层住宅单体墅涉资金相较绝数消费者会现算购买墅
5消费者物业理求
a提供保安清洁卫生房屋维修园林绿化特色服务（家政订购车票托托老服务等）
b物业公司应区住户增加联系加强沟通 
第二节 湘艺苑项目分析
 项目优势分析
1 环境：坐拥两山环境幽雅闹中取静拥天然巨绿覆盖高达60山中成片天然古木株洲现楼盘中绝仅
2 段：位株洲市南部芦淞区附楼盘庆云山庄庆云山庄年开发该区已聚集相气居住知名度商业繁华带电脑城家具城水果批发市场更众服装批发市场离目标消费群工作
3 价格：价较底节省巨成房价回旋余银行房贷支持揭买房减轻买房压力价格完全具优势消费者买房时动完全较行点应案拉动销售着力点
4 物：智化理保证业现代化求符合案定位题二十四时保安全封闭式理株洲安全环境前某楼盘事原安全株洲市民关心素更目标消费者着重考虑题
5 区设计建设：区设计天然题种楼层合理布置更现代艺术广场艺术休闲然融体相益彰
6 区配套设施齐全游泳池高档会银行超市停车场幼园亲子乐园运动场艺术长廊等
7 偏离工业区：远离工业污染区噪音低空气
二 项目劣势分析
1 交通：显然交通案瓶颈2425282943路停尚直达公交道路条件差交通考虑买房素解决交通问题面问题考虑市政府合作开通路专线
2 楼盘外环境：区外部环境房屋杂乱市政建设差没型购物休闲场缺乏相应教育设施医疗设施娱乐设施
3 物业理：湘银物品牌力度够
4 房屋设计：房屋种类较6层带电高层墅层次面复杂

三． 竞争手分析
根楼盘位置楼盘定位庆云山庄湘江四季花园作竞争手状况：
庆云山庄
优势：
（1）处芦凇区建设南路延伸段株洲繁华商业区工业废气污染附高中市级医院购物环境文卫设施齐全方便居民生活
（2）属株洲市芦淞区目前数房产开发商紧盯天元开发区芦淞区房产开发明显天元区该区属商业旺聚集数量庞外营户（尤广东福建士居）加芦淞区士区域楼盘部分消费者吸引力时株洲县利吸引株洲县收入高消费者购房
（3）价格低758元——1088元方米价格售房相株洲区类型楼盘言价格优势相明显
（4）交通便利专门公交路线公交车火车站中心广场医院等繁华段方便购物医
劣势：
（1）区规划够整齐划楼型外观设计够新颖法潜客户产生强视觉击力进产生强烈购买欲

（2）区配套服务设施足满足众户需求
（3）低价位商品房档次高吸引济力强成功士入住利整区形象提高
湘江四季花园
优势：1）项目资金雄厚资金做必周转应付市场变化
2）整体项目规划株洲尚属首例相竞争项目住宅档次区设计投资资金等处明显优势
3）株洲市消费市场楼价升趋势消费者认手头资金购买动产保值选择
4）市场楼盘众盘太少具文化底蕴盘更少真正意义山水概念楼盘更绝仅 
劣势：
1）品牌号召力：株洲房产市场年竞争优胜劣汰现湘银中房中联谊协力代表房产公司年房产操作已积累相验已形成房产市场强势品牌消费者中着错口碑江山置业进入房产市场较晚方面没太强品牌号召力
2）市场承受力：株洲市消费偏低市场高档楼盘未出现否够高收入士吸引相关键问题取决案品质否拥高品质素
3）竞争素：年许开发商赶房产加速发展潮流盲目开发低价销售造成价格波动销售困难 

四 项目价格策略分析 
1 楼盘定位株洲文化艺术价格应定位中等偏
2 高开低走保证品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度价应案基策略
3 确定高开基础价格时考虑南区数楼盘售价应考虑楼盘定位价根湘江四季花园1800元方米庆云山庄800900元方米定价手身优劣势区1300元方米基础价格基合理 
五 核心价值分析 
1湘艺苑核心定位市文化艺术营造文化艺术概念品位牌文概念具体化湘艺苑株洲市艺术修养文化品位艺术文化部落
2 劳动者光荣钱种价值种力钱外显购买品位举两事湘艺苑正样载体
4 家身旁劳累匆匆奔远远家家身旁湘艺苑毗电脑城手机市场家具城水果批发市场众服装批发市场气家园阶级居住区概念案核心价值 
第三节 推广策略界定 
 目标消费群界定
湘艺苑项目身定位素质出发结合中高档住宅销售特点界定湘艺苑目标消费群相关特征：
1 目标消费者：芦凇区服装市场业果品批发市场业电脑市场业通讯市场业南区附购房者身具文化艺术气质济力较强阶层
2 年龄：年龄约3555岁
3 家庭结构已进入中年期口简单居住空间娱乐性休闲性较
4住宅区着高档次求物值消费心理追求品位商商交易性物值
5强烈虚荣心喜欢攀玄耀文化程度相较底喜欢附庸风雅希通外条件追求文化品位 

二  卖点界定
1 项目身生活理念：
（1） 家身旁工作
（2） 然入室独二天然山树林绿
（3） 社区宁静安祥幽雅恬静生活氛围
（4） 保安设施齐备安全起居
2 文化艺术设计理念
（1） 艺术生活中雕塑园艺构筑区
（2） 谈艺术出门会定期艺术展览
（3） 品位包围生活文化名 
第四节 广告策略

 广告宣传目
1． 项目宣传鸿宇房产公司形象推广做机结合适树立鸿宇房产公司品牌形象
2． 树立项目身底蕴深厚形象南区楼盘没品牌涵相区
3． 湘艺苑塑造成品质卓越东南区第楼盘
4． 促进楼盘销售成株洲十佳楼盘提供动力

二 总体策略
1 强调文概念回避楼盘渲染种谓文关怀树立项目富性文化艺术概念
2 竞争手相区直接简单卖环境摈弃嚣喧闹广告格调挖掘环境予买家利益点公众形成天然绿色生活认
3 通广告身蕴涵文化气息塑造项目文化品位项目具沉静呆板现代张扬气质时体现发展商稳健敛家风范
4 体现周细致处处业着想专业理念
三 树立形象
1艺术文化品位体现成感
2仅家更休身养性渡假处处体现出品质追求业尊重
3精品物业安全第楼盘
四 分期广告整合策略 
引导试销期：广告原信息 
通活动立体广告媒介网告知广市民特目标消费者艺术文化定位设计目湘艺苑正建设推出城事标准炒作转移公众期楼盘注意力形成湘艺苑期心理作部销售引导目标客户楼盘态度法 

公开发售期：广告原感觉 
活动广告塑造项目文化品位完成形象沉淀通公关促销活动公众项目形成新认知楼盘发销积蓄形象资源加深巩固公众注意集中度制造火热事件开发潜消费者 
公开发售中期：广告原实体 
通湘艺苑项目卖点细节挖掘渲染进步突显发展商业创造价值服务观念专业超前操作程序予公众卓越文化品位家身旁静品绝版印象形成物超值感觉 
五 广告题口号
广告题：然艺术享受 
理：
（1）然：代表现代追求潮流众楼盘中诉求造绿色景观中脱颖出湘艺苑草数木天然符合楼盘工业城市中污染区优越位置然买超越时髦舒适谐广阔空间感觉
（2）艺术：艺术高品质象征拥文化艺术真正品位艺术体现成功种高级高尚愉悦享受正艺术业优越感满足感
（3）享受：竞争社会中份快乐享受正成功拥享受予业种成熟豪感觉享受道出物业周安全服务放心 
广告口号：湘艺苑 市艺术家园 
理：

（1）市艺术家园湘艺苑设计理念硬件设施等综合素质定位确认业心需求直接表达
（2）市艺术家园具超前韵味超越竞争手众说词空洞物文概念炒作湘艺苑形象定位十分契合
（3）广告口号广告题脉相承利相互应
（4）市艺术家园更进步核心化项目诉求利诉求目标性 
广告创意原：创意原必须充分体现广告传播题艺术然享受电视报纸广播户外车体视听设计胆前卫落俗套突出表现艺术性楼书直邮手册等设计充分体现楼盘质属性（幽雅然环境高品质物业理） 
第五节 营销活动建议
 营销渠道员促销建设
1 营销渠道建设十分重应建设双点两线销售渠道双点指开发商潜购房者两线指销售明线暗线明线销售指传统销售方式通建设售楼部成立电话销售热线设置样板房参加房交会等方式公开发售暗线销售指现代体验营销中裂变出种销售方式点带面口头传播目标消费者聚集会开展形广告销售
2 员培训理：建设支高效优质售楼队伍售楼员队伍思想意识必须前卫开放务实 顾客接触时承担楼盘第形象必须体现项目定位修养风度气质务实指必须熟练懂房屋交易合法合理程序业务必须准确位交易动作语言标准化充分体现开发商规范成熟获潜客户信评严禁损害楼盘形象举止言行

二 营销公关活动建议 
湘艺苑奠基典礼暨心中区奖征名征文活动
1 策划意：高格调引起鸣惊广渗透引起十分关注 典礼邀请政界名目标消费群领军物著名艺术家参项目定位头阵征集楼名楼文引起市民特目标消费者 深度相关性扩客户量提高购买率
2 活动容
（1） 典礼发布会（2）艺术家做秀（3）设立征名征文点发放意见卡（4）心中区奖征名征文活动揭晓（5）新闻发布会颁奖晚会
3 活动实施：时间：楼盘开工期间楼盘预售期间点：典礼区现场发布晚会国宾酒店 
二系列艺术展览活动
1 策划意：艺术展览活动楼盘定位支撑通艺术展联络客户艺术家明星关系客户品质外升华客户中树立良形象热销基础迅速收盘做前奏
2 活动安排：A型艺术雕塑落户区仪式B书画艺术家展览C文墨客讲座研讨互动会D明星艺表演会
3 活动参员：次活动参必须目标消费群认知名士路相关媒体记者目标消费群代表期活动时业代表发展商产纪士 
三赠房活动
1 策划意：制造爆炸新闻事件迅速提高楼盘发展商知名度美誉度发展商提供套现房赠送某著名士策动新闻便楼盘软文炒作形成目标消费者楼盘定位价值高度认
2 活动实施：公开发售热售前进行著名士拟请株洲市院士某株洲市市长株洲籍国著名士湖南电视台某明星赠送仪式规格高继讨（软文座谈会）良性导 
第六节 媒体策略
 媒体目标 
1 公众心目中树立楼盘品牌形象
2 提高发展商公众心目中知名度美誉度
3 力求湘艺苑销售利引起销售高潮
4 区形成良口碑效应 
二 目标受众
区附芦凇区服装市场业果品批发市场业电脑市场业通讯市场业南区附购房者身具文化艺术气质济力较强阶层心文化艺术白领政府部门士
年龄：35——55岁左右
特质：注重生活品质文化品位（希高文化品位）
定济基础较讲究物值
事业成希获称赞种事业成豪情
工作环境相嘈杂接触员心种幽雅恬静家园生活
媒体接触惯——固收视阅读惯
1 喜欢新闻类节目娱乐节目湖南卫视娱乐节目株洲电视台新闻综合频道晚间报道区收视率高节目
2 阅读株洲日报株洲晚报潇湘晨报
3 收听广播坐车（）时居驾驶私家车时消磨时间动收听 

三媒介策略
1 销售准备期
制作类设计制作工围墙户外板等销售工作准备
2 引导试销期
（1） 报纸广告预告楼盘进行部认购日期作前期形象宣传
（2） 邀请报社电视台电台新闻记者发布软性新闻重点围绕湘艺苑定位——然艺术享受作重点宣传配合硬性广告形象宣传
（3） 针目标客户潜客户寄发DM广告
3 公开强销期
（1） 报纸广告电视广告媒体配合电台DM广告促销活动现场广告形成强烈宣传攻势增加目标客户接触频次
（2） 销售时利软性广告新闻炒作形式时宣传销售情况形成种新闻热点
（3） 适户外媒体保持宣传持久性
（4） 定期检讨定媒介策略组合根客户反映竞争手做法时调整更换媒介组合
4 销售刺期

（1） 根前期销售情况客户反馈意见广告诉求表现形式作出调整继续报纸广告广告广告攻势已购买客户作踪服务挖掘潜客户
（2） 媒体新闻炒作作销售辅助 
四媒体分析选择 
1 面媒体
（1）潇湘晨报株洲日报株洲晚报株洲影响较报纸媒体阅读率高读者层次广泛建议作次宣传面媒体时株洲日报房产专刊相应投放该专刊潜购房者说阅读率高
（2）湖南日报三湘市报株洲日报商业广告气息较低权威性更读者信度高建议作次宣传软性新闻媒体
2 电视媒体
湖南视株洲电视台新闻综合频道株洲区影响收视率高信息更形象生动传达目标消费者建议赞助湖南视某专题栏目株洲电视台新闻综合频道投放广告宣传片时间应开盘前月时段晚8点左右
3 户外媒体
户外媒体株洲种规模口流集中城市具巨影响建议动工封盘施工外围树立3D效果图开盘前月中心广场金三角市场北区干道南区摩托车市场树立型户外广告牌车体广告选择28路1路2路外开盘天建议气艇种新型媒体时南门中心广场通道电子屏幕适投放予辅助
4 广播媒体 

株洲交通频道覆盖面广影响然针性差成底建议作长期高容量信息投放方式
5 楼书DM手册企业形象画册宣传单海报样品屋接中心 
广告载体细节求高建议信息容准确道位 
第 五广告预算分配 
（1）广告总额应总销售额5左右湘艺苑建筑面积S米均价R元广告预算S * R*5 中80计划广告投20机动费
（2）媒体费计划广告投总额60包括报纸50电视30户外10广播5车体5 
（3）表现制作类计划广告投总额6
（4）SP活动公关计划广告投总额30
（5）礼品制作计划广告投总额4 
第七节 方案说明
建议
1进行促销公关活动时媒体投放必须相互应确保次活动达相关目员协调必须准确设立活动负责次活动媒介负责够保证相关信息时利报道宣传
2交通道路建设问题开发商必须说服政府政府合作政府出面开发商承担部分费解决道路改造问题时必须申请开通专线公交
3区外居安环境市容环境建设开发商定见手段目标消费者相信区安全街区合作搞市容环境卫生
4价格种市场变化东西高开低走种预见性想法价格应该视开盘销售环境定遇高走高遇低走低
5暗线销售十分重房产市场成熟情况操作程手法说真正商品化房见必须全面建设暗线销售通路 

二附（广告脚）
1电视广告文字脚示例
广告题：家身旁突出湘艺苑距目标消费群工作
画面1：两老板某市场班回家 配音：
画面2：两走门外路旁 配音：公众场合喧嚣嘈杂声
画面3：公交车开车拥挤堪 配音：嘈杂声
画面4：两中顾切挤 配音：嘈杂声节奏加快
公交优雅着微笑
（特写）
画面5： 车挤变形 配音：金属刺耳声
画面6： 没车出现湘艺苑
区门口美丽妻子爱 配音：轻快温柔声音
子迎接
画面7： 虚化画面出湘艺苑 配音：美丽声音读出文字
家身旁
2广播广告文字脚示例
广告题：湘艺苑艺术

阵流畅钢琴声
女孩：哎听说著名钢琴家XX株洲演出耶
男孩：啊听说票难买真想
两时叹息
开门声男声音：两开心？走带钢琴演奏会
两时问：票？
男笑着说：然啦刚买湘艺苑房子演奏会湘艺苑举行家享受艺术啊 
标准广告语：湘艺苑市艺术家园 
3报纸（户外）广告示例
广告题：体现湘艺苑天然古木环境优雅恬静
画面构成：区实际茂林体画面画面应简洁击力
外加区名发展商名电话号码
广告语：湘艺苑没开封然绿
水方全程策划

导语：

　　项目取成功关键市场深度广度准确握房产项目操作更宏佳公司代理水方前期缜密市场调研激烈市场竞争中寻找空白点首次重庆提出
5+2生活模式创造重庆房市销售奇迹
相关链接：
　　1水方重庆2001年出风头楼盘重庆首次提出5+2生活模式
　　2．2001年参加重庆市十佳居精典住宅区评选活动荣获金奖
　　3．开盘天创299套销售奇迹
项目简介：
　　水方重庆渝海实业总公司开发房产项目位重庆渝北区回兴镇（渝北区位城区东北部）项目占6万方米建筑面积8万方容积率129绿率43座拥占700亩宝圣湖项目分4期开发30万方层高层住宅规划户数1152户区规划两网球场1200方米游泳池幼园型童游乐设施翻斗乐800方米商业街会湖岸码头
操盘精典回顾：
　　宏佳公司九九年开发商初介入项目运作2001年水方推出前该区均房价仅700元方米时决策层面项目块三种意见：做：认位置偏远交通便重庆消费需求尚支持郊区化置业项目风险太二做等五年启动：认重庆形成郊区化置业需求引导少等五年现开发时早三做宏佳公司认引入5+2生活模式作项目操作题认项目操作项目远猜测市场否需求潜力思考块建什产品否引导挖掘市场需求周密分析前期市场调查发现5+2生活模式重庆尚属空白点块项条件5+2生活模式吻合

度假型物业定位出台：
　　5+2生活模式指 司提出5＋2生活模式认司便发现单纯5＋2生活概念思路较狭窄发散度假概念样目标客户层面拓宽产品策划必须舍弃传统项目二室三室力户型定位力产品户型定位室厅户型绝力户型时户型细部设计考虑业度假性质引入阳台设计增加户外空间室室外空间更度衔接产品更加原汁原味
日瓦湖滨镇思路诞生：
　　围绕度假物业思路司认成真正度假物业必然产品设计特景观设计更加具针性瑞士风景名胜日瓦喙头提出日瓦湖滨镇概念加强社区宝圣湖岸设计强调亲水性设立湖滨公园码头增设诸湖游乐设施项目旅游概念更足外界言水水真正成具魔力世界
形象策动示范效应：
　　产品促销样认房产营销品牌形象位推广塑造品牌目提升形象周密市场调研仔细分析项目块特征块处理位置2001年3月提议项目格林梦家园更名水方专门设计套VI基础应设计方案全面导入CIS通形象塑造提升项目知名度通国盘考察提议项目块前修建占6亩意境区意境区作特色规划细节入手全面导入VI造全新形象

轰动造势求认知求认：
　　2001年开道通车前常渝北区交通方便项目准备前期许业士该项目周密市场调研认果项目作普通住宅该段推出劣势显易见样引导挖掘市场需求操作项目关键项目组精心策划首次重庆提出5+2生活模式塑造项目全新理念
　　2001年6月水方第期试探性广告面市广告低总价低月供优美湖景总价5万元起月供236元起诉求点进行市场试探第次面市民提出5+2生活模式业界媒体引起轰动
题促销引起轰动
　　水方项目形象创立通前期报媒广告试探轰动效应整体策划方案转入第二阶段品质宣传阶段报媒广告方面采取软文宣传硬广告辅策略什5+2生活模式入手市民中逐渐树立项目认识辅公关活动进行推广2001年10月市房交会首次亮相天登记客户达1200成次展会受欢迎楼盘次展会通项目规划配套品质调整扩充项目软性附加值展会1350元方米均价进行试探受市场追捧胆调整价格体系2001年10月水方参加重庆市十佳居精典住宅区评选活动荣获金奖

公关活动丰富涵：
　　水方推出相继策划房日游夕阳红歌舞艺术节渝海产·新年音乐会水方泛运动会活动业界引起强烈反响
　　业界市民强烈呼吁宏佳公司万豪酒店组织召开水方项目营销策划新闻发布会次水方项目营造新闻热点
记：
　　2001年11月市场期已久水方出嫁新娘终揭开面纱开盘天创销售299套销售奇迹A组团日售空引起市场媒体广泛关注带动进步销售热潮2001年12月8日C组团开盘时调整价格策略价格相AB组团提高情况天迅速成交86套场面火爆2002年3月市春交会ABC组团已全部售罄 
天河花园整体策划报告书

前 言 1
1市场分析 2
1．1．区域市场分析 2
1．2．定市场分析 4
1．3．项目分析 5
1．4．竞争手资料分析 7
1．5．项目周边配套状况 15
16项目企划思路 15
2．项目市场定位 20
2．1市场定位 20
2．2．项目形象定位 22
2．3．目标客户定位 24
2．4．目标市场细分 28
2．5．目标客户 31
3．销售策略建议 32
3．1．市场气氛培养 32
3．2．促销手段建议 34
3．3．付款方式建议 39
4．宣传策略 40
4．1媒体选择建议 41
4．2宣传题 43
4．3广告创意诉求 47
4．4广告宣传推广策略 48
4．5媒介组合策略 49

结 束 语 51 
前 言
………敝司成立专项组专业市场调研基础根整体市场现状区域市场特性发掘项目优点加专业发挥配合贵司快完成项目销售目标
1市场分析
1．1．区域市场分析
天河区位广州市东部东黄埔区相连南濒珠江西南接东山区北连白云区总面积14777方公里口418万天河区交通四通八达广州市连接珠江三角洲粤北粤东区通全区中山道黄埔道等63条干道广深高速公路穿东西广州火车东站铁号线天河终点位区天河区广州著名科研高教区超22专院校34间科研院15中学1职中61学95幼园区社会保障事业发展较快
城市中心东移天河区作新兴区域成广州市商品楼集中天河区楼盘分布相集中分布天河北员村天汕路东圃中心集中区域
着城市东移规划现状日渐成熟关新城市中心利信息断展示眼前天河发展成天河政府中心天府路中轴线新城市中心根发展特点东移重心会着中山道线发展起黄埔道线工厂企业众村落范围广阔等负面特点带区域现代化城市规划迈进受定程度阻碍
1．2．定市场分析
员村位天河区南部毗邻天河公园天河区政府理位置优越附工厂较居民较密集消费群体工薪阶层着年发展该外口越越逐渐发展成外口聚居天河区政府搬迁落成该区环境市政设施逐步完善健全加速区域房产业发展吸引少城东工作士置业安居

房产业发展成熟理制完善原致该区城开发少性质房产商品房安居房集资房宅基等成广州市典例区域市场竞争十分激烈
员村作新城市中心部分规划发展房产发展特殊面正该区域楼盘价格路隔面区域相差甚远原明喻天河区政府员村特殊优越性天河区政府搬迁利带动东部区规划发展济繁荣位天河区政府门前员村助天河区新政府落成东风规划配套环境等方面更改善
1．3．项目分析
1项目名称：海景中心
2项目规模：2幢28层组成
3推售情况：现推景轩海轩7～28层
4宣传题：交成做业
5价 格：4076～5598元m2均价4708元m2
（复式）4228～7289元m2均价6255元m2
6装修标准：级类装修（高级锦砖面双面豪华门全景落玻璃门）
7优劣势分析
⑴优势分析
1 项目海景公司开发发展商实力雄厚买家充足信心
2 位广州新城市中轴线发展潜力巨
3 珠江新城享区成熟配套
4 处交通干道黄埔道华南道交汇点交通十分便利
5 项目准现楼发售增强买家信心
6社区配套设施较完善学校医院市场天河公园 赛马场等
7户型供选择
8停车场物业收费合理

（2）劣势分析
1 珠江新城配套设施然未成熟发展尚须时日
2 期周边物业市场销售情况活跃
3 竞争手广告宣传促销活动皆案强形象已广知
4 项目档次周边物业区隔销售象竞争激烈
5 项目三面楼宇包围景观遮挡部分
6 外员治安问题影响买家心理
7． 紧邻干道旁噪音空气污染严重
8． 缺乏商业气氛社区配套成熟
9．周边楼盘较竞争激烈影响销售
10．区花园缺乏生活然气氛
11． 三房单元套房成抗拒点
1．4．竞争手资料分析
手
1项目名称：侨颖苑
2项目规模：3幢12层幢9层组成
3推售情况：现推C栋C1～C4梯3～12层B2栋2～12层
4宣传题：新天河新市民新文化
5价 格：4481～5145元m2均价4655元m2

（复式）5668～6195元m2均价5861元m2
（新价格）
6装修标准：级二类装修
7优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘已现楼买入住易吸引买家入住
②价格较区域楼盘低竞争优势
③位街避免干道噪音空气污染影响方便出入干道属旺中带静定升值潜力
④发展商知名度较高够买家定信心支持
⑵劣势分析
①周边外口较流复杂治安环境较差影响买家购买心理
②楼盘周围环境欠佳影响楼盘档次
③户型设计般凸柱位较影响率
④外立面缺乏特色
⑤建筑密度较楼距较密私密性较差
手二
1项目名称：紫林居
2项目规模：3幢连体9层组成
3推售情况：现推C—H座3～9层
4宣传题：品味家公园旁舒适休闲
5价 格：4511～6208元m2均价5320元m2
6装修标准：级二类装修
7优劣势分析

⑴优势分析
①该楼盘员村带数区楼盘部环境优美易吸引买家购买
②邻交通干道黄埔道交通异常便利
③该楼盘紧天河新区府天河公园咫尺楼盘档次提升莫帮助
④建筑设计电梯低层住宅物业收费低廉买家极吸引力
⑤区缺乏中庭花园吸引力欠佳
⑵劣势分析
①该楼盘部分单位马路受噪音影响空气污染影响销售
②周边外员时常治安事件发生影响买家入住信心
③该楼盘周边生活配套设施齐全装饰材料店铺影响楼盘档次
④户型设计定足凸柱现象
⑤规模难档次
手三
1项目名称：天庄
2项目规模：12幢高层组成
3推售情况：现推玲珑阁锦茵阁7～18层 
4宣传题：天然高台全封闭绿色区
5价 格：5019～5802元m2均价5393元m2
6装修标准：毛坯房
7优劣势分析：

⑴优势分析
①区域少型住宅区易吸引买家购买
②区规划型绿化建设部配套设施齐全楼盘棕合质素高升值潜力
③巧妙利岗顶势抬高特点应采独特设计令楼盘拥鲜明卖点
④邻干道定距离区路环绕区四周令住户享受安静环境时享受便利交通
⑵劣势分析
①周边档次手楼盘竞争压力
②区外部建幢高层建筑碍整体建筑美感
③周边外员治安理隐患
④周边生活配套设施完善难满足住户日常生活需求
手四
1项目名称：恒安厦
2项目规模：1幢连体30层
3推售情况：现推恒乐轩5～25层
4宣传题：点滴……令生活细节设想
5价 格：4218～5980元m2均价5102元m2
6装修标准：毛坯房
7优劣势分析：

⑴优势分析
①位干道旁交通方便出入市区方便定升值潜力
②户型设计方正实间隔采隐梁隐柱设计方便住户日常生活
③单体楼部配套设施齐全助吸引买家购买
④南单位享受定绿化景观安静环境利销售
⑵劣势分析
①位干道旁受噪音影响空气污染严重影响买家购买意欲
②楼盘门前外员较出入欠缺安全感
③楼盘周边相类型手楼盘较销售压力
1．5．项目周边配套状况
1社区配套
①学：暨南学华师民族学院广州市环境保护学校
②中学：四十四中学华师附中天华中学
③学：昌乐学
④银行：中国建设银行
⑤饮食：云景酒家中意食庄食神等
⑥康体：天河体育中心羽毛球馆
⑦公园：天河公园
⑧医院：华侨医院市六医院
2交通状况
23路 车 陂 — 梅花路 504路 西 洲 — 白云路
39路 员 村 — 豪贤路 518路 棠  — 广园西瑶台
53路 员 村 — 宝岗道 540路 怡景新村 — 瑶 台
177路 员 村 — 广州东站 542路 怡景新村 — 瑞宝村
221路 保 税 区 — 江南新村 550路 绢麻厂 — 广州火车站
243路 员 村 — 文化公园 813路 员 村 — 火车站
245路 保 税 区 — 农林路 882路 保税区 — 彩虹桥脚
284路 员 村 — 广园新村 886路 员村生活区 — 机场生活区
296路 员 村 — 南湖游乐园 
16项目企划思路
项目广电成熟生活区物业拥优良先天条件日前区域外部条件劣势较明显做项目销售企划工作项目否取成功重点市场项目理解初步出企划思路：
1充分利先天优越交通环境
项目交通环境较优越利具备先天优越条件谛造天河中心区宜商宜住精品公寓典范塑造独特品牌形象
2改善现存规划中足
项目作单体楼市场竞争力足必须做切细致规划现广电成熟社区结合起成整体现资源充分合理利提高项目综合素质树立型生活区形象市场立败
3握市场需求迎合买家心理

着房产市场卖方市场转买方市场供方面严峻问题产品消费否迎合客户需求充分握市场迎合消费者需求心理提倡新现代生活居住概念更效促进销售
4加强区域性宣传吸引流
项目周边档次商品房项目市场热点客流量低吸引更客户场项目成败基础条件户外媒体销售网点单张派发方面应加强区域性宣传增强传送项目信息途径吸引量流更重点宣传区域唯型社区概念社区概念目前消费者首选
项目否成功关键
5营造现场舒适环境引起客户购买动
吸引量客流现场环境坏便销售否成功关健项目应规划设计园林绿化现场包装接中心示范单位等方面营造非常舒适部环境配销售策略营造热烈买卖气氛力求迅速动客户心促进客户成交
6宣传销售体现项目规划前景
员村直外界形象环境较杂乱消利素规划中利素特新区府落成等呈现消费者面前需宣传销售重点握软性宣传宣传资料员培训等方面重点加强
7体现营理念
面元化目标客户必须抓住特点规划设计更加性化项目应规划中力求细致完善设计中考虑居住环境求企划营销中体现客尊诚意理念通融合项目营理念握更潜客户动心促进成交

8找出项目性化形象
客户品牌认知程度取决品牌性没性商品品牌极易市场中流失通项目分析理解挖掘优点加策划包装提炼性化项目形象提高项目知名度提升项目附加值促进销售业绩提升
点企划思路出发项目市场定位规划设计销售策略等方面作出建议期做出特色成功精品项目
2．项目市场定位
2．1市场定位
员村附楼盘谓良莠齐档次价格相差悬殊说路隔楼价翻番位项目北边黄埔道中山道高档楼盘较规模较规划致翠湖山庄东晖花园新世界东逸花园福金莲花园天河公园带楼盘97年98年卖特红火恰广州城市中心东移利炒作政府投资亿资金全面建成天河公园天河区政府迁天府路新址令带楼盘销售虎添翼着广州城市快速发展房产市场呈现出方位热点铁热山景热江景热市政配套热等98年马项目已没时风光区域市场热点已淡化加高架桥住宅环境直接影响天庄福金莲花园期紫林居恒安厦等项目销售进度变相缓慢项目区域划应珠江新城——未新城市社区紧密挂钩淡化员村区域概念项目获胜前提
细分析项目相邻楼盘中天庄恒安厦等单体商住楼缺少园林绿化黄埔道交通干线噪音污染法回避项目相似项目够区域中独树帜决定否市场竞争中脱颖出

唯结合区域市场情况身特点敝司建议塑造独特品牌形象
天河中心区宜商宜住精品公寓典范
定位入市充分迎合市场进突破市场形成区域热点然达样目标必须需合适规划硬件配合述项目建议中会逐阐述
结束语
项目身现存规划设计言结合适价格定位理应够保持定销售业绩述项目建议敝司认势必够较程度提高项目综合素质提升项目知名度成功推出市场项目期销售推广坚实基础项目成区域指标性物业
基敝司项目介入度足策划案建议尚属探讨阶段贵司认策划整体思路敝司贵司详细商讨案补充实操性更强方案贵司见谅着案规划建议断深化敝司信心贵司项目做成天河区精品楼盘
2002年明锦绣苑行销企划案
等着买现房想着羞羞答答半摭琵琶半摭面楼盘造究竟啥样清楚手急出手烫手资金潜市场湖城楼盘作种应考虑策划新点子迎2002年现房阶段消费者买楼引起第二波高潮

消费者房产投资越越理性置业越越选择余楼盘身货真价实外需加优秀营销策划起推波助澜作
质量环境成观赏触摸事实似前口悬河信誓旦旦承诺精美样册诱惑成种丈量诚信种触摸生活开发商必费口水消费者会开发商直接邀请业现场未新家提前感受想象中种锦绣生活 
年房产广告尤报纸广告全国整顿工商局广告审查严格次华源城市花园关总统套房广告词受工商局查处认广告消费者误导作星级宾馆总统套房等词均属客观罚款求重做
初步策划题广告供选择配合明锦绣苑期施工竣工交付全程题层面容实际东西需明营销程中新举措融合
报纸整版广告：
1诚信明锦绣明
明锦绣苑重点承诺（金钥匙作底）
关明锦绣苑重点承诺
1 严格规划红线施工保证日间距达1125
2 保证绿化率达40
3 配套齐全车库幼园会馆中心广场游泳池网球场
4 做虚假广告销售面积严格国家规定标准执行
5 保证五证齐全规范操作
6 保证交付时客户提供住宅质量保证书住宅说明书
7 严格规定选材三产品
8 严格浙江省实施〈中华民国消费者权益保护法〉办法保修
9 物业理香港怡高担物业顾问国际物业理水湖州物收费标准

（明锦绣苑实话实说）：
诚信种品牌种精神
天明锦绣苑全部业讲
诚信更种观赏触摸东西
阳光空气绿明保障
城市城市
诚信贯穿明始终
2锦绣家园想象（想象篇）
关家想象
住市中心想象家窗前片白云
住市郊想象家门前块绿
年住乡
想象届时屋前屋花园
住明锦绣苑切想象
3 成家立业新思维明锦绣苑（WTO篇）
中国已加入WTO

湖州全球贸易缺角色
济位容忽视
湖州位济发达长江三角洲域
作海全世界济花园
日益显示生产加工基重性
办厂投资兴业已成趋势
湖州西面外商投资领
惟东湖州创业者理想家园
东面南浔织里等私企发达区
家居明锦绣苑创业东门外 
您理想创业模式
选择明路路皆通
您家安明锦绣苑
种新投资趋势种新购房理念
种新品位生创业者新思维
东门二里桥明锦绣苑
古繁华锦绣

4爱美心家明锦绣苑环境篇
关环境绿化句老话：
明锦绣苑提出先造园造房环境优先法
环境优先法表现开发商土规划图时

建筑设计院环境设计院参整体规划设计
真正做环境建筑谐统相互托
配合明锦绣苑方式建筑法式建筑风格 
作题设计布拉格春雾罗马夏季风香榭里秋色
帕特农山雪四题景观
年四季轮回意境环绕中心花园成整体
明锦绣苑环境设计表现外环境结合考虑
社区二里桥路退职15米湖东路退4米
龙溪港退15米作绿化处理社区外围树立绿色屏障
社区部四题景观中心花园遥相呼应
明锦绣苑配标准硬网球场时尚健康生活形态处见
2002年明锦绣苑行销企划案接页
5行走城市令您驻足楼盘(行走篇)
天城市时刻行走
湖州行走城市
东西湖州方？
心新方
明锦绣苑告诉您
城市方
湖州行走城市
明令众驻足楼盘

6举头明月低头思明（夏夜篇）
陶醉夏夜蛙鸣静谧夜色迷月光
仰星空繁星点点月光水倾泻生梦刻
切明锦绣苑出现梦幻家园锦绣家园入住明锦绣苑宽敞迷中心广场中心公园细心雕琢林间绿茵道漫步您享受种十九世纪怡然浪漫桃源诗意风轻拂心里体会明锦绣苑刻意追求种极致风韵正契合您童年时代梦幻遐想
您现思念明锦绣苑理已充分
现夏天快梦真实差点点明夏夜您夏夜锦绣时刻浪漫时刻举杯时刻倾诉心秘密夜晚
东门二里桥周围没高楼厦围堵走城市边缘繁华市音乐断断续续远处传蛙鸣声声身明锦绣苑淡雅思绪月光您空间里您情张开心扉情倾诉日夜着您爱述说您心目中锦绣未

7湖州四现代化明锦绣苑率先实现：
（1）园林式绿化明锦绣苑坚持先造园造房环境法高40绿化率令整区春意盎然然锦绣
（2） 物国际化着外资背景开发商聘请国际知名香港怡高物业理公司作物顾问带超前国际房产开发理念国际水准专业品质
（3） 间距保证全亮化1：125日间距您实丈量高国家标准诚信明锦绣明明媚阳光全心耀您时层高层低

（4） 宽带接驳科技化二十世纪资迅时代Soho办公族趋势高效率通迅设施已成必然选择明锦绣苑宽带接驳科技限前途限成您辉煌事业保障您锦绣未
8样板房迎接新生活（工程交付作）
买房种相亲更种生活缘份
缘份时确奇妙时明明咫尺错
直某天亲见时心会动
明锦绣苑已全面亮相面纱已揭开
流设计师精心设计更兼国际水准建筑师完美造区环境
整楼盘十余种风格异魅力非居家格调
明锦绣苑全新奉献次您豁然开朗
中梳理出新生活全部灵感
缘分早已存
精彩现开始
9亲亲家问问心
二报纸广告（商铺推广作）：
1 精明商判断永远会错
选择明锦绣苑行商做生意面绿色车站流集散效应您省许搬运费开阔马路商铺空间着意想广告效应做生意需精细算精明商独判断
2成功商选择成功

高空间气势成功商家气魄独特设计明高层商铺6米层高您展您商业华想象力成您番锦绣事业两层空间层价格明锦绣苑高层商铺成功商度身定制 
3朱者赤高者赢
成功商家伍更发展昔日孟母三迁日入户明选择众投资捷足先登理性投资理性置业伟业样默默开始
明锦绣苑稀贵商铺剩余少量典保留
动心价格：米xxxx元起
东门二里桥古繁华锦绣
4明锦绣苑湖州温州
时温州前店家商业模式创造温州奇迹明锦绣苑完全成样新型商想温州厦门成功士般享受生活享受成功品味选择明商务房营物业外选择明锦绣苑买住房您实现您温州商梦您购房时享受特殊优惠做明业创锦绣事业
明商务房开盘现已销售半告磬独高六米两层式设计优越理位置您投资具丰厚回报（图）
5快乐织里：
城市版图进步四周扩散东织里镇区版图正湖州拢东门明锦绣苑成理想家居区精明织里先行步新思维选择明锦绣苑居家工作两方便织里吃苦耐劳精神正影响着全体湖州创业时代创业选择新代成功商企业营者选择明锦绣苑明锦绣苑带您种创业新选择住明锦绣苑创业市郊五分钟五块钱车族享受创业生路快乐织里明锦绣苑报道（图） 
6成应该样算
说住明锦绣苑交通成班时间楼盘成高算盘错明锦绣苑交通便利超楼盘区出入便捷时间效率金钱您选择明锦绣苑商铺开展营贸易商业广告效应更容忽视金钱说您算吧者起盘算盘算里面成效益
7 谁明较劲？明
精品楼盘诞生取决精益求精设计施工明锦绣苑争分夺秒刻懈砖瓦精心造草木巧秒构思锦绣楼盘横空出世明锦绣苑谁较劲？明谁较劲明

三报纸软性广告：（5篇）
参次提交明策划软性文章稍做调整
四两建议：
1 考虑策划出版期钱江晚报湖州区报道整张发行量现万份针湖州城区织里南浔彩色版面设计印刷发行万元
2 交付阶段某夜晚锦绣苑新区广场放激光焰火示庆祝 举吸引气时扩影响锦绣苑区广场开阔开展活动重节日中秋节前10月26日承诺交付日日子里开展限度吸引广群众注目参
2003年北京房产十营销典回顾
作者谢长风 
京城楼市说2003年灾难年先百年难遇非典121文件闹风声鹤唳停止审批墅更导致许开发商慌慌张张马项目相前年房产光景真恍隔世
营销2003年寂寞年头年张宝全征集案名气势宏锋尚告空调暖气更张东名声噪梁家辉秀东方银座片银光左走左岸工社销售走前头相形2003年典作少够象苹果社区征集案名整项目脱颖出更少
2003年然产生英雄楼市英雄寂寞2003没变冷清免俗然十体例排出年典营销案例
1炫特区70年代激情夜
果没夜暴富然数少怜许没买彩票作中国财富密集作中国目前速成富豪摇篮果楼市产生传奇市场未免太丧气作相淡年2003年楼市然充满想象力幸炫特区
炫特区炫缘70年代激情夜
70年代东西书永久牌行车雷锋片摆块展览底文化活动营销活动？整活动搞完观众连炫特区三字底什东西知道算门子宣传方法？炫特区回答：房产营销
年1月10日炫特区西单LCX广场组织宣告项目正投市场70年代激情夜活动现场数高达数万种宗教般虔诚参加活动晚网关注炫特区挑起70年代生网友高达60万70年代激情样完全公益活动策划帮炫特区找忠实客户群客户炫特区认仅仅产品素更情感素客户爱项目成功炫特区着首时代广场次活动炮响发收拾户型项目成年楼市中销售额项目实实2003年度奇迹
延续激情夜风格炫特区举行数次类似活动：阳公园非流音乐节万圣节纯白夜阚军先生誉年佳策划免费观黑客帝国活动均效果俗
2棕榈泉国际公寓百万捐赠
记4月20日北京市市长孟学农先生卫生部部长张文康先生灰暗天天直遮遮掩掩非典疫情开始白天原谣言证实新谣言开始流传北京空气陡然紧张起年代突然发现死亡阴影离感巨助孤独
4月21日北京晚报棕榈泉百万捐赠棕榈泉国际公寓医护员捐赠百万元民币营养保健董事长伟发表极感讲话清楚记时条新闻时感动心情然样讲话场合说出时移事异已难时样感动棕榈泉捐赠活动沉闷空气中点亮光点亮房产界空前劫难参意识已名棕榈泉国际公寓更加吸引全社会关注提升企业美誉度时风头两然具体带销售量没详细数字非典期间棕榈泉销售高达3亿元关系甚
整市场中棕榈泉先进行捐赠房产企业然世纪金源珠江产捐赠金额千万远远超出棕榈泉数字时种捐赠活动已牛毛报纸天天报导然两企业金额已足产生棕榈泉样震撼性效果
棕榈泉百万捐赠反映企业危机公关意识反应速度坏事变成事企业什角度理解
3富力新坛：文化铸辉煌
截年11月底富力城销售额超15亿元世纪城建外SOHO道成年赢家2002年广州富力锐意北取击败包括SOHO中国众竞争者掷32亿元取广渠门块土年王牌理谢强珠江跳槽持块土开发富力城
轰动时32亿元王三环边优越理位置漂亮成城市风景彩蛋售楼间王牌理谢强组合足单纯知名度作宣传富力城丧失意义然时意味着留开发商闪转腾挪空间已原报纸编出生谢强辟蹊径文化旗舞呼啦啦响典范作便富力新坛
富力新坛里冯仑潘石屹伟谢强张宝全海南五兄弟坐道陈忠实贾凹等作家名流舞文弄墨6月13日富力城邀集位业首置业总裁王哲全国工商联住宅产业商会项目中心副郑国臣著名艺术士张羽韩国SK株式会社投资理方元等聚起富力城说三道四谢强亲接受家质询终做皆欢喜……富力城实力派形象展遗
相许项目神魂属文化营销富力城文化营销丰富全面顾社区文化建设理念张扬业关系沟通摆台面春风化雨润物声万物生发盛名愿意作细致功夫谁阻止富力城成功？
4玄妙CLASS
作专业哲学系学生傲头脑弄黑格尔哲学读懂抱着CLASS厚厚楼书知识夜回解放前坠五里雾中段段述似非理阶层定义建筑美学似相识真相识媒体发布广告段述果仔细读真点摸着头脑玄妙CLASS更玄销售额说开盘20天销售3亿许相信包括现场时候真楼层成非卖品相信
CLASS牛气源底气独特坡布局精雕细刻建筑没宣传够卖什选择样种推广方式倒值思量
作北四环外项目CLASS售价高达8000折扣高端产品许已惯宣传中更知道作衡量宣传效果标准奢侈品例圈子里高高昂起头通特殊方法口碑销售口碑广告重够CLASS买房头脑清醒偶尔动肯定买房时候
CLASS楼书适合象样精细说头项目具太普遍意义厚重楼书提供观众种理念击种产品深层涵挖掘严肃态度正次访谈中CLASS负责说：根求数懂种极精英态度完全媚俗市场中造成特立独行效果种形象通传媒传播样达宣传效果正谢霆峰通捣蛋达炒作目CLASS类样获量认然种认者整社会例CLASS500套房子呀
5长河湾：文产
热销双刃剑钱重担责惊喜外感恐慌成热销败热销长河湾热销忘居安思危董事长亲发话冷静长河湾热销什文关怀？便例证
长河湾老总黄怒波文化界名骆英诗集出作产然忘老行搞文产组织专门出版挖掘长河湾历史文化涵册子追忆里历史痕迹：长河流淌八百年古长河水高粱桥发生辽宋战役莫斯科餐厅时代记忆北京展览馆中国十建筑代记忆……已存悠久文化积淀长河湾纳配长河流水潺湲真物分感觉
果网关长河湾新闻寥寥现实中长河湾天龙八部里面段誉外面文弱书生体早已力充沛水系建设社区园林建设建筑风格外观形象长河湾均道法然注重环境谐然谐历史合样产品披优雅文化外衣果热销什产品够热销呢？
6阳光东：富区缔造者
果说缔造种物质行话错特错温榆河岸京汤河线西山香山线墅群阳公园带高档公寓货真价实富区富区概念房产界阳光东第次坦坦荡荡提出年年初首创集团宣布东四环北路绿化带东酒仙桥路电子城西坝河亮马河间块建北京富区名北京东区项目占面积100公顷总建筑面积超220万方米预计总投资超100亿元项目首创集团旗首创置业阳光股份具体负责全部项目2008年完工售价方米1万元10月17日第期盛开盘
中国财富作罪恶代名词托改革福现追求财富已成种光荣行正原参军种光荣行样意识形态没明确媒体舆表达羞答答典型例子关财富美德赋予国外体现中庸保守中产阶级首创置业正式块面纱剥吸引社会关注阳光东开盘销售1亿元富区宣传达传播效果功没
首创置业做法表明：宣传必真正意义创造够种事实成型东西完美体现出样种创造传播学意义谁说早谁创造者
首创置业造东区样宏伟计划两聪明花招足支撑体量销售富区旗帜种关高品质概念终众统帅项目宣传提供取资源
7荟景峰试住
阳园东四环豪宅标销售屡创奇迹二期荟景峰时候然保持原高品质北京市数公司炒作概念荟景峰提供全部现房价格7000元左右谓已挑战东区豪宅价格低线作香港投资商财气粗典型特色荟景峰营销案例完整体现种特色
果表现实力什活动试住更效呢况试住者提供试住日记文学东西难作假够提供出观众信度然提高时间长达月什问题出荟景峰选择种许开发商疑掘坟墓做法实实力底气体现活动开展吸引许注意短段时间荟景峰老树开新花曝光率提高说荟景峰黄老板数钱时间显著增加
荟景峰活动中加入娱乐元素拍天粮仓红吴子牛导演拉入进做秀宣称荟景峰尝尝鲜知道造谣领域构成诽谤罪娱乐界成基宣传手段现竟然样桩鼻子眼事情娱乐界然配合房产界狂炒番然吴子牛底住没已没文荟景峰着社会关注机会推销楼盘倒获成功
荟景峰眼球济忠实实践者
样失败成功活动通时代邀请皇马楼盘作秀趁机宣传豪宅中皇马样闹满城风雨样明星没场样知名度提高
8三环新城评选健康形象
您心目中济适房什样子？利微旱涝保收商品房围困万千重岿然动？总带定公益色彩政府直济适房般意味着市场运作绝缘老老实实做成控制收拾点贪厌野心挣两三点利润然切OK什广告投放什市场营销
果说2003年引注目趋势：市场化伟力量连心止水济适房营销推广三环新城完全市场化运作：产品作商品房样品质致夏季房展会销售量占济适房70种新闻断出现报纸电视然知道媒体然规律发挥作结果作勇气象征三环新城通努力申请健康住宅试点知道前奥林匹克花园金格林镇两项目前者全国第产连锁品牌者深圳开发商
三环新城希整活动加冠冕：三环新城改产公司邀请名星佬作形象代言做法社会征集形象代言获选赠送三环新城套价值百万三居室民化做法加众创意百万元房子诱惑两者产生张力足够发挥想象力说吸引8000家庭参加时间延续月
种方法综合运三环新城销售增成年出风头济适房济适房市场化做出榜样
9美林香槟镇邀约思想者
房产缺乏文化行业老辈房产商基革命家精神怕死二怕苦三怕没文化房产资金流量利润高旦钱什包括文化美林香槟镇典型例子较成功例子
年春季房展会直宣扬七宗（罪）醉美林香槟镇消费者认识什做手笔：花费百万城巴黎专程思想者塑模子房展会样画葫芦弄思想者丁神曲里受苦悲悯思想巨见证楼市名利场作房产项目底没必罗丹名作附庸风雅？样挥金土难道羊毛出羊身？观众议纷纷半天美林香槟镇东西心中抹掉开发商追求效果知名度会销售量毫疑义
样营销手腕已什道德标准者名实致样观念衡量牵强房产样区域性市场拥知名度意味着成功半思想者确实美林香槟镇举成名意义说美林香槟镇胜利者
10石韵浩庭：岁末传奇
年关黄世仁杨白劳讨债时候寒风威逼户外活动明显减少楼市日渐冷清家公司收拾野心开始盘点年收成种原年冬季房展会表现气相原火浇油般春季房展会确实逊色少
次房展会陌生项目放颗卫星陌生双井富力城附新项目石韵浩庭均价仅6500元已足心跳更令心跳：石韵浩庭出全国首家汉装社区概念国贸房展期间送出价值菲1000件丝绸汉装睡衣现场模特穿着汉装炫耀身材现场气火爆说足媲美谢霆锋开演唱会番策划结果没开发商失：十百万房子愣展会期间卖百套
石韵浩庭声称洋风日盛天发起文化复兴恢复汉家风范汉装作形象代言中国风格社区意旨宏深行类件薄薄睡衣否承担伟命倒值斟酌真忘记石韵浩庭倒容易
项目提炼出核心概念容易信息传递消费者更容易石韵浩庭行艺术然显点质项目形象核心理念致低价土壤中国风格根汉装花番炫耀完成传达项目理念目固易哉
外番含义：2004年钟声敲响石韵浩庭霓裳魅影火爆热销灾难2003年画光明诱惑句号
安家杂志 文谢长风 
ESPRIT济南专卖店开业形象策划案
源：中华营销网 ( 日期：20040319 1001) 

　　ESPRIT系国际知名品牌ESPRIT济南专卖店特许专卖店ESPRIT年形成卓越服装设计制造水断提升品牌形象完整企业理念行规范统形象识济南专卖店提供科学规范设计技术理保证 
　　A．ESPRIT市场分析 
　　济南作中等城市真正国际品牌专卖店销售专柜十分缺乏市场摆放销售国名牌海北京广东等登陆国际名牌杰尼亚马狮龙朗万范思哲MEXXPRADAPORST济南闻末闻进入济南市场皮尔·卡丹花花公子品牌等服装风格价位点营销均位没表现 
　　ESPRIT现进入济南市场应该说寻找空隙——国际知名品牌缺少空隙树立形象引起消费者关注购买需售服装类型价位广告宣传营销手段诸方面做定努力 
　　ESPRIT作种品味较高价位较高品牌济南进行销售推广系列困难点首先济南消费水消费观念处较低水准里高消费阶层规模较少ESPRIT面众市场非市场价位较高众市场成功开拓意味着少销售额然ESPRIT系国际知名品牌济南消费者知甚少甚闻未闻ESPRIT济南市场存着知名品牌创知名度问题方面嫁接利原品牌名知度事半功倍创造知名度部分消费者迅速知道解品牌品牌丰富含问题便ESPRIT济南专卖店位置ESPRIT销售策略中特注重店址选择位河街济南专卖店然处流量较高段条街缺少象样精品商店行色匆匆路段身吸引特定消费者专卖店身努力吸引顾客外济南市政府巳规定1996年河街建立高架桥现应时解高架桥建设模式考虑建议专卖店正负面影响必时做定准备调整 

　　
　　B·产品分析消费者定位 
　　ESPRIT产品国际时装界直气蓬勃活泼开朗形象独树帜产品设计风格具浓厚加利福尼亚色彩充满加州沙滩阳光韵味拘束感觉 
　　ESPRIT产品领导生活时尚高档休闲系列专职业女性现代男士设计休闲装运动休闲装中仔装童装鞋袜饰品等产品国际性时尚性休闲性季数百款产品推出符合包括济南现代成功士需求 
　　谓现代成功士指济实力构成消费阶层济南中产阶层构成较样化独撑门户体营者资丰厚类投资者部分技术知识进入市场换取金钱高级知识分子部分掌握实权行政官员具备消费实力情况着装风格干差万点说性花费心血成事业物希机会放松希工作外时间形象心情方面讲休闲装便成中数需求 
外消费心理花费少钱购买衣物消费者希买独特非般东西花花公子专卖店成功原服饰风格简单统非名牌服装没少差价位高感花钱买性风格 
　　ESPRIT休闲系列款式样风格致断新品种推出消费者感物值服装鞋袜饰品丰富性便选择搭配 

　　ESPRIT营者需清楚面消费者众独特致广告宣传销售产品类型店铺服务诸方面独特情调店面外观部装饰员工职责视觉形象诸方面ESPRIT公司严格规范加产品品味独特形象树立鲜明准确提供定基础 
　　C·广告宣传策略广告目 
　　基分析ESPRIT济南专卖店开业初期广告目济南社会众知道解国际性品牌解发展程服饰风格品牌含品牌产生信尊重众广泛认识基础产生众消费者众消费者便已ESPRIT解众中部分济实力着装品味士 
　　开业初期广告宣传传播ESPRIT知名度知道国际品牌基ESPRIT价位等原消费者会广告马购买专卖店观解衡量产品价位款式品牌知名度应关系购买贵重服装等物品时理性色彩较浓厚初期广告宣传ESPRIT国际品牌高品质高质量款式表现出钱拥荣耀暂时没钱渴 
　　利媒介广告宣传准确塑造ESPRIT高尚形象知道解国际品牌ESPRIT济南专卖店开业初期广告宣传基目 
　　D·广告方式媒介选择 
　　ESPRIT济南专卖店开业时便品牌进入济南市场开始时广告需详细理性富诱惑力介绍品牌方面应选择报纸媒介报纸详细说明报纸时效性强特点便传播专卖店开业信息家品牌基认识选择电视杂志等媒介传播品牌知名度品脾形象年广告宣传应报纸 
　　开业前齐鲁晚报济南时报泉城周报山东广播影视报(面两种电视报选择中)作面广告宣布ESPRIT济南专卖店开业方面介绍品牌开业前做次ESPRIT全面介绍性广告版面根广告容少确定开业刊报纸广告介绍品牌方面通栏广告济南时报(齐鲁晚报)刊登系列性文章介绍品牌服饰方方面面类文章中知识性信息传播恰结合表面知识介绍暗里传播点ESPRIT关信息种系列文章消费者影响渗透性知觉文章首先家报纸陆陆续续刊登出时报纸刊登家报纸全部刊登完选择报纸保证某报纸媒介完整性 
　　述家报纸齐鲁晚报广告价格稍高余家报纸通栏广告价格均数干元开业初期投入算太阶段刊登系列文章专卖店特促销活动时开展广告战役宜做太报纸广告版面应通栏广告关键广告容广告创意广告设计独特性高品味吸引高品质消费者 
　　
　　E·广告容广告创意 
　　广告标题选择报纸广告： 
　　　·世界提起加利福尼亚会想金门桥莱坞沙滩ESPRIT 
　　　·体味休闲享受加利福尼亚阳光 
　　　·加利福尼亚阳光济南 
　　广告容报纸广告标题面广告文案： 
　　·ESPRIT遍布五洲三十国家国际著名服装品牌总部设美国加利福尼亚州旧金山市旧金山德国杜塞尔夫设服装设计中心广招全球设计专设计表现ESPRIT风格服饰季推出符合国际时尚千种服装款式香港设计家根亚洲消费者喜加选择推出适合款式色彩ESPRIT香港区负责系著名影星林青霞丈夫邢李源先生 
　　·女需柔美男需轻松年代休闲装行道非休闲装国际名牌ESPRIT休闲装出美国加利福尼亚设计风格体现出充满阳光加州色彩突出休闲装拘柬感受加州沙滩享受阳光ESPRIT符合国际时尚高档休闲系统专优雅女性现代男士设计休闲装运动类牛仔类童装鞋袜饰件等系列休闲产品塑造形象体验悠闲生活享受加州阳光请ESPRIT专卖店 
　　·现美国欧洲香港海享受加州阳光驰名世界ESPRIT北美120家专卖店欧洲380家香港33家ESPRIT1992年进入中国市场首先海设立第家专卖店现ESPRIT集团确定ESPRIT济南专卖店正式开业机会加入ESPRIT消费者行列世界时尚步品牌成功便体会美国加州充满阳光活力拘柬感受 

　　(ESPRIT现陆50家专卖店分布许城市处提海济南感海步中国富着装时尚性区步满足家尊心) 
　　根标题文案设计广告时果配ESPRIT时装图片务必注意图片清晰程度报纸印出效果果图片模糊会消费者品牌身产生误解怀疑配手绘时装画时装画规矩细致表现ESPRIT种款式浪漫情调 
　　F·系列文章(报刊发表知识性传播ESPRIT品牌知名度) 
　　
　　·休闲装起源 
　　
　　休闲装起源美国早首推布制牛仔装衬衣茄克休闲装早途利耐舒适易整理特点作工作服二次战美国娱乐界明星肆推广休闲服逐渐成欧美接受服装六十年代嬉皮士崇尚回然衣服简单舒适追求休闲服理然成时服装流七十年代初休闲服开始成世界时装界重部分九十年代形成阻挡潮流强烈影响着穿着风尚ESPRIT源美国休闲装品牌然素净风貌展示拘柬感受目前中国陆城市均设专卖店势挡休闲潮流会开始青睐休闲装 

　　
　　·休闲装发展 
　　
　　目前广流行休闲装造型呈现种中性状态男女均穿规格属宽松型胖瘦兼容适应性较广泛休闲装迅速流行重素休闲装认识理解停留休息娱乐旅游时穿着认休闲服休息消遣时穿服装现认休闲服身体量放松心情调节仅休息时穿班正式礼仪外交场合穿穿着场合增加穿着时间延伸休闲服象滚雪球般包容分类服装形成种综合性休闲装概念世界著名ESPRIT休闲系列包括男女休闲装运动休闲装牛仔休闲装童装鞋袜饰品等综合容休闲装新认识休闲装作服装潮流宰久衰 
　　·名牌分类 
　　服装言名牌仅意味着知名度意味着质量时尚款式时身份象征 
　　
　　名牌分类讲设计师名牌YSL代表圣洛朗皮尔·卡丹牌夏奈尔牌等名品牌名知名度创立名牌李宁牌运动装晓庆牌时装商品性名牌商店知名度创立名牌培罗蒙西服红服装便公司名牌品牌身助名设计师名创立名牌国际知名 
ESPRIT美国名牌法文ESPRIT品牌名称意思年轻活泼富气服装注重拘束感觉众类型名牌组成名牌家庭吸引着成功士眼光 

　　
　　·休闲潮流 
　　闲忙反义词忙碌时候渴休闲面工作生活快节奏身处市拥挤喧闹支配时间拘束空间极限期心情放松节奏调节身体掉束缚肌肤呼吸时穿着扮花太时间精力穿着舒适款式简洁方意然休闲服便应运生 
　　女份柔美男份放松便休闲服追求美国ESPRIT休闲系列强调ESPRIT概念心态非年龄吸引着时尚敏感动活跃士消费象成熟活跃品味落俗套勤奋拘谨许喜休闲装士精神写 
XX厦推广策划

前 言

关细化售楼部环境提升项目品位干建议
果产项目成败关键李嘉诚言：第段第二段第三段话售楼处环境金科玉律细节细节细节
产市场综合销售数显示约90甚更销售终项目现场发生 样强调售楼部环境重性分
事实告诉细节动没细节完美没全局完美
衡量售楼部现场坏标准买家停留时间长短
越愿意停留项目解越点成交机会疑会更高

卖房子象卖日常生活品简单发展商成熟理性时体现细节操作时候细节——售楼部门口摆放垃圾乱停车辆句该没听问候语举手投足间该谦……诸类常忽略细节常常决定次购买行放弃
反果样细节——插透明玻璃花瓶中鲜花精美茶具里杯醇香清茶者杯香浓咖啡柔优美背景音乐舒适坐椅室植物散发出清新空气……意处透露出发展商心细致入微样发展商建筑未生活工作空间令憧憬？
房子眼里概念米少钱消费者眼里倾半生心血交换美梦想尤期房销售样花功夫楼者提前感受未生活方式工作气息强化消费者期房信心起着重作
售楼部环境整体设计细化利销售角度出发原： 

★ 创新——性化
★ 环境细化
★ 服务质量高素质时处见
★ 丰富售楼部部空间延长客户停留时间

售楼部现状
1 外包装：整体采银灰色系调色致视觉感受较单没新楼盘开盘应该具活跃商业气氛第印象售楼部象类似洗胶卷营场
2 售楼部 （1）售楼部部已装修完毕部缺少品牌识标识色彩搭配较冷感第印象售楼部象类似洗胶卷营场
（2） 售楼处部：目前堂摆放项目外观建筑模型说明性展板楼书等销售工具 售楼部玻璃幕墙室墙体面积空白
（3）售楼部办公区域房间职划分
（4）售楼部顶部黑色压抑感觉没常规售楼部该明快亮丽需求

（5）项目宣传推广语
（6）项目现场周边广告牌指示牌受众易识

二包装策略
针售楼部述现状现场整体包装策略：
1针售楼部整体银灰色系暖色调调节整体视觉效果
2售楼部办公室门口装置职标识挂牌
3售楼部玻璃幕墙装饰电脑刻画宣传语辅助语宣传效果达图文貌
4售楼部室进口右侧空白墙体制作功性展板
5空白墙体根具体尺寸制作相匹配展示牌装饰品
6客户接处玻璃桌面茶前台摆放鲜艳花植物（制作出楼书换）
7墙角摆放盆栽植物 
8黑色顶部放置（扎）色彩艳丽气球 
9销售员佩带统设计姓名职务牌 
10深色会客沙发添置暖色垫烘托整体亲力
11距离售楼部左100米处路口北关工商标牌边立华杰项目指示路牌
12售楼部门口放置宣传彩旗
13售楼部面路墙安装户外喷绘广告
14 售楼部门口摆放充气拱门
15果条件允许北三环入口处立项目指示牌
三解决方案
针售楼部述现状前期推广观点：
（1）关创意
造梦———— 创意关键
广告创意仅仅项目具什讲里投资够什享受什事业什样帮助发展
言概做广告应该买家描绘美蓝图
（2）关广告计划
造势————制定广告计划关键
提炼卖点令项目广受关注类媒体强势配合广告安排紧凑力
种种核心造势予非非印象称房产广告
（3）关广告计划时期
集中考虑3月广告计划
房产广告计划会受身销售业绩竞争手市场形势等诸素影响长期性广告计划变化较情况集中精力考虑围绕开盘期间广告安排更意义
（4）关广告手法
广告手法需断创新
房产市场变化非常快速抱着僵化原取断创新创造性引导目标客户引导见怪怪读者
策划创意执行表现皆富创造性思维方法获理想销售效果
（5）关媒介创新
整合传播运广告攻关利DM促销事件行销等种手段 阶段侧重点应
*产缘性客户特征显著项目周边形象推广非常重尤开盘时期
*产销售工具楼书户型单页DM售楼处氛围营造样板间设计促成终销售利手段
（6）房产广告发生作程
北京天十类型项目进行推广宣传认：
第步效广告前提见兴趣解关注项目起码引起目标客户群体关注
第二步广告产生想亲身解兴趣愿赖广告卖点否目标象购买心理需求相符
第三步兴趣转移行动房产注重时销售资金快速回笼行业广告效果直接体现售楼部楼流量
（7）说：
*形式决定注目率容决定兴趣否行动两者缺

买家角度房产广告效果坏关键否目标买家实现效沟通
*广告标准 
视觉注目性保证广告引起注意
容清晰易懂确保广告策略贯彻
提供购买利益保证广告销售紧密结合
整体美感性令受众增加项目心理评判分
致风格保证广告累加效应形成项目品牌
（8）广告组合
广告决非单纯报纸广告楼书DM房展会户外POP样板间广告信息传达重媒体完全报纸广告难达项目功述求效果时必须根销售阶段选择阶段性广告推广方式灵活运广告公关促销行销等整合传播手段

（9）广告配合
广告必须销售紧密配合互动尤销售配套政策销售配套工具销售事件促销离开开发商理解支持开发商求销售促销毕功役需系列战紧密围绕推广核心系列活动逐步达成销售目标完成
项目SWOT点分析
* SWOT分析
S（优势）
*西北三环区扭带城市核心位置区位优势较明显
*北京海淀区钟寺物流中心行政规划保证土升值潜力
*厦商务功配套齐全
*户型面积较折中购房总价较底
*梯形室外空中花园区域较少见
*室开间格局功划分较灵活
*总体品质均具备成热销楼盘先天条件
*海淀商住项目相（品阁27元米月华龙42元米月亿城中心4元米月）项目物业理费35元米月收费标准较适中
*车位规划较合理300车位基满足单元停车位
* W（劣势）
*产品外观建筑形式亮点外立面较众化
*期房项目入住时间长品质否终落实成影响购买阻力
*售楼部现场布置该工作进度协调
*销售工具全（目前建筑模型）周边识标志没
*售楼部选址较偏没马路
*开间格局增加入住者入住成（做隔断）
*职部门间配合需更加谐默契
*总套数足三百套法形成富海中心样单体规模效应该项目配备独立纯住宅项目作商住项目配套支撑
*周边（现四道口水产批发市场前）已开工类型项目面积高项目销售面积（2倍左右） 项目工售楼部马路受众较容易识
*基述点广告出果项目位置法目标象易识容易引周边竞争楼盘原意象购房者持币观较心理增强
*产品更新速度加快竞争手竞争力增强竞争市场压力时时加
*非处交通条件成熟显段公交线路直达项目现场加周边步新建项目较难出现抢购局面
*较华龙厦均价8050元米亿城中心均价8400元米项目单体规模效应定价较高
*O（机会）
*三环块稀缺
*北京市商住楼项目市场需求升期
*现块周边商务物流领域中高档楼盘项目出现断档 
*未规模城市建设投入
*周边辐射区商务环境成熟东马甸商圈南西直门交通枢纽西中关村高科技商圈北清华科技园等势必带动块发展步伐
*强力优势策划推广力量会劣势威胁化解程度
项目点分析
区域市场认知：
位置：考量产项目位置优势指标衡量
①观 念 位 置 三环边市中心

②相 邻 位 置 泛中关村产概念
③环 境 位 置 钟寺物流中心项目 
④情 感 位 置
⑤心 理 位 置
⑥规 划 位 置 规划前景
（注 ： 华杰厦项目较强优势）
中档商住项目特性分析
1中档商住项目特性
①块特色
②定规模体量
③商务配套齐全
④性价超值价格追求贵
⑤户型适中样面积追求适宜贴身追求分宽
⑥绿化环境优美
⑦舒适度较高

2项目做点？
①块特色 （√） 钟寺物流中心
②定规模体量 （╳） 层高总13层分户数量足300套
③商务配套齐全（√） 项目规划较齐备
④性价超值价格追求贵（╳）现场氛围造价格优势特突出

⑤户型适中样面积追求适宜贴身追求分宽（√） 力户型65100米左右
⑥绿化环境优美（╳） 块周边规模绿化环境空中花园建成定
⑦舒适度较高（√） 项目布局规划尚U字型整体结构利透风采光
差异化分析结：
——深度挖掘区位营特色突出投资者投资快速获回报感性认识强调行政规划项目影响力创造差异化重发展方
四项目客户群分析
（） 项目区域产市场特点
海淀区北京房产投资热点区域 华杰厦处钟寺区已海淀区政府规划设定钟寺物流中心周边区域规划物业理势必会形成规模效应现空间格局限时间会力提升改观已物流领域集散品牌意识投资者消费意识理念中继续延伸壮
（二）客户定位：
华杰厦体单间40—200米建筑面积购房总价较低容易吸引中型投资者目光该块现物流版块营模式案招商程中作诉求应加效利作附属群体审视域营环境氛围配合缘泛中关村产概念外厂矿驻京办事处科技含量高企业分支机构IT工作室侧重点时项目做高端群体二次投资置业选择（未行业请指正）

（三）客户细分：
1年龄构成
目标客户年龄段：25—45岁间士
针华杰厦户型结构：65米间约76套100米间约200套左右200米间约10套（三百套左右）
推断力户型100米间户型
根年龄结构购买层细分
65米间目标客户年龄层次2535岁士
100米间目标客户年龄层次3040岁士
200米间目标客户年龄层次3545岁士
针年龄结构消费心理特点做出相应广告策略
3客户构成
①第目标群——买家分析
根钟寺物流中心规划蓝图现物流营格局先期着重项目周遍进行推广四道口水产批发市场附金五星市场周围区分布着中规模商务机构 机构处成长期工作环境质量非常重视长期处工作产生较深厚感情更重企业外联络保持原联系模式
首次置业 
文化层次然高股干事业决心毅力
较部分外着南方商特机敏闯劲 
住现太意现讲究办公环境提升公司形象力保商业中信誉度
生存哲学信奉份耕耘份收获
外年拼搏程艰辛许
获阶段成功想北京会里扬眉吐气番
达种效果直接方式北京投资买房展现实力佳方式
营商贸格局制约企业员规模 
事行业需更资金押企业营周转资金现金买办公场

买房抉择行业士更加斤斤计较
信奉份耕耘换份收获 
会开发商底做实事衡量房屋实际价值
消费群进行购买较时房子济实较注重楼盘综合素质追求工作便利感受非追求豪华享受群买家做出购房决定时房屋性价基求
类买家占华杰厦项目销售例4060左右户型选择般100米间
先期域目标客户招商工作做细致做漂亮期延续工作通期客户口碑传播带新销售业绩

②第二目标群——投资买家分析
般受域限制重华杰厦段环境配套设施重属块行政规划土价值提升力度投资做财富积累方式赚取房屋租金期房价升值转手卖掉赚取房屋中间差价
楼盘功外政府规划行作华杰厦附加价值进行购买择决砝码
前期推广造势成功吸引众类消费者前投资
类买家占华杰厦项目销售例1020左右户型选择般65米间求低总价低投入降低投资风险
③第三目标群—中关村楼盘分流客户
类客户群体周转资金较前两类目标群体雄厚做IT行业验力没达中关村购买高档楼盘（价格15万左右）实力方便工作购房目光投中关村边缘块捎带泛中关村产概念楼盘般注重工作环境品质讲究商务配套设施便捷性整体感价格认定较宽松觉楼盘中关村买楼便宜认进产生实际购买行动 

物业理商务配套服务态度 ①②类目标群体苛刻相应广告推广适物业理服务细节做侧重点推广
类买家占华杰厦项目销售例1015左右户型般选择100米—200米
五宣传策略
广告基原理分析产品利益点构成目标受众吸引力产品买家什样实利益
该利益点产品身功利益时尚品位显贵服务涵区域规划力等附加价值
根（第五）项分析结果华杰厦目标客户群体属中规模企业业年龄限25岁限45岁士 中公司受持资金额限制 般选择满足便利办公需求造成太资金压力场作营场 鉴宣传语应包含创业投资回报快理念
年龄限设25岁目培养续购买者没项目建马卖完厦施工首批业入住段时间距离期间25岁目标客户成长许段时间会项目销售程中占定例尾房购买者年龄段士较热衷传播市场动态讯息吸引注意力建立第二传播渠道口碑传播
独特销售张（USP）
热销售项目需独特销售张指必须消费者提出独二说辞说辞独者第提出独特销售张目标买家言实实利益消费者通表达见确实带实实处 
具体求：
统性（形象整合推广策略中始终变核心）
连贯性（整全程营销程保持连贯包括广告风格述求延续性）
差异性（性化识系统建立独二法代）
作案强势卖点辅助卖点需提出系列核心统率起
案核心创意需创造出新口号（SOLOGN）导入树立口号核心品牌形象持续断卖点断丰满完善案品牌形象波动间断高潮式营销方式推广节奏吸引目标买家实现终销售
整合营销传播
（）关传播核心表现三方面：
①项目核心竞争优势美观清晰准确传达目标象产生鲜明印象
②具体操作注意掌握节奏配合营销创造快速销售成绩
③传播中形成项目统明确具延展性广告风格
成功宣传推广应整合运广告公关事件营销POP促销DM等手段全方位立体传播
（二）营销阶段策略点：
针案针购买群体需求形态特征心理制定相应推售单位策略户型策略价格策略付款方式策略促销策略广告策略（具体相应策略详文见）做集中兵力直击目标消费群体
首期传播节奏
1准备期：现8月底项目包装销售工具基位
2新品牌形象树立概念渗透期：9月初9月中旬
4首销售高潮期：9月旬10月房展会期间

（三）具体营销方案建议：
*针华杰厦客户定位华杰厦目标客户四面八方够财源广进第认识
宣传口号：
八方商机 聚揽财富

华杰厦外部环境部配套中总结出资源优势：
*四面聚揽黄金商圈气
四面体现项目身优越理位置区域环境体现天时利旺势
面南接西直门型交通枢纽铁轻轨架构元交通网
二面北邻清华科技园中国科学院八院校享学府浓厚文氛围
三面西中关村高科技商圈迅速带动周围济发展提升区域整体档次
四面东倚迅速成长马甸商圈中国科技会展中心
*八方亲历完备服务
八方项目身出发挖掘项目身特色带业置业优势
方高瞻远瞩规划前景
二方功样综合势
三方完善齐备配套功
四方绿色享然生态
五方意调配弹性空间
六方知名专业物业理
七方估量升值潜力
八方历史悠久商业文化
述努力种新鲜视觉感受擦亮受众眼睛
八案名策略
案名相应连接商业氛围浓厚前缀名求突出华杰厦够抢占获取财富捷径意识目标群体设计前缀名：
金谷华杰
银滩华杰

金区华杰
华杰先机
九报刊面广告策略：
色块鲜明文字吸引投资者简约时尚格调
找出华杰厦项目相优势提炼出加强势推广
十开盘期推广策略首次规模媒体投放期策略
开盘期间推广针目标群制定充满诱惑力纳金计划
* 纳金计划
围绕投资理财概念制定投资华杰厦低投入高回报推广核心
先期联系租赁客户前租赁房屋等厦建租约偿转购房者媒体描述：房子带租约销售
客户形成里已租赁抢手观念认识
*纳金计划二
开盘天针前落定买房客户提供全套精装修购买发生时通交谈询问客户空间设计喜设计风格装修标准装修材料工成作开发商具集团背景优势费

推广手法描述：
商务空间设计

附带详细说明活动具体计划安排真正成交客户接受服务感满意带动第二宣传渠道性
*纳金计划三
开盘前提出低首付概念
开盘报广告诉目标群开盘壹星期（者时限）前购房者享受5（者10）低首付政策目增加项目渗透力促成销售提高项目气——知道产项目果没气会市场牺牲品
做市场先驱先烈
说明：活动计划客户中选择优惠计划种选择
A 现阶段推广建议：
1根目标客户分析——（客户细分源结构第目标群客户）分析中表述首批客户附项目现场包装域周遍户外广告路标标识广告重点 
2DM直效广告制作派发直接影响现阶段推广效果
3 针现已订购客户开盘前落定客户统老客户现阶段开盘期间制定较优惠附加政策开盘前买房者面交1—2年物业费者赠送家电器等实际效促销手段
B开盘日期促销建议：
1建议开盘日期定910月份左右房展会期间步推广开盘活动报广 房交会期间受众较关注产动态集中时段
2利房展会作优惠政策实施台提出集团购买享受价格折扣实惠操作时根2户3户5户10户等单位者统订购予等优惠折扣量争取购房份额
3针开盘前已订购老客户推出重奖销售 老客户介绍新客户成交奖励老客户定额现金 者免老客户1—2年停车费时新客户享受1折左右优惠 
4时开盘 房展会期间10者15户单元推出分3万（1名）2万（1名）5千（35名）抽奖活动（老客户新客户等具抽奖资格）
C媒体选择建议 
媒体：报刊
半版形式发布选择投放 北京青年报北京晚报精品购物指南
开盘根时间段销售进度酌情投放通栏广告
辅助媒体：电台广告
采高频段长时间北京交通台北京音乐频道播出期少6次天二期少6次星期  三期少6次月
辅助媒体二：网络广告
*搜房焦点网等专业产网站发布信息 
*建立项目专门网站相关房产专业网站进行连接进行广告推广扩传播力度 ：搜房网焦点房产网万房网等 
辅助媒体三：杂志广告
设计精美DM单页加页形式直接投目标客户群体目性强达佳宣传效果宣传期长作重点推广媒体
中国企业家IT理慧聪商情 旅游中国等
辅助媒体四：车身广告
该媒体具时效长流动性宣传面广特点较济
D阶段活动建议
根销售情况制定阶段公关活动
公关活动表现：
* 现场开盘庆典活动 *业酒会 *专题音乐会
* 冠名某文化活动摄影赛书画赛
说明：文仅策略框架详实施细需贵方沟通达成识

北京亮点击广告限公司
2003年7月15日
XX花园市场研究报告提纲

概
11 序言
12 研究目
13 研究方法
l 详资料搜集分析工作
l 入户问卷调查
l
现场访问
14 结建议

二 广州市住宅市场概况
摘：广州市区域概况
1 总面积市区面积占全市面积 
2 家庭总户数户均口
3 年济发展趋势生活水购买力水概括
4 年广州住宅市场发展特点成交市场具体特点

21 广州济发展概况
211 济发展速度（GDP分析第三产业分析）
212 金融业房产消费市场
213 居民生活水住宅消费

22 广州住宅市场特点
住宅成交量付款方式买家特点分析

23 广州住宅市场发展趋势
231 政府政策
232 金融消费贷款额
233 广州住宅发展趋势
234 阻力素

三 项目区域市场概况

31 整体供应成交分析
311市场发展概述——海珠区住宅供应成交情况
312 市场交投活跃原
313 规模效应价格档次

32 市场活跃区域
321 市场活跃区域分布特点
322 活跃区域价格走势档次变化

33 层高层市场特点
331 层住宅年供应成交特点
332 高层住宅年成交增长供应情况
333 层住宅高层住宅供应成交较

34 成交特点
341 成交价格密集区域
342 买家分析
l 私购买VS集团购买
l 买家VS外买家
l 市买家：海珠区VS旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额买家承受力

四 项目区位特性分析
摘——
1项目块城市发展中位
A项目块位置分析
B 未城市发展方项目块位分析
2树木块属区域特点
A 区域口分析
B 区域基础设施交通条件分析
C 区域新发展区分析
D 区域住宅开发特点分析
3项目块点特征
A 项目点周边社区生活配套分析
B 项目块周边交通条件分析
C 项目周边区域开发分析
D 项目块开发条件开发特点
4项目块特征
A 项目块规模
B 项目块形状
C 项目块绿化基础分析
D 项目块高差分析
E 项目块道路水电基础分析

41 项目块城市发展中位
411 项目块城市中区位分析
412 未城市发展方
413 城市具体发展程项目发展影响
42 项目块属区域特征
421 项目区域口状况
（常住口占市区常住总口常住家庭户数户均口新增家庭户数项目
块附居住常住口家庭户数）
422 项目区域城市发展概况
（城市功发展情况基础设施生活配套设施情况分析交通条件等城市建设发展
情况）
423 区域竞争性区发展条件较
（位置规模规划口规划发展目标交通条件建设情况等条件较）
43 项目块点特征
（位置周边基居民生活服务设施配套公交道路规划情况）
44 项目块特征
441 项目块规模
442 项目块形状分析
443 项目块绿化基础
444 需块高差分析
445 项目现污染情况
446 项目块道路水电基础
项目附竞争性住宅法物业发展状况
概：
a 项目附类楼盘开发区数量楼盘档次总建面积住宅单元总量现供应量
分析
b 类楼盘特点
c 预计未年区域住宅供应总量单元套数已开发物业续供应量
d 周边竞争手占面积总建面积住宅面积套数
e 区域类楼盘现实住宅推出均销售率成交量单元面积
f 区域类楼盘现时价格幅度
g 未住宅供应量增幅市场承接力竞争情况
51 项目附类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
511 已开发楼盘供应状况
512 项目周边块开发动态未供应量分析
52 项目附类楼盘开发状况
521 售价销售率分析
（附楼盘推出销售状况原分析
522 销售卖点
53 项目附类楼盘户型面积分析
54 项目附类楼盘规划设计建筑设计特点
55 结
五 市场调研结发展建议
61 市场调研结
（住宅市场环境区域供求吸纳特点项目竞争优劣分析）
62项目发展建议
（策略目标客户目标客户特征具体建议——）
621已购房者需求特点详细调查
622潜购房者需求特点详细调查
附：1广州市型建设项目表
21998年广州市重点城建马项目
3区域口变动情况
4附区域住宅市场概况
623 附楼盘集中区域分析 
Z市某房产置换限公司爱家房直通车项目策划

 项目背景
Z市房产市场1993年起步直处稳步升阶段2002年全年开工住宅总建筑面积300万米总投资约20亿元总开发户数约25万户张店作市中心城区房产市场尤表现活跃

前住宅消费已进入零售时代Z市日报办Z市***承办周末房直通车——爱家房车正应市场发展动态迎合房产商购房者需求市房产市场发展起良促进作
二 项目参方
办方：Z市日报
承办方：Z市***房产置换限公司 中国农业银行Z市市支行
协办方：Z市销售楼盘开发商
三 项目容
（）组织购房意消费者搭房直通车楼盘房针消费者服务律免费偿
（二）房产商作房客户接时交纳相关费
四 收费标准
（）参房产商季度收取费楼盘基费4000元月
（二）房产商楼盘参出楼盘80收取基费
（三）特殊服务项目行收费
五 传播策略
（）传播题 
爱家房车——轻松找家

消费者轻松服务目标衡量操作水准绳作外行者绝数消费者会房产消费感茫然轻松置业数消费者需求
（二）传播战略目标
传播战略目标取决***营目标爱家房车作***房产推出首项目身营目标相统传播战略目标纳三点：
1效益回报目标
爱家房车切传播活动开拓赢市场获取市场资源信息资源取良效益回报
2品牌树立目标
爱家房车作品牌营运作通系统传播活动树立爱家房车品牌形象塑造项目独特鲜明形象增强目标客户项目认感
3企业形象目标
树立***房产良品牌进扩社会影响力站高度爱家房车开通着深层次认识
（三）整体传播策略
1传播气服务
广告传播核心提高气提高消费者参热情提高房产商参程度惟项目赢片生长沃土针目标消费群特性市场心理出发整合项目优势资源通种途径项目传播出广受众传达项目产品力通广告诉求达众识突现项目独特商业形象竞争优势市场建立项目形象力终达旺盛气

2引领场房革命
爱家房车购房者提供限便利原复杂令头疼笔消费变轻松抓住消费者心理渲染房车带轻松购房概念引领场Z市房革命
3速战速决
爱家房车必须短期引起目标受众充分重视——炮红效提高产品胜算达费投入相节约广告推广宜采速战速决战术
4全程营销传播
单纯广告项目持续发展缺乏更推动意义推广传播必须融入项目操作环节中通细节营销推广渗透利种效传播渠道断项目产品力形象力市场传播出
（四）传播途径
1 VI系统规划设计
爱家直通车轻松购房概念进行挖掘演绎建立项目身VI体系包括标志标准字标准色常图形现场广告牌车身广告纪念品办公品等种场合应物品设计爱家房车规范视觉表现高品质形象亮相世面前
2现场包装
规范热烈现场包装创造良氛围迅速树立爱家房车品牌形象提高房者购房热情成交例进提升房产商参热情获更效益回报重点包装公司职场发车现场停站点车体楼盘等形式广告牌板引导牌彩旗条幅等

3户外广告
户外广告具展示时间长针性强等特点房车开通初期短期应集中量运户外广告造势具体载体市干道路灯杆广告佳选择
4报纸媒体
Z市日报作政府喉舌拥较高权威性作品牌传播报媒权威性提高消费者项目认度初期整版篇幅推出爱家房车前期报道市房产市场火爆消费者购房遇便房车开通意义房车消费者购房消费带改变等等方面利报纸媒体辐射面众读者强烈灌输爱家房车信息
Z市日报Z市晚报时作周房线路发布媒体项目初期强化报媒硬广软文投入力度
5***爱家网站
计划建立***爱家网站定位Z市信息量服务功强房产消费服务网站必作爱家房车网载体互动性强形式进行项目效传播
6爱家房车消夏晚会
公司门前举行文艺演出穿插奖问答抽奖等
7员传播
建立规范严谨环节工作流程服务标准通谈吐肢体语言着装气氛营造培训演练塑造服务员专业热情细致职业形象
六 具体操作步骤
（）前期准备
1联系房产商先期选择15左右楼盘房产商楼盘价位兼顾高中低档消费者需求选定房产商签定合作协议约定费配合事宜房产商费定4000元月签定合作协议月收取
2车辆准备房车选豪华巴（44座）3辆维克（20座）6辆房直通车开通前7天必须车辆组织车单位签定租车协议
3员准备设立总指挥1车置业顾问8（中储备2）勤支持员2员直通车开通前7天必须位相应工作流程培训容员位前完成准备员位组织培训实战演练
4宣传品准备发车点途停车站点参楼盘等现场营造出热烈气氛作现场直通车包装关重求充分展示***企业爱家房车 形象需宣传品直通车开通前4天制作位相关位置场必须开通前7天落实位
（二）开通运行
1周二制定出周房车运行线路 
2Z市日报周三Z市晚报周四分刊登周房车运行线路报名通知开通初期版面硬广篇幅软文造势彻底改变Z市购房惯诉求突出爱家房车意购房者带巨便利第期房车提前周开始广告宣传形式篇幅软文+14版硬广软文通目前Z市消费者购房繁琐程描写房直通车成功区充分展示直通车带消费者巨便利房车改变Z市消费者房产消费惯
3周三周五工作员提前熟悉线路楼盘情况相关售楼处约定具体配合事宜
4周五根报名情况确定房车数量安排具体班次员

发车点：中心路金钥匙住房超市前
具体时间：早 9：0012：00
12：001：00 （午餐）
午1：004：00
班次参观8楼盘楼盘停留时间约30分钟
5周六早8：00前需包装现场包装完毕
6报名客户事先安排班次车参观楼盘车置业顾问介绍楼盘点简情况作购房知识宣讲
7房产商安排房客户接工作发放楼书讲解楼盘情况参观现房样板间宣讲促销方案礼品派送等
8午餐位5元标准盒饭
9房结束作消费者房产商回访时反馈信息客户资源
10房车运行情况写成新闻稿件发表房者中开展爱家房车奖征文优秀文章Z市日报发表
七备选楼盘
（略）
八效益分析
（略）
END
安徽宣城敬亭香榭·山景墅策划报告

目录
前言
中国安徽·宣城简介
市场研究篇
房产市场现状
项目分析篇
项目现状研判
项目产品分析
项目产品建议
项目整体定位
项目推广篇
项目案名诠释
项目推广题
项目推广策略
宣传媒介选择
项目销售道具
项目销售通路
力资源篇

力资源整合原
销售现场组织构架
销售现场员职
销售流程说明
销售理篇
销售价格策略
销售进度控制
售房源理
签约风险理
附件：案场理表单
销售流程说明
前 言
通段时间项目解初步认识然宣城产市场出起步阶段市场消费者消费心理成熟项目推广带定困难时建立成熟市场带契机建设产品市场需产品推广手段符合消费者消费心理项目销售工作完全够达预期设想状态
宣城考察出产品较广泛市场空间点日项目推广工作提供客观宣城消费者然消费心理尚处相稚嫩阶段部分消费者开始成熟起部分消费者案直接消费群体根生活惯消费心理思维方式司撰写简报方案针诸房产市场研究项目研究判断推广策略销售理等项目运作核心问题进行深入研究总结出指导思想做案销售工作中心思想贯穿整销售程销售工作利开展提供理指导

宣城东邻江浙西连九华南倚黄山北通长江安徽东南门户辖郎溪广德泾县绩溪旌德宁国五县市设宣州区市政府全市面积12340方公里口272万中市区面积157方公里口21万宣城海南京济区长江济带机组成部分连接浦东开发皖江开发陆纽带里公路四通八达青弋江水阳江长江相接皖赣铁路复线宣杭铁路318国道205国道贯穿全境
改革开放宣城致力济发展致力基础产业建设基础设施改善奋力赶超争先进位济社会事业取跨度跳跃式发展时间宣城全省发展快国生产总值农民收入全省第固定资产增速全省第二职工年均工资增长全省第三口然增长全区低宣城区步入发展快民实惠实力强劲劲增良性循环路子宣城奋发昂扬崛起世展示新形象新气魄
2003年2月市政府成立方宁市长组长总规修编领导组切实加强总规修编工作领导召开两次研讨会针城市未发展现行总规中存问题期建设项目安排等进行研讨效指导规划编制工作 
　　次规划容包括：宣城市城市总体规划宣城市城市期建设规划宣城市城市总体规划包括城市总体规划纲编制98版宣城市城镇体系规划进行提炼深化宣城市城市期建设规划包括宣城市城市期建设规划中强制性容指导性容规划时限：期20032005年中期20062010年远期20112020年远景2020年城市拟发展规模2005年25万2010年32万2020年42万城市总体发展提供法律
市场研究
宣城房产市场处初级阶段市场研究相较简单案讲围绕类似项目产品进行重点调查够满足案需

房产市场现状分析
观宣城房产市场现状总体处初级阶段宣城立市时间宣城口数量发展速度较合理案时间进入市场良市场前景宣城产市场目前少存滞现象
产品结构单
部分产品层住宅项目联体独立墅成市场空白点墅需求实实存累计部分墅消费群体
商铺然市场普遍存缺乏种先进商业模式现商铺住宅项目底层商铺
产品缺乏特色
部分产品然搬城市房型外立面修饰明显缺乏特色种方形优良外立面丰富楼盘推市场极容易分流现楼盘客户源
宣传推广理念相落
产品落折射出宣城区发展商整体营销策划理念匮乏设计水落低质楼书混乱销售现场理觉仅仅购置套住宅全然没感觉楼盘带身份位象征生活享受

区物业理毫特色
样物业理方面没特色住中享受高品质服务仅仅改善住房条件
项目分析
项目推广前必定会项目进行认真分析找出市场产生鸣切入点时项目合理方提出进行必修正够市场认针案司通项目身研判提出案市场定位理

项目现状研判
案目前已进入详细规划阶段通详细规划设计反映设计师设计思路然存明确产品缺陷通产品分析清晰反映出前司案进行SOWT分析找出项目存机会风险等问题便进步优化
商业房SOWT分析
优势
产品面积合理功性强
整项目整体性强功全
年旅游季节业带良济效益
劣势

距离市区较远交通便
气足客源匮乏投资者信心足
风险
消费者区位抗性较案区位认度较低
案处区难段时间形成商业浓厚商业氛围
机会
通创造种新兴商业模式引领消费
着敬亭山旅游资源开发力度加必案带良投资前景
墅社区SOWT分析
优势
区山傍水社区环境周边环境极优越
产品相楼盘建筑配套先进许
区物业理十分成熟现周边墅拟
劣势
区周边生活机完善生活十分便捷
区距离市区较远消费者存区位抗性
单体墅面积偏会导致总价高市场难接受
风险
墅作市场空白点存定市场风险
相高价格会扼杀部分消费者
机会

市场缺乏墅产品案赢市场空间
敬亭山附存等品质墅竞争
现存定量消费者存墅消费需求
敬亭山土停止批租案成代性产品

项目产品分析
房型分析
外立面： 
功： 
房型B 
房型E： 
面积控制：
项目产品建议
建筑风格： 
环境建议
配套设施建议
做高品质墅社区讲完善配套设施业社区讲重案势区景观起决定性作区安全带定隐患加强区保安设施投入
第重保安系统
加强区周边红外线警戒系统确保保安员难涉足区域安全

第二重保安系统
设置视讲系统危险拒绝门外
第三重保安系统
门窗加装窗磁门磁系统防止安全素入侵
第四重保安系统
室安装报警系统时区物业相连接做层层关
施工建议
方便消费者房提升社区品质需建议墅类产品进行分段施工局部施工完毕景观时施工形成样板段便房
房型建议
根项目性质特点司推荐种优良房型目前房型进行调整
外立面建议
方案
点评 
该物业采典型美式乡村风格立面层次鲜明色泽搭配谐
2门厅方阳台仅起较装饰作时错功性阳台
方案二
点评
该方案外立面较方案相更显墅气质色泽搭配非常协调
转角处理活泼方

方案三
点评
该物业外立面着浓郁乡土气息案然环境融体
外立面朴素秀美衬托出墅独气质
房型建议
方案
点评
该房型面积控制300方米左右极优化物业功性
恰处中庭体现该户型气质
方案二
评
会客室起居室应俱全
家庭餐厅正餐厅强化该物业功
两套卧室方便招重客
转角阳光房采光充分
点评
该房型面积控制相合理279方米面积做卫18方米
交通动线清晰浪费面积
功性良变性强
天兆家园（左岸半岛 泉点睛 四海成龙）

楼市风云战火纷纷成王败寇拚杀
北京东部CBD火药味浓区域想CBD冷战缝隙中西直门区突升狼烟烽火四起时代光名苑金晖嘉园润憬远洋风景忙三国战狭阵阵紧锣密鼓天兆家园出意迅猛攻势占领制高点
市场竞争产品升级动力产品创新源泉
CBD竞争激烈容易出现产品升级创新西直门区捷足先登形成方面道路改良水系治理等利形成热卖场面方面四国战全面展开升级创新产品应运生居天兆家园半岛题首席代表

欲成龙头 创新

天兆家园位西直门立交桥核心区东面紧西直门通北四环快速路南邻正修建索家坟路处位置仅离西直门铁仅800米远成铁轻轨始发站谓北京城区罕见黄金段——位置金贵交通畅出行便捷南接金融街北连中关村通环城公路铁轻轨铁路成泛金融区泛中关村甚全城区置业士首选特申奥成功天兆家园金运厦间条早已淡忘暗河重见天日条老北京称盖板河河流中国承办奥运美化北京城势北京市政府列北京城市景观改造重建重点工程改造盖板河源头昆明湖动物园流中南海天兆家园社区旁建设处美妙观光码头北京城市增添道亮丽风景
样位置条件交通优势特城市稀水资源带生态景观优势天兆家销售涨尤倍受关注西直门暗河重建题西直门区诸项目中天兆家园仅水系项目唯家位游北岸(流左岸)项目谓占风水利
天兆家园视西直门区龙头中表现天兆家园提高社区档次全部放弃市场热门户型设计户型锁定户型超户型间天兆家园户型畅销证明发展商高瞻远瞩
样咫尺已跑市场前面时代光名苑金晖家园二期远洋风景等天兆家园敢半点轻心策划初清楚意识：天兆家园创新勿宁停

材创意 灵感期

天兆家园创新表现方方面面
占仅335万方米项目13万方米绿规划绿化率达40点仅成目前建设项目中优秀者空前绝
天兆家园起东面紧快速路条宽70米隔离带意通方方面面努力目前天光家园已社区30米隔离带争取永久绿化带天兆家园认整隔离带终建设成真正城市绿化公园天兆家园东面公园绿面积3万方米令震撼
样理天兆家园产品设计精心挑选次推敲否定结果终北京中外建工程设计院两位顶尖设计师设计9座纯正板楼仅格局方正分区合理根楼体位置高度设计层错层交特提出错越层概念层高标准定29325米间面宽飘窗渐变观景阳台等设计京城楼市首次亮相
建筑立面方面天兆家园谓煞费苦功前改动次数时间段形容中胆举动项目已推广促销开发商发现外立面遗憾便果断停重新规划设计目前天兆家园外立面澳洲五合国际设计集团名师亲定仅外观挺拔立面曲线柔饱满色泽雅致低层高层间细节变化艺术处理错落致
引注目发展商设计师次碰撞中灵感期遇天兆家园顶部设计成洁白方贝壳造型灵感源澳洲海岸景观创意表现取材悉尼歌剧院贝壳顶做反立式处理天兆家园首次澳洲海岸生活情趣引进陆城区高楼建筑中推出便受市场评

知水 知岸

材创意方面源泉具卖点题属天兆家园南岸水系
众周知水系住宅仅景观生态价值严重缺水北京城更稀尊贵感觉水景住宅正成京城楼市中仅次CBD中关村等缘优势卖点
天兆家园然门前天然水系治理说申奥成功日天兆家园发展商兴奋彻夜未眠情景远胜奥运村周边项目天兆家园仅知道盖板河申奥成功时治理知道唯家够足水景题材景创新项目称相长段时间创意直公司部秘密直2001年9月正式推出时秘密终白天
水系住宅火热市场家挖空心思做水系项目天兆家园辟蹊径句简单颇具禅意话形容知水知岸
水岸半岛正天兆家园题
原天兆家园位西直门西北角仅观光河道—转河左岸西直门快速路左岸中外左右作激进保守灵感遇钝代名词法国左岸镇等天兆家园具创意题仅左岸半岛
半岛貌讲指三面环水陆转河流项目环境景观建筑规划初创意激荡参天兆家园设计者源源断灵感水岸半岛携手
天兆家园左岸激进创新半岛优雅高贵充分融合起设计师帮助终规划出泉两绿三岛四海整体环境市场叹

泉点睛 四海成龙

谓泉普通泉天兆家园独汲底3000米深处水温高达60℃保健温泉泉天兆家园住户冬天里享受露天温泉雪花浴真切感受诸日东京湾享浪漫奢华半岛生活
谓两绿面提区东面宽达70米城市绿化带公园外区红线特围合乔木林乔木增加社区半岛生活隐私尊贵
谓三岛指社区创意设计9楼座围绕社区引进天然水系然错落形成三半岛中五号楼相拥水岸半岛住宅六号八号九号楼相互存水岸半岛住宅七号楼独立水岸住宅种水建半岛式住宅北京尚属首创形成天兆家园家家水户户邻湾完美生态景观
谓四海指天兆家园京城传统风水格局特营造四湖泊分名东海南海西海北海果非四海紫禁城边四海相里四海然许创意制作便独特意境四海水系半岛相含相衔极条龙形状谓四海成龙谓龙首正南海汤泉开始样龙尾北龙身环绕水岸半岛住宅中隐现龙头处温泉仅画龙点睛意接数千米气呈现出面南背北极佳格局
样深厚民族文化中天兆家园园林景观设计现代简约义追求geometry组合情趣新材料新工艺应发挥淋漓致置身天兆家园精心构造叠层跳泉东海长堤错落台鸟石野趣阳光构架条状石瀑等景观中次叹观止
北戴河聆涛园企划说明书『墅案例』
运筹帷幄中
精明懂先行取胜发展商完美身优势外部条件机结合接需系统专业运作程富含生命潜质产品加天包装引导具备市场压倒数生存力竞争力够激烈竞争中游刃余……
产品浅析
墅环境
1概述
墅体现居住身份社会阶层作攻关点规划延展空间居住文化理念墅赖生存维系基础房产消费群实际特定文化模式亚文化群文化整社会生活方式总消费者汇总特定区域中具相类似文化兴趣爱俗等生活方式群体现身份阶级性成墅存根山傍水建独立洋房文雅士商贾豪富幽居理成章圈起部分富足者居体现众存价值

2特征
中国房产业历20年发展特墅热升温墅涵外延已发生定变化象前少数特权士现更富士功前时修养拓展作生活起居第居前单纯住拓展居住办公兼墅功拓展种类演变墅缺少特征：
· 墅永远少数建造少数条件享
· 墅意味着占着量稀缺资源奢侈占土外墅风景区天然水域等稀缺资源建造
· 墅必须体现性化批量生产
3分类
墅消费需求角度致墅纳6类：
⑴居家生活型墅墅作第居需求
种项目针少部分济实力雄厚成功士建造圣美利加项目种情况开发商客户求设计建造完全体现墅者**需求
⑵度假型墅两套房套市区套郊区5天市区2天郊区

种居住生活方式造部分度假型墅需求预计说度假型连体墅需求量会增
⑶出租型墅种项目北京海等济发达区较
例海虹桥张江金桥着外国公司高级外企员工海般会墅买公司高额住房补贴力租住墅
⑷旅游型墅旅游风景区度假区建造带营性质墅
国外许专业旅游投资公司事种开发业买座墅时段权指定时间享受居住遇日专职物业公司代理价格等档次星级酒店便宜许重里种独特家庭氛围性化享受度假属家里
⑸办公型墅
般公司栋墅买花园式办公环境高级理员寓海市区少老洋房公司作办公
⑹投资型墅
墅够获较高租金收益具较高投资价值颇受投资者关注
二案角度
1案优势
北戴河作海滨疗养胜处见诗情画意然景观林葱茏海浩淼装点家窗棂生快事案具作墅基条件先天资质定优势具体体现：

· 占北戴河获土较佳理位置取直接观海效果海线房产作销售项目案影响
· 北戴河身环境氛围已形成吸引旅游天然资源项目利销售提供保障
· 市场现未强类产品竞争案位南戴河碧海蓝天案销售期没特动作理位置案存竞争性
2案难度
墅物业已作成功&#8226富足象征已成生活中高境界普通百姓尘莫产品规划提出诸限定性求销售增加少约束具体案存项目难度：
· 项目客户区域客流
秦皇岛身消费购买行足支撑高价位房产商品案产品旅游型分时度假模式操作更加限制客源组成
· 目标客户选择性较
案客源组成北京投资客销售行广告宣传必然北京倾运作会采双销售处模式进行然北京客源说墅产品选择性需案度假性投资回报特点加化发扬
· 北京房产市场注目度宣传较难度
北京房产销建案量颇宣传媒介集中案难短时间单纯广告效力迅速造势独特卖点心操作
产品规划简述

 墅产品功特点
住宅首先满足功满足日常起居便利舒适满足居室生态求功区分隔功细分化专门化已必然趋势
作高档物业墅说更应注重功设计配置更应满足高般家庭生活需求增强居室私密性时更应注意室外空间渡私家花园然环境交融提高居家舒适度便利性空间格局济性合理性方面应费心思创新时代求未趋势案规划应首先满足作墅产品必条件独特卖点功夫
1 墅物业空间划分五区
· 礼仪区：入口（玄关）起居室廊餐厅等
· 交区：早餐室厨房家庭室阳光室等
· 私密区：臣次卧童房客房卫生间书房等
· 功区：洗衣间储藏室壁橱进入式衣厨车库室阁楼健身房佣房等
· 室外区：外立面前院院台等
2墅户型设计室空间格局理应更注重环境沟通交互作日采光空气流起居室客厅餐厅廊等居室活动空间私家花园然环境视觉通透融体（面积玻璃墙体隔断围护）
3墅物业较物业言身面积较客厅卧室空间设计较气发展商常采落玻璃阳光室造成种舒适性尤卧室传统住宅15—20方米巨落玻璃直面然窗外美景阳光灿烂空气清新墅居住者说感非常舒适体验生活轻松闲致

二墅建造材等特点
利健康化学挥发辐射影响轻质高强度保温隔热种类环保型绿色建材正越越运墅项目中
三墅区规划特点
1 布局规划
墅产品设计里面特关心整区规划布局说绿化问题墅
区绿化应该分散绿化栋墅住宅景观绿化景力图完美住户够坐推窗入画行移步换景中国园林造景离开水水构造山水般诗意生
2环境
墅区物业差够密切贴然墅物业种环境概
念保证现代快节奏生活方式够环境紧密结合中寻出现代
墅概念墅特色环境概念墅贴着面走
周围环境关系非常重环境实两素然环境
文环境文环境历史积累起然环境包括山山水水首先
墅物业区
3社区营造
墅区营造优化已成力市场竞争手段例样通植成年
乔木移植通树种选择增加光合作氧气释放量害气体吸
收量尘埃噪声吸附净化通潺潺流水调节温度湿度

产生负离子通水澡生物链增强水体生物净力利植
物间相克相生性形成区良生态循环系统促进生长枝繁叶茂
营造方工森林造山林业真正回然感
四墅配套设施特点
1会规格例举
A：娱乐休闲会
舞厅歌舞厅棋牌室图书馆健身房等
B：综合功型会
医疗保健童乐园老年活动中心等
C：豪华舒适型会
高尔夫球场草网球桑浴池游泳池等
2 墅物业周围配套机例举
· 型超市
· 邮电局
· 动提款机（银行）
· 美容中心
· 洗衣中心等
3 关物业理服务安保设施配套例举
· 设备养护
· 24时保修服务
· 养绿护绿
· 家政式社区服务

· 24时电子巡更
· 红外线周界报警
· 二层设门磁窗磁三楼设门磁
五墅产品市场中卖点构成
墅理应完整设计推广包装体系观目前墅物业市场中卖点诉求纳：
1墅物业卖点构成
A基卖点
· 优美健康生态环境（环境卖点）
· 舒适气派家居生活（房型空间卖点）
· 完善成熟配套设施（配套卖点）
· 快捷便利立体交通（交通卖点）
B特卖点
· 崇尚性住宅品质永恒（价卖点）
· 追求生态效应环境超群（稀卖点）
· 超栋距独成逍遥天（布避卖点）
· 层价格超高房率（低价卖点）
· 买送呈超回扣（实惠卖点）
· 脑加电脑重保安（物卖点）
· 明智投资超值回报（投资卖点）
2墅物业行销通路策略
墅特墅中高档级墅物业普通商品住宅行销通路策略常关键素三环节：

· 效目标客源甑选定位类群正确握
· 达成效目标客源直效沟通
· 行销招全面配合销售策略灵活效
常见行销策略：
· 运种方式效目标群（特金字塔部客层）实行直效营销
· 广告策略效目标客源调整辅助配合销售进行
· 销售执行策略灵活机动效
· 销售方式样化（带租约销售租代售包租返利等种销售方式）
直效营销
直效营销指营销程中间环节达成产品效客源界面直接面面加强目标命中率促进销售实现种实效节约成销售模式
直效营销模式具体举措
· 事件营销：组织目标客源直接参项目文化研讨交流会
· 公关营销：组织目标客源直接参类联谊会酒会
· 情感营销：奖活动等
直效营销推广路径
推广路径选择应体现直效特点建立效客源程直接交流台促进效沟通常常放弃众化传播媒体者传统广告起辅助作选择针性极强媒体类高级俱乐部高尔夫球场现场高级酒店等场
POP部类高档杂志等
广告企划
案名建议
推案名： 艺墅尊邸
案名解释：
·艺墅：谐音艺术案运作方走种艺术化表现方式赋予度假墅符合身份阶级象征文化理念整体销控策划重点艺术仅赋予案高素质质感表现更迎合购买者墅概念文化追求
·尊邸二字直接明划分开客户群体案名体现案基定位针精神贵族度身造出高档次产品
·整案名字面表现雍容尊贵朗朗口亲切易记通墅字变换突出产品定位匠心独运
第二推案名： 臻 品
案名解释：
·臻：臻极致暗示产品顶级顶尖士专署臻珍字谐音
臻品案案名然划分出产品档次定位直接亲产品目标客户效产品期推广提供便捷条件
二 副推案名
盛世苑
香榭艺墅
香榭园墅

异阳尊品
水榭山庄
华尔兹墅
水岸业
海边墅
绝代风华
三广告总精神
豪门度假生活
直接明诉求案利益点产品特点——现豪门度假生活案未针两种角度客户进行宣传购买产品作投资赚钱载体投资客户进驻做理企业前者者产品赚钱途径效应广告总精神提出豪门度假生活定位时针两种身份思考角度客源进行点点直效宣传更够动度假计划潜酒店客源达举三效果
销售阶段划分阶段工作容
销售阶段设计
案型度假墅根现市场实际情况未市场发展方项目营销周期化分阶段
1 筹备期：
通营销推广策划明确营销推广总体思路策略营销推广组织实施做出初步安排计划通售楼中心工现场建设包装树立楼盘初步信息反馈市场信息完成销售前种准备工作
2 引销期： (分部认购期开盘期) 

通楼盘综合形象树立推广提高楼盘市场知名度公众灌输项目题思想解市场反应市场实际需求检讨价格策略推广策略针市场需求针性卖点进行推广引导消费者楼盘关注认核目标客户群划分针卖点制定更针性推广策略
3强销期：
时消费者已楼盘形成初步认阶段通样板房参观活动业联谊活动工程进度工程质量物业理会设施企业文化等综合宣传进步强化消费者认感刺激促成消费者购买行
4续销期：
针消费者楼盘认存问题通种促销活动做针性宣传销售
5清盘期：
楼盘销售尾期楼盘环境实景加报导宣传开发商实力加肯定聘请知名物业顾问公司加盟物业理扩物业理公司宣传力度终完成项目清盘
二销售阶段划分
200331 — 2003430 筹备期
200351 — 2003615 部认购期
2003616 — 2003630 开盘期
200371 — 2003930 强销期
2003101 — 2004 1130 续销期 
200412 — 清盘期

阶段划分方初步设定详细容贵司方案确定做调整
三 阶段工作容
1 筹备期
务：入市策略拟定相关资料准备办理入市手续
工作重点：
· 建筑设计定案
· 互动园林定案
· 行销策略定案
· 研究市场情况
· 召开动脑会议
· 拟定公关（PR）活动促销（SP）计划
· 确定产品推广造势活动
· 售楼资料（户型图售楼书认购须知价格表项目说明贷款利率表投资回馈利率表等）准备齐备
· 会营项目定案
· 会布置图定案
· 接中心样板房设计制作
· 区门入口道路制作完成
· 广播稿制作
· 电视广告制作
· 报纸广告制作
· 销售员招聘培训

· 现场POP设计
· 确定销售组织架构
· 工围墙设计制作
· 路牌广告制作发布引起注意吸引客户
· 车身广告制作发布
· 模型厂家定案制作
2 部认购期
务：
1 散布扩知名度
2告知业界媒体造成耳语传播
3拦截竞争物业客源
4 极力塑造产品形象引发消费者窥究竟欲
接页
工作重点：
· 客散播耳语客户介绍客户酝酿购客户群体
· 公开前引导目标客户停止投资动
· 预收订金公开发售日现场补足首期款签定
购房合形成公开日购买热潮
· 报纸广告定案刊出
· 电视电台广告定案播出
· 先期海报散发
· 商品房预售许证办理完成

· 工围墙制作完成
· 售楼现场包装制作完成
· 销售员进场
· 公关活动具体实施
· 进行力度区域性宣传吸引区域性客户
3开盘期
务：
1 举丰收前期酝酿成果造成现场购买气旺盛局面
2 销售成绩迅速公布众震撼目标客户诱发购买欲
3 配合公关活动聚积气
工作重点：
· 收集客户资料联络记载客户营造现场气氛 
检讨客户反应修正销售广告路线
· 模型进场备齐种销售资料
· 反复讲销售教材答客问
· 广告媒体量达高峰隆重公开项目
· 通知已缴订金客户售楼处补足首期款签购房合
· 先期购买者适派发礼品吸引贪便宜客户
· 价格表市
· 样板房制作完成
4 强销期
务：
1加强客户介绍
2 举办种业活动利客户耳语推广

工作重点：
· 客户追踪
· 开放样板房
· 举办业联谊活动
· 力宣传重金助学强化开发商注重教育环境塑造
· 户外媒体加强
· 电台电视广告频数加
· 加强现场销控炒作
· 针客户量种媒体
· 针销售情形分析市场修正广告
· 利已订客户介绍客户积极追踪促成成交
· 报纸广告更具针性卖点更突出
· 举行封顶仪式增加客户信心公司声誉
5 续销期
务：
1 针目标客户集中区域加强海报派夹持续DM邮寄
2 电话追踪客户
3 加强补足签约工作
工作重点：
· 延续销售气势

· 滤客户资料追踪客户掌握回笼客户
· 持续催补足签约
· 法律咨询中心联系定案
· 研讨未售出户型原调整广告媒体策略
· 举行互动园林落成仪式加环境宣传
· 继续发动客户介绍客户
6 清盘期
务：
1 清理尾盘
2 安排物业理公司进场
3 做交房工作
工作重点：
· 开动脑会议研究滞销楼盘策
· 调整媒体宣传方式重点攻击
· 加项目实景形象公司品牌形象宣传力度
· 加强补足签约工作
· 准备交房资料确定交房具体时间
· 核准项目实物前期承诺否矛盾处
· 做交房工作加宣传力度未买房者坚定信心
· 做物业公司交接
· 会服务项目准备完备
全程策划容

市场调查市场机会分析
1 宏观市场调查分析
2 竞争项目市场调查分析
3 区域居民居住偏调查分析
4 项目SWOT分析
5 项目市场细分分析
二项目市场定位分析决策
1 项目总体定位分析决策
2 项目目标客源定位分析决策
3 项目价格定位分析决策
4 项目档次定位分析决策
5 项目形象定位分析决策
6 项目力户型定位分析决策
7 项目物业理模式分析决策
三项目建筑设计策略分析决策
1 项目规划环境布局建议
2 项目建筑风格分析决策
3 项目总面单体建筑建议
4 项目园林景观设置建议
5 项目会配套设施建议
6 项目户型层次种类分类建议
7 项目开发规模节奏分析建议

四 项目总体销售战略分析决策
1 项目销售目标分析决策
2 项目销售模式分析决策
五 项目销售战术分析决策
1 销售卖点设计分析决策
2 销售阶段设计分析决策
六 项目品牌战略包装计划设计
1 公司品牌项目结合
2 项目品牌VI设计建议
3 项目品牌推广设计编制
4 项目标志设计构思
七 项目包装模式设定
1 售楼部部装修风格建议
2 售楼部外围气氛设定
3 工现场包装整体方案
4 售楼工具设计制作推荐（模型售楼书等）
5 样品房装修设计建议
6 外点展销推广设置
八 媒体组合分析决策
1 北京天津秦皇岛媒体房产方面分析
2 项目媒体组合
3 媒体费例

九 广告策略分析决策
1 广告阶段目标
2 广告表现
十项目销售实施全程建议
1 销售前期准备案
2 销售员招募培训安排
3 销售组织理
参考：
楼盘销售前炒作构思城市未定位软文
北戴河海情世界名城
着中国营城市步伐加快北戴河正城市题文化前瞻营城市理念构建——北戴河海情世界名城 
　　确定题文化——海情世界名城
　　北戴河国著名旅游胜名山秀水景色宜阳光明媚浪软沙细然景观瑰丽中国世界海滨旅游城市中占席中国两名喜欢栖息北戴河二庐山北戴河开埠吸引天名著称名文化城市结解缘历史秦始皇派出海寻找灵丹妙药老辈革命家毛泽东刘少奇邓朱德陈毅留足迹尤代伟毛泽东首浪淘沙&#8226北戴河更北戴河名扬天引数名慕名里旅游度假观光北戴河海数名遐想陶醉郭沫徐志摩峻青杨朔——北戴河海发出衷赞叹诸名喜欢城市正城市骄傲？北戴河城市题定位海情世界名题文化符合北戴河文景观特质然景观特质

　　北戴河海情世界名城市题文化海诗世界名入手海然景观诗美学景观名文景观海然资源诗美学资源名文资源海张扬然景观魅力诗张扬美学景观魅力名张扬文景观魅力三种景观三种资源三种魅力融合起构成北戴河海情世界名题文化基础框架济旅游文化教育方面延伸构成海情世界名城市题文化
　　软件硬件开发构建题文化
　　解海情世界名城市题文化系统工程分两部分海情世界名城市题文化软件部分海情世界名城市题文化硬件部分软件开发通海情世界名城市题文化北戴河推世界硬件开发通海情世界名城市题文化北戴河推市场软件开发硬件开发等重没软件开发强态势作支持营造出硬件投资环境没硬件开发软件活动便成种虚软件硬件起开发北戴河济文化起腾飞
　　城市题文化旦形成城市发展提供新理念城市发展提供科学城市发展提供系统分析城市发展提供战略决策城市发展提供强力支持保证
　　城市题文化种稀战略资源时种核心竞争力手段模仿性难代性复制性城市优先城市优先处种战略竞争佳位置

　　城市题文化系统工程城市政治济文化教育旅游融入海情世界名城市题文化中通海情世界名城市题文化城市品牌突出出形成鲜明城市性
　　通力协作造城市题文化
　　通海情世界名城市题文化活动系统城市品牌明确化通公艺术系统城市品牌视觉化通新闻系统城市品牌深植化通题文化系统城市品牌鲜明化通旅游系统城市系统特色化通品牌企业系统城市品牌国际化通开发区系统城市品牌规模化通教育系统城市品牌规范化通战略中心系统城市品牌推广化通政府工作职系统城市品牌营化
　　设计者北戴河设计海情世界名城市题文化夏威夷旅游概念莱坞名文化概念瑞士名村名居住概念印尼巴厘岛名疗养概念融合起欲北戴河建成世界名旅游城市世界名文化活动城市世界名济开发城市世界名理想居住城市终实现海情世界名城战略目标
　　世界名文化城市概念
　　北戴河年举办海情世界名会海情世界名节海情世界名坛等世界名文化活动通世界名文化活动世界文化名艺术名体育名等界名吸引北戴河北戴河世界名建造展示风采台形成世界名文化活动磁场聚合世界名气形成北戴河名资源世界名资源北戴河推世界推市场

　　二世界名旅游城市概念
　　北戴河建造海情世界名文景观题公园文化题公园国际影视城国际画廊国际活动中心酒店等旅游设施世界游提供世界级旅游环境世界游目光吸引里提高北戴河世界旅游城市形象北戴河成具世界名文化氛围旅游热点区世界级旅游胜
　　三世界名济开发城市概念
　　世界种开发区惟独没世界名济开发区北戴河构建世界名城世界名建造名济开发区文化产业开发区世界名仅里参加文化活动里旅游观光里进行济开发文化产业开发世界名里高兴投资满意营丰厚获取世界名里名利双收
　　四世界名理想居住城市概念
　　北戴河计划世界名建造海情世界名村海情世界名俱乐部海情世界名卫星城美国纽约长岛莱坞弗利山庄西雅图华盛顿湖日东京湾悉尼玫瑰湾香港浅水湾等富社区概念融入进形成世界富社区概念北戴河成世界适合名居住理想城市北戴河成世界名城市北戴河成世界名安全居住城市北戴河成世界名浪漫生活城市北戴河成世界名理想消费城市
　　悉海情世界名城总投资５００亿１０００亿民币分５～１０年开发
北京富力城2003营销攻略
标王三甲
　　——探秘富力城2003年营销攻略
　　兵马未动粮草先行房产项目材料采购件常事富力城件常事做成京城房产2003年件事：2003年1月7日富力城建外SOHO联合招标新闻发布会建国饭店宴会厅举行两项目联合招标金额80亿元民币中富力城45亿元金额高规模北京全国房产界尚数首次媒体点评2003年北京楼市昂贵招标富力城没开盘已吸引关注目光激发南派代表项目期兴趣
　　富力城开盘样没失2003年3月19日富力城启新建占2000余方米外观彩色椭半圆球体售楼中心日间三环路令赏心悦目夜间销售中心灯火通明东三环添抹靓丽色彩彩蛋异担标性建筑重富力城彩蛋销售中心京城疑决仅富力城已购房者眼球牢牢吸引身更重广泛目标客户吸引彩蛋售楼处彩蛋宾客盈门场景没会担心富力城房子否买出
　　工围墙开发商做块巨户外广告牌已成种惯富力城利面围墙搞成项公益推广活动2003年11月13日欢乐富力童绘画活动举行500名学生总长400米富力城工围墙现场绘制700幅童画富力城工围墙装扮成东三环双井桥畔道靓丽风景举重轻营销销售工作高境界富力城营销团队似总点石成金手段

　　说南方精明作北京房产界南方军团力细细品味会发现南方确实精明富力进京32亿天价北京第块马吸引眼球媒体惊呼老虎短时间富力北京原陌生名字变成京城房产界实力象征富力城花2000万造彩蛋售楼处成双井区标志性建筑物未开盘富力城名字已然北京购房者中家喻户晓直年底连富力城工围墙已成津津乐道话题见富力 眼球济(称注意力济)运炉火纯青
　　期房销售 现房感受
　　2003年7月3日A5楼样板层外开放时园林示范区外开放立体施工(楼盘园林配套设施时施工)样板层园林绿化示范北京楼市中非常罕见客户手中规划图纸真实展现众面前期房销售现房感受举力推动项目销售工作
　　解富力集团南方做10年先开发二十项目园林方面十分重视富力城房仅阅读楼书时开发商专门介绍区绿化做精美园林手册已带许惊喜现画面美妙风景园林竟已实实呈现眼前进入2003年底富力城工已11座住宅1会拔起充分展示富力运作盘项目表现出家风范心中富力真诚生出分敬意
　　折进行底

　　富力城开盘广告容没离开折什开盘折九九折教师护士军折周末折抽奖折封盘折翻覆折折实现次次销售高潮路年底销售额直18亿客户欢迎样折扣游戏富力城岁末干脆购房口价
　　正式开盘富力城便折进行底直岁末口价买房充分心理满足富力城样做结果会会成赔赚吆喝精明富力然会做富力城开盘7000元米价格已涨现8000元完折价钱折继续楼盘升值早买业着升值房子心中暗喜准备买富力城房子客户享受优惠时心理衡皆欢喜富力盘算着年销售额北京排三甲
　　业界公认CBD市场高压带目前战火纷飞诸侯起方面国家加产行业宏观调控力度拉部分消费者期降价持币购心理方面市场供选择楼盘较高端市场局部热产品结构失衡富力城率先楼市激战中抢先手短短十月时间竟然突破18亿销售额疑富力城营销战略巨成功富力城成功重原产品非常认真贯彻富力城产公司质量方针：品质提升价值诚信锻造品牌创生活新空间 
　　文化品牌
销售业绩反映营销战术胜利品牌树立代表企业成功富力然明白道理富力城项目富力集团北扩张第步实现百年老店宏伟蓝图企业品牌资源市场竞争核心性化房产市场品牌营销中广泛极力标榜词汇否性化消费者说算

回顾2003年富力城推广活动
富力城项目开盘伊始便邀请业士文化名产腕园林设计者教育专家规划建筑媒体甚购买富力城业等界士项目进行品头足名曰：富力新坛富力城部刊物命名富力新坛定赠送目标客户群富力城成功搭建社会沟通台富力品牌传播畅精准渠道
开盘前举行历时四月户型评活动中户型结构面积园林配套客户说算高奖项价值17万中华轿车吸引量参者时仅富力城项目富力城公司介绍北京众通活动积累2000名富力城关注客户
面认法抗拒非典购房利影响2003年5月27日富力城举办放心购房活动首创广场购房形式天实现50套认购销售形式月9000万元销售业绩次引起广媒体百姓关注
非典举办周末消夏晚会富力城亲民活动逐渐成北京市民消夏文化活动部分
　　富力城业着销售深入断壮时候业生日会运动会便声色接踵富力品牌次次推广活动中潜移默化植入脑海中

北京华杰厦推广策划
前 言
关细化售楼部环境提升项目品位干建议
果产项目成败关键李嘉诚言：第段第二段第三段话售楼处环境金科玉律细节细节细节 
产市场综合销售数显示约90甚更销售终项目现场发生 样强调售楼部环境重性分 
事实告诉细节动没细节完美没全局完美
衡量售楼部现场坏标准买家停留时间长短
越愿意停留项目解越点成交机会疑会更高 
卖房子象卖日常生活品简单发展商成熟理性时体现细节操作时候细节——售楼部门口摆放垃圾乱停车辆句该没听问候语举手投足间该谦……诸类常忽略细节常常决定次购买行放弃 
反果样细节——插透明玻璃花瓶中鲜花精美茶具里杯醇香清茶者杯香浓咖啡柔优美背景音乐舒适坐椅室植物散发出清新空气……意处透露出发展商心细致入微样发展商建筑未生活工作空间令憧憬？ 
房子眼里概念米少钱消费者眼里倾半生心血交换美梦想尤期房销售样花功夫楼者提前感受未生活方式工作气息强化消费者期房信心起着重作
售楼部环境整体设计细化利销售角度出发原： 
★ 创新——性化
★ 环境细化
★ 服务质量高素质时处见
★ 丰富售楼部部空间延长客户停留时间
售楼部现状
1 外包装：整体采银灰色系调色致视觉感受较单没新楼盘开盘应该具活跃商业气氛第印象售楼部象类似洗胶卷营场
2 售楼部 （1）售楼部部已装修完毕部缺少品牌识标识色彩搭配较冷感第印象售楼部象类似洗胶卷营场
（2） 售楼处部：目前堂摆放项目外观建筑模型说明性展板楼书等销售工具 售楼部玻璃幕墙室墙体面积空白
（3）售楼部办公区域房间职划分
（4）售楼部顶部黑色压抑感觉没常规售楼部该明快亮丽需求
（5）项目宣传推广语
（6）项目现场周边广告牌指示牌受众易识

二包装策略
针售楼部述现状现场整体包装策略：
1针售楼部整体银灰色系暖色调调节整体视觉效果
2售楼部办公室门口装置职标识挂牌
3售楼部玻璃幕墙装饰电脑刻画宣传语辅助语宣传效果达图文貌
4售楼部室进口右侧空白墙体制作功性展板
5空白墙体根具体尺寸制作相匹配展示牌装饰品
6客户接处玻璃桌面茶前台摆放鲜艳花植物（制作出楼书换）
7墙角摆放盆栽植物 
8黑色顶部放置（扎）色彩艳丽气球 
9销售员佩带统设计姓名职务牌 
10深色会客沙发添置暖色垫烘托整体亲力
11距离售楼部左100米处路口北关工商标牌边立华杰项目指示路牌
12售楼部门口放置宣传彩旗
13售楼部面路墙安装户外喷绘广告
14 售楼部门口摆放充气拱门
15果条件允许北三环入口处立项目指示牌 
三解决方案
针售楼部述现状前期推广观点： 
（1）关创意

造梦———— 创意关键
广告创意仅仅项目具什讲里投资够什享受什事业什样帮助发展
言概做广告应该买家描绘美蓝图
（2）关广告计划
造势————制定广告计划关键
提炼卖点令项目广受关注类媒体强势配合广告安排紧凑力
种种核心造势予非非印象称房产广告 
（3）关广告计划时期
集中考虑3月广告计划
房产广告计划会受身销售业绩竞争手市场形势等诸素影响长期性广告计划变化较情况集中精力考虑围绕开盘期间广告安排更意义 
（4）关广告手法
广告手法需断创新
房产市场变化非常快速抱着僵化原取断创新创造性引导目标客户引导见怪怪读者
策划创意执行表现皆富创造性思维方法获理想销售效果 
（5）关媒介创新
整合传播运广告攻关利DM促销事件行销等种手段 阶段侧重点应 
*产缘性客户特征显著项目周边形象推广非常重尤开盘时期
*产销售工具楼书户型单页DM售楼处氛围营造样板间设计促成终销售利手段 

（6）房产广告发生作程
北京天十类型项目进行推广宣传认：
第步效广告前提见兴趣解关注项目起码引起目标客户群体关注
第二步广告产生想亲身解兴趣愿赖广告卖点否目标象购买心理需求相符
第三步兴趣转移行动房产注重时销售资金快速回笼行业广告效果直接体现售楼部楼流量
（7）说：
*形式决定注目率容决定兴趣否行动两者缺
买家角度房产广告效果坏关键否目标买家实现效沟通 
*广告标准 
视觉注目性保证广告引起注意
容清晰易懂确保广告策略贯彻
提供购买利益保证广告销售紧密结合
整体美感性令受众增加项目心理评判分

致风格保证广告累加效应形成项目品牌 
（8）广告组合
广告决非单纯报纸广告楼书DM房展会户外POP样板间广告信息传达重媒体完全报纸广告难达项目功述求效果时必须根销售阶段选择阶段性广告推广方式灵活运广告公关促销行销等整合传播手段

（9）广告配合
广告必须销售紧密配合互动尤销售配套政策销售配套工具销售事件促销离开开发商理解支持开发商求销售促销毕功役需系列战紧密围绕推广核心系列活动逐步达成销售目标完成
项目SWOT点分析
* SWOT分析
S（优势）
*西北三环区扭带城市核心位置区位优势较明显
*北京海淀区钟寺物流中心行政规划保证土升值潜力
*厦商务功配套齐全
*户型面积较折中购房总价较底
*梯形室外空中花园区域较少见
*室开间格局功划分较灵活
*总体品质均具备成热销楼盘先天条件
*海淀商住项目相（品阁27元米月华龙42元米月亿城中心4元米月）项目物业理费35元米月收费标准较适中
*车位规划较合理300车位基满足单元停车位
* W（劣势）
*产品外观建筑形式亮点外立面较众化
*期房项目入住时间长品质否终落实成影响购买阻力
*售楼部现场布置该工作进度协调
*销售工具全（目前建筑模型）周边识标志没
*售楼部选址较偏没马路
*开间格局增加入住者入住成（做隔断）
*职部门间配合需更加谐默契
*总套数足三百套法形成富海中心样单体规模效应该项目配备独立纯住宅项目作商住项目配套支撑
*周边（现四道口水产批发市场前）已开工类型项目面积高项目销售面积（2倍左右） 项目工售楼部马路受众较容易识
*基述点广告出果项目位置法目标象易识容易引周边竞争楼盘原意象购房者持币观较心理增强
*产品更新速度加快竞争手竞争力增强竞争市场压力时时加
*非处交通条件成熟显段公交线路直达项目现场加周边步新建项目较难出现抢购局面
*较华龙厦均价8050元米亿城中心均价8400元米项目单体规模效应定价较高 
*O（机会）
*三环块稀缺
*北京市商住楼项目市场需求升期
*现块周边商务物流领域中高档楼盘项目出现断档 
*未规模城市建设投入
*周边辐射区商务环境成熟东马甸商圈南西直门交通枢纽西中关村高科技商圈北清华科技园等势必带动块发展步伐
*强力优势策划推广力量会劣势威胁化解程度
项目点分析
区域市场认知：
位置：考量产项目位置优势指标衡量
①观 念 位 置 三环边市中心
②相 邻 位 置 泛中关村产概念
③环 境 位 置 钟寺物流中心项目 
④情 感 位 置
⑤心 理 位 置
⑥规 划 位 置 规划前景
（注 ： 华杰厦项目较强优势）
中档商住项目特性分析 
1中档商住项目特性

①块特色
②定规模体量
③商务配套齐全
④性价超值价格追求贵
⑤户型适中样面积追求适宜贴身追求分宽
⑥绿化环境优美
⑦舒适度较高 
2项目做点？
①块特色 （√） 钟寺物流中心
②定规模体量 （╳） 层高总13层分户数量足300套
③商务配套齐全（√） 项目规划较齐备
④性价超值价格追求贵（╳）现场氛围造价格优势特突出
⑤户型适中样面积追求适宜贴身追求分宽（√） 力户型65100米左右
⑥绿化环境优美（╳） 块周边规模绿化环境空中花园建成定
⑦舒适度较高（√） 项目布局规划尚U字型整体结构利透风采光 
差异化分析结：
——深度挖掘区位营特色突出投资者投资快速获回报感性认识强调行政规划项目影响力创造差异化重发展方 
四项目客户群分析

（） 项目区域产市场特点
海淀区北京房产投资热点区域 华杰厦处钟寺区已海淀区政府规划设定钟寺物流中心周边区域规划物业理势必会形成规模效应现空间格局限时间会力提升改观已物流领域集散品牌意识投资者消费意识理念中继续延伸壮 
（二）客户定位：
华杰厦体单间40—200米建筑面积购房总价较低容易吸引中型投资者目光该块现物流版块营模式案招商程中作诉求应加效利作附属群体审视域营环境氛围配合缘泛中关村产概念外厂矿驻京办事处科技含量高企业分支机构IT工作室侧重点时项目做高端群体二次投资置业选择（未行业请指正） 
（三）客户细分：
1年龄构成
目标客户年龄段：25—45岁间士
针华杰厦户型结构：65米间约76套100米间约200套左右200米间约10套（三百套左右）
推断力户型100米间户型 
根年龄结构购买层细分
65米间目标客户年龄层次2535岁士
100米间目标客户年龄层次3040岁士
200米间目标客户年龄层次3545岁士 

针年龄结构消费心理特点做出相应广告策略 
3客户构成
①第目标群——买家分析
根钟寺物流中心规划蓝图现物流营格局先期着重项目周遍进行推广四道口水产批发市场附金五星市场周围区分布着中规模商务机构 机构处成长期工作环境质量非常重视长期处工作产生较深厚感情更重企业外联络保持原联系模式 
首次置业 
文化层次然高股干事业决心毅力
较部分外着南方商特机敏闯劲 
住现太意现讲究办公环境提升公司形象力保商业中信誉度
生存哲学信奉份耕耘份收获
外年拼搏程艰辛许
获阶段成功想北京会里扬眉吐气番
达种效果直接方式北京投资买房展现实力佳方式
营商贸格局制约企业员规模 
事行业需更资金押企业营周转资金现金买办公场


买房抉择行业士更加斤斤计较
信奉份耕耘换份收获 
会开发商底做实事衡量房屋实际价值 
消费群进行购买较时房子济实较注重楼盘综合素质追求工作便利感受非追求豪华享受群买家做出购房决定时房屋性价基求
类买家占华杰厦项目销售例4060左右户型选择般100米间 
先期域目标客户招商工作做细致做漂亮期延续工作通期客户口碑传播带新销售业绩 
②第二目标群——投资买家分析
般受域限制重华杰厦段环境配套设施重属块行政规划土价值提升力度投资做财富积累方式赚取房屋租金期房价升值转手卖掉赚取房屋中间差价
楼盘功外政府规划行作华杰厦附加价值进行购买择决砝码
前期推广造势成功吸引众类消费者前投资
类买家占华杰厦项目销售例1020左右户型选择般65米间求低总价低投入降低投资风险
③第三目标群—中关村楼盘分流客户
类客户群体周转资金较前两类目标群体雄厚做IT行业验力没达中关村购买高档楼盘（价格15万左右）实力方便工作购房目光投中关村边缘块捎带泛中关村产概念楼盘般注重工作环境品质讲究商务配套设施便捷性整体感价格认定较宽松觉楼盘中关村买楼便宜认进产生实际购买行动 
物业理商务配套服务态度 ①②类目标群体苛刻相应广告推广适物业理服务细节做侧重点推广
类买家占华杰厦项目销售例1015左右户型般选择100米—200米 
五宣传策略
广告基原理分析产品利益点构成目标受众吸引力产品买家什样实利益 
该利益点产品身功利益时尚品位显贵服务涵区域规划力等附加价值
根（第五）项分析结果华杰厦目标客户群体属中规模企业业年龄限25岁限45岁士 中公司受持资金额限制 般选择满足便利办公需求造成太资金压力场作营场 鉴宣传语应包含创业投资回报快理念 
年龄限设25岁目培养续购买者没项目建马卖完厦施工首批业入住段时间距离期间25岁目标客户成长许段时间会项目销售程中占定例尾房购买者年龄段士较热衷传播市场动态讯息吸引注意力建立第二传播渠道口碑传播 

独特销售张（USP）
热销售项目需独特销售张指必须消费者提出独二说辞说辞独者第提出独特销售张目标买家言实实利益消费者通表达见确实带实实处 
具体求： 
统性（形象整合推广策略中始终变核心）
连贯性（整全程营销程保持连贯包括广告风格述求延续性）
差异性（性化识系统建立独二法代）
作案强势卖点辅助卖点需提出系列核心统率起
案核心创意需创造出新口号（SOLOGN）导入树立口号核心品牌形象持续断卖点断丰满完善案品牌形象波动间断高潮式营销方式推广节奏吸引目标买家实现终销售
整合营销传播
（）关传播核心表现三方面： 
①项目核心竞争优势美观清晰准确传达目标象产生鲜明印象
②具体操作注意掌握节奏配合营销创造快速销售成绩
③传播中形成项目统明确具延展性广告风格 
成功宣传推广应整合运广告公关事件营销POP促销DM等手段全方位立体传播 

（二）营销阶段策略点：
针案针购买群体需求形态特征心理制定相应推售单位策略户型策略价格策略付款方式策略促销策略广告策略（具体相应策略详文见）做集中兵力直击目标消费群体
首期传播节奏
1准备期：现8月底项目包装销售工具基位
2新品牌形象树立概念渗透期：9月初9月中旬
4首销售高潮期：9月旬10月房展会期间 
三）具体营销方案建议：
*针华杰厦客户定位华杰厦目标客户四面八方够财源广进第认识
宣传口号： 
八方商机 聚揽财富 
华杰厦外部环境部配套中总结出资源优势： 
*四面聚揽黄金商圈气 
四面体现项目身优越理位置区域环境体现天时利旺势
面南接西直门型交通枢纽铁轻轨架构元交通网
二面北邻清华科技园中国科学院八院校享学府浓厚文氛围
三面西中关村高科技商圈迅速带动周围济发展提升区域整体档次
四面东倚迅速成长马甸商圈中国科技会展中心 
*八方亲历完备服务 
八方项目身出发挖掘项目身特色带业置业优势
方高瞻远瞩规划前景
二方功样综合势
三方完善齐备配套功
四方绿色享然生态
五方意调配弹性空间
六方知名专业物业理
七方估量升值潜力
八方历史悠久商业文化
述努力种新鲜视觉感受擦亮受众眼睛
八案名策略
案名相应连接商业氛围浓厚前缀名求突出华杰厦够抢占获取财富捷径意识目标群体设计前缀名：
金谷华杰
银滩华杰
金区华杰
华杰先机 
九报刊面广告策略：
色块鲜明文字吸引投资者简约时尚格调
找出华杰厦项目相优势提炼出加强势推广 

十开盘期推广策略首次规模媒体投放期策略
开盘期间推广针目标群制定充满诱惑力纳金计划 
* 纳金计划
围绕投资理财概念制定投资华杰厦低投入高回报推广核心
先期联系租赁客户前租赁房屋等厦建租约偿转购房者媒体描述：房子带租约销售
客户形成里已租赁抢手观念认识 
*纳金计划二
开盘天针前落定买房客户提供全套精装修购买发生时通交谈询问客户空间设计喜设计风格装修标准装修材料工成作开发商具集团背景优势费

推广手法描述：
商务空间设计
附带详细说明活动具体计划安排真正成交客户接受服务感满意带动第二宣传渠道性 
*纳金计划三
开盘前提出低首付概念
开盘报广告诉目标群开盘壹星期（者时限）前购房者享受5（者10）低首付政策目增加项目渗透力促成销售提高项目气——知道产项目果没气会市场牺牲品

做市场先驱先烈 
说明：活动计划客户中选择优惠计划种选择
A 现阶段推广建议：
1根目标客户分析——（客户细分源结构第目标群客户）分析中表述首批客户附项目现场包装域周遍户外广告路标标识广告重点 
2DM直效广告制作派发直接影响现阶段推广效果
3 针现已订购客户开盘前落定客户统老客户现阶段开盘期间制定较优惠附加政策开盘前买房者面交1—2年物业费者赠送家电器等实际效促销手段 
B开盘日期促销建议：
1建议开盘日期定910月份左右房展会期间步推广开盘活动报广 房交会期间受众较关注产动态集中时段
2利房展会作优惠政策实施台提出集团购买享受价格折扣实惠操作时根2户3户5户10户等单位者统订购予等优惠折扣量争取购房份额
3针开盘前已订购老客户推出重奖销售 老客户介绍新客户成交奖励老客户定额现金 者免老客户1—2年停车费时新客户享受1折左右优惠 
4时开盘 房展会期间10者15户单元推出分3万（1名）2万（1名）5千（35名）抽奖活动（老客户新客户等具抽奖资格） 
C媒体选择建议 

媒体：报刊
半版形式发布选择投放 北京青年报北京晚报精品购物指南
开盘根时间段销售进度酌情投放通栏广告 
辅助媒体：电台广告
采高频段长时间北京交通台北京音乐频道播出期少6次天二期少6次星期  三期少6次月
辅助媒体二：网络广告
*搜房焦点网等专业产网站发布信息 
*建立项目专门网站相关房产专业网站进行连接进行广告推广扩传播力度 ：搜房网焦点房产网万房网等 
辅助媒体三：杂志广告
设计精美DM单页加页形式直接投目标客户群体目性强达佳宣传效果宣传期长作重点推广媒体
中国企业家IT理慧聪商情 旅游中国等
辅助媒体四：车身广告
该媒体具时效长流动性宣传面广特点较济
D阶段活动建议
根销售情况制定阶段公关活动
公关活动表现：
* 现场开盘庆典活动 *业酒会 *专题音乐会
* 冠名某文化活动摄影赛书画赛 

说明：文仅策略框架详实施细需贵方沟通达成识
奔达项目投资营销定位分析报告

第篇 奔达项目投资营销定位分析报告
项目投资营销房产全程营销关键环节反映房产企业选择项目程考验衡量开发商房产运作力重指标程操作意味着项目成功半报告通项目环境综合考察市场调研分析项目核心针前济环境市场供求状况项目进行国际营销标准SWOT分析出项目投资定位决策
 项目周边环境分析
1 项目块基情况
投资项目块位宝洲路刺桐东路（刺桐桥）交叉处北边占面积2460M2土整项目前千米市政绿化
2 项目块周边环境
项目块宝洲路原泉州城市边缘带民房工厂年泉州城市架构发展城市建设东拓南进加速宝州路线楼盘陆续开发座落宝州酒店宏昌宾馆东海酒店项目周边围绕着农机厂清洁楼生猪屠宰场汽车修理厂等良环境直接影响降低案产品形象居住品质
3 项目块交通条件
项目交通条件潜力较道路交通状况畅通运行良刺桐路宝洲路均泉州市进出交通干道车辆频繁案斜面丰泽客运站皆案产生负面影响
4 案周边市政配套设施
项目周边市政配套缺乏居民生活较便
二区域市场现状发展趋势判断
1 国宏观济运行状况
①相关部门统计报道2002年15月份全国商品房空置率继续加年年15月份全国商品房空置面积增长幅度达82高年23水
②全国商品房销售速度放慢年期相年全国销售面积回落8价格跌33
③福州房价年回落年季度福州市区成交商品房4186万M2金额1144亿元商品房均售价3121元M2年期降5
④泉州期商品房交易量降半年泉州住宅成交2153起成交面积2663万M2金额60894亿元年分降9807
2 泉州济结构房产概况总体供求现状分析
1）泉州产业济结构
2001年泉州国生产总值112510亿元中二三产业增加值分83045930644901亿元增分30121109产业结构进步优化第二三产业重持续升例分年78535387调整年74527399
2）泉州房产市场总体供求现状分析
项目
1999
2000
2001
2002预计
房产开发投资
1915亿
2196亿
2559亿
256亿
房产竣工面积
6846万㎡
11589万㎡
17962万㎡
175万㎡
商品房销售面积
6007万㎡
11347万㎡
14339万㎡
160万㎡
商品房空置面积
6233万㎡
5110万㎡
6261万㎡

商品房销售额
918亿
1941亿
2606亿

城镇居民均支配收入
7880元
8320元
8820元

市区居民均支配收入
9477元
9668元
11026元

农民均纯收入
4227元
4440元
4643元

城乡居民储蓄存款总额
42643亿
44392亿
51369亿

居民居住均消费支出596元占消费总支出6303元946

表数中知20002001年泉州全年房产开发投资分21962559亿元2002年泉州房产供量保持年增长水加年6261万㎡空置面积等消耗供求市场供需矛盾进步加剧
2002年6月份开始泉州房产出现较新面孔建筑面积5万米10万米盘社区项目已开始鲸吞泉州限市场世纪巨星冠亚城市花园中远名城陆续面市整市区言半年项目二十总面积超百万方陆续推市场
3 泉州市房产开发概况
泉州城市东扩发展战略力实施泉州东部区域房产开发热浪频频掀起高潮房产住宅开发温陵路界线横扩展围绕五轴丰泽街湖心街津淮街泉秀路宝洲路等市区五交通轴道逐步开发形成集中湖心街丰泽街津淮街泉秀路等四区域板块逐步北南辐射次形成三线田安路刺桐路坪山路等三阶段发展总体形成五轴三线开发格局
温陵路田安路刺桐路间房产开发已基饱房产开发着泉州东扩战略刺桐路东坪山路区域间发展年泉州房产开发重点区域
4 泉州住宅市场均价格走势分析
泉州2001年均商品房售价米约2200元中田安路线楼盘均价米达2500元目前田安路已基房售持续走高房价丰泽街线楼盘均售价已逼2500元㎡外余区域均房价17002100元间
然全国2002年房产市场整体出现回落泉州区域房产市场市场价格升降中商业物业产品设计时段佳等综合竞争力较弱住宅产品受市场供需情况变化出现定价格回落新开发产品新颖富生命力项目售价稳中升
市场总体分析泉州房产潜需求巨泉州东扩南进战略实施城区断扩项优惠措施实施国家户口制度重改革刺激周边县市口构成进城入户效需求二口然增长家庭结构断解析次购房二次购房持续增长
市场潜需求然巨针具体产品效需求表现出明显足细分目标市场寻找产品需求差距成项目开发前关键
三项目区域房产开发概况趋势分析
目前项目处宝洲路线区域房产住宅项目：南丰新城力丰商城灯星公寓阳泉花苑（正）开发鑫亿厦案等周边尚开发空
1售彀项目力丰商城灯星公寓价格素：力丰商城2000年底——2001年初售价1500元㎡—1750元㎡间2001年中旬推出灯星公寓售价2000元㎡左右年七月推出鑫亿厦售价已涨2050元㎡价格数走势着泉州市房产市场发展宝洲路板块商品房价格呈逐年升趋势说明宝洲路增值空间供挖掘
2该片区已开发房产项目情况：住宅项目开发较少楼盘分散集中项目综合素质高没较规模社区形成住宅开发板块段价值形象档次提升较缓慢素：
（1）宝洲路原泉州市城市边缘带规划建设发展力度薄弱导致街区定位明市政配套建设滞商业氛围足形态单街区形象差等素影响制约房产开发发展客观素
（2）区域线泉州城乡结合部目前尚行政村灯星浦西量民居影响街区形象价值提升房产开发发展
（3）区域附工厂较吸引量外务工员周边环境相较杂乱差居住环境生活品质较差影响房产开发素
3泉州架构跨江发展战略具体实施宝洲路街区属性着城市发展定位改变获提升新泉州城市建设发展规划中宝洲路线区域定位商住区时作泉州房产开发发展五轴三线宝洲路未三两年泉州房产开发重点区域
四项目区域版块住宅市场客户群体特性分析
1项目区域城市发展规划历史发展等原身存着固列五特性：
（1） 商业形态单性









配套设施完整性
该区域市政生活商业配套薄弱中型超市类银行单位等相关配套欠缺菜市场距离遥远区域居民生活带较便
（5） 段交通繁杂性
项目位刺桐路宝洲路交叉口刺桐路段泉州通晋江石狮刺桐桥相连加项目斜面丰泽长途汽车站车辆频繁附居民生活带定影响
2针该区域特性深入分析客户群体
（1）客户群体区域源区域综合环境等素该区域外数消费者该区域楼盘存着明显排斥心理住宅市场客户群体区域泉州市区外员辅
（2） 区域客户群体职业构成通力丰商城灯星公寓调研结果知：相部分客户群体周边营商品批发体工商户解目前宝洲商品批发市场营体工商户中泉州市区约占30周边县市占70左右总体数量1000通数：该区域住宅市场较客户供挖掘住宅需求定空间
次区域周边行政机关企事业单位中低阶层干部职员济承受力限该板块房价相较便宜购房时选择该区域
（3） 区域客户群体购房目途较单普遍存着性楼盘综合素质段规模档次求度高价格考虑素价格便宜面积户型适中够基满足居住问题
（4） 区域尚中档住宅项目区域企事业单位中高层消费群体潜力挖掘明显足案机会
五泉州市酒店式套房单身公寓市场分析
1泉州市酒店式套房单身公寓发展概况
2000年9月份位华洲世纪外滩酒店式白金套房热销拉开泉州酒店式套房单身公寓市场帷幕创造泉州住宅房产市场销售奇迹时引领泉州住宅市场产品元化发展
年半年位圣墓附阿波罗（套房时尚）公寓成功热销相冷淡住宅市场形成反差时反映出泉州市场套房巨需求市场潜力 
着市场发展消费元化观念转变更新市场套房需求短期较快增长时套房产品（户型）面结构完善发展立体空间变革
2套房案解析
案
销售总量
销售率
价格元㎡
面积范围㎡
畅销户型
流客户
丰盛假日城堡
330
45
2600
32～68
49

市区投资客
时代华庭
48
34
2580
30～668
40
市区投资客
远建宜园
16
40
2488
593~66
593
市区投资客
丰盛厦
50
100
2750
36～56
40

市区投资客
冠亚城市花园
12
40
2100
51
51
型
世纪巨星
24
35
2200
35～50
40
市区投资客
千亿山庄
22
20
2000
62～63


型

案简析中难出套房市场相住宅市场销售情况较中套房畅销户型40㎡佳套房市场流客户市区投资客
3重点案分析——阿波罗公寓
◎项目概况
该案位东湖街鹿园站单体高层项目层做店面（商场）二层会三层精装修套房项目精装修套房210套面积34～36㎡公推20总价10～11万间
◎销售分析
目前余房10套销售率达95预计月结案中复合式套房面积购买面积户型特点受消费者欢迎
◎行销题卖点
A．行销题：切绪世界
B．力卖点：价格+实惠
◎营销活动
年农历正月12开盘开盘期间特惠三重喜：开盘期间定购者享受优惠二定购者均礼品赠送三前50名定购参加免首付款1万元抽奖
◎力客户群体分析
市区投资型客户
六项目块SWOT分析
1S—优势
（1） 泉州晚报交警队城监等企事业单位相邻利项目区域文环境提升
（2） 项目西边刺桐路宝洲路直角处约面积1000㎡左右市政绿化广场弥补案景观绿化足缺陷
（3） 渚跨海桥江滨道工程启动区域板块较强增值空间
2W—劣势
（1） 块面积项目难规划定位产品涵附加值较难塑造
（2） 项目紧挨清洁楼农机公司生猪批发市场居住环境品质受较影响阻碍项目形象提升塑造时影响项目涵挖掘三影响素案操作重难点
（3） 项目周边环境较杂乱外员较街区形象治安状况差
（4） 区域银行超市菜市场餐饮休闲娱乐等生活利益息息相关生活商业配套欠缺居住生活便
（5） 项目位宝洲路刺桐路十字路口交叉处泉州城市进出交通干道车辆较频繁噪声空气污染交通安全居民出入日常生活影响较
（6） 宝洲线区域房产项目房价房屋租金较便宜投资型客户产生定抗性
3O—机会
（1）项目处区域目前正全面开发区域段开发热度案定促进 
作 
（2） 泉州新长途客运站毗邻案泉秀路口落址兴建力促动区域附交通发展带动段商业繁荣
（3） 土成低廉通项目合理化调整走特色产品路限度扩项目盈利空间
（4） 项目规划市场空间较单身公寓酒店式套房目前泉州市场较需求空间
4T—威胁
（1） 鑫亿厦目前已推出金日厦旁边三十亩块毗邻案三十亩项目年推出区域直接竞争手
（2） 泉秀路刺桐路线年三五单身公寓酒店式套房项目市销售项目抓紧时机会受较竞争击
七项目定位分析
区域属性产品定位
案处区域属性复杂街区定位明形象佳居住环境生活品质难提高目前市民观念里宝洲路区域版块属城市边缘带存着较市场抗性新城市发展规划定位中宝洲路线纳入北江滨路版块作商住区街区定位已明朗化发展远景版块形象塑性强
案项目操作应根块项目周边现状环境优劣势扬长避短充分挖掘周边综合资源跳出宝洲路低端产品区域属性利泉州晚报厦交警队两工业区邻区位优势引导挖掘出特定目标客户群体潜需求价值认
项目定位应单身公寓套房基础提升层次酒店式公寓现代SOHO提升项目产品档次形象更年套房市场竞争激烈市场中脱颖出达产品惟性排性
二力客户群体定位 
1客户群体类型界定
案客源类型清晰明：纯投资型客户群体二客户群体类型两者案客户总量占例预计分6：4
2客户源分布
1） 案区域企事业单位私企业高级行政员白领族
2） 案区域般居民市投资客
3） 晋江市私企老板
4） 局部外投资者
市场调研分析表明案产品规划思路基正确产品规划功设置包括建筑形式表现需进行针性修改调整
第二篇 项目定位产品修正建议
项目定位调整建议
定位：奔达厦酒店式服务公寓
概念阐述：酒店式公寓采星级酒店服务容理模式具住宅写字楼特点居住室办公年房产市场出现种新型物业
定位二：奔达现代城SOHO天
概念阐述：针现代年轻创业居住需求应运生时效满足众型企业办公招宾需求
案定位点：企业提供办公居住场酒店式公寓产品必须具备良服务容质量
二产品修正建议
1体建筑修正
1） 案确实投资利益较化建议项目11层提升15层建筑 
标高
2） 街（宝洲路）侧厨房取消提高产品建筑外观美观项目整体品 
质形象11层增加楼层部分层高设置40M设置复式套房案卖点
3） 北侧街侧厨房保留满足客户购买需求
2建筑外观调整
1） 保持建筑外观色彩现代时尚感外立面建筑线条宜细应种
动感粗犷风格元素色彩暖色系体现年轻时尚气蓬勃进取精神
2） 外立面装修建议采高级外墙专涂料
3公寓堂设置
1） 公寓必须配备堂堂设街面：堂设宝洲路刺桐路 
拐角处二保持现电梯位置需入口设街面（牺牲两间店面非常必）方体现项目档次业身份形象
2） 公寓堂设计装修必须相重视否失应作
4配套设施
层店面半部分隔断作项目会配套
会容：
健身房咖啡吧（酒吧）网吧图书馆影音室商务中心洗涤中心家政服务中心等
5景观绿化
项目留绿方应专业精神绿化景观标准精品求做时西面刺桐路市政绿化广场申请进行景观改造纳入案绿化配套中案辅助卖点
6理服务
理服务定鉴酒店理方式提供酒店式服务家居清洁送餐洗烫衣服醒服务种钟点工服务等
草桥居住区西（B）区市前整体营销策划方案市场篇
前言
草桥居住区西（B）区项目计划2003年9月份启动现案正处市前制订整体营销策划方案关键阶段
汇盈世纪公司着开发商真诚合作联手双赢精神直高度关注着项目进展情况通开发商度接触逐步解开发商雄厚实力项目基情况
案司完全信心实力开发商提供具备专业水准销售代 
理服务已案列司2003年度重点项目集中市场策划销售客服等部门资深专家组成项目专案组已开始进行案前期策划工作希专业素质丰富操盘验案利启动做出应贡献

司接触案已针案区域房产市场特点实际情况针性进行市场调查结合北京房产市场整体发展趋势针案产品设计开发商提交初步建议营销推广思路
期案新规划设计方案已全面完成通认真分析研究份设计方案根目前区域市场实态结合前案身情况司专案组原基础次案区域进行次更具针性市场调查目更加充分认识北京市区域房产市场案利市销售做前期市场定位成功销售制订出合理行策划方案销售策略争取案成南城众项目中亮颗耀眼明星发展商起缔造北京房产发展史中辉煌奇迹
份报告里市场营销学典4P＋4C原确定营销组合：
产品（product） 公司（company）
价格（price） 消费者（consumers）
点（place） 渠道（channels）
促销（promotion） 竞争者（competitors） 
信营销策划方案优秀通专业素养丰富验智慧灵感产品设计出合适包装销售方案终成成功商品
目录
（）

市场调研分析
北京整体市场状况
1北京济现状
北京市统计局获悉17月全市实现国生产总值18703亿元增长93％已连续３月稳定9％中第三产业增幅实现增加值11422亿元增长113％第产业第二产业增长分55％66％
2市场供：新盘数量减少供应量降反升
统计2002年612月份全市推出新盘126较年期143减少17供应总量612月份全市商品房开复工面积高达55366万方米中商品房住宅面积40777万方米较年期分涨286297
种新盘数量减少供应量降反升原四：市场变化结果意味着整市场呈现疲态相反说明益结构性变化正悄悄发生历2001年楼市冷冬开发商市场表现更加谨慎二年展会求参展项目必须手续齐备部分开发商迫延迟项目入市时间三年盘较然项目数量减少总供应量没降反定升四城市危改力度济适房建设力度加间接压制部分项目市
20012002市场供应量结构
20012002新盘市价格结构
3市场销售：产品需求路销售稳步升
612月份全市商品房累计竣工面积4974万方米增幅309累计完成类商品房销售428万方米中住宅4112万方米分较年期增长128148持续保持7月销售面积竣工面积情况年首次改变

分析原益四点：2001年市部分项目转入2002年成现房准现房加快销售节奏二遭遇2001年市场击开发商加产品客群位研究批适销路深受喜欢户型项目担年销售份额三媒体炒作帮助投资市场出现年难局面极促进市场消费四着城市交通环境力改善特轻轨建设南城市商贸城传媒道等新概念出现庄10年系列活动开展力推动区域产市场发展
4政府政策房产市场影响
（）
二区域综合状况
1 市政规划影响
首先80年代末90年代初南城力开发洋桥方庄区方庄东南洋桥西南逐步扩张现止北京南城已发展出方庄洋桥两生活社区周边道路交通发达生活配套齐全已根改变老北京南城认识案区域处理位置正值洋桥型生活圈西扩部分
次案周边现项目分析案规划设计户型设计基围绕着居住做文章该区未发展方应该生活住宅导
着贯穿南二环南四环全长4600米马家堡西路修通铁四号路线开通相信会推动区二手房市场发展带动投资客户区域关注届时投资性客户例会现12左右幅升项目前期产品定位中应适考虑素期销售寻找更潜意客户

前年南城发展相滞房产整体水高项目规模品质低着两年北京规划发展济迅速发展强力推动南城事已改写发展谓日新月异四五环路环线交通网建设铁四五号线规划动工两广路修建等南城逐渐显示出京城便捷高效交通优势城市发展优势前门步行街方案确定天坛古城文化公园规划实施菜市口商业街动工玉泉营型家居建材城深入心南城商业文环境带新起点
2草桥区理规范
草桥区正助环境优势开发出身环境特色
三 域市场状况分析
a) 价格状况分析（单位：元米）
　 恋日嘉园 星河城 未明珠家园 美丽愿景 南珠苑·花香丽舍 城南嘉园 明日嘉园 西红门社区 玺萌丽苑
起价 4500 3800 3980 4300 3680 4100 3900 　 4300 
均价 5180 4300 4700 4600 4200 4338 4150 　 4300 
折扣 　 98折 次97 次99 95折  次97 　 　 　
揭98 揭99 
物业理费 热水费  　     　 　 　
采暖费 40 30 19 30元 165 分户 　 　 　

车位费 150 150 150 租：280元月 150 68万 　 　 　
380 　 450 售：8万元 300 　 　 　 　
理费 23 　 197 2元米 15 详 192元米 　 16元米
高价项目：恋日嘉园唯突破5000元米价格带动区物业价格走
中价项目：未明珠家园美丽愿景等组成区域中档项目阵容均价45004700元方米间类项目集中西南三环线
低价项目包括：明日嘉园南珠苑·花香丽舍城南嘉园玺萌丽苑西红门社区等售价4000 
4500元方米间西红门社区济适房价格更低2700元米基分食区域中档低客户
b) 户型状况分析
项目 户型种类 层高 楼层差 阳差 率
恋日嘉园 二三四 28 810 20 85
星河城 二三60种 27  28 10 15 82
未明珠家园 二三 4 10 20 80
美丽愿景 　 28 10 15 78
南珠苑·花香丽舍 二 28 8 20 81
城南嘉园 80种 28 10 10 90
明日嘉园 30种 28 15 25 75
西红门社区 　 　 10 25 　

玺萌丽苑 　 　 10 15 　
周边项目户型配总体特点三居 二居辅居四居数
次调查项目周边竞争案8 
售总户数6257户中三居2737户占42两居次占35居四居数量分1110复式更少占2
正确户型配应客群成分需求正确判断带定前瞻性区域相区域二居例略高户型案市场流必抓住流客群
c) 面积配状况分
项目 居㎡ 两居㎡ 三居㎡ 四居㎡ 跃层复式㎡
恋日嘉园 58 89 141 195 320
星河城 56 92 124142 　 210
未明珠家园 76 110 180 　 180190
110
美丽愿景  110 120 180 180
南珠苑·花香丽舍 4356 698998   
城南嘉园  110120 130150  
具体分析：
居：面积较集中数50—75㎡间
居室整体数量数开发商许想着安全脱手寄太心思居室身50—75㎡面积适中稳妥策略部分项目居市场流面积
两居：两集中点90110㎡左右
两居面积区域没直接关联区域面积相差较体现区域环境享项目性客群价格策略等
三居：面积跨度较数集中130160㎡间
三居室面积120—180㎡面积跨度达60㎡相普通居室面积市场力户型基项目三居体现身特点优势域然会产生需求说三居室体现区差异标准
四居：180190㎡间
数量较少面积总价高成身份象征基诉求致面积差异具备条件区四居室较少
复式：身数量面积较分散110㎡达320㎡复式跃层错层市场稀缺产品区域局限性建议案做户型
d) 产品规模容积率状况分析
案名 总建筑面积 (万㎡)
恋日嘉园 12
星河城（期） 15
未明珠家园 7
美丽愿景 2
南珠苑·花香丽舍 3
城南嘉园 20

明日嘉园 20
西红门社区 48
统计 
次调查项目总供量112㎡项目规模中型数20万㎡中10万型项目占1340万项目1
造成种局面原西南三环带供开发土稀缺项目见缝插针
案名 容积率
恋日嘉园 24
星河城 27
未明珠家园 4
美丽愿景 
南珠苑·花香丽舍 3
城南嘉园 2
均容积率 25
容积率总均值25 中高未明珠家园—4 低城南嘉园—2
四 区域消费者状况分析
a) 置业客户年龄分析
数出客户年龄2540岁例占62首次置业占55北京市居民占80点说明区购房客户基属社会中坚阶层
国家社会中坚阶层概念目前阶层客户需墅者豪宅需价格适中品质优良交通方便 

适宜居住住宅
项目附丰台宣武崇文老城区群属阶层南城年发展迅速面积改造旧城区北京中档中低档项目提供量购买市场
区域品质较高项目目前百姓恋土恋乡情节住惯南城愿意背井离乡首次置业中中坚层例占较高数会长时间延续
b) 置业客户面积意求
通调查区域客户购买面积70150㎡间等中坚部分需120㎡户型销售意价格4500元左右定升空间
反馈结果基应吻合面前项数支持客户层面基锁定中坚阶层房价款面积需求属中档偏
c) 置业客户价格意求
（）
d) 置业客户装修标准意求
需发展商提供精装修局部装修客户例占6261客户装修档次追求高说明现代社会中着工作生活节奏加快更已愿装修费神费力装修工作更交发展商考虑
客户更中发展商材料集团采购整体工程施工带成降入住服务维修方面保障条件降低购房者整房屋购置成精装项目越越取代毛坯房项目市场份额

e) 置业客户认知项目渠道分析
周边项目目前销售推广渠道较传统基报纸路牌网站广告
说明区域客户宣传认知途径较传统基适合北京房产部分住宅项目面客户层面
值提南城项目推广中网络媒体例定提高
路牌广告占例10相较低种方式局部区域覆盖非常行效达周边项目意客户产生分流目身项目道路引导作案推广突破口
五 区域竞争项目体分析
a) 恋日嘉园二期
（1）发展商：
北京华野投资理限公司北京房产市场中已定知名度企业形象已成功开发恋日嘉园期恋日国际恋日绿岛等知名楼盘恋日已成该发展商品牌市场认度高
（2）建筑设计：
设计理念强调现代感艺术感风格外立面凹凸错落序折线直线谐组合色彩丰富亮丽简洁富旋律建筑格局时尚39米开间12米—13米超短进深开阔舒展采光通风俱佳观景通畅
（4）户型设计：
户型品种丰富样58方米户型370米层户型超跃层100种户型选择性强

（5）环境设计：
然理念融入整体设计中环境规划布局合理题园林车分流立体化园林
□ 案影响：
该项目开发规模品质高已成成熟社区市场知名度高时该项目紧邻案案规划设计部分雷必然案直接竞争手
b) 星河城
（1）项目规模：
全案分三期开发总开发周期预计4年总建筑面积达112万方米规模非常庞
（2）建筑设计：
设计格局新颖 
55层花园洋房13层板式高层分布错落中高品质低层板楼相约占总体量半板楼总量约占23外观设计南城讲较现代简洁色块立体构造表现现代气息
（3）户型设计：
该项目户型设计面积配周边现项目丰富目前仅期60种户型层复式跃层面积40方米286方米选余非常目前类户型供量充足
（4）环境设计：

绿化组团设计丰富题组团广场具匠新
（5）竞争劣势：
○期房尚未开工销售证件齐
○社区开发时间较长短期环境定影响
○社区较未物业理困难加
○价格调快短短月均价已开盘时3900元㎡涨现4800元㎡
□ 案影响：
该项目方面具定新颖独处具强市场竞争力未年中会区域项目产生巨影响势必会案产生巨竞争压力案强力竞争手
c) 明日嘉园
（1）项目优势：
○准现房年入住
○交通便捷处铁四号线十号线交汇点
○紧邻8万方米区花园区绿化率较高1万方米集中绿
○价格较低均价4300元㎡济适房——政府高限价3720元㎡目前已排号认购户型居会吸引部分客户资源
（2）项目劣势：
○户型设计老套没创新点
○文环境商品房适房规划块
○社区容积率高

案影响：
商品房部分已进入尾盘销售期案构成直接威胁济适房部分5幢塔楼市场供量4月份开盘排号政府限价销售部分供量案产生定影响区域购房目住低质低价势产品势必分流部分客户资源
d) 花乡丽舍
（1）项目优势：
○现房入住准现房发售
○户型面积适中56方米132方米中100米户型占例较
○交通便捷
○价格较低做准现房均价仅4300元㎡加户型适中区域竞争力般
（2）项目劣势：
○社区规模较
○项目整体品质高
○绿化道路系统车流系统单
案影响：
该项目销售接尾盘期市场供量较少案构成竞争压力较
六 市调结综述
区域市场情况分析发现高品质住宅项目例较少低质低价老项目较新项目规划目前屈指数案市场定位带众机会广阔空间未年爆发众项目面市

区市场价值已明显升高升值空间余量加区成熟性发展方明确市场需求会进步增长远未达市场饱状态恋日二期星河城两项目价格走势难出期楼案销售价格提高已必然
周边项目竞争十分激烈项目品质优势必然成竞争力武器购房者段项目选择中项目身品质求会越越高优质优价市场普遍认
长安园·产业墅全案营销战略案
第章项目总体策划 
市场分析
1 项目背景分析：
A项目宏观背景：
●项目时代背景：中国政府实施西部开发划时代战略
●项目区位背景：产业墅位西安长安科技产业园属产业园中北示范区
长安科技产业园国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分西安市西部开发战略实施程中重点建设项目建成成中国西部具科技创业潜力产业基
B项目立项背景：
●西安西部开发桥头堡高新技术开发区长安科技产业园城市动力型产集中板块产业墅中示范性产项目新型办公物业胆创新

●市场需求：
产业墅诞生源市场传统专业写字楼种种非性化素扬弃全新商务办公理念方式需求
2市场概况分析：
A市场概况：
●国外高档办公产品形态丰富中商务墅类产品配套性化设计定验积累类产品称office parkvilla park等
●国高档办公房需求日趋增长开发满足新代办公客户求性化生态化写字楼已迫眉睫
●西安市场西北区尚办公墅产品面市
●北京广州重庆西安等已企业开始搬进墅办公墅建设时定位居住缺乏办公须商务环境
●全国范围产业墅高端稀缺产品仅北京性项目刚刚面市
森根国际：位北京北苑区北京第家具TOWNHOUSE风格写字楼项目分四期期商务区具浓郁德国馆风格三栋矮层德式风格写字楼1＃楼1500M2层高55米23＃写字楼独立分六单元2＃楼单元约800M2率883＃楼单元约600M2率96项目车位宽带网等方面配套较完善售价10000元 M2北京般高档高层写字楼售价差
B西安写字楼市场简析：
●西安市高档写字楼集中高新西区南二环线城
●高新西区高档次写字楼集中区域写字楼高层智化高科技等服务配套吸引客户均价格
6000元左右
●南二环写字楼新建项目市场分商住形式写字楼纯商务写字楼两种均价格5000元左右市场销售较
●城写字楼北街门新城广场区写字楼特点种商业配套成熟丰富商务办公配套相关支撑行业缺乏均价格6000元市场销售情况
●目前西安市高档写字楼普遍追求科技化商务氛围办公环境性化生态化始终没突破
二项目分析
A产品分析
产品类型：
产业墅种升级型具填补市场空白功产品建筑形态墅实功商务办公
B产品差异化分析：
产业墅需体现居住型墅高贵性化园林化优点时须具备传统写字楼更高档次商务配套
●传统写字楼缺点：
a长时间等电梯公交通影响工作效率
b办公室然通风然采光差造成资源浪费利身体健康
c效层高低造成空间狭拥挤感觉
d员工没休息间休息间条件差
e停车位秩序差
d办公区附少令赏心悦目景观
f工作空间死板缺乏活力缺少然话缺少性化缺少关怀直接影响工作者热情遏止创造欲创新精神

●产业墅传统写字楼优点：
a优秀园区生态氛围
b建筑风格独具性
c良然通风光富变化灵活性生活空间
d更完善商务办公硬件配套软件配套
e更舒适高档休闲会谈场
f体现种非常尊贵性化高级办公状态更程度激发创新精神创造欲
2产品USP提炼：
三专案宏观背景卖点：
长安科技产业园优势分析
●政策优势
n整体规划优势：西部开发划时代战略背景长安园作国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分建成中国西部具科技创业潜力产业基西安市政府重点项目支持政策西安市南移产业园受益非浅
N税收优惠措施土优惠政策园区财政扶持
n提供融资担保：易形成产业效应建设期短企业果目前资金短缺影响建设速度产业区提供相关担保商业银行申请贷款
N提供企业援助：迅速形成产业形象项目产业区政府形式偿资助部分资金支持企业发展产业区针市场发展前景收益较高项目进行直接投资注入相应资金支持企业搞建设

●服务配套优势
n站通办公：产业区入区企业审批注册登记立项等系列手续实行站式办公流程简化企业入区程序提高办事效率企业尤外企业提供便利
N高质量居配套：180万方米超规模国际化社区紫薇田园市规模居西北区首营造完美居环境完全满足社区生活居住需
N完善市政设施：产业区入区企业设置金融电讯电信通讯邮政教育公交等全套机构提供便利高效市政服务
N功区域规划：产业区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区产业区产业类型划分相应园区外规划建设住宅宾馆公寓理中心商贸中心会展中心图书中心艺术中心学国际中学双语制学幼园等设施满足入区企业全方位功需求
●营理念优势
n高起点：长安科技产业园整体运营招商国型企业担纲具雄厚政府背景强劲综合实力作国家区政府关注重点项目长安园蕴涵潜力前景成入驻企业信心保证
N长远眼光：产业区运做伊始着眼国际市场充分考虑环节国际接轨海外企业入驻提供天独厚条件园区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区整体考虑园区建设方案区域功合理体现性化理念
N城市营：长安园开发商已跳出传统消费型产开发商范畴升城市运营商高度籍产业墅长安园动力型产典型代表开发运作整西安市西部中国产生深远影响
N品牌营：品牌产品类型客户直观具吸引力整体感受高科集团新西部紫薇产长期形成品牌观深植长安产业园营中开发商具备品牌感召力品牌承诺进步确立市场投资信心
B产品体卖点

●产业墅城市动力型产城市建设核心推进剂
●产业墅长安科技产业园示范性项目西安西部甚全国产开发范例
●产业墅传统办公模式场革命开创全新生态办公理念办公物业高形态——国际新文商务标准OFFICE真正体现
●领先传统业态商务服务硬件设施配套
●更高档次休闲会前未工作享受
●激发创造力办公空间
3项目SWOT分析
A项目优势：
●国领先商务物业模式填补市场空白
●具西部开发背景
●开发商实力雄厚信誉卓著
B项目机会：

●首创动力型产引爆市场
●作长安园示范部分助长安园高新开发区进行市场推广
●市场性化生态化办公模式需求
C项目劣势：
●整产业园区政策环境投资氛围相应配套较差外埠国外企业进驻造成障碍
●单体项目建筑面积栋墅面积约1400—2600间总房款高非普通企业承受
●项目形态新颖市场认知度低
D项目威胁：
●总房款高销售难度非般销售手段达目
●短期难引起市场深度认知
●全国科技园区间产生市场争夺
●项目高度够
四项目综合定位
1目标客户定位：
A 基产业墅产品高端性稀缺性决定目标客户群范围较
B目标客户综合实力雄厚企业类企业领导着眼建立良企业文化企业环境强烈创新意识企业形象较高求时类企业家投资谨慎物业性价升值潜力判断较丰富验
C目标客户制机构规模分三类：
●中型民营企业(首推)

●型国企业
●中型外资企业
D目标客户行业细分市场调研完成进行
2产品市场性价定位：
项目定位高档产品价格定位市场中高档水
3案名建议：
A案名剖析：
产业墅优越性化办公环境案名体现出：1生态化园林式2全新高档次商务模式3空前具第性
B案名建议：
壹号公园企业商务御花园企业公园墅壹号官邸
第二章营销推广策略
核心营销战略
1动力型产解码：
A专案成功关键：
●动力型产引爆市场全新概念代表着实质性前瞻性建设性产开发形态产模式推出案成功关键
●围绕动力型产特质：产业墅普通消费型产产品形态目标客户选择区需利非常规重量级营销手段实现核心战略：
动力型产运动战消化
B动力型产互动流程：
图示：动力型产精髓三创新带三收益良性互动程程终形成推动城市发展巨力量

2价格策略：
A价格控制：
案价格策略侧面充分显示产品强竞争力高品质商新产品未追求超高利润选择超高价位结合市场需求设定中高价位缓释全新业态市时概念认知难度
B价格杠杆运：
●专案价格杠杆运策略定意义理解：高开高走起点项目均价利强力市场推广项目体逐步浮出水面带强击稳步提升价格
●计划通销售杠杆运限度促进销售终实现均1525超价收入
二传播推广策略
1整合传播策略
图示：整合模式分众传播方法分营销费实处起实效全面结合案产品实质高端性稀缺性特点精确锁定目标客户群体
2媒介组合策略预算分配图
图示：整体传播费中广告攻势体机配合事件公关促销攻势体广告攻势环节采取外结合环环相扣战术西安传媒投放基础辅全国性媒介高空轰炸迅速深化市场案认知
3传播战术组合图
A广告新闻标题：

●产业墅全球拍卖公告
●WTO新西部动力产(长安园产业墅)全面入世
●中国长安版块动力型产天骄[企业壹号公园]诞生宣言
●世界500强西部50强
●中国产第三次革命
●香港伦敦纽约里CBD西安高科集团造西部中国CBD
●中国产新陆—[企业壹号公园]
●[企业壹号公园]新西部财富总部
●开创新文国际商务标准产业墅企业壹号公园
●[企业壹号公园]—永谢幕新财富特区
●西部中国骄傲
B公关活动促销题
●产业墅国际拍卖会暨市新闻发布会
●动力型产城市营坛
●品牌企业入驻壹号公园庆典
●壹号公园时代精英嘉年华会
●优秀民企企业家壹号公园观摩团
●壹号公园杯新西部十新锐企业家评选
三销售策略
1销售阶段控制
全案销售控制中围绕阶段性传播推广重点形成案三次销售浪潮
2销售创新战术
A营销战略创新

●势营销：西部开发国家西部重点城市政策扶持势西安市城市营长安产业园整体推动势实现案势势
●互动营销：充分利紫薇城市花园已入驻长安园企业产业墅品牌链接实现园区产业区住宅区行政办公区互动赢
B案销售创新战术充分结合动力型产运动战消化核心战略扬弃传统坐店式销售提倡目标客户更实效性沟通讲究走出请进阶段性重点事件营销引爆点
C五营销战术创新
图示：五营销利器核心战术辅长久形成系统销售技巧销售力量抓住次契机锤定音
●ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式高素质理级员专项负责意中客户专服务深度沟通
●泛CLUB营销模式：
形成案会会员企业间口碑传播巨力量外时针性利俱乐部高端客户集群性诸高尔夫俱乐部网球俱乐部高级商业俱乐部等目标重点推广
●新空间卖场营销模式：
传统售楼处现代商物业文明展览馆形式面市场客户高科技感高时代感氛围予访者巨感官击销售员扮演讲解员角色系统指导客户程度享案带全新商务体验物业附加值

●阶段性题营销模式：
消费型产常见销售方式明显适合案波浪式营销事件题活动贯穿全案形成三热销阶段核心举措
●拍卖营销模式：
案强势开盘方式通充分前期筹备引进重量级企业拍卖会造势案炮红时拍卖会落定部分客户
第三章项目提升建议
 项目运营建议：
1长安园示范产业区——产业墅示范重点
●形象示范：
产业墅位长安科技产业园入口处两面园区干道面时代广场长安园形象工程时全国首创新文国际商务标准办公模式体现入驻企业卓然群品牌形象
●规划示范：
规划设计具超前性先导性体现新理念新手法示范产业区时具环境景观示范作
创造布局合理题新颖意想突出现代示范产业区建设新时期生态型国际化科技产业园区形象
●产业链示范：
长安园提供金融服务政策支持园区物流住宅商业办公文化休闲等全方面配套园园外形成良性互动产业链循环产业墅产业链极具特色环

●综合效益示范：
产业墅仅企业带济效益体现社会效益边际效益协调关系示范作动力型产代表性作品创造综合效益示范
2理创新
A政策创新
●站通关：
园区入驻产业墅企业出口业务提供协助办理海关手续设立产品出口快速通道企业效掌控国际商机真正实现壁垒贸易交流
●企业外交官全程解决方案：
避免水土服现象园区委会免费负责家入驻企业量身聘配名长期企业外交官协助办理企业入园切手续日营中相关法律外联事务确保企业入园站通营事事通
●企业融资：
园区入驻产业墅企业提供土证次性享受购款相应数额贷款担保服务解决企业营资金困难
●税收政策：
入驻产业墅企业享受园区外商投资企业税收减免优惠政策享受国家鼓励外商投资中国西部区税延长三年减15税率征收扩投资领域降低控股例关政策规定
B观念创新
●产业墅种新型物业长安科技产业园开发建设模式中国高新科技产业园区动力型产开发模式创新开发高科技园区胆尝试成西安市全国城市城市营益示范

●新型物业项目成功作开发商需项目整体运营观念实现创新传统物业理职深化成入驻园区企业事业伙伴角度提升物业附加值提高CS(客户满意度)观念出发营产业墅
C服务创新
全新物业模式形成企业全新OFFICE办公方式推动企业文化发展做开发运营商软性服务方面作充分准备配合专案硬件形态支撑产品市场定位高附加值
二产品力提升1基配置(略)2新文国际商务标准OFFICE
通产品力提升产业墅进步成国首推新文国际商务标准写字楼产品
新文国际商务标准OFFICE三考评标准：生态化标准智化标准性化标准构成 

三星映月产权酒店营销策划
作者：佚名
三星映月产权酒店营销策划
荣幸参楼盘营销策划工作尤名学房产营理二学生讲次实践房产营销策划深刻感性认识更丰富已理知识成功案时常脑中盘旋
项目简况

楼盘原三星净月潭分时度假村已某家广告公司代理销售情况理想三星度假村处长春市旅游开发区净月潭国家森林公园净月风景区亚洲工森林森林覆盖率80评国家首批4A级旅游区距长春市区18公里
度假村长春三星集团开发占4万方米分AB两区A区位公园中央环境安静优雅风景迷开发1999年7栋墅两栋会馆中标间78间实行三星级酒店理已成功营年整净月潭度假村火爆2000年营业额760万元栋墅均营业额达38万元开房率达71B区位公园边缘风景逊色A区90年代初开始开发时房产热成半截子工程说成死盘着房产业回升长春三星集团年买半截子工程B区55栋墅组成规划设计90年代初做非常落间距采光私密性差门窗设计太合理
发展商简介
长春三星集团股份限公司集房产家电冷冻厨具餐饮体型集团化公司公司创建1989年十年尹敬学总裁领导艰苦创业发展天已拥总资产2亿9千万元设四分公司吉林省50强民营企业三星制冷誉满吉林1999年开始开发房产首项目三星度假村
专业汉桥
汉桥产策划公司前身汉桥广告限公司成立1993年营企业营销珍断企业形象设计广告制作等业务公司总理候戈领导日新月异业绩卓越进入2000年公司重新定位改造走专业路专做房产全程策划成长春市第家土房产全程策划公司接手第楼盘享誉全国国家金奖楼盘——长春明珠汉桥产策划成长春产策划界颗明星汉桥总理候戈更声誉鹊起尊称长春产策划界老师

汉桥业绩水早已三星关注时候总认度假村项目代理双方拍合时A区已成功运营汉桥代理B区营销策划
市场调研
项目第步工作进行详细市场调查研究
1 产品调研
三星净月潭度假村A区位置极佳位净月潭国家森林公园中央度假佳已营1年非常成功已成营典范B区位公园边缘带三面环林前面条公路B区55栋墅规划设计非常落汉桥接手重新请规划设计师B区进行修改三星快接受修改建议：降低建筑密度特进口处栋墅位置极合理损楼盘整体形象炸掉剩余54栋墅墙面屋顶重新装修增建栋综合会官造景观等
2 消费者调研
时长春住房消费市场已较成熟市民生活水日益提高着重调查长春市民旅游度假观念发 
现：着周未双休日实行市民感外旅游时间够市区没什方着三长假实行希郊旅游区住天
3 竞争市场调研 

年已量外房产开发商进驻长春深圳万科连万达香港新鸿基等售楼盘已达100竞争日趋白热化已量中高档楼盘滞销调查分析发现市场特特色性符合目标消费者需求楼盘甚少
市场定位
系列市场调研进入全程策划核心工作——市场定位策划部成员开始思考样度假村更富性卓然出众消费市场
天冥思苦想激烈讨候总做总结：项目处国家森林公园距市区十公里度假胜前三星实行分时度假没成功投资者没产权投资观念没成熟投资认风险楼盘实行产权酒店营理
时家听陌生概念真知云候总接着说：产权酒店起源欧洲20世纪70年代指酒店单位分出售投资投资酒店单位委托酒店理公司分时度假网络营理获取定投资回报般情况投资均拥该酒店年定时间段免费居住权
听完候总讲话分头Internet书店图书馆搜集关产权酒店资料操作产权酒店候总专程飞广州深圳考察产权酒店营理模式南方产权酒店组成分时度假网络例冬天南方三星度假村旅游观雪景滑冰等北方南方享受烂灿阳光
天整理研究楼盘定位产权酒店——投资升值尊贵居目标消费群：长春市73位顶级富豪（B区73单位长春常旅游度假住起高档墅少数高收入群）

项目推广
前期工作基完成紧接着产营销策划核心工作——项目推广包括广告策划设计公关活动等促销措施
网解目前中国海南广东等旅游资源丰富区产权酒店项目东北第家产权酒店肯定需段市场教育期消费者解接受概念者项目已改变原营模式相应楼盘名称应着改变举行次奖征名活动市民关注外举行公关活动市民该项目感度假村A区已成功营典范推广时A区业绩带动B区销售强力事实说明B区广阔前景
根项目市场定位楼盘连续广告语宣传口号定：尊产业写意生
8月3日长春晚报长春日报（两种报纸长春发行量）刊登第版广告（楼盘征名广告）广告语：谁认领888？（谁楼盘取佳名词奖金888元20名入围奖）效果真错长春引起少轰动收580征名
层层筛选选定楼盘名称：三星映月产权酒店三星指开发商映月指产权酒店处净月潭国家森林公园感爱特花草芬芳静溢夜空温柔阳光
两星期里四期市场教育期报纸广告周两次般周三周五间便顾客周末房
四期精彩广告概：
第期：产权酒店登陆长春（解释什产权酒店全球发展情况赚钱）

第二期：产权酒店净月首选
三星映月产权酒店位净月潭国家森林公园旅游业发达客流量充足A区营已满足日益增客户求
第三期：产权酒店增值投资
提出钱生钱新投资理念产权酒店零风险高回报投资拥栋墅
第四期：产权酒店潜值限
分析三星映月产权酒店优越段着旅游快速发展况产权酒店西方国家已普遍三星映月产权酒店必前途量
第五期广告公布奖征名结果获奖名单
期市场教育广告已接8月20号已定9月2号开盘开盘作准备期刺激性广告广告语分：
产权酒店步步赢
产权酒店财源茂盛
产权酒店脱赢出
产权酒店尊贵逼
广告中充分证明产权酒店升值潜力赢利性消费者列出详细投资收益明细表投资股票期货商铺住宅相优越点时正逢股票跌：黑色星期更引起少关注
次广告开盘9月1日长春晚报城市晚报出彩色整版开盘广告：三星映月产权酒店9月2日热情公开全城瞩目

开盘进入广告强刺激期：
三星映月A区火爆营
十年铸百万富翁
什标志着百万富翁生活？

通广告教育刺激开盘半月售出三分
9月19日~23日参加长春市秋节房产展示交易会接着国庆七天长假旅游物业带更优势更促进三星映月销售两月销售半销售额达5000万创造时长春房产界奇迹
长春市流报纸刊登广告外针吉林省少鲜族高收入群专门文报刊发文广告扩广告覆盖率达率外黄金杂志长春电视台长春交通广播电台发布广告种传播通路齐形成种立体宣传势三星映月席卷全城
配合述广告推广举行公关活动中学英语夏令营活动金秋净月潭旅游观光活动等等三星映月消费者心中树立良形象
售楼员特训
楼盘房子售楼员直接销售顾客售楼员消费者跨进步关键售楼员招聘培训重性言喻
汉桥套系统招聘培训体系严格面试考核汉桥挑选9名准售楼员员中部分前没接触房产须详细系统培训房产基础知识营销理产品知识售楼模拟训练售楼员3周迅速成专业置业顾问培训期间特邀请明星楼盘销售冠军讲授销售技巧售楼员丰富售楼知识开阔视野培训程中实行淘汰制天总结考核培训结束时考核留合格样激励家断求学进培训结束时留5名售楼精英

开盘策划
房产全程策划中开盘中重笔良开端保证三星映月9月2日开盘效果非响
三星映月产权酒店离市区十公里便客户房市中心设置豪华致楼接处排三辆豪华中巴接送房者
三星映月产权酒店顶级旅游物业策划开盘时想做全城张扬闹家喻户晓（时长春正楼盘进行铺张）讲究实效沟通推广根目标消费者需求品味做新颖效
汉桥倡导整合营销理念充分整合资源开盘活动选址位净月潭国家森林公园三星映月产权酒店A区三星级度假村彰显尊贵气客户亲身体验三星映月里生活处处体现尊贵舒适投资高回报
开盘时重点邀请50名客户媒体记者贵宾
三星映月产权酒店营销策划
9月2 日午9点半接处集合房车三星映月产权酒店A区举行正式开盘活动
10点半举行产权酒店推介会著名专家学者市政领导分析产权酒店广阔市场前景广客户理解认
12点进行开盘剪彩接着开盘酒会制造种尊贵欢乐详气氛客户赞绝口酒会程中举行抽奖活动更调动客户兴致

酒会A区游泳保龄球等活动B区参观样板间净月潭国家森林公园旅游观光等
次开盘客户留深刻印象反映极佳更显示开发商实力信誉客户场落订
总结
回想项目策划真部惊心动魄片策划悬空中样
然项目策划非常成功操作程中少问题：
1楼盘现场形象没受重视B区施工现场种宣传条幅较简单潦草没LOGO墙等形象设计
2竞争市场握准销售产权酒店程中突然杀出楼盘投资概念产权酒店争夺投资者没预料致改变策略

成芙蓉古策划方案
里空气 
——空气清新芙蓉古城 
　　钢筋水泥林立市中找清新空气实容易成样然里工业化程度高
记前两年成房产业界城西城南话频繁碰撞成风频率玫瑰图中难出城西风优势尊贵城西城西文化底蕴关系关键城西置业者具吸引力里区域性天然空气城南集聚富商巨贾豪门意味重气势凌然侵犯更适合居住断花落谁家双方争辩绝结果驳倒见方更露锋芒引起关成居住环境思索推进步

直2000年联合国居环境会成召开环境提前未高度空气洁净度衡量区域环境重指标城西着伦先天优势然忘记温馨环境感动落泪（联合国居官员参观置信丽花园时感发）城南房产丽花园毕竟罕见典作品愿意象置信样巨资营造环境开发商没家毋庸质疑城西呼吸舒畅方城西楼盘雨春笋般破土出昔日静谧悠闲面严峻挑战空间越空气会紧张起
东南发展进行火荼时青睐城西空气开发商开始延伸视线西进运动拉开崭新帷幕城西边缘生态文化型房产浮出水面芙蓉古城温江永宁闪亮登场
城市突破飞翔
——心灵芙蓉古城
　　种互相矛盾社会现象：乡城市城里富现代气息生活方式前市文明城里喜欢乡村作惬意度假潜意识中飘荡着丝廊桥遗梦诱惑外乡村朴素难抗拒果追溯社会发展历史初类住乡农业手工业畜牧业产生进步飞速剩余产品交换萌生商品济城市化原生形态商品交换行聚集直城市现象标志类社会发展方城市外群纷沓物极必反口巨增商品工业化发展快城市避免染现代综合症环境恶化交通拥挤等城市心浮意躁竞争压力业危机纷纭际关系城市生存空间追求更加强烈

鹤舞白沙心飞翔等宠辱偕忘少适俗韵性爱丘山代城市脊梁中生代原真性情呼唤芙蓉古城迎合种生存状态渴性尊重予极致倾情演绎置信实业·华房产·蔚信房产勇敢突破决意梦幻般芙蓉古城奉献关爱反感羁绊城市 
世间绝换角度理解知道受外界干扰快乐左右心境黄昏遇太阳滴光芒倾注仿佛悠然世外芙蓉古城家家亲友亲友带着容入梦
辉映全球中国民居
——传统建筑芙蓉古城
　　建筑民族文化历史符号种国界性情感诉求方式全世界认理解杂居聚居中国民族特征体现形成独具魅力中华建筑文明 
　　城市建筑疑城市涵域文明凝固城市群情感寄托应该着鲜明城市特色20世纪90年代数种建筑洋风扑面国（然包括成）目暇接盲目崇尚异域风格传统全世界享盛誉中国建筑风格日渐黯淡房产业推进中量伦类明洋式建筑雨春笋般亮相江南北华外国友诧异深沉民族情结国惋惜痛心够坚守民族建筑房产界行永远值赞赏

　　成世界级历史文化名城川西建筑成家芙蓉古城正川西民居时融入江苏民居云南民居唐风建筑等中国传统建筑精髓充分体现中国传统建筑精华摒弃杂布学派思维巧妙组合种建筑符号保留老成特点种原方风格加创造发展外观古朴住宅部强调实性采现代智配套等相关设施力求合现代生活惯达现代理想生活标准
独特性宝贵芙蓉古城传承民族建筑精品开始更园必春天样复苏
四合院里事
——围合居芙蓉古城
　　聚居时代没出现时类尚未产生类猿树然界发展决定性进步社会出现社会间群体群体间构成复杂关系团结力量部落产生程度增强类握身命运力信心部落居住方式体现围合观念加强四合院正围合典型物质载体四合院观增强社会凝聚力舒展家庭亲力
　　方天空户家乐融融——四合院绵延千年包容世间心气事理通达百姓生活家相加变成家家种家升华家较高境界着社会生产迅速提高类体生存领增强居住方式开始趋独立封闭四合院逐渐疏远

　　什说中国乡村民风淳朴？难道城市样淳朴民风？芙蓉古城四合院现实义手法述两问题作出圆满回答通常封闭式成套商品房四合院注重邻里交流破心理隔膜提倡空间享充分亲环境足够容放松弱化现代社会际交中敷衍猜度紧张中国乡村四合院淳朴民风疑四合院落户城市位青羊界温江永宁间芙蓉古城四合院设计强调质属性——社会产物社会种际关系总
四合院里事芙蓉古城度阐明具现代性居住文明
家园林
——精品园林芙蓉古城
　　四川早造园活动追溯公元前四世纪蜀孟知祥成北郊天回镇附建御花园孟昶成城墙遍植芙蓉展四十里锦绣成园林盛极时蓉城流芳千古
房产开发园林注重追求房产品质提升程中必然现象成众住宅区见千篇律江南园林者仿造欧式园林风格园林（含四川园林）少涉芙蓉古城包罗北方皇家园林江南私家园林四川古典园林岭南庭园等根风格住宅院落作园林布置差异中达成统中体现缤纷

　　置信实业坚持持续发展战略秉承您想更您住更营理念致力高品质房产开发园林环境方面思索殚精竭虑芙蓉古城0．26容积率已属罕见668超绿率更匪夷思芙蓉古城桢楠香樟银杏翠柏等乔木繁盛成荫芙蓉海棠紫薇梅花等花树相互辉映竹兰菊荷等胜枚举
回然重身心然相融芙蓉古城家等园林回家等回然香港精品电视剧创世纪中烟城梦想会芙蓉古城实现
水居住思想
——非水系芙蓉古城
　　融进水里单泥沙文化历史譬中国长江黄河埃尼罗河法国塞纳河澹泊明志宁静致远根结底种水境界未山先水山水休寻果山男水应该女女男沉默水山涵更丰富水女母亲整类水邻寒浪拍空慑气势心止水般洞察芸芸众生 
　　说水思想水流动正思想需进步
　　家思想停泊港湾流水居家分开芙蓉古城水系布置脉脉相通丝毫泛滥
　　芙蓉古城水系设计彰显：水系明显聚合谓湖势利导理成曲池横塘宛转溪流水系建筑巧妙穿插渗透融合体现然风韵堤岛划分水面增加园景层次山水相益彰建筑点缀水中建筑岸布置建筑三面凸入水中建筑物跨越河道溪涧伸入水中建筑基础采部架空水池中轩庭环抱 

　　完善科学水环境工程系统芙蓉古城引水潺潺流水户古城家屋前宅缓缓淌水居体味恬淡容生意境行原莫问山水绕真龙芙蓉古城护城式水系成原圈定块宝
房子完整概念
——配套卓越芙蓉古城
　　狭义房子概念等建筑物芙蓉古城房子囊括种建筑物构筑物种配套设施谁知道买房买种生活方式生活方式应样完整体现需断探索实践
　　精致生活天置信生活方式带置信业享受尊荣没完善功配套生活方式失载体芙蓉古城开发理念注定项目配套规划方面包罗万象：荟萃数种成名吃传统吃街蜀绣蜀锦等相互辉映传统工艺品街豪华温泉浴坡配21位成古代名雕塑音乐背景面积达12000方米中心音乐休闲广场足球场网球场篮球场滑草场羽毛球场沙滩排球场沙滩游泳池高尔夫练场门球场少武术馆乒乓球室等运动健身场青少年素质教育中心相邻20000方米浅丘绿中老年健康中心专家特约门诊诊护理中心少寄托中心幼稚园美容中心市区专线公交车置信MBA学术中心诗书画社报刊阅览室户外书刊阅网点网吧书吧童游乐场智力迷宫成秋千健身象棋趣味酒吧竹筏（独木舟）水车水游戏滑梯精品荟萃购物中心生态农庄邮电安防中心等基础配套等

　　言喻芙蓉古城功配套具楼盘法模仿项目附加值折射出开发商项目心情
块期
——优势区位芙蓉古城
　　段段段——李嘉诚先生名言许永恒房产业界士理解应该断发展趋深入房产评估中房价价通常指非现实价值房产产未价值期买房常常根源某种潜增值直觉判断 
　　芙蓉古城处城西居家福位成温城市带快速通道旁紧外环路距市区二环路仅10余分钟车程华西医学院青羊校区四川省商业学校成星星外国语学校等环绕四周文化教育环境优越城市化水提高必量口集聚古城区位攀升潜力巨项目享成温郫国家级生态农业保护带中新鲜空气卓然群水系园林环境已注定非寻常生态攀升潜力 
　　社区涵价值楼盘重心芙蓉古城导入享誉全国置信生活方式川西民居苏州民居云南民居唐风建筑相融古城全国属首例风味醇厚饮食文化茶文化水文化街市文化童趣文化民风民俗文化区域文化等芙蓉古城文化特色西部房产中独树帜拟青少年素质教育台中老年健康中心置信
MBA学术中心等性化功配套出心裁彰显——绝社区攀升潜力中隐含数促置业者选择芙蓉古城理
　　影视城芙蓉古城落户定会吸引旺盛气特色旅游济必提升古城社区品质
文化：持久核心竞争力
——传承文明芙蓉古城
　　中华民族善良勇敢排斥优越感显示张扬豪绵延数千年灿烂文明众西方眼里CHINA神秘悠久历史东方国度芙蓉古城作集中国民居成者五千年横八千里畅游间感中华文化深厚底蕴悟蜀中志士冰雪肝胆通传统建筑历史文化挖掘展现中华民族古老文明精髓砖瓦檐壁透出历史文化深沉底蕴
　　饮食文化：古城网罗数种成传统吃：韩包子钟水饺三炮散子麻花等 品种繁名师理令心驰神
　　童趣文化：陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等着乡土色彩玩具重现古城孩子新奇中老年感动
　　天府街市文化：蜀绣蜀锦竹帘画剪纸泥塑木雕等驰名中外传统手工制品荟萃叹观止
　　茶文化：古城拨转时针铜壶铜烟袋铜茶椽子现
　　水文化：龙舟赛放河灯等延续流传数千载成水文化

　　民风民俗文化：古城赶庙会搭戏台贴门神磨刀更等远老成场景回返
　　域文化： 4000年历史鱼凫文化陈家桅杆石文化琴壁空弹等传诵千年二十里梅花香断心旷神怡 
差类劳动创造价值
——增值物芙蓉古城
　　没会固执认时间会空产生价值济学早已告诉价值凝结商品中差异类劳动
保值增值房产重特性必须通相关手段实现物业理逐渐房产开发中分离出社会分工必然求时表明物业理概念越越业接受置信房子热销楼市物业理竞争砝码超值物种提法落置信物业长期理行中 
　　芙蓉古城物商通ISO认证成蜀信物业理限公司该公司成物界享盛誉理水准置信业中口皆碑保障提升区品质芙蓉古城引入五星级国际化优质酒店理理员赴新加坡香港欧美等国学深造物业理精英芙蓉古城物顾问——拥数年物验享誉中国物界香港物专家曲远东先生必区理作出创新贡献
　　心细致情感置信企业精神年置信市场运作中充分体现群体全力社会作贡献置信价值观足支撑置信实业芙蓉古城项目开发中深谋远虑倾力投入物业理早已提议事日程置信丽花园逸花园等项目迅速升值已证明优质物增加物业价值含量培育巨增值空间芙蓉古城机会限升值限请君捷足先登
样板区：现实您话
——全新营销芙蓉古城
　　样板间目前房产营销中屡见鲜必少功房屋户型诉诸意购房者核心击力常常部装修摆设房产等钢筋加水泥明示样板间局限片面勇敢者思维跳跃终促成房产营销品质提升具突破意义样板区置信实业跨世纪力作——芙蓉古城开发思路形象生动传达社会界
　　古城样板区已置信丽花园D区先行问世占40亩体构架四传统建筑院（川西民居江苏民居云南民居唐风建筑）条特色商业街（荟萃成名吃名家书画传统手工艺品等）活水湖泊中心水系园林该样板区室室外然社会建筑文化传统现代融合存充分演绎参观者先行体验未古城生活模式社区氛围作芙蓉古城缩影该样板区未启先闻美妙感受漫步间见冰山角思忖传统市繁华遐想芙蓉古城美丽迷离 
　　悉样板区竣工四面八方参观者络绎绝玉丰坊煮酒英雄真趣香茗入肺腑心语陶坊显神通锦春堂饱古玩书画眼福滋润园遍尝西蜀吃等等流连已泛舟解玉溪踱步鸳鸯亭领阅数典楹联番情趣身古城样板区梦回唐感觉心旷神怡宠辱偕忘芙蓉古城营销创意生态文化理念赢致称赞置信确非寻常

　　特提示：烟雨楼台魂牵梦绕欲闻详妨亲 

 开发背景 

1 开发商简介：置信生态花园●芙蓉古城（简称芙蓉古城三家房产公司联合开发领衔企业度创造令难置信业绩成置信实业限公司合作公司置信属企业——四川省华实业限责公司成蔚信实业限公司三方投资理强强联合豪华阵容成业界实属罕见芙蓉古城必续写置信辉煌篇章
2 迎合市周末消费：休闲旅游著称成农家乐度假村周边名景点惯享受生活市周末乐前处农家乐提供服务仅满足代市初低层次周末需求度假村高消费缺乏水准文化陶冶精神享受名景点周末游织缺乏完善够承载较流负荷配套设施成周末休闲亟需提高档次规格千呼万唤直芙蓉古城温江朵奇葩绽放
3 逆城市化必然：城市发展先历城市化逆城市化（城市环境恶化量口城市涌郊区）城市化三阶段发展速度较快成目前处逆城市化阶段该阶段特点城市空心化住宅郊区化发达国家居家市郊已成必然出尘出城成越越城市居住追求蔚信房产应势趋挥戈西进先行者姿势温江永宁开发返璞真古韵流淌芙蓉古城手笔期促成成房产开发品质提升突破 

4 传承民族建筑精髓·弘扬中华历史文化：坚信——民族世界城市建筑疑城市涵域文明凝固城市群情感寄托应该着鲜明城市性特色九十年代数种建筑洋风猛势疾国（然包括成）目暇接盲目崇尚异域风格传统全世界享盛誉中国建筑风格日渐黯淡房产业推进中量伦类明洋式建筑雨春笋般亮相江南北华外国友诧异深沉民族情节国惋惜痛心够坚守民族东西房产界行赞赏成世界级历史文化名城川西建筑成家芙蓉古城正川西民居时融入江苏民居云南民居唐风建筑等中国传统建筑精髓成努力世民族建筑精品中华文化流芳千古先行者实践疑艰辛定会梦想般园芙蓉古城实现 5 市场研究结果：喧嚣尘世林立钢筋混凝土筑成高楼繁忙快速生活节奏早已身心疲惫许希郊外呼吸清新空气放松种休闲度假居住方式代城市走芙蓉古城正种需求佳迎合

二 开发思路
1 开发理念：芙蓉古城创立日渐提高市生活消费水文化追求中城市中产阶层社会发展日益增长物质文化需结合现代会议功假日济繁荣现状整合推出全新第二居住体系项目价格原版墅（Villa）低环境营造配套设施物标准等均压原版墅文化蕴更非原版墅相提江苏风格建筑云南风格建筑川西风格建筑台湾风格建筑日风格建筑等芙蓉古城谐互映证明住宅文明包罗万象散发出芬芳异生活情韵芙蓉古城中荟萃成知名吃美食街传统手工制品罗列民族特色精品街风格迥异种茶楼千回百转活水河流着浓郁成域特色游玩设施角度叙述着老成事成功抵达现代市怀旧思绪 2 项目定位：集居住度假休闲投资体融合种中国民居建筑风格成域文化项目涵老成缩影式极富传统色彩区
3 目标客户：老成怀旧情结厌倦喧嚣市生活收入较高接纳住房消费新观念中老年时包括注重5+2生活模式追求性生存状态市群等
4 项目建设推进计划：2001年56月份开始全面启动建设周期年拟2002年8月份全面投入

三 项目位置芙蓉古城位成西郊青羊界新成温公路成温郫生态城市带快速通道旁交通便利距市区二环路仅10余分钟车程外环路文家立交桥相距仅1000米项目远离市喧嚣独拥处宁静享成温郫国家级生态农业保护带中新鲜空气生态环境海峡两岸科技园咫尺
2000处型城市带离城市较日常生活物质采买非常方便物华天宝杰灵深邃苍穹巍然古城立天间云青青欲雨水澹澹生烟实濯尘荡垢驱劳聚神佳处适居住度假静养休闲

四 项目规模
芙蓉古城总投资逾2亿元占约810亩初步规划总建筑面积13万方米项目分AB区A区70亩B区640亩

五 规划理念
1 功分区：
芙蓉古城功区水系园林环境间隔穿插动静致统谐
★传统居住区——建筑风格样毗邻生态观赏型温泉环境静雅
★特色商业区——吃街手工艺品街购物超市等
★文化休闲区——含诗书画社青少年素质教育中心中心休闲广场置信MBA学术中心等
★运动保健区——设种运动场中老年健康中心诊等
★宾会馆区——建生态豪华会星级宾馆博物馆等
2 住宅：集居住度假休闲投资体川西民居组团江苏民居组团云南民居组团唐风建筑组团架构芙蓉古城住宅体系住宅2层销售面积42——212方米等充分体现中国传统建筑精华巧妙组合种特色建筑符号保留老成特点种原方风格加创造发展外观古朴住宅部强调实性采现代智配套等相关设施力求合现代生活惯达现代理想生活标准 
3 皇城明远楼公堂：三者构成老成建筑历史文化灵魂轴线皇城占面积700方米两层建筑面积1200方米设计规模原成皇城规模例1：1修建老城墙采绘画雕塑等手法表现历史长河中蓉城明远楼长50米宽20米3层建筑面积3000方米公堂2层层建筑面积2000方米4000方米
4 博物馆设置皇城展出浓郁老成风格书画传统工艺品等
5 会：占面积1500方米3层设置堂餐厅会议厅商务中心MBA学术坛中心美容美发中心等
6 堂祠庙宇私塾公馆：修建带老成味道建筑样作项目文化涵载体传统建筑精湛工艺置首位
7 酒店宾馆：分修建会西南正北皇城明远楼公堂等传统楼宇音乐休闲广场种运动场2000余方米造山坡景区相邻实休闲度假福功会提供配套饮食起居娱乐场时服务芙蓉古城度假休闲群该酒店目前已某酒店公司认购
8 街道：成老街道名命名芙蓉古城区干道区干道次干道院道路达成街道名亲切易记忆干道斜穿区长1000米皇城南600米宽16米北延伸400米宽9米干道宽约13米次干道宽9米院道路宽6米左右干道古城灵魂街街头品树木绿化均繁华古时长街作蓝夕马车路带入芳散文中黄昏意境巷阡陌青石板路梅雨时节妨撑油纸伞（街旁手工制品街会买）感受雨巷中丁香样芬芳情怀街市繁华车马行摩肩接踵富浓厚巴蜀文化色彩酒楼店铺百肆陈杂谓百家技艺春售千里农商喧日昼荟萃成名吃美食街玲琅满目传统手工制品街种风格茶楼相映成趣香茗街更现实义手法现古时繁华成南北行商坐贾贩夫走卒见酒旗招展觥筹交错然酒酣耳热义薄云天市井百姓三五行谈笑风生专挑名优特店钟水饺谭豆花三炮推间碗渣渣面情切切意融融更文墨客诸子百家登高入肆香茗入腑诵吟建篇泼墨飞家家倦扶老携幼结伴行细品古城灵雅秀逛城隍庙明远楼曲径通幽处点缀数俊神奇——景深远意悠长幅现时清明河图
9 水环境：水面面积达30000余方米湖泊4000方米护城河窄处达8米潺潺流水户芙蓉古城家屋前宅缓缓淌水居容易体味恬淡容生意境完善科学水环境工程系统引水水质甘冽纯净水淘菜濯衣形神然掬入口会乐支宠辱偕忘古城河道页扁舟流时情景齐入眼帘感觉画中画诗中河中鱼翔浅底锦鳞游戏忽隐忽现戏荇弄藻搅乱池春水曲拘束抬头见古韵桥（冠成古桥桥名）身南方水乡——曲桥流水家悠扬护城河行见水气氤氲烟云明灭水波激荡间陈塔桥石垣扁舟亭台舞榭间水村野市渔艇客船桥梁水车茅蓬楼阁捕鱼呼渡说处美景万千两岸青树翠蔓蒙络摇缀参差披拂驻足憩长亭短榭江天寥廓远处林渚交叉烟笼寒水迷蒙滋润更增秀色点缀湖泊住宅院落白日观赏鱼轻盈戏水夜留连荷塘月色幽静环境郁葱山川清润气深远空间组成幅光影交辉变幻穷幽静意境
六 功配套
——温泉浴：鸢天戾飞纶事务城市常感疲敝难挡甚心力交瘁旦享受芙蓉古城温泉凝华然呵护疲惫烦恼会荡然存身心放松颐养温泉附山坡面积达16000方米相邻4000方米足球场占1200方米少武术馆（柔道馆）
——音乐休闲广场：广场位B区中心椭圆形12000方米功休闲配成古代名雕塑种建筑品设置音乐背景（古典名曲）丰富情调携手爱孩童漫步中悠闲乐广场饲养鸽放飞坝坝电影回味穷
——型足球场网球场篮球场羽毛球场沙滩排球场高尔夫练场门球场乒乓球室等运动场：忙碌快节奏工作城市时少闲暇参运动芙蓉古城放松紧张心情运动场横驰骋挥洒 ——青少年素质教育中心：特邀专家名师组织种爱培训棋琴书画种文体项目应里单芙蓉古城成流青少年成长台该素质教育中心20000余方米山坡景区系列运动场相邻实青少年发展佳
——老年健康中心：门球场太极拳演练基等利老年健康场馆设施齐全美夕阳红深刻意义芙蓉古城老年健康中心阐释
——专线公交车：开通芙蓉古城成市区公交专线
——诊：病情诊断伤病治疗专家特约门诊等附型医院联合建立医疗保健绿色通道
——护理中心：老病护理孩寄托
——美容中心：专业美容专家作美容知识 
——购物超市：种日品选购价格优惠
——绿色菜市：毗邻生态农庄天然食品轻松购
——诗书画社：举办高规格诗书画作品展种相关协会常年活跃频繁邀请著名诗词书画家作学术讲座交流古城业足出户亲领文化名风采
——置信MBA学术中心：举办MBA学术交流会特邀专家作学术讲座开区配套MBA学术中心先河
——报刊阅览室：种全国名报刊前资讯相
——网吧：宽带网领阅现代智网情深网
——书吧：公休闲设施（亭阁回廊等）设置型书刊阅点方便户外阅览具妙言情趣
——童游乐场：完善童游乐设施童心开辟天
——幼稚园：专业师资开拓少思维发现诱导少兴趣爱
——趣味酒吧：酒保古代装束酒具古色古香觥筹交错间误落时空隧道者梦入唐宋元明清
——马车：坐马车昔年中西方贵族引荣出行模式天芙蓉古城马车唤起古代城镇遥想清脆悠远马蹄声中神游万仞
——河边渔船：相邀友斟酌饮兴赋诗乐哉乐哉怡然垂钓戏水鱼披星戴月乐
——铁索桥：河道较宽处架设行走荡悠悠乐哉乐哉
——水车：时光转动碾江南种岁月睹物思带入缤纷记忆未美遐想中
——滑草场：设想建邻温泉山坡充分利环境
——迷宫：设想建山坡底势布置里面设八卦阵等
——音乐草坪：播放音乐VCD置草坪（仿家乐福）配合温泉增加环境情调 
——星空：皇城（明远楼）顶端设置投币式天文远镜
——成秋千：童游乐场区开
——健身象棋：青石刻制棋子直径3040厘米健身益智
——天然沙滩游泳池：截出段河道中游泳感觉非常规游泳池沙滩邻体会海滨风情
——竹筏独木舟：护城河中进行漂流运动
——水滑梯：塑料制造设置护城河河道较宽处游戏方式：参者滑者爬行分设置道滑梯
——激流涌进趣味体育设施：仿中央5台城市间中趣味体育节目游戏介绍：设施充气泡沫气垫气垫呈长渠状（50米左右）气垫加少量水游戏者俯气垫奋力滑行远者胜
——街道建筑品：街头放置民间表演艺铜泥塑等
——种基础配套：区安防设施区智系统邮电商品品牌店等
七 文化特色
芙蓉古城作集中中国民居成者五千年横八千里畅游间怡心清神观花闻蹄感中华文化深厚底蕴悟蜀中志士冰雪肝胆通传统建筑历史文化挖掘展现中华民族古老文明精髓砖瓦檐壁透出历史文化深沉底蕴
1 饮食文化：成名吃中华老字号驰名天物美价廉风味独特品种丰富名满全川享誉中华代代相传发展天已精益求精成成市门面芙蓉古城网罗种成名吃：冷食热菜类（夫妻肺片陈麻婆豆腐等）面食类（钟水饺韩包子等）糕团甜点类（赖汤圆三炮等）零食类（八号花生散子麻花等）品种繁外全名师理绝名吃浪虚名尝成名吃体味天府饮食文化芙蓉古城频频回眸心驰神
2 童趣文化：老成童玩具陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等飞逝时光日渐暗淡数年历史童玩具现代科技进步飞速工业化带玩具孩童目暇接肯定着乡土色彩玩具旦重现定会新奇继爱释手芙蓉古城长期拘匿市孩子找新乐园怀旧中老年会童年玩具情节重逢感动
3 天府街市文化：成传统手工制品胜枚举——蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸泥塑刺绣挑花木雕等驰名中外传统手工制品街芙蓉古城出现叹观止疑梦回唐（封建社会顶峰）难捺妨亲种手工作坊动手程中畅想时成街市 4 茶文化：成中国茶茶文化渲染种恬淡容成熏陶温文尔雅铜壶铜烟袋铜茶椽子仿佛已成眼云烟说评书艺久前乡芙蓉古城拨转时针昨日情景起伏香茗中浮现
5 水文化：龙舟赛赶鸭子赛放河灯等延续流传数千载成水文化芙蓉古城方土疑会弥加贵
6 民风民俗文化：芙蓉古城场传统婚典爱情更加刻骨铭心赶庙会带回烛香温暖城市疲惫梦境搭戏台贴门神磨刀更等远老成场景芙蓉古城回返种传统节日芙蓉古城度兴盛
7 域文化：温江鱼凫王遗址4000年历史鱼凫文化见证寿安乡陈家桅杆清代翰林父子乡居石文化源远流长琴壁空弹传诵千年石柱坝假山石万花楼院开国寺三井观汉斌武馆永宁名景点段事相伴难见燕栖柳城蛙蟾会战麻雀聚会鳝鱼涌浪芙蓉古城鲜见二十里梅花香断心旷神怡

八销售方式
更具开创性芙蓉古城成房产界推出具真正完整意义全息营销模式——样板区置信丽花园D区芙蓉古城样板区先行问世样板区体川西民居院落江苏民居院落云南民居院落唐风建筑院落四住宅组团时布置美食街（集中成部分名吃）传统工艺品街等外芙蓉古城园林水系花卉绿化文景观建筑品样板区体现作芙蓉古城缩影该样板区未启先闻美妙感受妨亲样板区漫步间思忖古代市繁华遐想芙蓉古城美丽迷离外特邀成市创现代清明河图称老成画卷七位土知名画家根芙蓉古城整体规划设计创作巨幅芙蓉古城俯瞰全图该巨幅图画形象展示芙蓉古城概貌体现老成街市院落意境巨幅绘制完成付梓印制销售展示说明
九物业理
物业保值增值科学完善物业理前提芙蓉古城物商成置信实业旗蜀信物业理公司聘请三十年物验享誉海外香港物专家曲远东先生担芙蓉古城物顾问芙蓉古城引入五星级优质酒店理理员赴新加坡香港欧美学深造国物业理精英
芙蓉古城业提供全方位物业理服务： ——基业务：房屋建筑维护修缮改造
物业附属设备设施维护保养更新 
相关场维护理
——专项业务：治安保卫
清扫保洁
庭院绿化
车辆理
——特色业务：代办种公事业费
代购车票机票
代订送报刊杂志
代聘请家教保姆家庭护理
提供字复印传真电子邮件服务
提供常健身设备
提供类书籍报刊杂志阅
承办类生日婚礼庆典活动种聚会
日常健康医疗诊断提供常药品
洗车汽车美容衣物代洗搬家服务
提供顾幼接送孩陪伴老护理病家庭烹饪时家服务
业委托服务
——营业务：室装潢
电器维修
商务中心
代理租
房屋置换
服务

附： 置信社区成立业协会队伍
1） 置信业读书会
2） 置信图书室阅览室
3） 卡拉OK爱者协会
4） 旅游爱者协会
5） 乒乓球爱者协会
6） 卡丁车爱者协会
7） 保龄球爱者协会
8） 棋牌爱者协会（象棋围棋麻桥牌等）
9） 置信妇联谊会
10） 童素质教育联谊会
11） 美食烹饪爱者协会
12） 美术书法爱者协会
13） 置信业摄影爱者协会
14） 美术书法爱者协会 15） 置信业服饰爱者协会
16） 置信业艺术团
17） 置信业钓鱼协会
18） 置信业运动爱者协会（羽毛球篮球足球网球等）
19） 竞技麻会员俱乐部
20） 健身美容爱者协会音乐音响爱者协会
21） 置信球迷协会
22） 置信业足球队
23） 置信业老年协会（老年行车骑游队老年腰鼓队老年艺术团老年交谊舞协会老年气功协会老年合唱团老年茶庄置信老年健康特护中心）

置信生活方式辉煌回顾
1 1998年4月蜀兰酒店期客户恳谈会唱出置信生活方式序曲
2 1998年7月青城山电信宾馆二期客户恳谈会
3 1998年7月高昂年薪聘请香港物业理专家业提供港式物业理置信购物广场交付蜀信物业理公司营补充物业公司收入保证置信业长期享受高质优价物业理
4 1998年8月置信公司斥资修筑双楠区道路开通42路公交车
5 1998年9月捐资教委100万业子女学校享受优先优惠学
6 1998年10月双楠派出建安全文明区组织警民联欢晚会
7 1999年3月举办监理置信天天315活动征集广社会公众监督置信工程质量
8 1999年3月龙泉举行活动时间长达周业数达2000首届置信业桃花会暨置信生活方式启动典
9 1999年5月置信家长学校童素质教育问题讲座已举办两次邀请国著名童教育专家张粹然教授高成刚长讲
10 1999年4月—7月举行首届置信业系列运动会 11 1999年6月1日2日置信业子女庆六型游园活动暨资助贫困童爱心奉献活动置信生态花园举行
12 1999年5月—7月置信生活方式消夏系列文艺晚会交谊舞会露天电影晚会已置信生态花园持续两月举办11次
13 1999年7月15日—7月26日组织置信双楠谊苑置信生态花园置信园丁园业青城山举行期10天消夏旅避暑联谊会接业3000余
14 1999年7月修建置信购物广场
15 1999年7月组织业中13岁童省医院免费体检 16 1999年7月28日—8月2日丽AB区业青城山解置信建丽恳谈交流会
17 1999年8月—11月举行100天丽夜
18 1999年10月17日置信业老年协会郫县德兰园欢度重阳节国际老节
19 1999年11月—2000年1月置信公司丽公园推出长达两月认识置信房产体验置信生活方式系列活动
20 2000年底2001年初举办长达月丽灯会
十升值潜力
区位攀升潜力
*风水城西历成居家胜
*济发展城市生活水提高市区口城郊迁移
*芙蓉古城位新成温公路成温邛城市带快速通道旁紧开通三环路
*交通便利距市区二环路仅10余分钟车程
*四川商业学校成星星外语学校相邻
*处型城市带日常生活物质采买非常方便
生态攀升潜力
*回然代城市居家追求芙蓉古城出尘出城迎合需求
*超绿化率巨资营造环境世间福
*潺潺流水户芙蓉古城家屋前宅淌水居体味生意境
*架古韵桥点缀湖泊
*项目享成温邛国家级生态农业保护带中新鲜空气生态环境
社区攀升潜力
*芙蓉古城导入享誉全国置信生活方式
*川西民居江苏民居云南民居唐风建筑相融芙蓉古城成实属首例
*独特饮食文化茶文化水文化古街文化童趣文化区域历史文化等目前西部房产中独树帜绝仅
*生态豪华会星级酒店宾馆温泉博物馆休闲广场青少年素质教育中心老年健康中心置信MBA学术中心等功配套完善拟
*观旅游群前芙蓉古城气旺盛

物业理攀升潜力
*享誉成蜀信物业理公司负责物业理 *物员均新家坡香港等学专业员
*导入星级酒店理方式
*香港物专家曲远东先生担物顾问
芙蓉古城楼书文案1
性——建筑——然思考
需真正文化生存（芙蓉古城文化）
刚柔交错天文文明止文观天文察时变化成天
——周易·贲·彖
文化文明形成生活方式
——胡适
种居住文化回
世界娇气动物什？

直接暴露生活然中
文明程度越高越需然隔着层
文明种材料通种方法然中围隔出
夏天戴太阳镜避开阳光直射伤害围隔
雨伞雨衣（包括避孕套）围隔衣服空调更围隔
工业农业医学……目围隔
然界围隔出会感觉舒适
说底种围隔动物围隔文明
建筑围隔助建筑材料然空间围隔出属造空间居住办公饮食娱乐玩耍标榜成……
世界奇怪动物什？

时时处处赖然时时处处刻意然隔着层
性物质
呱呱坠起未间断物质索取生存生活种物质贪欲限膨胀种物欲极度文明化世界里满足极度险恶济社会关系环境中抗争实现
性精神
第次享受赞美辞时便开始精神欲程吮吸第口乳汁索取物质精神时索取精神母爱爱恨尊卑成功失意认排斥……构筑性精神世界然征程必然伴着流血牺牲性总受伤征服目标限交游戏总较烦性开始怀念原始纯朴简单状态——欲争拘束睦友善互相关怀便提出令然间种围隔单纯化求反映空间回诞生初建筑起点反映时间回刻骨铭心魂牵梦绕幸福纯真年代
种时间空间性回构筑种居住文化回——芙蓉古城
芙蓉古城——文化生存回响
需真正然生存（芙蓉古城然）
法法天天法道道法然
——老子道德 
宅者宅相扶感通天
——黄帝宅
种然精神皈
类常处两难境：方面着科学文明步迈进凯歌高奏方面精神频频返顾旧乡寻然理性高唱入云常伴着然幽咽类记忆里总古家园梦旧约·创世纪里流淌着清泉生长着繁茂树结着鲜美果实伊甸园耐寻味魂牵果宗教眼光岂象征着类然家园亲切记忆？宅者宅立宅存宅相扶感通天——住宅——环境（然）应谐相处生荣现代工业文明类推离然愈愈远口密集交通拥挤噪音刺耳空气污染环境恶化现代市病灶情压抑扭曲着性真需求挣扎着呼喊着时刻渴回生态居皈然乐园享受花红水柳绿飞翻鸟鸣涧关叠泉生烟……
芙蓉古城——卜筑然
需真正谐生存（芙蓉古城谐）
天生万物合
——庄子
夫宅者阴阳枢纽伦轨模
——黄帝宅
种谐美重塑
爱美心皆
拥美笔财富
欣赏美种享受
创造美种义务
美错采镂金雕缋满眼
美初发芙蓉然爱
美物？
美雾里花
美隔帘月
美细雨点碎落花声
美微风里飘流水者
美类优雅温馨脉诗意芳魂
美处？
美眼里
美心里
美芙蓉古城生存谐里……
芙蓉古城——谐谓美
需真正生存（芙蓉古城）
灵魂蝴蝶翅膀样五彩缤纷
— —方舟
美俘虏更美释放
——纪伯伦
种性存
生种状态活程
生活寻求种真正拥——
忙碌时留恋安闲
喧嚣时守然
炎夏方知碧波珍贵
寒冬始悟赤日情
生道路正出生出发越走越远
出生便
开始生种种异切交道
交道结果丧失
更高层面找回
熙熙攘攘名利市中
实现种极易
常常逃离纷繁城市
长途跋涉山川风物历史精魂默默话
辽阔时间空间中寻找存座标
抓住
然（物质）社会（精神）更（性）
属
性尊重生命关爱
生存性生存时间空间善追求生存高境界
芙蓉古城——心
芙蓉古城四性功分区
芙蓉古城居家餐饮娱乐休闲旅游度假体系统工程构成芙蓉古城部现代生活享受芙蓉古城整体规划处处昭示生命挚爱 居住区文化区商业区酒店区四性功分区效动静区隔达四区域 谐处互良动完美境界——种全新生活方式（种文化底蕴1+1生活模式）种全新投资方式（种增值期）全新模式
芙蓉古城居住区充分体现 喧嚣 尘世钢筋混凝土高楼中解脱出回亲情充盈古韵流香院宅身心然 亲密接触然子璞返真感受诗意栖居众周知坐马车昔年中西方贵族引荣出行模式天芙蓉古城马车唤起远古城镇遥想清脆悠远马蹄声中神游八极溶洞式（室）温泉日式（室外）温泉享受源天然洗礼’中心休闲广场成古代名雕塑屹立间时空仿佛倒转名家浮现眼前领略思想博感悟智慧边觉间古进行次深刻话占1500方米功高尚豪华会设置堂餐厅会议厅商务中心MBA学术坛中心美容美发中心等超品味彰显身份型足球场网球场篮球场羽毛球场沙滩排球场高尔夫练场等运动场掩映重重花木间心灵放飞生命树常青老年健康中心门球场太极拳演练基设备齐全关怀备美夕阳红真谛深刻诠释专线公交车开通芙蓉古城进出成市区更具时速专家门诊护理中心美容中心购物超市绿色菜市等设立全方位顾呵护业居家生活
类文化类赖生存超脱动物性区动物生活切(弗勒伊德语)文化类身样古老类猿石块磨制第斧第次音节清晰语言表明类产生时文化开始出现然流历史流构成类文化流源头文化作类生存手段解决间矛盾调整间社会关系文化作类生存方式类生存手段工具文化文明形成生活方式城市魅力均概括三分山水七分文化物质世界中文化满足种幸福生成离开文化成文化性光芒心灵交流找寻物质居住空间时现代努力寻求精神享空间文化生存追求成种趋势文化享存空间住宅成真正心灵栖息
芙蓉古城文化区文郁起类艺术协会常年活动进行学术讲座交流博物馆高品味书画作品传统工艺品展览足出户便亲领文化名风采型阅览室类杂志图书报刊云集根植传统文化汇聚先锋时尚知识海洋里情遨游乐忘返谓铅华墨香载年厚名叶读进茶韵间户户宽带网网情深第时间知天事幼稚园缕缕书香气浓农文化味倾注师深意赋予代智慧开启必备土壤青少年素质教育中心特邀专家名师种爱培训琴棋书画文体项目应真正成长台器行始足教育忙碌奔波生活切容迫
芙蓉古城商业区规模弘丽商气十足成游乐燕集俗极发挥——吃条街网罗成名吃：冷食热菜面食类糕团甜点类零食类等品种繁全名师理饱口福品味穷艺术品条街蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸泥塑刺绣挑花木雕等传统手工制品胜枚举叹观止疑梦回唐老成陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等饱含浓郁乡土色彩玩具芙蓉古城街市重现肯定会长期匿市孩子找新乐园怀旧中老年肯定会童年玩具情节重逢百感交集思绪翩迁……
芙蓉古城酒店区富丽堂皇酒店茶馆咖啡屋卡拉OK厅舞厅应令艳羡已夜幕时分尤银勾高悬月光洗夜里芙蓉古城宛位古典现代绝代佳丽恬静饱含风情侧面展露着韵味酒店里流光溢彩杯光觥影绅士淑女浅言笑空气中朦胧着香槟芳馥醉迷茶馆里男女老少品茗聊天川戏听评书乐融融咖啡屋情侣出双入忘情梁祝拨弦温馨中幸福谁说卡拉OK厅舞厅劲歌热舞开启活力释放风流……
芙蓉古城谐生存生存谐二者水乳交融宛曲永恒乐章绵亘绝令荡气回肠真谓诱惑什抗拒
江南水系园林
山水行者者游者居者
——宋·郭熙
中见中见虚中实实中虚藏露深浅仅周回曲折四字
——沈复

乐彼园爰树檀
——诗·雅·鹤鸣
曲径通幽处园林俗情
——清·王闿运
万物莫善木树木
——诗·雅·弁
石者天骨骨贵坚深露
善水水善利万物争处众恶道
——老子·八章
木石生命水话——园林艺术格化

树木文化情结
古罗马金枝中国社树古代祭木风俗诗意森林意境积淀着森林——树木文化情结类离开森林家园愈愈呈现出矛盾复杂心理方面追求进步日益迈文明方面精神频频返顾旧乡留恋原始家园尤文明社会愈愈暴露出矛盾突时候更诗化原始情境作原始家园象征森林便成现代远离尘世寻找身心精神憩园悠悠古梦牵魂萦森林意境回味着创造着
古类便法天营居参天作城求达天合天感应善境界建筑布局讲究负阴抱阳背山面水藏风水藏风聚气等传统居家文化义建筑材质方面追求石质阶墙路面+木质抬梁式结构形成中国古典建筑独特风格芙蓉古城——座尘外城原天美传承中国传统建筑精髓古韵悠雅灵性十足堪称中华绝
类甫诞生便心翼翼目光审视着然样目光里然充满生命光辉生命色彩类身生命普万物产生万物灵观念然神秘惊奇令激动种情感化作然虔敬崇拜然然神秘充满生命力话交流……
芙蓉古城置信房产开发者深谙环境犹水鱼前提竭力现代营造璞返真居家环境建筑森林回生态然符合生存需心性发展里总会样感觉：住芙蓉古城真成中国
说：爱支离弦箭顾切
说：真正喜爱样东西会爱血液里
假芙蓉古城情独钟便感份爱便属种强烈失控动什克制心
——特色业务：代办种公事业费
代购车票机票
代订送报刊杂志
代聘请家教保姆家庭护理
提供字复印传真电子邮件服务
提供常健身设备
提供类书籍报刊杂志阅
承办类生日婚礼庆典活动种聚会
日常健康医疗诊断提供常药品
洗车汽车美容衣物代洗搬家服务
提供顾幼接送孩陪伴老护理病家庭烹饪时家服务
业委托服务
——营业务：室装潢
电器维修
商务中心
代理租
房屋置换
服务

附： 置信社区成立业协会队伍
1） 置信业读书会
2） 置信图书室阅览室
3） 卡拉OK爱者协会
4） 旅游爱者协会
5） 乒乓球爱者协会
6） 卡丁车爱者协会
7） 保龄球爱者协会
8） 棋牌爱者协会（象棋围棋麻桥牌等）
9） 置信妇联谊会
10） 童素质教育联谊会
11） 美食烹饪爱者协会
12） 美术书法爱者协会
13） 置信业摄影爱者协会
14） 美术书法爱者协会 15） 置信业服饰爱者协会
16） 置信业艺术团
17） 置信业钓鱼协会
18） 置信业运动爱者协会（羽毛球篮球足球网球等）
19） 竞技麻会员俱乐部
20） 健身美容爱者协会音乐音响爱者协会
21） 置信球迷协会
22） 置信业足球队
23） 置信业老年协会（老年行车骑游队老年腰鼓队老年艺术团老年交谊舞协会老年气功协会老年合唱团老年茶庄置信老年健康特护中心）

置信生活方式辉煌回顾
1 1998年4月蜀兰酒店期客户恳谈会唱出置信生活方式序曲
2 1998年7月青城山电信宾馆二期客户恳谈会
3 1998年7月高昂年薪聘请香港物业理专家业提供港式物业理置信购物广场交付蜀信物业理公司营补充物业公司收入保证置信业长期享受高质优价物业理
4 1998年8月置信公司斥资修筑双楠区道路开通42路公交车
5 1998年9月捐资教委100万业子女学校享受优先优惠学
6 1998年10月双楠派出建安全文明区组织警民联欢晚会
7 1999年3月举办监理置信天天315活动征集广社会公众监督置信工程质量
8 1999年3月龙泉举行活动时间长达周业数达2000首届置信业桃花会暨置信生活方式启动典
9 1999年5月置信家长学校童素质教育问题讲座已举办两次邀请国著名童教育专家张粹然教授高成刚长讲
10 1999年4月—7月举行首届置信业系列运动会 11 1999年6月1日2日置信业子女庆六型游园活动暨资助贫困童爱心奉献活动置信生态花园举行
12 1999年5月—7月置信生活方式消夏系列文艺晚会交谊舞会露天电影晚会已置信生态花园持续两月举办11次
13 1999年7月15日—7月26日组织置信双楠谊苑置信生态花园置信园丁园业青城山举行期10天消夏旅避暑联谊会接业3000余
14 1999年7月修建置信购物广场
15 1999年7月组织业中13岁童省医院免费体检 16 1999年7月28日—8月2日丽AB区业青城山解置信建丽恳谈交流会
17 1999年8月—11月举行100天丽夜
18 1999年10月17日置信业老年协会郫县德兰园欢度重阳节国际老节
19 1999年11月—2000年1月置信公司丽公园推出长达两月认识置信房产体验置信生活方式系列活动
20 2000年底2001年初举办长达月丽灯会
十升值潜力
区位攀升潜力
*风水城西历成居家胜
*济发展城市生活水提高市区口城郊迁移
*芙蓉古城位新成温公路成温邛城市带快速通道旁紧开通三环路
*交通便利距市区二环路仅10余分钟车程
*四川商业学校成星星外语学校相邻
*处型城市带日常生活物质采买非常方便
生态攀升潜力
*回然代城市居家追求芙蓉古城出尘出城迎合需求
*超绿化率巨资营造环境世间福
*潺潺流水户芙蓉古城家屋前宅淌水居体味生意境
*架古韵桥点缀湖泊
*项目享成温邛国家级生态农业保护带中新鲜空气生态环境
社区攀升潜力
*芙蓉古城导入享誉全国置信生活方式
*川西民居江苏民居云南民居唐风建筑相融芙蓉古城成实属首例
*独特饮食文化茶文化水文化古街文化童趣文化区域历史文化等目前西部房产中独树帜绝仅
*生态豪华会星级酒店宾馆温泉博物馆休闲广场青少年素质教育中心老年健康中心置信MBA学术中心等功配套完善拟
*观旅游群前芙蓉古城气旺盛

物业理攀升潜力
*享誉成蜀信物业理公司负责物业理 *物员均新家坡香港等学专业员
*导入星级酒店理方式
*香港物专家曲远东先生担物顾问
芙蓉古城楼书文案1
性——建筑——然思考
需真正文化生存（芙蓉古城文化）
刚柔交错天文文明止文观天文察时变化成天
——周易·贲·彖
文化文明形成生活方式
——胡适
种居住文化回
世界娇气动物什？

直接暴露生活然中
文明程度越高越需然隔着层
文明种材料通种方法然中围隔出
夏天戴太阳镜避开阳光直射伤害围隔
雨伞雨衣（包括避孕套）围隔衣服空调更围隔
工业农业医学……目围隔
然界围隔出会感觉舒适
说底种围隔动物围隔文明
建筑围隔助建筑材料然空间围隔出属造空间居住办公饮食娱乐玩耍标榜成……
世界奇怪动物什？

时时处处赖然时时处处刻意然隔着层
性物质
呱呱坠起未间断物质索取生存生活种物质贪欲限膨胀种物欲极度文明化世界里满足极度险恶济社会关系环境中抗争实现
性精神
第次享受赞美辞时便开始精神欲程吮吸第口乳汁索取物质精神时索取精神母爱爱恨尊卑成功失意认排斥……构筑性精神世界然征程必然伴着流血牺牲性总受伤征服目标限交游戏总较烦性开始怀念原始纯朴简单状态——欲争拘束睦友善互相关怀便提出令然间种围隔单纯化求反映空间回诞生初建筑起点反映时间回刻骨铭心魂牵梦绕幸福纯真年代
种时间空间性回构筑种居住文化回——芙蓉古城
芙蓉古城——文化生存回响
需真正然生存（芙蓉古城然）
法法天天法道道法然
——老子道德 
宅者宅相扶感通天
——黄帝宅
种然精神皈
类常处两难境：方面着科学文明步迈进凯歌高奏方面精神频频返顾旧乡寻然理性高唱入云常伴着然幽咽类记忆里总古家园梦旧约·创世纪里流淌着清泉生长着繁茂树结着鲜美果实伊甸园耐寻味魂牵果宗教眼光岂象征着类然家园亲切记忆？宅者宅立宅存宅相扶感通天——住宅——环境（然）应谐相处生荣现代工业文明类推离然愈愈远口密集交通拥挤噪音刺耳空气污染环境恶化现代市病灶情压抑扭曲着性真需求挣扎着呼喊着时刻渴回生态居皈然乐园享受花红水柳绿飞翻鸟鸣涧关叠泉生烟……
芙蓉古城——卜筑然
需真正谐生存（芙蓉古城谐）
天生万物合
——庄子
夫宅者阴阳枢纽伦轨模
——黄帝宅
种谐美重塑
爱美心皆
拥美笔财富
欣赏美种享受
创造美种义务
美错采镂金雕缋满眼
美初发芙蓉然爱
美物？
美雾里花
美隔帘月
美细雨点碎落花声
美微风里飘流水者
美类优雅温馨脉诗意芳魂
美处？
美眼里
美心里
美芙蓉古城生存谐里……
芙蓉古城——谐谓美
需真正生存（芙蓉古城）
灵魂蝴蝶翅膀样五彩缤纷
— —方舟
美俘虏更美释放
——纪伯伦
种性存
生种状态活程
生活寻求种真正拥——
忙碌时留恋安闲
喧嚣时守然
炎夏方知碧波珍贵
寒冬始悟赤日情
生道路正出生出发越走越远
出生便
开始生种种异切交道
交道结果丧失
更高层面找回
熙熙攘攘名利市中
实现种极易
常常逃离纷繁城市
长途跋涉山川风物历史精魂默默话
辽阔时间空间中寻找存座标
抓住
然（物质）社会（精神）更（性）
属
性尊重生命关爱
生存性生存时间空间善追求生存高境界
芙蓉古城——心
芙蓉古城四性功分区
芙蓉古城居家餐饮娱乐休闲旅游度假体系统工程构成芙蓉古城部现代生活享受芙蓉古城整体规划处处昭示生命挚爱 居住区文化区商业区酒店区四性功分区效动静区隔达四区域 谐处互良动完美境界——种全新生活方式（种文化底蕴1+1生活模式）种全新投资方式（种增值期）全新模式
芙蓉古城居住区充分体现 喧嚣 尘世钢筋混凝土高楼中解脱出回亲情充盈古韵流香院宅身心然 亲密接触然子璞返真感受诗意栖居众周知坐马车昔年中西方贵族引荣出行模式天芙蓉古城马车唤起远古城镇遥想清脆悠远马蹄声中神游八极溶洞式（室）温泉日式（室外）温泉享受源天然洗礼’中心休闲广场成古代名雕塑屹立间时空仿佛倒转名家浮现眼前领略思想博感悟智慧边觉间古进行次深刻话占1500方米功高尚豪华会设置堂餐厅会议厅商务中心MBA学术坛中心美容美发中心等超品味彰显身份型足球场网球场篮球场羽毛球场沙滩排球场高尔夫练场等运动场掩映重重花木间心灵放飞生命树常青老年健康中心门球场太极拳演练基设备齐全关怀备美夕阳红真谛深刻诠释专线公交车开通芙蓉古城进出成市区更具时速专家门诊护理中心美容中心购物超市绿色菜市等设立全方位顾呵护业居家生活
类文化类赖生存超脱动物性区动物生活切(弗勒伊德语)文化类身样古老类猿石块磨制第斧第次音节清晰语言表明类产生时文化开始出现然流历史流构成类文化流源头文化作类生存手段解决间矛盾调整间社会关系文化作类生存方式类生存手段工具文化文明形成生活方式城市魅力均概括三分山水七分文化物质世界中文化满足种幸福生成离开文化成文化性光芒心灵交流找寻物质居住空间时现代努力寻求精神享空间文化生存追求成种趋势文化享存空间住宅成真正心灵栖息
芙蓉古城文化区文郁起类艺术协会常年活动进行学术讲座交流博物馆高品味书画作品传统工艺品展览足出户便亲领文化名风采型阅览室类杂志图书报刊云集根植传统文化汇聚先锋时尚知识海洋里情遨游乐忘返谓铅华墨香载年厚名叶读进茶韵间户户宽带网网情深第时间知天事幼稚园缕缕书香气浓农文化味倾注师深意赋予代智慧开启必备土壤青少年素质教育中心特邀专家名师种爱培训琴棋书画文体项目应真正成长台器行始足教育忙碌奔波生活切容迫
芙蓉古城商业区规模弘丽商气十足成游乐燕集俗极发挥——吃条街网罗成名吃：冷食热菜面食类糕团甜点类零食类等品种繁全名师理饱口福品味穷艺术品条街蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸泥塑刺绣挑花木雕等传统手工制品胜枚举叹观止疑梦回唐老成陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等饱含浓郁乡土色彩玩具芙蓉古城街市重现肯定会长期匿市孩子找新乐园怀旧中老年肯定会童年玩具情节重逢百感交集思绪翩迁……
芙蓉古城酒店区富丽堂皇酒店茶馆咖啡屋卡拉OK厅舞厅应令艳羡已夜幕时分尤银勾高悬月光洗夜里芙蓉古城宛位古典现代绝代佳丽恬静饱含风情侧面展露着韵味酒店里流光溢彩杯光觥影绅士淑女浅言笑空气中朦胧着香槟芳馥醉迷茶馆里男女老少品茗聊天川戏听评书乐融融咖啡屋情侣出双入忘情梁祝拨弦温馨中幸福谁说卡拉OK厅舞厅劲歌热舞开启活力释放风流……
芙蓉古城谐生存生存谐二者水乳交融宛曲永恒乐章绵亘绝令荡气回肠真谓诱惑什抗拒
江南水系园林
山水行者者游者居者
——宋·郭熙
中见中见虚中实实中虚藏露深浅仅周回曲折四字
——沈复

乐彼园爰树檀
——诗·雅·鹤鸣
曲径通幽处园林俗情
——清·王闿运
万物莫善木树木
——诗·雅·弁
石者天骨骨贵坚深露
善水水善利万物争处众恶道
——老子·八章
十升值潜力
区位攀升潜力
*风水城西历成居家胜
*济发展城市生活水提高市区口城郊迁移
*芙蓉古城位新成温公路成温邛城市带快速通道旁紧开通三环路
*交通便利距市区二环路仅10余分钟车程
*四川商业学校成星星外语学校相邻
*处型城市带日常生活物质采买非常方便
生态攀升潜力
*回然代城市居家追求芙蓉古城出尘出城迎合需求
*超绿化率巨资营造环境世间福
*潺潺流水户芙蓉古城家屋前宅淌水居体味生意境
*架古韵桥点缀湖泊
*项目享成温邛国家级生态农业保护带中新鲜空气生态环境
社区攀升潜力
*芙蓉古城导入享誉全国置信生活方式
*川西民居江苏民居云南民居唐风建筑相融芙蓉古城成实属首例
*独特饮食文化茶文化水文化古街文化童趣文化区域历史文化等目前西部房产中独树帜绝仅
*生态豪华会星级酒店宾馆温泉博物馆休闲广场青少年素质教育中心老年健康中心置信MBA学术中心等功配套完善拟
*观旅游群前芙蓉古城气旺盛

物业理攀升潜力
*享誉成蜀信物业理公司负责物业理 *物员均新家坡香港等学专业员
*导入星级酒店理方式
*香港物专家曲远东先生担物顾问
芙蓉古城楼书文案1
性——建筑——然思考
需真正文化生存（芙蓉古城文化）
刚柔交错天文文明止文观天文察时变化成天
——周易·贲·彖
文化文明形成生活方式
——胡适
种居住文化回
世界娇气动物什？

直接暴露生活然中
文明程度越高越需然隔着层
文明种材料通种方法然中围隔出
夏天戴太阳镜避开阳光直射伤害围隔
雨伞雨衣（包括避孕套）围隔衣服空调更围隔
工业农业医学……目围隔
然界围隔出会感觉舒适
说底种围隔动物围隔文明
建筑围隔助建筑材料然空间围隔出属造空间居住办公饮食娱乐玩耍标榜成……
世界奇怪动物什？

时时处处赖然时时处处刻意然隔着层
性物质
呱呱坠起未间断物质索取生存生活种物质贪欲限膨胀种物欲极度文明化世界里满足极度险恶济社会关系环境中抗争实现
性精神
第次享受赞美辞时便开始精神欲程吮吸第口乳汁索取物质精神时索取精神母爱爱恨尊卑成功失意认排斥……构筑性精神世界然征程必然伴着流血牺牲性总受伤征服目标限交游戏总较烦性开始怀念原始纯朴简单状态——欲争拘束睦友善互相关怀便提出令然间种围隔单纯化求反映空间回诞生初建筑起点反映时间回刻骨铭心魂牵梦绕幸福纯真年代
种时间空间性回构筑种居住文化回——芙蓉古城
芙蓉古城——文化生存回响
需真正然生存（芙蓉古城然）
法法天天法道道法然
——老子道德 
宅者宅相扶感通天
——黄帝宅
种然精神皈
类常处两难境：方面着科学文明步迈进凯歌高奏方面精神频频返顾旧乡寻然理性高唱入云常伴着然幽咽类记忆里总古家园梦旧约·创世纪里流淌着清泉生长着繁茂树结着鲜美果实伊甸园耐寻味魂牵果宗教眼光岂象征着类然家园亲切记忆？宅者宅立宅存宅相扶感通天——住宅——环境（然）应谐相处生荣现代工业文明类推离然愈愈远口密集交通拥挤噪音刺耳空气污染环境恶化现代市病灶情压抑扭曲着性真需求挣扎着呼喊着时刻渴回生态居皈然乐园享受花红水柳绿飞翻鸟鸣涧关叠泉生烟……
芙蓉古城——卜筑然
需真正谐生存（芙蓉古城谐）
天生万物合
——庄子
夫宅者阴阳枢纽伦轨模
——黄帝宅
种谐美重塑
爱美心皆
拥美笔财富
欣赏美种享受
创造美种义务
美错采镂金雕缋满眼
美初发芙蓉然爱
美物？
美雾里花
美隔帘月
美细雨点碎落花声
美微风里飘流水者
美类优雅温馨脉诗意芳魂
美处？
美眼里
美心里
美芙蓉古城生存谐里……
芙蓉古城——谐谓美
需真正生存（芙蓉古城）
灵魂蝴蝶翅膀样五彩缤纷
— —方舟
美俘虏更美释放
——纪伯伦
种性存
生种状态活程
生活寻求种真正拥——
忙碌时留恋安闲
喧嚣时守然
炎夏方知碧波珍贵
寒冬始悟赤日情
生道路正出生出发越走越远
出生便
开始生种种异切交道
交道结果丧失
更高层面找回
熙熙攘攘名利市中
实现种极易
常常逃离纷繁城市
长途跋涉山川风物历史精魂默默话
辽阔时间空间中寻找存座标
抓住
然（物质）社会（精神）更（性）
属
性尊重生命关爱
生存性生存时间空间善追求生存高境界
芙蓉古城——心
芙蓉古城四性功分区
芙蓉古城居家餐饮娱乐休闲旅游度假体系统工程构成芙蓉古城部现代生活享受芙蓉古城整体规划处处昭示生命挚爱 居住区文化区商业区酒店区四性功分区效动静区隔达四区域 谐处互良动完美境界——种全新生活方式（种文化底蕴1+1生活模式）种全新投资方式（种增值期）全新模式
芙蓉古城居住区充分体现 喧嚣 尘世钢筋混凝土高楼中解脱出回亲情充盈古韵流香院宅身心然 亲密接触然子璞返真感受诗意栖居众周知坐马车昔年中西方贵族引荣出行模式天芙蓉古城马车唤起远古城镇遥想清脆悠远马蹄声中神游八极溶洞式（室）温泉日式（室外）温泉享受源天然洗礼’中心休闲广场成古代名雕塑屹立间时空仿佛倒转名家浮现眼前领略思想博感悟智慧边觉间古进行次深刻话占1500方米功高尚豪华会设置堂餐厅会议厅商务中心MBA学术坛中心美容美发中心等超品味彰显身份型足球场网球场篮球场羽毛球场沙滩排球场高尔夫练场等运动场掩映重重花木间心灵放飞生命树常青老年健康中心门球场太极拳演练基设备齐全关怀备美夕阳红真谛深刻诠释专线公交车开通芙蓉古城进出成市区更具时速专家门诊护理中心美容中心购物超市绿色菜市等设立全方位顾呵护业居家生活
类文化类赖生存超脱动物性区动物生活切(弗勒伊德语)文化类身样古老类猿石块磨制第斧第次音节清晰语言表明类产生时文化开始出现然流历史流构成类文化流源头文化作类生存手段解决间矛盾调整间社会关系文化作类生存方式类生存手段工具文化文明形成生活方式城市魅力均概括三分山水七分文化物质世界中文化满足种幸福生成离开文化成文化性光芒心灵交流找寻物质居住空间时现代努力寻求精神享空间文化生存追求成种趋势文化享存空间住宅成真正心灵栖息
芙蓉古城文化区文郁起类艺术协会常年活动进行学术讲座交流博物馆高品味书画作品传统工艺品展览足出户便亲领文化名风采型阅览室类杂志图书报刊云集根植传统文化汇聚先锋时尚知识海洋里情遨游乐忘返谓铅华墨香载年厚名叶读进茶韵间户户宽带网网情深第时间知天事幼稚园缕缕书香气浓农文化味倾注师深意赋予代智慧开启必备土壤青少年素质教育中心特邀专家名师种爱培训琴棋书画文体项目应真正成长台器行始足教育忙碌奔波生活切容迫
芙蓉古城商业区规模弘丽商气十足成游乐燕集俗极发挥——吃条街网罗成名吃：冷食热菜面食类糕团甜点类零食类等品种繁全名师理饱口福品味穷艺术品条街蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸泥塑刺绣挑花木雕等传统手工制品胜枚举叹观止疑梦回唐老成陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等饱含浓郁乡土色彩玩具芙蓉古城街市重现肯定会长期匿市孩子找新乐园怀旧中老年肯定会童年玩具情节重逢百感交集思绪翩迁……
芙蓉古城酒店区富丽堂皇酒店茶馆咖啡屋卡拉OK厅舞厅应令艳羡已夜幕时分尤银勾高悬月光洗夜里芙蓉古城宛位古典现代绝代佳丽恬静饱含风情侧面展露着韵味酒店里流光溢彩杯光觥影绅士淑女浅言笑空气中朦胧着香槟芳馥醉迷茶馆里男女老少品茗聊天川戏听评书乐融融咖啡屋情侣出双入忘情梁祝拨弦温馨中幸福谁说卡拉OK厅舞厅劲歌热舞开启活力释放风流……
芙蓉古城谐生存生存谐二者水乳交融宛曲永恒乐章绵亘绝令荡气回肠真谓诱惑什抗拒
江南水系园林
山水行者者游者居者
——宋·郭熙
中见中见虚中实实中虚藏露深浅仅周回曲折四字
——沈复

乐彼园爰树檀
——诗·雅·鹤鸣
曲径通幽处园林俗情
——清·王闿运
万物莫善木树木
——诗·雅·弁
石者天骨骨贵坚深露
善水水善利万物争处众恶道
——老子·八章
芙蓉古城推开厚重木门感觉心情迅速趋静古韵悠雅院宅庄谐勾心斗角琼楼玉宇雕梁画栋亲水廊子美钦羡已激动已着悠回斗折长廊视觉断应迥异空间触摸浑圆柱身仿佛感触生命律动嗅着木质散发味道够断定种树生命味道
样建筑总找生命然投影：原木蛮石弯曲生天然性色形美种灵性美弥散着天籁韵音律
幢真正称灵性建筑处理生命水关系芙蓉古城深谙善水水灵水透气真谛天水生活水排污水观赏嬉戏水处理方式延建筑水水植物水亲密程度捏恰分横水带环抱势流水盘桓弥留汇聚水清净悠扬方筑方城方水土养方芙蓉古城生命然达前未融通谐谓八极围寸眸万物齐回处深切体悟——柱础飞檐清风明月生粉墙斗拱鸟啼虫鸣中长然亲骨肉……
游——梦回苏杭
天堂苏杭种推崇更种识难怪千年中国迁客骚反复吟咏变题——忆江南日出江花红胜火春江水绿蓝忆江南？行旅江南谁白云怡意清泉洗心苏州园林惊叹置谁欲西湖西子浓妆淡抹总相宜杭州圣景叹观止？谁徽州乡土建筑楠溪江中游古村落两中国乡土建筑代表作魂萦梦绕？生扬州玩杭州死徽州民谚呢？ 
作成坐拥锦城丝日纷纷天府心暧风曛游醉天堂然海天隔隔旅游度假方式暂寄山水略释情怀说种天生遗憾
实梦想非苏杭实现芙蓉古城应运生说弥补成美丽缺憾芙蓉古城汲涵丽江苏杭周庄等建筑精华老成文脉传统兼收蓄厚积薄发力图做成中国
芙蓉古城真切感受曲径通幽处园林俗情湖岛山堤亭榭廊桥轩阁塔等语素江南水系园林采垒土成坡掘土成溪移木成林方式达山水置曲折园林境园风兰花开四季绿树成荫桃露春浓荷云夏净桂风秋馥梅雪冬妍燕啄晴泥蝶飞芳草石枕苍流光揉细波呈现出桥·流水·家诗·歌·画唯美意境置身间拦顾影月坐石寄兴觞咏拂席开樽顿觉逍遥游心太玄真谓风中雨中声日中月中影诗中酒中情闲中乐中伴……
居——宅院情结
什建筑适合中国居住？
现常常谈欧美生活方式什欧陆风情港式风格品味格调实肤浅认识实际西方生活方式完全适合西方倾性化私密化形式化生活容生活行较单表面辉煌局促拘谨宏建筑中孤独中国适应许老辈华侨国外生活年法融入社会发出乡神事令生心忆桑梓限感叹实生活方式诗意栖居梦想没着时间流逝消忘土生土长中国记忆深处乐融融传统居住方式直占重位置生活实质性容讲究集体氛围意性相互交流沟通中国式生活方式具历史感影响力具种亲力国家区真正适合中国土文化范围生活形态生活方式种方式体现建筑院式建筑
芙蓉古城正院式建筑精华提炼出巧妙组合种特色建筑（江苏风格建筑云南风格建筑川西风格建筑台湾风格建筑日风格建筑等）符号成功移植老成建筑文脉精华摆龙门阵院坝四水堂天井散发着深遂文气质文化底蕴
时境迁沧桑巨变昔日老成身影早已复存矗立眼前崭新陌生城市终日面浪挑战忙碌疲惫慵懒昨天印象已消逝天带着记忆积淀抑憧憬想象深存感觉心生存空间欲求中芙蓉古城开发者正基现代（现代城市中老中青）三代性生存空间强烈欲求投尊重传统文脉精华修旧旧古营造样城外城——众现代分享谐家园
具中国土文化范畴生活形态生活方式院宅建筑构成芙蓉古城外部复古建筑形态宅者院宅建筑思想精髓作体芙蓉古城袭江南四水堂建筑风格中推崇备极尊重外转合开放结构体系营造纳阳通风采光生活空间时构筑起牢固防御系统安全隐私周密保障
然宅相扶感通天华夏子民传统居家善境界种然谐相融芙蓉古城四合院中表现宅必园房前屋天井院移花植木垒石掘土相材度木匠心独运力图达成然空间居家空间缝链接堆兰叠翠润泽
社会门外坝子纳凉消暑方户户间提供交流沟通社会活动空间门龙门种门口沟通交流称作摆龙门阵车笠旧侣萍水相逢机缘巧合心心触景生情话发天籁三三两两然然摆摆杂进说说笑进谈谈心知话谈起谓收场觉眼云烟阵清风身心劳烦顿失更感谐融融院子体现出亲情关系空气样弥漫生活整空间——父子尊母女夫妇恩子弟学乡闾礼孝事亲友处邻毋作非淳朴持……素质涵养顽强生命力繁衍实蜀幸
成茶馆
喝茶成中国？
——林语堂
茶中国饮料口干解渴惟茶尚茶字形荼声X源甚古
流传海外中国方茶
——梁实秋
喝茶……半日闲抵十年尘梦
——知堂老
句老语：北京衙门成茶馆
果说北京城门解读北京入门门成茶馆解读成钥匙
茶原中国发明然中国爱物爱喝数成少成认江浙绿茶广东早茶西北奶茶闽南乌龙茶北京碗茶成：绿茶太淡沱茶太粗奶茶茶代饭工夫茶茶代酒早茶茶配角碗茶牛饮成盖碗茶味形味成花茶香浓久碗茶七八遍水妨形茶碗茶盖茶船三件头俱全盖碗茶茶馆里喝点观成爱茶义理解者表现爱茶馆义成茶馆恐怕四川中国世界成闹市茶楼街巷茶摊公园茶座学茶园处处茶馆
林文洵成书言：环境意场简单意喝茶聊天乱摆气读书报闭目养神互干扰话便说水添瓜子皮妨满乱吐想骂娘骂龟子岂快哉
成茶馆氛围意沏起茶点含糊第茶具定茶碗茶盖茶船三件头谓盖碗茶三件头处少：茶碗体积适中便茶茶盖保温透气搅水隔叶便饮茶茶船稳托碗底隔热免烫便端茶三件头设计谓心良苦第二水定烧鲜开滚水头道水盛半盏养叶子等干干茶叶滋润舒展开第二道时滚滚开水长嘴茶壶中飞流直
舒眉展脸茶叶开水击翻身滚沉盏底盅茶汤便黄绿喷香诱极 
成茶馆功夫成茶馆艺术
资料：
蜀中八名茶：雅州蒙顶蜀州味江邛州火井嘉州中峰彭州堋口汉州扬村绵州善目利州罗村川茶佳品蒙顶茶仙茶称唐贡茶白居易诗曰琴里知闻唯绿水茶中旧蒙山更扬子江中水蒙山顶茶盖世佳誉
龙门阵
俗话说树老根老话城市果古老话会起成年龄算年轻话然少话半茶馆更况成说话说侃摆
摆铺开说意思司马相扬雄赋龙门阵实成市民赋
醉翁意酒山水间样 成爱进茶馆原里摆龙门阵茶馆贾凹说忘境界茶解渴生津健脑提神盏清茶肚头脑灵光舌头灵便原摆完话更加滔滔绝
愚公移山锄头摆爷移山舌头
龙门阵茶馆里摆茶馆里顶尖高手武讲真正饱口福茶馆日夜开放茶客半闲时间成问题天时茶馆环境宽松氛围意设备舒适站坐躺时时茶水伺侯摆者累听者乏利茶客龙门阵发烧友目标致兴趣相摆者心听者意呼百应气氛热烈天时利三者兼龙门阵
然应运生越摆越火远古八荒满含秘闻逸事古色古香老龙门阵眼前出身边顶摩登顶鲜活新龙门阵乡土情浓方色重叶子烟吧哒出土龙门阵光怪陆离神奇万般充满咖啡味洋龙门阵正八百意味深沉庄重严肃素龙门阵嬉皮笑脸怪话连篇带点黄色荤龙门阵
嘴巴两功：吃饭二说话成两者发挥极致前者饭馆者茶馆
成名吃
莫饮食鲜知味
——孔子中庸
尘世间没庸俗饮食庸俗饮食者
——沈宏非写食义
余遍历诸邦胃顽固者
——张田
懂享受现代知道成厦门外中国少特日子城市趣虫瓜葛厦门属闽门中虫成属蜀腹中虫概厦门较恋家门关成较吃腹关缘吧
实成吃连成讳言绝信成聊天说吃便木讷疲惫会立马精神眉飞色舞数家珍恨立拉街吃者立做出吃确成街面饭馆吃店简直牛毛成烹调手艺谓举世匹果说样吃广州美食家会吃成便烹调家
成说吃早已生存需更种享受生活方式
吃成理解成吃方便街巷二便宜丰俭三精美讲究滋味做工讲究餐馆讲究美食美器讲究美景美名
锦城吃甲天话点假味道面前等成理解
追忆似水年华序章里关马德兰点心著名段落形容道：气味滋味会形销长期存亡物毁久远事陈迹惟独气味滋味说脆弱更生命力饮食文化典诠释？
成名吃中华老字号名扬巴蜀誉满神州色香味形俱全够嚼口里吞进肚里文化历常绚丽轨迹民间盘桓民间便登峰造极始终失朴素然果加形容说家碧玉妥贴：没盛装丽娇艳逼似富贵姐矜持规范然乡野丫头修饰教养……总心亲轻亵
孩妇男老成外谁抵御诱惑？汇聚气留住气东西芙蓉古城控制情感法说服女孩子胃肠民食天天切肠胃领导脑脚
品味岁岁年年滋味天府美食文化芙蓉古城频频回眸心驰神
真正美食应独享芙蓉古城会深刻体悟
资料：
四川风味名吃
陈麻婆豆腐：始清治年间成万福桥旁家开店陈森富妻创脸微麻称陈麻婆豆腐料石膏豆腐牛肉末种配料具麻辣烫囫嫩鲜特点
夫妻肺片：成名20世纪30年代成郭华夫妇创办料牛肉牛心牛舌牛肚头皮等切成片杂烩起称烩片谐音成肺片称车行半边路肉香条街
龙抄手：创立世纪40年代浓花茶社老板筹办农龙取龙凤呈祥意薄纸细绸美誉
赖汤圆：赖源鑫1937年开办名初总府街带摆摊设点卖鸡油汤圆业做汤圆皮薄滋润心子香甜口日久出名赖汤圆称

钟水饺：四川水饺代表初创成荔枝巷钟少伯开协森茂饺子皮薄料精馅嫩味鲜行遂出荔枝巷钟水饺招牌蜚声远扬
灯影牛肉：距已千年历史相传唐代诗元稹四川通州（达川）司马时达川落花溪乡间酒店饮酒时发现店里卖牛肉薄纸张举灯前隐约见灯影细品麻辣鲜香元稹景生情取名灯影牛肉
韩包子：南虾包子——采南河（锦江）捞鲜虾皮挤出虾仁剁碎鲜猪腿夹肉配香油花椒姜汁料酒等辅料拌匀馅心等面粉（精粉）加猪板化油白糖揉熟擀成皮子包捏出清晰花纹形味皆优鲜肉包子——半肥瘦猪腿夹肉剁细分半红锅中煎酥半鲜肉合起配等酱油胡椒粉姜汁川椒粉料酒鸡汤等十余种调料拌匀捏包子时捏出清晰花纹外中央露出点点细嫩馅心皮薄泡麦香扑鼻入口化渣鲜香口形色气味俱佳
川北凉粉：清末年创立南京创始谢天禄南充渡口搭棚卖凉粉凉粉细嫩清爽佐料香辣味浓逐渐卖出名气
肥肠豆花：城隍庙吃肥肠洗白炖熟加炖开花豌豆撒葱花
四川特色名菜：
回锅肉：称熬锅肉选猪腿肉放入锅煮肉熟皮软时捞起切成薄片爆炒放入郫县豆瓣酱油蒜苗等炒出香味成

水煮牛肉：川菜中麻辣烫代表源盐贡
张鸭子：70年历史求鸭子杀口烫鸭水温适度鸭子必须工拈毛然码盐花椒料酒等腌第二天卤锅卤水十种香料熬制成卤熟抹饴糖油锅炸金黄色色泽金黄皮酥肉嫩入口化渣鲜香味美
川戏
川剧庄谐幽默泼辣写透辟演生动
新川剧噎闷雾里花爆出脆生生爆竹道破情世
——曹禺
川戏锣：戏前深紫红红色绒幕未拉开阵阵锣鼓便先营造着气氛响亮悠扬明快连击重击间歇敲渲染成浓墨重彩滑稽轻快曲调常常伴高腔独唱合唱帮腔观众期高高悬吊起场尚交头接耳便立哑静戏中响亮嗓锣锤敲直起着重作关节便亮度组合节拍疾徐重轻密疏响起表现物心理行制造场面气氛剧情转折时常手段幕间转场剧终幕落锣声派场观众分散心思收拢追着退场官沁心脾绕梁三日绝耳效
川戏说：时常甚觉听成方言戏台提炼演员口说出清花亮色生脆悦耳程度恰清澈鲜活奔泻山泉沐眼润肺清爽宜声腔加幽默辛辣生动方言俚语风格川戏说脆声十足开生面产生强感染力
川戏服装：川戏剧装非常富丽典雅优美皇帝官员龙袍官服武差役制服子佳长衫裙装绫罗绸缎彩绘锦绣璀璨夺目
川戏变脸：变脸川戏外传绝活堪称国宝角色表现厉鬼吓伎俩展示物高超事心情转脸幻化出副新脸谱两秒钟换连换十余张新脸令观众迭声绝余惊疑已仅孩惊诧连迷狂
川戏特殊魅力仅形式设计表演形式致创新限浓郁川味说唱更体现处处闪耀民间智慧通透练达情世世事生取红尘乱麻类解法
芙蓉古城楼书文案3
童趣文化
童 天真邪 眸子里闪烁着智慧光芒
童 贪玩耍 花样纷呈乐疲
童年时光充满欢笑想象
童年时光天释怀……
芙蓉古城老成童玩具——陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等重出江湖长期生活市孩子找属新乐园睹物思情中老年定会童年玩具情节重逢感动已

跳拱
男孩热衷扮鞍马轮流做鞍跨跳常规低高易难升级鞍马先跪伏矮蹲直腿背背领渐抬直仅微屈头颈直立跳低易逐级跳高难鞍马通常侧跳骑者身翻跳身前逼跳跨跳掀翻鞍马腿胯触方身体落跌倒输跨跳者双手鞍单手手手者高超做鞍马众逐跨跳众排成鞍马行列逐愈越种鞍列排成低高阶梯式跨跳便动变成鞍马循环已

斗鸡
男孩子喜欢器械运动数金鸡独立手抱条盘曲膝胯部腿彼挑逗撞阵脚牢固撞垮方防线单单单众成群捉搏击准手先放腿者败

跳房
女孩节目粉笔画长方形房阵分称格先手掷瓦块均第格跳进房中边踢瓦块边前进单腿腿瓦禁双手两脚触踩线踢瓦砖出格瓦脚等负瓦块乱方格序需跨跳意设置规格目测脚落点准便输场

弹子
面叩击玻璃球种弹子通常直径约1厘半嵌花色者佳白黄绿红蓝等单色实心透明半透明弹者蹲拇指食指中指弹发击弹子弹入微凹坑蠃弹子赌东西
取火柴棍
桌面进行盒火柴抛落逐取走触火柴梗彼重叠时取某根惊动四邻真点深渊履薄冰味道锻炼孩耐心绝游戏
拍纸烟盒
纸烟盒纸折成方形三角形长条形烟价高低规定价值稍略成弧形增加难度轮流手掌旁边震拍拍翻赢连拍旁边烟纸受惊仰翻者拍翻成府趴状拍数翻

跳绳
男女皆花样繁两手执绕绳双脚跳分脚跳跑着跳绳两面面跳第二站舞绳者身跳起静止开始加入舞绳者圈套高明绳跳者伺机寻隙跳者绳网中跳完支歌谣时间期间直绳子翻飞中跳避缠绕颇讲究灵活机巧

栽镖
家中扎鞋底铁锥子削尖竹筷子等头尖锐长约10厘米利器择柔软泥土前两指相夹手背手弯肩部嘴巴头部等托持尖镖立插泥中未插稳败败者需头步骤重晋升缓慢
弹弓
俗称弹绷子简易射击铁丝卷曲高脚酒杯状（竖剖面）两端杆折卷成洞穿入橡筋力绷直橡筋裹挟中石子泥弹等目标射击远达十米丫形树杈更粗壮力
抽陀螺
陀螺陀罗老成孩子十分喜爱民间传统玩具阳春三月草长莺飞河堤柳树片嫩绿孩子三五成群找块寻席绿荫做抽陀螺游戏陀螺飞快旋转孩子心欢快跳跃边抽边唱着富韵律歌：杨柳活抽陀螺孩子活泼天真欢闹快活时会逗跃跃欲试想重温时快乐抽陀螺玩起赛常见游戏谁陀螺转时间长先停先倒算输种抗性游戏陀螺抽飞快方陀螺撞谁陀螺撞翻撞倒者撞老远谁算输整游戏极趣
传统民俗节日采风
民俗文化 复兴
逝者斯夫敢忘记成心追忆记录父母邦桑梓乡纯朴物民风民俗园灯火老屋炊烟岁月飞逝灭散
花会
相传农历二月十五日花节百花生日道教始祖老子生日两生日搅天青羊宫庙会成花会赶花会老成盛事成迎接春天仪式
成花城五代时蜀孟昶令成遍植芙蓉成芙蓉城美誉民百姓素爱花风雅成赶花会件兴师动众事春天成通青羊宫路游织花会风车海洋（老成发明玩具）满世界风车然成花会标志吉祥物五彩车轮骀荡春风中悠然旋转拥五彩心情风车天风筝春天成种动灵气
花会妇女节日年中难露脸观花身成花会景面桃花陌生男子赶着 怪少采花客群花艳姿热闹喜剧场面精彩纷呈令兴开怀
祭祖·踏青·清明
年初春万物复苏春风似剪刀柳树垂绿丝绦春暧花开时节迎民间流传甚久节令——清明
清明国农历制定二十四节气年三月初历书公历4月5日6日清明清明节清明呢？月令七十二候集解载：三月节……物时皆洁齐清明矣时然拉开春天序幕风送暧芳草萋萋燕飞莺啼春意盎然概清明二字含义天成室外奔郊野祭祀先祖坟扫墓踏青春游折柳插门清明节着许民俗活动——
祭祖：清明节方称鬼节见祭祀先节日清明前家家户户墓祭祖孝道坟墓清理杂草加添新土燃香烛焚烧纸钱叩拜默哀
踏青：清明节回春时节然起始祭祀先长期发展程中掺进游娱容清明日市出郊四野市芳树园囿间杯盘酬劝抵暮种郊游活动便称踏青踏青春游古时探春寻春方称清明节踏青节
清明时节古放纸鸢拔河荡秋千插柳植树等俗

放生会——积善行德快乐
四月初八传说中佛祖释迦牟尼诞生日子放生会成聚集府河边竹枝词中东门挤开放生会明证
老成树木森森田野开阔鸟乐园心怀善心买雀鸟抛天空鱼鳅鳝螺龟蟹蚌放生象九眼桥头白塔寺江楼畔雪神庙约半里长府河边木脚盆竹笆篓鳞次栉岸游织江中彩船花舫笙歌缭绕红袖绿鬟恍秦淮
佛诞日川西奇特风俗：嫁毛虫旧时没滴滴畏类农药成付虫办法便干脆嫁掉红纸二条架成十字做成毛虫架写佛祖生辰毛虫远行类话室倒贴知毛虫否真嫁远远？窥出成风趣天真
粽子·龙舟·端午
端初意思初五称端五古时支序推算五月午月五月初五端午午时阳辰端午端阳五月五日两五称重五重午
端午节重民间俗吃粽子相传纪念投汩罗江死爱国诗屈原南时梁吴均续齐谐记中记载：屈原五月五日投汩罗江死楚哀亡日竹筒贮米投水祭粽子正月元宵中秋月饼起称中国三节令食品成端午节天仅包粽子包盐蛋皮蛋门挂菖蒲陈艾孩子洗药水澡
赛龙舟端午节项影响极民俗活动约1500年历史传说屈原投江百姓发现拼命划船前相救演变成端午节举行龙舟竞渡风俗逢龙舟赛数龙舟参赛船安装木雕龙头色彩鲜艳形态异金龙黄龙白龙乌龙等赛开始船离弦箭出山虎船鼓锣喧天喊声阵阵追赶力争游河岸彩旗飘扬喊声震天万众欢腾扣心弦龙舟竞渡端午节推高潮
七夕——牛朗会织女
鹊桥仙（秦少游）
纤云弄巧飞星传恨银汉迢迢暗度金风玉露相逢便胜间数柔情似水佳期梦忍顾鹊桥路两情久长时岂暮暮
815中秋·赏月·月饼
年分四季农历七八九三月秋季八月十五正秋季中间称中秋
仲秋八月月桂馥郁月色皎洁万里澄彻明镜高悬逢中秋佳节夜亲朋团聚拜月祭月赏月吃月饼生乐事
古中秋作亲团聚节日月圆象征着团圆时亲异处轮明月普九州时两遥圆月彼默默方祝福正苏东坡咏月名句：悲欢离合月阴晴圆缺事古难全愿长久千里婵娟中秋夜天涯游子倍加思念家乡亲夜月明知秋思落谁家？剪断理乱乡愁唯愿歌酒时月光长金樽里样祝福海生明月天涯时相享受
重阳节
阴历九月九日重阳节古九阳数九月九日双九天重阳日古称九月菊月少区称菊花黄花称重阳节黄花节方重阳节天嫁出女接回吃糕称天女节年国尊老优良传统结合起取九月九日久久谐音祝福老健康长久天定敬老节
提重阳便会马想王摩洁脍炙口独异乡异客逢佳节倍思亲遥知兄弟登高处遍插茱萸少九月九日忆山东兄弟诗句：
金秋时节风高气爽扶老携幼饮酒赏菊吟唱菊花酒里找寻欢
登高游览体会登山情满山
佩插茱萸祈祷生安
蒸吃花糕祝福年年步步高
……
涵丰富日子难怪南宋著名女词李清醉花阴·重阳词中留佳节重阳美妙赞句初唐四杰王勃重阳宴席酒助兴写成传唱千古名篇腾王阁序更足奇
元复始话春节
春节中国民间传统节日中重节日春节喜庆日子民俗活动集中节日元复始新希燃起
守岁
新岁旧岁回家家守岁意低徊童相伴天明坐笑问年处
夜深辞年开始女辈赶忙出草蒲团跪老辈磕头祝福双手接压岁钱欢天喜压枕头压睡谐音压岁睡前洗足期年运年终守岁般事娃娃逞争先恐参加掷升官图类活动消磨时光二等兵升总司令容易两盘眼皮合睡次日阵阵鞭炮声中醒起床立老辈磕头拜年说四季发财名曰进财喜红包娃娃头脚身新包包里钱出门玩耍心欲邻里间互相恭喜发财相赠礼物家花生家块糖礼轻情义切显谐融洽逢天气晴朗少年邀约走喜神方走里山海中老青年乐家清静吃唱谈天说牌棋生活年累底难日闲
闹元宵
正月十五春节第节日年中第月圆日古时候认天吉利日子正月称元月夜古代作宵元宵便名古时称正月十五七月十五十月十五分元节中元节元节元宵节元节元宵节张灯结彩俗称灯节灯夕
俗话说：正月十五闹元宵闹字道出元宵节日欢腾热烈道出元宵节节日处元宵节成闹方式张灯观灯放河灯舞龙舞狮扭秧歌踩高跷跑旱船等等锣鼓喧天满街鼎沸游摩肩接踵笑逐颜开元宵节中国狂欢节
说元宵节说吃元宵元宵俗称汤圆正月十五成家家户户吃元宵元宵外形团团圆圆正月十五月亮团团圆圆月圆团圆元宵作节令食品具象征团圆睦美满幸福意天台湾流行句妇孺皆知民谣吃汤圆团圆古元宵节负载少美祝愿祈
芙蓉古城街市文化
月灯市二月花市三月蚕市四月锦市五月扇市六月香市七月宝市八月桂市九月药市十月酒市十月梅市十二月桃符市成古记
蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸泥塑挑花木雕等天府传统街市文化芙蓉古城文物条街出现啧啧称奇疑梦回唐
资料：
蜀锦：历史悠久南京云锦苏州宋锦广西壮锦齐名汉代蜀生产锦称蜀锦锦样方方锦月华锦浣花锦雨丝锦铺锦散花锦民族缎
蜀绣：江苏苏绣湖南湘绣广东粤绣称中国四名绣针法严谨细腻色彩淡雅清秀线条优美流畅中国水墨画格调华阳国志中蜀绣誉蜀中宝布置民会堂四川厅蜀绣芙蓉鲤鱼熊猫等蜀绣代表作
漆器：成漆器产生秦汉时期已2000年历史雕花填彩见长纹样常梅兰竹菊支莲海棠牡丹四季花鸟蜀宫夜乐等选入中国美术馆
银丝工艺：清代末年四川银丝产品已远销欧美成花丝工艺集成高水白银抽丝填垒穿搓等手法胎成形工艺精绝代表作品麻姑献寿仙鹤行云等
瓷胎竹丝：誉东方艺术花早产生光绪二年（1876年）选料严格瓷胎源景德镇竹丝选邛崃两年生慈竹节距两尺选片烤片锯节起薄定色等工序制成竹丝
贡竹丝扇：民间艺龚玉璋家传绝技名龚扇素丝织锦称选料优质年青阴山黄竹先原竹刨青蜡反复劈刮细发丝薄蝉翼
四川著名工艺品：锦竹年画成绢扇成竹帘画火绘画阆中丝毯荣砂器隆昌陶罐广元白花石刻中江花石工艺江安竹黄剑阁手杖马边罗汉竹手杖荣昌折扇乐山清溪宋笔夹江千书画纸等
The end
成华阳滨河花园项目整体策划

目 录
 市场背景
二 项目分析
三 项目定位
四 客源定位
五 产品建议
六 推案策略
七 广告策略

八 销售执行
市场背景 
成房产市场日趋规范整体处升态势市场发展程中司认分两阶段阶段市场构成素特征简析：
()九九年前动销售暴利阶段：
客源特征：高收入者追求身份位显示时市场选择范围客户购买存定盲目性
开发商特征：政府开发公司实力求严开发商实力良莠齐受传统观念束缚严重重视客源心理市场发展特性观开发追求暴利品牌意识专业销售机构极度排斥
项目特征：产品形式单（层）缺乏特色注重整体规划明显区域性特征（集中二环路外开发居住楼盘）
销售特征：整体营销思路盲目追求高利定价偏高效表现宣传手法注重品牌培养树立
（二）2000年振荡中走规范渡阶段
客源特征：客源层次广泛需求样化楼盘选购消费心理趋理性时散户消费逐渐成市场力
开发商特征：迫竞争压力开发商动寻求新开发理念营销策划理念逐渐接受时专业销售带先进理念影响开发商思想开始注重客源需求逐渐产定销路线拢品牌意识已增强量实力雄厚理念先进外开发企业着眼成房产市场良发展前景进纷纷抢占成市场时政府土资源进行统理价开始升促开发企业走出暴利阶段利润趋合理

项目特色：产品元化层时高层逐步市
场认高层占领定市场份额域限制日渐破区规划趋合理特色鲜明区品质断提升
销售特色：价格趋合理市场出现整合态势营销理念专业销
售机构介入逐步市场接受员日趋专业化宣传手段断翻新
述市场背景客户市场开发商营销代理公司方面发生较变化：
1客户需求变化
承受价格2500元m2楼盘客户已先期单纯追求满足居住求工程质量追求舒适性安全性私密性方转变
承受25004000元m2价格客户追求述求基基础更加注重楼盘性涵升值潜力区整体规划求较严格
承受4000元m2客户相前两种客户说已质
提高选择楼盘时注重享受追求种理念涵
时开发商资质楼盘知名度社区环境非常注重
2市场环境变化：
理环境：逐步破域限制市场全方位发展传统利
段创品牌创品牌创段
产品环境：产品元化层力高层发展较快逐渐市场接受 
3开发商变化趋势

开发理念传统单模式样化性化特色化理念化
方转变逐步建立品牌观念具备较强竞争意识
营销方面：竞争激烈带动销售手段断翻新炒绿化
炒智化炒生态化炒付款方式天炒理念规模品
牌营销已越越成种全程性策划行必须注重前期
准备工作熟悉情况结合解客户心态
二项目分析
1基情况：
案位成华阳紧府南河高层花园洋房华阳居住区市政府重点项目兴起必定会辐射周边拉动区域济繁荣紧成市中区案正处两区域中间位置交通方便段升值潜力巨
2区域消费力分析：
济水：
整体消费群体力较注重生活质量中等阶层社会层次公务员商士
着周边生活设施断完善齐全该区域集中成中档楼盘聚集破原区域消费群体范围成跨区域消费块热土
3客源定位：
案属中档楼盘数接受价格客源面相教宽根客源处区域社会位购房意图购房时间等差作分析：
（） 成市区客源：
类客源案客源基础先期客源力司认类型：
2030岁青年夫妻：济基础事业相稳定广泛社交关系时间品味享受生活新理念较强接受度着冷静思考判断首次置业段相应升值潜力较注重类客源选择户型例限

公务员员：类士具社会位稳定收入已单位分配住宅希更私密空间类群档次安全私密区规划配套较高求
白领：类客户具高学历高收入特点追求高品味生活氛围突显价值部分客源社区档次配套等较关心 3050岁中年夫妻退休夫妇带孩：部分着定收入追求宁静舒适生活物业户型功定求 结：客源首次二次置业标准户型需求
（二）华阳外客源
类客源案完成整体销售更范围更高层次树立品牌必需分类型
华阳士：类群员收入稳定开始学注重生活品味性张扬时希温馨私密生活环境段交通配套环境较注重
华阳商士：华阳济快速发展士收入增类客源配套交通物业理智化较注重成案期客源开发重点
三项目定位
案位成市南面生活设施市政配套完善良然文环境特整治府南河环绕物业魅力相竞争楼盘未市场竞争中占楼盘难拟优势司建议案定位：
360度水域半岛—720度空中花园
综述案目标客源中需求点方面：
1 理位置优越
2 交通方便快捷
3 市政区配套皆较齐全
4 社区规划合理
5 智化水高
6 强升值潜力
7 户型实舒适
四 客源定位
见二3
五产品建议：
案具备突出规模优势国配套应做精独特部环境设施区域环境（府南河）进步提升案处层次具体建议：
（） 社区配套设施
1 门窗：分户门配视讲防盗门室采木质夹板门客厅设落窗房间配双层中空塑钢窗
2 保安系统：全方位防盗控制系统报警系统分户视防盗门公场安装动感应装置时监测火情
3 信息系统

线电话：市区标准线电视信号卫星电视系统
通讯设施：预留两部IDD电话插口
网 络：宽带网入户预留线
4 厨房浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖顶铺设防滑板砖配备整套高级厨具纯净水入户
6 卫生间：墙面镶砌普通瓷砖铺设防滑板砖设三盆
（二） 题景观建设：案花园洋房商品楼建议公花园建造代表案风格造型非草萍般花圃
（三）绿化布置：根区容积系数建议原区整体走精路线通精致景烘托社区气氛绿化布置争取实现立体绿化草灌木植株相互搭配互相组合独具特色园林风格增强区部文化环境韵味提升区形象
（四）规划布局：充分满足园林绿化时适增加健身设施建设健康题引入区品牌提升需业负责真实表现样容易引起消费者认
（五）户型设计：户型设计应考虑消费者实际购买力生活惯面积应70——110方米间适保留110——180方户型面积配应掌握市场消费实际化力基础
（六）户型风格：落窗设计室室全明客户真正感受阳光感觉
六推案策略
（） 售楼处选址：

司建议售楼处干道附迁移华阳正街附建设装饰带楼盘特色文化售楼处案离市区定距离建议市中区区建设售楼接处房直通车
理：
（1） 该段华阳干道员层次较高较客源潜力
（2） 员流动量易扩知名度
（3） 南延线交通动线发达突出购房直通车突出案交通便捷 
（4）市中区设售楼接处市区员密度力目标客户分布里便咨询案信息
缺点：投入费高
（二） 价格策略
目前市场竞争激烈操作周期宜长适宜作范围价格调整司建议先期较低价格入市引起市场关注建立气销售进展进行微调（正负零体封顶竣工三阶段作提升 拉动市场）
整体操作结束均价控制1500元方米具体推案策略阶段价格制定双方确定合作关系报贵司参考
七广告策略
（） 诉求点：
突出社区伦外部环境优势360度水域半岛—720度写逸生活诉求点
理：案外部环境优势天独厚楼盘法拟案期房开始销售单纯宣传社区品质存信度等问题然环境优势低价吸引花园洋房建筑形式显易见易客户接受产生鸣引起市场击相容易

（二） 销售期诉求
1 引导期：通软广告题宣传活动等形式进行先期引导介绍社区理优势交通优势部配套设施高品质楼盘相低廉价格等
2 开盘期：环境交通价格优势结合灵活付款方式优惠措施吸引客户建立气
3 正常销售期：进入正式销售期诉求点统提领分期展现区域环境交通便捷配套设施绿化文化商业景致生活质量等品质成广告系列
理：
（1） 令社区整体优势全面展现
（2） 保持期推出广告独立性宣传题鲜明
断保持市场新鲜度击力持久 
（三）广告媒体选择
1 电视——形象广告结合综艺性广告社区联宜会等（推荐电视台）
2 报纸——软广告硬广告结合前期通软广告进行引导正 
式销售期通硬广告进行击（推荐华西商报早报晚报等房产专栏）
3 车体——选择直达案重公场等繁华区公交车
4 电台——选择覆盖面广收听率高电台交通音乐声
5 三维动画——提前展现区部景致部设施便树立消费者信心运高科技宣传手段进步提高开发商品牌力度

八操作执行安排
司年策划代理验总结出套严谨项目操作流程完全建立市场基础全程工作安排通司专业士运作足保证优秀策划创意充分演绎
（）前期市调阶段（第阶段）
第阶段 员安排
1市场研究分析 
区域环境研究分析（ 市调员1员策划员1名）项目段背景调研（市调员1员策划员1名）附房产项目调研（市调员2员策划员1名）市场消费倾调研分析（市调员2员策划员2名）
2市场调研成果总结 专案组动脑会议市调负责专案编写市场总结
3物业规划研判 专案组动脑会议
4营销方设想（开盘时间建议售楼处样板房搭建布置建议） 
5策划报告纲 专案策划员执笔
阶段工作范围案进行详市场调研编写市调报告案规划情况熟知结合前期市场调研成果召开动脑会议初步确认案营销策划方编写初步策划草案开发商策划容协商修正确定进行第二阶段工作容
（二）销售准备阶段（第二阶段）

第二阶段 员安排
1 营销策划报告正式交稿容决定：目标市场定位销售策略制定推广措施诉求重点广告目标目广告预算编制面制作物设计求（楼书风格建议DM单页制作建议海报建议展板容建议等）现场POP布置建议ØSP活动建议媒体选择安排进行专案组动脑会议案专案策划员执笔广告策划辅助完成报告
2 司发展商会议（确定广告市场推广费媒体计划SP活动计划等容）等
3 广告计划文案设计审核 专案组动脑会议：广告企划电脑设计员策划员专案理控发展商进行确认握
4 印刷品样稿审核修正 
5 现场POP布置具体容：现场围墙装饰现场横幅锦旗布置现场灯箱指示牌展板模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置 司发展商制作监督
6 市区长效媒体安排 销售名片印刷 广告企划专员监督广告公司完成
7 销售文件准备 专案策划
8 售楼员培训 专案理专案策划员广告企划等
9楼盘报章广告审核安排 广告策划员专案
阶段基策划报告容实施司阶段协助发展商进行广告公司接洽联络监督时发展商沟通协助发展商进行现场布置进行业务员培训切销售资料准备落实
三销售阶段（第三阶段）
第三阶段 负责员
1实施广告计划 取发展商确认条件司具体实施
2现场销售情况统计监控 专案理策划员
3电话量客户量成交量统计通报 价格反应检讨
4广告效果统计 广告策划员策划员专案理 
5销售策略调整 专案组动脑会议策划员广告策划员实施
6销售形势分析预测 专案组会议
7会议安排 
周例会 专案理通报销售情况解工程进度（发展商）业务员反馈情况调查
月会 专案理策划专案发展商进行销售工作总结月度销售计划拟定广告计划拟定
阶段销售会议 专案理策划员广告策划员发展商进行销售
备注：重促销活动天广告发布司集中力量重点出击
编业：高云飞
成市天韵策划案
目录
前言
市场篇
 案面市场特征

二 消费者调查
三 案周边市场情况调查
四 价格调查
产品篇
 产品定位
二 产品优劣势分析
三 产品建议
四 产品指标建议
五 河处理
六 门处理
七 车位建议
销售篇 
 总体销售策略
二 销售价格策略
三 付款方式策略
四 销售预测
五 销售造势
六 销售准备工作 
广告篇
 推广时机建议
二 推广总体策略
三 总体形象定位

四 包装重点
五 广告总体预算
六 媒体建议
七 立体化市场推广建议
环境篇
市 场 篇
房产业风险机会存行业专业开发商众市场现象中分析找出消费者真正需求予满足抓住机会获成功市场根正确决策 
项目概况策划建设目标
1位置环境
（1）项目位置：成市南面环路东南西北四条道路围绕四周
（2）交通便利畅通：园区四周均市政道路园区身道路周边条公交通线路距机场火车南站
（3）环境幽静：园区周边房产已形成已成现房居民然环境较清净
2  策划建设目标
天区建成环境幽静规模档次较高园林绿化首屈指高档次高品质高层电梯组式公寓群
3 园区工程建设指标：
（1）项目占面积：50亩（中净409亩）

（2）规划建设项目：高层电梯公寓园区中心花园林道路化粪池会物中心商业中心宾馆等
4建筑物概况：
（1）体建筑高层电梯公寓总建筑面积110000方米层数1115层结构采框架剪刀墙结构
（2）户型：面积130方米（70）100方米（15）层面设计跃式停车面积约10000m2
（3）绿化率47 容积率25 建设密度34
二 市场机会点分析
（） 市住宅市场背景分析
着政府房产业种扶持政策出台成房产市场空前活跃起总说目前成房产开发存着样特点：方面商品房总体开发量积压情况严重方面商品房效供应严重足消费者买需房子种市场条件开发商切实市场需求出发消费者需求出发找出市场机会点空白点进行差异化营销竞争中取胜
成市住宅市场具特点：
1商品房总体开发量积压现象严重
政府扶持房产业发展断减免开发商种税费手段鼓励开发银行住房贷款普年三次降息措施更空前调动消费者购房热情开发商盲目进行规模开发成商品房总开发量迅速猛增直剩甚出现区域数十项目时开发情况（府南河）种规模开发行中真正卖项目少数商品房量积压开发商感市场形势严峻少号称手笔新概念楼盘面市受消费者冷落造成积压北斗星花园万福世家盘古花园新阳光健康花园等等
1 市场效供足需求供发生错位
然市场商品房供应量众购房者买适合房子说明消费者没购房需求商品房供应消费者需求类型发生严重错位准购房者需求项目引起消费者购房激情创造出销售奇迹（SOHO寓丽阳天等）反消费者需求发生错位项目竞争中淘汰成积压房（万福世家河城等）
3差异化营销成占领市场效办法
房产营销根找出市场空白点机会点项目树立鲜明风格特色项目形成区隔减少竞争占领市场市场需占领市场然市场竞争激烈少数楼盘消费者中引起轰动面市抢空甚炒高数倍价格发售： SOHO 市驿站丽阳天等开发商准市场没酒店式公寓时存种需求消费者市场出现供需衡空白点进开发满足种需求项目配风格进行营销终赢市场
2 挖掘项目潜力实现等值营销成房产营销趋势
区位档次甚类型楼盘挖掘潜力程度终结果会相房子身价值高单开发商潜价值进行力挖掘终实现市场价值化 置信双楠谊苑
1600元左右价值置信公司通种手段潜价值充分挖掘出终价值提高2000元左右说明挖掘出项目潜价值兑现营销成功营销着越越开发商认识等值营销重性未等值营销成房产营销总趋势
3 案面市场特征
1 总体供求局部供应求
2000年市场购买需求开发量步增长总体效需求足供求区域楼盘短期完成100销售反映出市场均衡性开发水差异性
2 开发商注重市场研究准确度握高
实力开发商均投入力量仔细分析市场需求便进行产品定位方法中百分百保证产品定位市场准确度造成面积滞销
3 济实房畅销康型热销高档住宅缓销高档电梯公寓滞销
4购买群体阶层明显
90年代中期购房体高级富阶层集团90年代期购买体较成功企业商业目前购房体中高工薪阶层
5购买者注重实表品质社区
取悦消费者社区具定性定品味价格绝实惠
6 总价市场宰切
单价说明社区品质高低总价反映真实客户购买力限面积 体会限生活品质购房时尚心态

7 竞争空前激烈
楼盘强劲手较量集中综品质性价广告开发商首务赚取暴利先学会规避风险
结：综述目前成房产市场然开发量急剧加导致竞争日益加剧市场需求供说然市场供足现象种市场情况够真正市场需求出发找出市场机会点挖掘出项目全部潜价值实行差异化营销开发项目终赢消费者青睐特城东八里区作政府规划东郊居住区现开发项目限效供应足现象表现更加明显加政策导升值概念开发成相较低等优势区域房产业具较市场机会认案营销中关键找准身项目市场机会点通身潜价值挖掘制定出符合目标客户群体需求措施赢市场获较丰厚利润较握
综合考虑天区区域环境客户特征天韵项目卖点作分析：
1市场接受度分析
市电梯公寓住宅正出市场接受阶段电梯公寓特系列特点物费高公摊空间密度紧等未市房产开发中取导位然电梯公寓外显易见优势外立面现代生动符合时代潮流居家生活方便特居高感觉受部分喜爱特
25—40岁左右白领阶层偏爱部分客户知识文化层次较高接受新鲜事物快喜欢潮流时尚东西未发展潜力中部分已事业成成功士相言购买力成问题果开发商针性开发出喜爱住宅迎合需求取信房屋产品市场接受度颇高
2区域环境分析
项目位天区中心段理位置较优越交通四通八达居家环境生活配套较方便舒适房产开发外围环境说应该错生活设施市政配套医院学校等方面相齐备完善市场长期检验认房产开发时机相成熟
时应该目前言天区现房产项目开发档次高客户群体消费力市场承受力相偏弱现房产项目天芳苑盛锦华庭等具体数：
名称 占 售价（元m2） 套型面积(m2) 装修标准 售房率
天芳苑 9亩 2400—2800 9626—23452 请水 30
盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯
2798—3298层 120—240 厨卫精装 10
简单分析方面天芳苑套型设计价格区域客户普遍接受度接产品相言较易引起客户注意认方面盛锦华庭开发目明确想吸引普通客户群体想摄取高额利润创造高档住宅博取金字塔尖群关注样矛盾心理导致开发思路混乱清致楼盘风格失定位失准终盛锦华庭销售惨淡应情理中
1 区域客户心理分析

区域优越理位置受市场注目容质疑客户终决定买房原种样综合起分析致种：
（1）投资租赁者
A较投资选择房产热土进行投资回报显易见
B首付少月租供楼轻松置业
C跃式户型设计新颖风格独特年轻族接受
（2）满足住需求
A区域较熟悉认该区域环境未发展信心
B现区域居住状况堪忧二次置业者较少
C年轻夫妇单身贵族事业重希拥空间注重住宅环境生活品位较丰厚收入稳定事业
D代成长选择区域宝宝未总家长牵挂宝宝创造良氛围选择较学校家长首选区域学校市案优势
第二部份 产品篇
产品定位
建议设计充分体现高档时尚居住概念产品总体定位天区佳生活园区质优价惠品质优良拥良社区文化氛围
二产品优劣势分析
1优势
A段

着南门开发热潮特市众优秀楼盘出南门南门开发期值高倍受成瞩目果结合政府该区域进行整治更宏观高度予良支持段优势更佳发挥
B发展社区
项目处环路天区周边社区配套趋完善作武侯区重点发展区域房产社区环境文环境配套成熟目睹
C整体规模
然天区项目众影响中高档楼盘没独占鳌头花独放楼盘更没规模形象宣传案
D户型优势
受客观条件制约该项目应开发应定位中高档楼盘高层电梯公寓开发环境包装动消费者提高销售成功率
E环境优势
案社区环境设计方面着手请专业设计公司设计制作营造出独特细致环境风格
F公司品牌延伸
兴公司家专业事房产开发集团公司已成功楼盘玫瑰园先例方面案客户进行诱导
2劣势
A区域开发项目众竞争压力
目前言区域开发项目众开发商项目开发虎视眈眈竞争触发握客户迎合市场开发成功关键处
B消费者观心理严重

房子越越众客户潜心理南门开发进度加快项目选择面造成消费者购房较迟疑
C独特卖点控制
消费者房屋固特点较关注外独卖点较关注吸引市场目光引发轰动效应更应控制发挥独卖点
三产品建议
达良销售进度进步提高项目档次达提高开发商行业社会知名度目针项目开发提出建议：
1产品定位
结合项目处区域客户群体特点建议产品定位中高档电梯围式
2产品品质建议
（1）环境建议
项目定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
A修建庭院式游泳池结合电梯公寓局部处理相结合想呼应面积求太生动特色
B网球场：网球场应设计总位置相较偏局部占中心位置作运动场居住环境考虑
C庭院作品展现：部分客户群体喜欧陆风情特点园雕塑作品欧陆风格突出庭院浓浓文精神通作品表达艺术气息提高区档次
D植物选择：客户购买房屋目更生活鸟语花香种境界通开发商环境营造植物选择难做植物选择梅树李子树桂花树等鲜花品种郁金香黑牡丹等客户区中真正生活起享受起

（2）产品外立面建议
区组庭式高层电梯公寓总体规模较容易引起客户注意外立面风格应时尚色彩绚丽吸引目标群体关注投目忘留极深印象外立面风格欧陆风情佳结合广告宣传定位更体现项目特色准确定位
（3）产品部装修建议
更应市场客户更发挥空间建议采全清水针厨房卫生间设施开发商提供样品（供货商提供）菜单样品严格审核须目前类产品顶级货品客户心理尊重满足认开发商接受项目产品
（4）户型建议
面积配
50——90M2 10 室厅两室厅单卫针投资客户单身贵族
90——120M2 20 两室（二）厅单卫针白领阶层三口家
120——150M2 50 三室（二）厅双卫 流户型
150M2 15 四室二厅双卫 流户型补充 
全跃式 5 四（五）室三厅三卫极品户型满足少部分顶级士求
建材设备
绿 化
公配套
物业理
四道路包装设计：
案卖点市生活方式带居民生活方便果环境绿化休闲享受案应进行重点包装：
a建筑设计：外立面风格情趣
b绿化设计：绿化走廊结合街道景市政配合处理选取较行砖路灯
C商业房：应充分考虑营业房外立面风格营档次营途物进行约束时法式边廊设计风格令商铺较档次
五门处理：
门应结合建筑外立面风格设计作50亩区入口应方气派建议突出现代风格清凉格调加入植物衬托展现社区亲力恰入分融入艺术魄力
六车位建议：
区定位中高档住宅车位否入室局部面停车达60区总面设计中应考虑年车数增加带停车压力
第三部份 销售篇
通项目项目项情况进行细致深入调查市场调查研究分析着满足消费者需保证贵公司利益宗旨特拟定销售计划：

总体销售策略
通市场调查研究分析结合开发商具体操作情况规避市场风险争取成功建议采取低开高走定价策略努力做造势工作
二销售价格策略
开盘时均价3200元m2佳中期追涨3500元 m2期追涨3800元m2（均均价计）
三付款方式策略
制定种付款方式次性揭分期付款等尤前1090付款方式开局面
四销售造势
1开盘造势
A收集客户名单
累积公司时期老客户展销会种活动吸引新客户
B通知述客户某月某日举行开盘仪式邀现场参观订购
C邀请专家士相关行现场参观制造气势
D请市区种新闻媒体参报道
E现场做接工作订单销售资料种宣传道具等已订房客户进行现场抽奖
F订购方式灵活现金物品身份证等收现金数额少
G成败关键
a意性客户累积
b业务员成功邀约
c现场理控制
2现场造势
A开盘前

（1）树立形象板
（2）二环路工现场挂彩旗立广告牌
（3）现场围墙景观化
B中盘
配合开盘做方便接工作
C期
a视销售率工程进度定期邀约意性客户已成交客户现场举行招会召开新闻发布会
b行业协力厂商加电器家具装修等联合举行展览会聚集气
五销售准备工作
1 现场建议：
A 售楼处
售楼处销售场售楼处仅反映发展商实力更吸引客户应力争售楼处布置精美利中销售工具引导客户购房签约
面积：100余方米
功区：柜台区 洽谈区 展览区 办公区 VIP客户区

设备配置：柜台 办公桌椅 洽谈桌椅 沙发 茶 饮水机 文件柜 保险柜 绿化 音响 射灯 空调 电话 电脑
销售道具：沙盘 鸟瞰图 立面效果图 园林绿化效果图 现场展板 灯箱 手提袋 礼品 
B路牌
重点五桂桥牛沙路口美观全面强力卖点
C样板间
设立样板间客户种形象直观感觉
2销售常表格预订单
a客户理系统（附表：电话接听记录表）
b客户理系统二（附表：新客户登记表）
c客户理系统三（附表：老客户登记表）
d客户理系统四（附表：销售日统计表）
e客户理系统五（附表：销售周统计表）
f客户理系统六（附表：月报表）
g客户理系统七（附表：已成交客户档案）
h客户理系统八（附表：应收帐款控制）
i客户理系统九（附表：保留楼盘控制表）
3员配备模式培训
销售员掌握项目产品特点优劣势竞争手状况国家相关政策揭知识等相应销售技巧
容：

员配备模式
员配备专案模式进行专案理业负责持日常销售工作统辖副专案三业务组 
员培训模式
业务员素质培训促进客户成交程中具备杀伤力基技巧方面课目中提升时间约23周：
1接礼仪
2电话接听技巧
3接流程
4谈判基技巧
5客户求锁定
6抗性训练
7逼订训练
8签约技巧
9客户追踪
10客户拜房
11现场配合
12答客问统
13建筑常识
14房产市场调查
15房产类名词素语计算指标
16针电梯公寓利弊项诉求

第四部份 广告篇
 案推广时机建议
案佳推广时机应结合项目外环境营造时间安排分析争取明年春节前实现部定购预售明年正式开盘销售推高峰
二 案推广总体策略
方面努力目客户品质高档生活区案推广然应走质优价惠路线造成客户定心理差距促客户快定决心完成购买行
三 案总体形象定位
1案定位：南门高层电梯公寓佳居住园区针购买群体市规模组团式高层电梯公寓情感亮丽登场抓住市场空白突出案优势价格优势客户超值感觉
2案建议名
3广告形象口号语
四 案包装重点
A现场部份
树立形象板分隔客户售楼处增设广告路牌布幅
工外围墙景观化
述设置应突出生态绿化概念强调生活档次
B环境
环境案诉求重点应努力生态环境绿化环境方面做文章环境应突出性制造坡绿化利然水落差形成视觉击外注意环境居家结合出类拔萃感觉

C物超值
极具竞争力价格超值品质案突出卖点外客户适升值空间客户心理极满足
D付款方式
提供种付款方式供客户选择进行诱惑性导购方式东门购买力较弱
E配套设施
消客户入住顾虑规避出现足发挥社区配套优势增加社区结队活动医院学校间合作等
F物业理
采先进周密完善物业理手段客户足出户感受居家便利解决顾忧
五 广告总体预算
控制总金额2
六 媒体建议
动态广告投放中媒体分配例：
报版：70
电视：20
夹报：10
报版：商报结合华西等辅助报纸
版幅：版幅体结合购房超市栏目

注：60区域客户常阅读商报65非常喜爱收电视
七 立体化市场推广建议
A广告目标市场策略：
针项目目标消费群生活惯工作环境性特点等特制定广告诉求点广告表现形式力求目标市场更全面传递广告信息
a差市场广告策略：导入期
定时间目标市场运种媒体组合做题广告样容易开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象
b差市场广告策略：强销期
步步营逐击破：定时间针目标消费群细分运接该细分市场媒体做题容广告样容易强销期抓住细分市场
c集中市场广告策略—持续期
避免广告战线拉太长力量分散段时期采：
广告宣传重点集中已细分目标市场求较细分市场中占较份额
B广告促销策略：
广告程中结合营销情况市场情况允诺予消费者更附加利益吸引消费者注意起立竿见影广告效果活动广告馈赠广告文娱广告中奖广告公益广告等
C广告心理策略

针消费者购买心理采取广告运动广告成功取决否抓住消费者心理变化程：感知—解—信赖—产生购买行
a消费者需求： 需求消费者购买锦汇花园原动力广告诉求必确立需求
b引注意： 引注意广告成功基础意中注意意注意深刻性引起注意素果广告消费留 深刻印象算成功广告
C想象空间： 广告引导消费者案产生想象消费者广告动感
d记忆： 次广告暴露便记忆般广告立购买众信息进行定时间空间差次广告题简单口易记忆
附件：市场卖点分析
综合考虑天区区域环境客户特征天韵项目卖点作分析：
1 市场接受度分析
市电梯公寓住宅正出市场接受阶段电梯公寓特系列特点物费高公摊空间密度紧等未市房产开发中取导位然电梯公寓外显易见优势外立面现代生动符合时代潮流居家生活方便特居高感觉受部分喜爱特25—40岁左右白领阶层偏爱部分客户知识文化层次较高接受新鲜事物快喜欢潮流时尚东西未发展潜力中部分已事业成成功士相言购买力成问题果开发商针性开发出喜爱住宅迎合需求取信房屋产品市场接受度颇高
2 区域环境分析

项目位天区中心段理位置较优越交通四通八达居家环境生活配套较方便舒适房产开发外围环境说应该错生活设施市政配套医院学校等方面相齐备完善市场长期检验认房产开发时机相成熟
时应该目前言天区现房产项目开发档次高客户群体消费力市场承受力相偏弱现房产项目天芳苑盛锦华庭等具体数：
名称 占 售价（元m2） 套型面积(m2) 装修标准 售房率
天芳苑 9亩 2400—2800 9626—23452 请水 30
盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯
2798—3298层 120—240 厨卫精装 10
简单分析方面天芳苑套型设计价格区域客户普遍接受度接产品相言较易引起客户注意认方面盛锦华庭开发目明确想吸引普通客户群体想摄取高额利润创造高档住宅博取金字塔尖群关注样矛盾心理导致开发思路混乱清致楼盘风格失定位失准终盛锦华庭销售惨淡应情理中
3 区域客户心理分析
区域优越理位置受市场注目容质疑客户终决定买房原种样综合起分析致种：

（1）投资租赁者
A 较投资选择房产热土进行投资回报显易见
B 首付少月租供楼轻松置业
C 跃式户型设计新颖风格独特年轻族接受
（2）满足住需求
A 区域较熟悉认该区域环境未发展信心
B 现区域居住状况堪忧二次置业者较少
C 年轻夫妇单身贵族事业重希拥空间注重住宅环境生活品位较丰厚收入稳定事业
D 代成长选择区域宝宝未总家长牵挂宝宝创造良氛围选择较学校家长首选区域学校市案优势外
二 产品建议
达良销售进度进步提高项目档次达提高开发商行业社会知名度目针项目开发提出建议：
1 产品定位
结合项目处区域客户群体特点建议产品定位中高档电梯围式
2 产品品质建议
（1）环境建议
项目定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
A 修建庭院式游泳池结合电梯公寓局部处理相结合想呼应面积求太生动特色
B 网球场：网球场应设计总位置相较偏局部占中心位置作运动场居住环境考虑
C 庭院作品展现：部分客户群体喜欧陆风情特点园雕塑作品欧陆风格突出庭院浓浓文精神通作品表达艺术气息提高区档次
D 植物选择：客户购买房屋目更生活鸟语花香种境界通开发商环境营造植物选择难做植物选择梅树李子树桂花树等鲜花品种郁金香黑牡丹等客户区中真正生活起享受起

（2）产品外立面建议
区组庭式高层电梯公寓总体规模较容易引起客户注意外立面风格应时尚色彩绚丽吸引目标群体关注投目忘留极深印象外立面风格欧陆风情佳结合广告宣传定位更体现项目特色准确定位
（3）产品部装修建议
更应市场客户更发挥空间建议采全清水针厨房卫生间设施开发商提供样品（供货商提供）菜单样品严格审核须目前类产品顶级货品客户心理尊重满足认开发商接受项目产品
（4）户型建议

面积配
50——90M2 10 室厅两室厅单卫针投资客户单身贵族
90——120M2 20 两室（二）厅单卫针白领阶层三口家
120——150M2 50 三室（二）厅双卫 流户型
150M2 15 四室二厅双卫 流户型补充 
全跃式 5 四（五）室三厅三卫极品户型满足少部分顶级士求
成王府花园策划案例
——策划（赵健鹰）
项目简介 
　　王府花园位成玉林区芳草街成棠湖物业发展限公司投资建造99 年成十明星楼盘总占面积87000方米成市区优质型高尚住宅社区区43000方米中西园林景观1000方米夏威夷园林游泳池1000米生态运动步径王府花园成首创双会配套网球场高尔夫练场功健身中心等30项VIP服务70米超宽楼距短楼距达30米王府花园法国建筑泰斗麦克朗指导规划设计38栋8－18层融汇欧陆现代建筑精华电梯高层住宅巍然屹立玉林区芳草街层次空间定格流畅线条变化典雅外飘阳台窗台落玻璃窗构成丰富建筑立面层次王府花园创造键通社区智服务中心 
 成房产市场综述 
　　 99年成房产市场热点断高潮迭起： 
　　（－）锦西宣言城南新成 
锦西名宅文化节容锦西宣言涵涉生态传统居等丰富战略观念中金房集团开发金房苑占500亩持续发展求设计型精品区成锦西名宅战略中龙头项目余： 
国家城市住宅试点区——金房苑 
国家康工程示范区——锦城苑 
四川住宅建设示范区——攀园交智区 
国家安居工程示范区——黄忠区 
　　作城南新成里喻富区高档区域仅诞生早期诸玉林区锦绣花园等名贵住宅现高档住宅扎堆效应更愈演愈烈土价格直线升分析王府花园位列该区外锦宫新城丽花园三九雅阁等等房屋营着销售推广手段城南整体性价值决定成房产市场民心优质段 
　　城南段开发日益增成府南河岸理成章进入房产开发商视线河居便成诉求点豪斯物业发展公司推出极具性化城市院宅河城成金兴集团开发兴苑成信特公司雅典名义连万达集团成市统建办青羊区政府统建办联合开发总投资逾
20亿民币占 1300亩建筑面积达 100万方米成花园等项目相继进驻河边岸景象万千 
　　（二）蓉城住宅 
　　99年成房市场前景片灿烂种情形成市房产开发企业协会成房产协会成市房产交易中心联合组织专家专门评审组企业资信区规模功特征楼宇质量区配套物业理服务措施等方面评出23家99蓉城住宅成市场繁荣推高度 
　　（三）99成十风云楼盘 
　　成报业犹成房产界样活跃报业间竞争集中表现房产界紧密联系继成家政府部门联合进行99年蓉城住宅评成某媒体评选99成十风云楼盘迅速延续种激情余热出某媒体单方面想法中出成99楼市寻常 
　　政府部门参新闻媒体势炒作99年成房市场疑成历年产开发销售高峰中开发商身努力造市政府部门力支持新闻媒体配合炒作成房市场已迅速步入理性消费时期 
　　繁荣热闹99成房市场接2000年惯性继续保持定市场态势外原先表面掩蔽繁荣开始暴露出种种问题 
　　作规律性冬季清盘春季开盘2000 年初出现铺天盖广告热潮宣称城镇概念居概念教育概念新居住概念康概念等等房产营销策划成实实概念拼 
　　然策划公司广告公司精心炮制量滥相似概念包装时广告感觉虚伪夸张简单包装意义策划永远停留短期行肤浅表面许房产开发商博总希单广告公司制 造概念房子吸引消费者求获市场认身发展壮诸知房产消费越越理性时代开发商立身发展根终根市场需产品做 
　　广告代理商作环节跨入房产网络功传播沟通存问题广告商传播程中开发商初开发理念持续性规划部署完美具创意性手法加完全沟通仅需广告公司市场消费者着敏锐洞察力策划执行力需开发项目身具丰富涵优秀品质特征果仅广告公司概念制造视消费者深层次生理酒神需求空洞口号显示出生命力法获市场认项目销售然谈 
　　成房市场99概念炒作取成功销售着房市场更加理性时代明显表现出单纯概念炒作越越适应市场变化特征成2000年房产市场越越感阵阵寒意 
　　时日成市部分发展商然抱博蒙心态幻想着通漂亮外包装者引起市场轰动新奇概念规模广告配合够成市场明星楼盘够消费者乖乖掏钱总认成功方法现样成功成发展商种心态明年达高潮2000年少吃苦头 
二 接触王府花园 
　　王府花园作年成明星楼盘发展高棠湖物业拥海开发产验项目开发理念总体规划胜出普通成发展商筹加项目优越理位置（处成早开发住宅区——玉林区）庞规模说占天时利 
　　王府花园第期99年中推出市场取月销售约200套辉煌业绩举成成知名房产项目王府花园参观王府花园门窗深刻印象王府花园作成早欧陆式豪宅代表斥资数百万建造欧陆风格豪华门廊（配图）取极重作样说象王府花园样花力气进行现场包装房产项目成非常少见然肘王府花园楼没建起营销工作组织够完善遮百丑王府花园门彻底征服购房心态够成熟成置业者配巨量广告投放王府花园首次发售实现开门红 
　　然2000 年王府花园进行新轮展销活动令发展商百思解次展销效果非常理想仅楼少难成交什仅仅半年项目市场竞争力会发生变化呢？什购房者买帐呢？ 
　　带着样疑惑王府花园发展商凌峻进行深入沟通凌峻工作组进驻成详细收集四方面资料： 
　　整体房产市场现状趋势 
　　竞争楼盘营销策略成交情况 
　　目标买家深度访谈 
　　王府花园项目深入挖掘 
　　详细市场调查方面访谈基法： 
　　1 王府花园面问题单独楼盘遇整体成房产市场面课题99 年辉煌2000 年滑落王府许项目 
　　2成发展商非常善学海甚出国考察常见样情况海楼盘常包装手法营销技巧量引入成王府花园半年前处优势现已突出 
　　3 肘成真正做出住宅区没觉成发展商概念包装项目做房子做力相较弱 
　　4 99年开始房产广告战加浪高浪概念炒作成购房者正惊速度走成熟果抱着消费者容易蒙心态开发项目非常危险 
　　认王府花园目前面困难暂时总体讲王府花园起点然相高然足市场占利位置目前困难王府花园半年变化现场包装缺乏买家感染力导致宣传停留空层面法消费群达良沟通 
三 王府花园两课题 
　　理想营销策划方案现实方案存落差 
　　道理说王府花园次呈现首次销售时旺势必须现场包装工程进度园林绿化等方面进行量投入买家感受王府花园确发生变化真实感受王府花园生活方方面面理想状况 
　　做样布署需相时间王府花园讲第二次展销理想急需通方法够实现快速销售回笼资金 
　　具体言王府花园目前两课题： 
　　115号楼货层单位销售 
　　15号楼王府花园首期推出单位半年销售售出率已超70 发展商希推出新单位前够基15号楼售馨 
　　仔细分析15号楼单位分成两种：景观相较差单位附竞争楼盘推出起单位显售价偏贵果抓紧时间快出货销售困难会更二顶层复式单位面积200－400方间显然总价单位基难售出发展商已做长期销售算 
　　267号楼全新单位推出 
　　67号楼王府花园准备全新推出两栋特点全部采错层设计户型160 方米四房二厅二卫售价约60万左右 
　　单独评估67号楼户．应该说设计相错功分区空间安排景观等指标成领先67号楼存明显销售困难： 
　　远期楼花：6号楼刚刚桩7号楼刚刚均交楼时间约需2年消费者时购买难度较 
　　户型单：然单体户型设计错户型分单显易见难题直接导致消费面窄尤150方左右户型市场竞争焦点供应量特买家选择面广销售速度较难加快 
　　社区形象：实王府花园优势总体规划整体社区建设速度相较慢影响潜买家信心尤买 160方米买家属二次置业相挑剔社区形象尚未完善时推出远期楼花难度肯定 
　　凌峻讲目前问题帮助客户快出货回笼资金包括1－5号楼货尾清货包括全新单位推出考虑两种单位差异决定王府花园新轮市场推广运动分成两布骤： 
　　第步：创新方式直接进行尾货促销时间约两周 
　　第二步：重新进行王府花园形象包装时推出67号楼时间约两周 
四 场漂亮促销战 
　　促销似容易实简单降价容易想方法适宜原二： 
　　1 促销会紧接着新单位推出直接降价会带较负面影 
　　2 直接降价已市场非常促销方式非降价幅度然效果理想 
　　做1－5号楼尾货促销必须握住潜买家购买行特点采取针性促销方法根已购买者深入调查发现90 买家采付款方式银行揭方面进行促销呢？ 
　　数选揭购房者说感头疼莫银行利息果够减轻者免部分银行利息会吸引更广泛消费群选择王府花园 
　　胆想法产生——－十年免息购房者选择做三十年银行揭时候发展商负担十年贷款利息果选择十五年银行揭负担五年贷款利息类推觉种促销方法直接降价更够吸引做银行购房者更容易批直接降价楼盘中脱颖出传播力吸引力佳促销策略 
　　发展商快方案表示首肯仔细计算发展商需付出费定五年免息 
　　确定促销策略推出促销活动前．需做准备工作包括： 
　　前期业服务： 
　　许发展商没树立全程业服务模式业买楼少进行沟通实业生非常重传播象业推荐容易带新成交机会 
　　质量承诺推出： 
　　次促销活动紧接着全新单位推出全新单位远期楼花王府花园目前没观楼呈现买家难免信心足背景提前王府花园综合质素进行保障非常必 
　　确定基营销策略接考虑广告推广安排非常重 
　　报纸毫疑问重宣传载体成供选择报纸媒体非常成商报华西市报成晚报三家中商报发行量市报次晚报相较少成房产项目推售时会种媒体时选择求限度覆盖面仔细考虑较认王府花园次推广报纸媒介安排应该重点（80）放报纸成商报样考虑原：成商报读者面已占受众印＄追求20 受众媒介投放费倍划算样必会造成体媒介投放量削弱广告力度减弱事实证明样种媒介安排真真正正形成系列 化强势推广花费形成强推广力度王府花园次推广数发展商逐渐学种方法已成成房产媒介投放准 
报纸广告安排定量电视广告信息清晰明时电视广告做5秒容王府花园标志性门王府花园LOGO做揭利息字样样策略更余钱进行反复投放短时间轰炸受众
王府花园优势处成方面生活娱乐配套设施密集处身处王府花园更充分享受成生活扭王府花园制作生活指南手册全面介绍王府花园优越生活县边区生活享受王府花园业然然形成种王府生活圈．令外界消费者王府花园产生羡慕 
　　面创作策略统王府花园视觉形象．包括颜色报纸广告楼盘名称位置种元素特征进行明确规定．王府花园广告鲜明形象特色广告效果累加创造．产生样效果——容翻翻报纸．会知道王府花园广告 
　　明确促销策略投放策略表现策略等基础容王府花园系列广告开始推出： 
　　第篇标题成生活梦想日王府花园作明星楼盘王府花园许久没推广．第天广告总体王府花园进行介绍重新唤起受众项目记忆 
　　第二篇标题满意．标准该广告配合质量见证会推出时现场举行开放邀请业生买家进行品质见证工程部员进行现场讲解 
　　第三篇标题顶级生活体验全版彩色广告采创新编排形式力求形成样种效果：广告半部分象份新闻稿买家清晰解项目促销信息外够详细知道王府花园种种优越广告推出市场引起强烈反响天接电话超 300王府花园形象促销活动开展程中步提升 
　　第四篇标题做指利息副标题体验顶级豪宅生活亲身见证现楼风彩简洁力文案清晰消费承诺告诉买家该广告连续发布三天天楼入超百次 
　　2星期时间王府花园15号楼货尾单位销售率超80 （含顶层复式单位）快速回收资金超客户预期目标效果说非常显著王府花园第场战役取圆满成功 
五 场遣憾攻坚战 
　　利完成15号楼促销5 6号楼接着强势推出 
　　保证新单位推出成功首先进行100元换 5000元优惠部认购活动题越早认购折扣越部认购阶段需交纳100 元订金买楼时获额外 5000元优惠通活动王府花园 67号楼尚未公开发售时已拥超100名潜顾客 
　　第篇广告标题首创市中心错层墅式单位项目特色进行市场铺垫时发布部优惠认购消息 
　　第二篇广告标题越早认购折扣越提醒买家快售楼部领取优惠卡100元换5000元三天两天天断强化市场氛围 
　　第三篇广告标题层变？时已快进入公开发售阶段错层做创意特征．渲染国生活空间层次 
　　带生活享受丰富 
　　第四篇第六篇广告系列时已进入公开发售阶段统题豪宅创新风暴分包括第四篇层次景观空间讲述王府花匠园林设计第五篇层次享受空间讲述王府花园丰富彩娱乐配套 
　　第六篇层次户型空间讲述王府花园精彩绝伦户型设计 
　　第七篇广告标题成华宅巅全版彩色广告效果推极致时王府花园已成成优质住宅代名词 
　　考虑67号楼电视广告时王府花园项设施均未动工现场性做单纯形象广告适合时销售务非常紧迫广告必须紧密配合销售深入思索考虑 67号楼户型单性决定传播户型优越性突破点吸引目标受众画面连接量运蒙太奇手法受众传达户型优越引起种种羡慕整广告长30 
　　秒体现出种现代时尚卓越精品楼企品质完成王府花园空间 美感受 
　　 王府花园秒电视广告诉求空间优越品质画面表现夫妇牵着孩笑眯眯路王府花园标志性门前迎接客着双手指引扇门开出现胖子夫妇身处豪华客厅表情夸张阳台商模样男端着酒杯观赏花园美景错层转梯处阶梯孩子跳跳表现整体空间舒适谐二衣帽间贵妇模样女子 
　　着镜子左顾右盼赞叹已… 
　　作电视画面声效旁白广告语说出王府花园首创市中心错层墅型设计仅需50万王府花园顶级生活体验外刻意呀谁住王府花园呢话住王府花园羡慕已常旁白起表现王府花园错层空间尊贵稀 
　　实际成交效果．王府花园67号楼部认购时取非常卓越市场反应仅派出百张优惠卡．公开发售时形成位买家提前深夜排队罕见情况说非常推广基础 
　　然公开发售时候王府花园然现场流少成交困难原正远期楼花社区形象充分展现实王府花园单价贵买四房二厅160方米客说基二次置业考虑舒适低价影响项目交楼时间尚需两年买家普遍觉没必现买宁愿项目封顶甚交楼时考虑否购买
外原王府花园现场变化确太少社区建设工作没进行开展定程度影响购买者信心王府花园会做成什样心中没底普遍反应觉项目质素错仅仅停留张纸买家样种心态严重影响成交速度展销期成交量 
　　实出现样情况发展商事先定估计没想成购房者心态已半年发生变化买房验迅速提高愿意买见摸着东西单张图纸够卖楼时代成转瞬逝回头 
　　15号楼货尾单位旺销67号楼全新单位困难正常买15号楼货层单位买家方面确实惠方面交楼然单位非常理想确物值群追求实际买家6－7号楼买家考虑完全回事想买真正房子67号楼然说起 
　　错究竟会样？王府花园整体社区会建设？心中会问号加房子住马购买成件非常正常事情 
六策划 
　　房产项目成功发展商实力永远基础优秀策划公司起作辅助性决定性消费心态越越成熟天单炒作单策划灵机动卖楼果存样期发展商断然会输惨 
　　数情况策划公司仅仅锦添花起死回生 
　　王府花园然暂时遇定推售困难整体社区逐渐完善先天优势前期基础创销售佳绩件难事包括许楼买家纷纷表示果王府花园社区建设取定进展交楼期更快会购买 
　　长期房产策划服务中越越体会楼盘推广展示非常重关键素王府花园首期销售成功标志性欧式门楼王府花园二期销售困难门楼什没 
　　通展示购房者提前感受未生活形态制造良销售环境调动购房者欲动充分展现发展商实力非常重发展商清楚欲速达道理匆匆忙忙推出市场追求销售时间绝工作做做细回收资金快保障 
　　王府花园规划中生活：43000 方米中西园林景观欧洲典缓坡式绿化1000 方米夏威夷园林游泳池1000 米生态运动步径三星智化系统成首创双会配套网球场高尔夫练场等设施中项够提前完成够售楼产生巨推动力惜发展商然存侥幸心态肯率先投入 
　　巧妇难米炊优秀策划方案需发展商配合支持 
　　感觉着市场断成熟消费者房子越越挑剔先天存足房子越越难卖样项目妙笔生辉挖空心思难逃失败恶运避免种情况产生方法策划项目立项时够介入种方式合作够项目程度满足市场需样项目 真正推市场时候水渠成王府花园次营销策划成功遗憾里出家分亭希验教训更发展商少走弯路更策划者点理性果够起样作欣慰 
城龙花园裙楼商铺营销策划案
目 录
项目基概况
二项目SWOT分析
（）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点

三商业模式分析：
() 综合性商业模式
（二）题性商业模式
（三）专业性商业模式
四项目整体定位
（）项目营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位
五营销推广
（）推广题
(二) 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位推广策略
项目基概况
　　城龙花园位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处总占面积５万方米总建筑面积11万方米分四期开发目前二期已入伙裙楼商铺计35间总面积约194435方米商铺目前基空置
二项目SWOT分析
　　然项目段位置较优越现实存着影响项目形象素裙楼商铺目前处滞销状态充分认识该项目优缺点充分发挥优势项目期营销程中制胜关键

（）优势点（S）：
1 项目前交通较便利处龙城道龙福路交汇处
2 项目处龙岗中心城级黄金旺发展前景
3 项目目前现楼满足部分型商家买需求降低购买者置业风险
4 商铺层高54米设夹层融合商铺仓储家居体
5 项目开发商母公司城建集团深圳具定知名度项目推广具定优势
◆发挥优势：
A项目裙楼运作程中充分渲染项目区位优势交通便利
B项目裙楼运作程中强调该区域发展前景带商机
C项目推广时利城建集团品牌优势增加置业者投资者信心
（二）局限性（W）
1 项目处段目前气旺尚具备气带动商铺销售条件
2 项目周边长着茅草开发块显较荒凉发展商业略足
3 该项目建成时裙楼商铺直滞销造成定负面影响
4 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位题鲜明
5 项目裙楼商铺规模利整体推广
◆解决方法：
（1） 重新裙楼商铺进行市场定位明确目标客户
（2） 确定营题特色营方带动商铺销售

（3） 加推广力度扩商铺暴光率市场知名度
（4） 设立部分免息分期付款方式降低购房者置业门槛吸引入市
（三）机会点（O）
1 区位优势发挥辐射周边区
2 着周边住宅区相继建成入伙带动周边气带动裙楼商铺销售
3 中国入世推动济发展商业物业前景
（四）威胁点（T）
1周边现推市场欧景城裙楼商铺碧湖花园商铺等商业物业较形成竞争力市场压力
2碧湖康馨园空置裙楼商铺形成直接竞争
三商业模式分析：
目前商业模式三种：综合性商业模式二题性商业模式三专业性商业模式
（）综合性商业模式 
模式奉行购物休闲通吃衣食住行条龙服务商场行业种类众品牌芜杂档次齐备满足层次消费者生活需求购物时够进行饮食品茗等休闲活动拉动场群体消费角度分析种模式似够全面网络住消费者聚气提消费应该理想商场模式实际模式已全球济态势里遭遇严峻考验中国例外越类似深圳样济发达区模式表现出老旧态越明显面危机越

究品牌市场进步细分消费者需求断性化发展全面式营失销售点深化机会仅仅愿意目前商业品种品牌发展速度没商场规模够全部承载次割舍间失部分客户青睐行业专业市场直接竞争中失条条阵线时日电子通讯家电家私众服装已纷纷淡出综合卖场两年名牌综合商场整体销售额持续萎缩尤年半年开始深圳名商场均食品超市然维持销两旺局面余品种额度全面降面样种形势品牌商场利早期积累财力知名度采取圈扩张活动造势手法力求站稳脚市场重新洗牌前充实力谋求变革性发展中型综合商场然明知危机实力原目前苦苦支撑外应变法
种综合性商业模式适合规模裙楼商场型纯商业物业项目裙楼商铺设计规模适合发展综合商场
（二）题性商业模式
题确定范围广文化层次群分类商品档次等角度发挥找相应题然该题核心规展开营女世界男世界童世界群分类题围绕某类群品特定范围品种品牌进行筛选滤进行针性营
类模式商业模式相目标客户群满足需求区局限某行业商品种类具备占绝优势市场台目标客户群定某文化层次某性某济群体等等群体说题商场够满足异质化需求性化心理诉求针性强

种商业模式针性强负面影响客户范围窄未发展前景难预料市场风险相较高种商业模式求： 
⑴ 规模化题营独占面积庞项目规模匹配
⑵ 规范化题营理营行较规范甚进行网络运作涉成高昂费巨
⑶ 租金低廉题商场通常较低租金吸纳商家聚集入场营投资者说愿意情况项目销售利
　　种商业模式适合项目群楼商铺
（三）专业性商业模式
类型商业某行业托加深品牌档次细分集中力量满足全体消费者某种特定需求尤性化异质化心理诉求深圳名中电信息时代广场电子科技通讯产品市场风云势华强北商圈背景站稳脚电家居广场家电市场台全力揽括行业品牌精英加消费者选择余力求做想买家电消费者会转投商场怀抱
类商业模式优势针性强专业化程度高某行业发展直接影响该行业专业市场营力盈利空间目前龙岗蓬勃发展房产必带动相关行业蓬勃发展建材业装饰材料业等发展城龙花园商铺发展装饰材料专业性商业模式较行
四项目整体定位 

（）项目营业态定位——装饰材料专业商业模式
基面项目SWOT分析种商业模式分析结合司该片区调查分析时综合司该片区操盘验司建议该项目重新进行市场定位确定商铺营题明确商铺营方带动商铺销售
项目位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处理位置角度目前段繁华程度够项目裙楼商铺规模够结合商铺成功运作模式分析司建议项目裙楼商场定位装饰材料条街
A标榜龙岗中心城首专业装饰材料条街该区域树立起第面旗帜
B样定位优势
a 客户规避市场风险坚定投资信心增加销售热度样定位减少直接竞争手（碧湖花园商铺碧湖康馨居商铺）接触面目前碧湖康馨居碧湖花园群楼商铺紫薇花园群楼商铺满足消费者日常生活需求突破口目前空置量较果项目群楼商铺雷周边项目必增加市场压力加剧市场竞争方面项目明显处利位
b 深厚市场容量：定位目前情况龙岗房产蓬勃发展带动装饰业发展项目周边建售楼盘较楼盘入伙装饰材料需求量较
c 目前该区域专业装饰材料街（城）较少着发展空间
d 项目周边气旺交通条件较理想商铺前面步行道空间较满足发展装饰材料业硬件需
e 良市场操作性：定位基详细市场市场调查商战实例整合出良前瞻性时定位程中逐渐赋予加深包容涵准备套逻辑秩序销售促销准备活动

（二）价格定位
房产租金售价晴雨表租赁市场行情直接反映供求关系售价曲线租赁价格曲线步变化租赁价格售价真实反映租赁市场房产市场真实体现收益价格商业价格进行评估收益价格物业者投资者基心理预期价格
根调查区域商业物业租金情况该区域商业物业租金水般2590元M2月间通段商业分析段街铺均租金60元M2
a确定年收益：60元M2月×1 M2×12720元
b确定原利率：采中国民银行年期存款利率综合物价涨素风险系数取原利率8
c年限：70年
d收益价格确定
运公式：
V ＝ar×[11(1+r)n]
式中V：房产价格
a：房产年纯收益
r：原利率
n：未取收益年限

　测算出项目裙楼商铺均售价8000元M2
面价格分析结合目前市场状况司建议城龙花园群楼商铺均价8000—8200元M2
（三）客户定位
购买项目商铺客户类：
(1) 区域商铺投资者装饰材料营者
(2) 区域装饰材料业发展前景投资者营者
(3) 营知名装饰材料品牌加盟者连锁店
(4) 设立办事处装饰公司
五营销推广策略
（）推广题
基分析项目定位结合目前商业物业市场实际情况项目推广宣传时围绕面方面进行：
1 宣传项目裙楼商铺龙城专业建筑装饰材料条街突出市场发展前景投资价值
2 宣传该区域房产蓬勃发展必带动装饰业装饰材料业长足发展带出投资该商铺发展前景潜力
3 交通便捷：项目位龙城道龙福路交汇处交通条件较便捷商铺前面步行道空间较发展装饰材料业极具潜力
4商铺层较高设夹层集商铺仓储家居体宣传时突出卖层送层优势
(二) 项目形象包装
1题广告导语：
项目目前题广告导语广告诉求明显司建议城龙花园专业装饰材料条街题进行广告诉求
2项目导视系统
目前项目导视系统表现手法理想未项目形象题表现出反产生负面影响建议面龙城道裙楼悬挂条幅深惠公路龙城道等客流量方设导视牌
3 现场包装
1） 条幅：
目前项目现场条幅广告没法引起客户关注实际条幅广告项目快费省广告形式建议条幅广告重点深惠公路龙城道交汇处项目群楼楼体挂出城龙花园专业装饰材料条街隆重发售城龙花园专业装饰材料条街优惠招租租售热线等容条幅
2） 道旗：
营造现场气氛引起关注吸引更气司建议深惠公路龙城道布设道旗道旗容发布城龙花园裙楼装饰材料条街租售信息龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商铺 城龙铺王铺富三代城龙装饰材料街商家投资潜力股城龙花园商铺低风险高回报等等
（三） 总体宣传策略
根项目区域现状项目身特点司控制广告宣传费时采针性宣传策略加广告宣传力度步班放矢整宣传策略销售策略紧密配合达热销效果具体计划：

1）造势策略
针项目目前销售状况渲染市场气氛司建议针性媒体发表关项目新闻撰稿龙岗报龙岗线电视台等容宣传介绍该项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目裙楼商铺巨升值潜力令市场更加注目该物业加强客户投资信心
2) 常规宣传策略
广告宣传报纸广告电视广告常规宣传属效宣传方式电视广告成较高项目裙楼商铺规模属尾盘期司建议电视进行广告宣传进行必报纸广告软性文章炒作紧密配合销售策略采令常规宣传效果发挥控制广告费投入量广告宣传安排：
报纸广告：
龙岗报逢周二周五软硬广告结合10×1515×20版面作广告（样费集中阶段连续进行）诉求项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目巨升值潜力样广告费达预期效果
软性文章：
报纸软性文章目标性较强司接手城龙花园裙楼商铺销售工作龙岗报深圳晚报针性发表软性广告容样诉求城龙花园理位置专业装饰材料街发展前景

宣传单张：
（1） 宣传单张制作成需毛钱适合广范量派发项目目前单张容色彩具较强视觉击力司建议重新制作项目商铺销售宣传单张制作求体现项目优越理位置项目定位专业装饰材料街营发展前景时附商铺投资分析案例 ：业投资某商铺例
售价：8000元 M2 面积：2975 M2
总价：8000×2975238000元
首期5成：238000×5011900元
贷款：238000×5011900元
10年期月供款：11900×0010892311(月供系数)12962元月
目前该阶段租金保守估计：60元 M2 月出租获收益：
2975×601785元月
结月租金>月供款
单张建议板开数选择8K16K双面制作数量1000份
四）销售策略
1）租金代首期销售策略
针未商铺价格走势握定商家采取销售策略租项目商铺客户年两年决定购买采已缴付定期限租金作购买单位首期款刺激租户消费心理促租客变业消化部分面积
2）推出首期两成三成免息分期付款促销方案

降低置业门槛建议付款方式提供十年五成揭宣传推出首期两成促销方案余三成两年（年）免息分期付清降低业置业门槛引起量消费者关注达促销目
3）推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家品牌效应投资者营者增强置业信心力促进销售司建议意进驻品牌装饰材料商装饰公司设立办事处售价租金予定例优惠售价予定折扣租金予3月半年免租期利品牌效应带动商铺发售招租
4）客户领袖奖励计划
针目前裙楼商铺气足达带动气司建议推行客户领袖奖励计划已认购客户带领客户进行认购成交者发展商规定标准奖励予领袖客户购买商铺2优惠价奖励
5）低开高走分期销售
低价入市利羊群心理制造抢购热销气氛然视市场反应逐步提高售价迫客户迅速作出选择决定
6)针目标客户采DM策略
目标客户司通直邮（DM）直接派门商家派发单张海报等方式关资料传客户争取成城龙花园裙楼商铺业租户
连海昌欣城策划案
项目简介 
　　海昌欣城位连东部新济圈——东海头畔台子山北西邻华乐广场东海韵广场山面海然风景优美 
　　海昌欣城总占 10万方米总建筑面积逾 30万方米总投资超 12亿元设住宅商场幼园学校车库等建筑23栋高层（830层）高层（812层）层（4层）分布中高层高层占95层占5％总户数达2000户容积率207目前连市建超规模融海景山景体高尚住宅区 
　　海昌欣城分四区域成体互补充宽阔香榭丽舍道3万方米欧式草坪中心中北面30层全海景建筑群观天海昌欣城顶级家宅西面世界雕塑文化题汇聚世界雕塑文化精萃东面世界运动文化中心设篮球场网球场等南面音乐艺术题音乐光广场中心激光喷泉著名音乐家雕塑穿插间整区集居住运动观赏休闲娱乐体 
　　发展商简介 
　　海昌集团系股份制企业公司成立九九二年油贸易海油品运输业务龙头业举现已发展成海运原油成品油燃料油进出口贸易房产开发餐饮娱乐燃料商业服务电脑软件开发等综合性跨区跨行业国际化集团性公司现拥二十家法企业九九六年连市民政府信誉评级委员会评A级信誉企业励精图治坦城营思想指导公司拥畅通供销渠道众国外客户现已中国国二十省市治区直辖市美国英国新加坡韩国日中东等世界十国家区建立良合作关系取卓著业绩海昌欣城集团继海昌华城连度开发型住宅区 
　　举创造销售奇迹 
　　连海昌欣城 2000年 4月投资兴建 7月 1日正式进入市场销售期 
　　火红7月令连震撼日子见识广连月约目光集中东海畔海昌欣城惊速度迅掘起超型明星楼盘创造出连串难置信销售奇迹4月 28日海昌欣城首次跨越版面（两全版）奠基广告刊出迅速引起连广市民关注7月1日正式开盘火爆销售便展开 
　　时销售实景： 
　　7月1日海昌欣城部认购日子 
　　早7点陆续位华乐广场处售楼现场耐心等候 
　　8点周围已聚满百名热切等购房者 
　　9点正式开盘300名购房者潮水般涌入售楼厅沙盘展板前接洽谈处律师咨询处顿时围水泄通 
　　920 开盘仅20分钟登记认购住宅叨余套现场付款置业者排起长龙 
　　12：20售出房屋 60套均 3分钟售出套房 
　　午夜12：00 全天销售结束 
　　7月1日天成交住宅 100余套成交金额 6000余万元 
　　7月8日海昌欣城正式开盘日子现场气氛火爆热烈 
　　截天海皇昌城已售出房屋200余套成交金额15亿余元： 
　　夏委房交会期间占房交会总成交量三分 
　　直7月31日海昌欣城售出366户总成交金额25亿元占期销售总额80 
　　连串数字连串骄业绩：海昌欣城竞争日趋激烈房产市场创造销售奇迹房产界形成倍受业士关注值探讨海昌现象 
　　究竟什原众购房者海昌欣城情独钟？什海昌欣城：众楼盘中脱颖出连房市场刮起股强烈购房旋风 
　　 奇迹背 
　　海昌欣城取骄销售成绩绝偶然素整体策划分阶段营销推广手段具体实施创造种奇迹专业保障 
　　 奇迹首先源认真务实合作伙伴 
　　什两相隔数千里南北企业吸引起样成黄金搭档 
　　首先书凌峻产咨询公司推广难事吸引海昌房产开发限公司然电话联系然开始认真务实合作路海昌集团1992年成立8年发展现已成集原油成品油燃料油进出口贸易房产开发餐饮娱乐旅游商业服务电脑软件开发等体综合性跨区跨行业国际化集团性公司作属公司连海昌房产开发限公司实干快捷精神享誉行1997年7月 1日成功推出引领时连产潮流流项目——海昌欣城座融合文然科技高尚住宅连目前颇具规模欧式花园墅住宅 
　　凌峻公司 1994年成立 1995年率先全力投入国房产项目策划推广数年超200房产项目提供优质服务产生销售额超百亿赢众发展商代理公司信赖称赞国具实力专业房产策划推广机构业务范围遍珠江三角洲全国城市广东房产策划代理公司进军市场先驱引海昌集团曲杰总理话间认真干实事公司 
　　 二 奇迹贴切富号召力项目核心理念 
　　（－）容乐观市场形势 
　　凌峻进行海昌欣城全程策划时首先连市房产市场进行毯式考察首先连市楼盘进行逐深度解初步掌握7连房产市场第手资料获房产市场总体认识样做处快速握房产市场特性接未接触区楼盘时种工作方法必性 
　　双方举行7项目分析座谈会凌峻连房产严峻形势提出两点问题 
　　1．2000年连市商品住宅供应量较年成数字递增 
　　98年市场供应量 160万方米 
　　99年市场供应量 300万方米 
　　截止 2000年半年市场供应量已突破400万方米 
　　见年市场竞争达白热化半年进入价格竞争阶段（果然6月底连万达集团龙翔区率先降价600元／方米甚楼盘降阶幅度达 1000元／方米时间降价风连盛行） 
　　海昌欣城开发量30万方米连市年开发商品住宅区连市常住口限城市口仅200 万供求矛盾进步激化
2．连市民高层接受 
　　连气候（气温日风力湿度等）影响市民高层住宅实率：物业理费抱怀疑高层商品住宅普遍处滞销状态附某档次高层区推出时间工程进度等均优海昌欣城层住宅基售磬高层推出160余套开盘半年仅售出 30套见高层海昌欣城极考验面两道壁垒海昌欣城似走进条窄胡前景处？针种情况凌峻提出观点： 
　　1应传统连房产市场格局分杯羹创造新市场 
　　2连房产市场成熟关键引导 
　　3应该市场效供足现象存 
　　4连成国际现代化市必然接受高层建筑国际潮流海昌欣城作国际性城市样板社区更应率先领导潮流 
　　5海昌欣城连罕座山面海高尚住宅区然景观相号召力 
　　（二）走次验义弯路 
　　连海昌欣城初次确定项目核心理念时提出绿色环保样概念里着验确定概念广州南方城市已形成种趋势成功例子屡见鲜次凌峻确确实实犯验义错误连缺乏更深入解现认识建立短短天市场走访基础接触信息够全面彻底 
　　连座青山相海相连海滨城市城市环境国首屈指样氛围市民没切身体会城市污染居住环境影响居住环境指数购房者直接影响素时连楼盘南方某策划公司包装绿色生态社区作定位销售始终意直接证明点 
　　（三）份报纸带启示：绿色环保国际性城市样板生活社区 
　　首次会谈专项组带着客户疑问沉沉箱资料厚厚笔记录音带回广州摊开放会议桌图片文字资料凌峻—海昌欣城项目组开始抽丝剥资料研读通周时间先囫囵吞枣阅读细细消化反复推敲提纯综合形成认识结问题时开始怀疑绿色环保概念行性作独具特色海滨城市什样质素楼盘市场真正需仅仅绿色环保显然远远够带着进步探索兴奋满腹疑惑5月12日凌峻——海昌欣城项目专案组次连榻宾馆作休息服务员送天连日报客户总监陈楚起报纸首先印入眼帘系列形式全市民宣告连国际性城市发展方文章字漏完7篇文章马服务员找天报纸找出已登出系列文章—详细完传项目组成员—灵感火花开始脑中跳跃 
　　接天连容貌脑海里越越清晰房产市场脉络越越清楚 
　　首先连市国际性城市定位：1999年连市委提出力争连建设成国际旅游商贸会展名城 
　　2000年初国务院连定国家5国际性市 
　　2000年 5月连市委市政府城市更高层次定位 5年时间建设成国际名城 
　　次连年举办国际服装博览会国际文化博览会赏槐节等国际交活动令连国际逐步接轨切深切感受连国际性城市浓厚氛围城市定位房产指引发展方更加明确海昌欣城走路国际性 
　　城市样板生活社区思路计中渐渐成形快策划书形式摆客户面前次双方拍合快确定国际性样板生活社区定位时项目定位基础发展出项目推广统形象包装题苦奉世界精彩——海昌欣城 
　　（四）核心理念剖析 
　　国际性空泛概念实实生活享受苦奉国特色精华达国际性社区标准具体体现整体规划景观配套设施物业理教育等方面 
　　发展商先进国际性开发理念 
　　吸收国外先进开发验结合连市房产现状趋势开发适度超前项目 
　　国际性整体规划 
　　符合国际居住潮流国际性生活方式令业生社区方面享受生活便利精彩方面感受恬静悠闲氛围海昌欣城占10余方米总建筑面积约30万方米绿化率高达 45 城分成四区域成体互补充宽阔香榭丽舍道（清古树）3万方米欧式草坪中心：中北面 30层全海景建筑群——观天4部观光电梯览北部海湾天海色美景超然气度油然生西面世界雕塑文化题汇聚世界雕塑文化精萃东西世界运动文化中心设篮球场网球场等南面音乐艺术题音乐光广场中心激光喷泉著名音乐家塑穿插间整区居住运动观赏休闲娱乐身成连市适合居住国际化生活社区 
　　功布局 
　　案舍弃常现区规划方式换种全新模式创造种宏区环境 
　　1．块处位置山阴海南面积住宅设块北面北：观海南享受阳光绿野 
　　2．居住者利益设计宗旨思想贯穿设计始终建筑形象环境布置：力图创造民宫殿终极理想 
　　3．清晰线条居住运动休闲娱乐交织起苍海青山交相辉映： 
　　交通组织 
　　园区机动车车库行驶停放面消防求设置消防车道环形通道时园区车道仅供园公车辆行车行出入口设华乐街中段分车行口行口火车次口三口车库设中心绿住宅底层利架空高差设行车停车库 
　　机动车非机动车行分流简化园区交通组织园中步行系统带相度性 
　　竖设计 
　　充分利势利条件整坡保持现状波造势势造景创造层次丰富视线 
　　国际性景观设计 
　　景观艺术品园林设计吸取国特色精华令业置身中感受种异国风情 
　　1园区整体组积极元素深入样气浪漫城市环境青山苍海然环境中利天然高差创造高低错落重景观层次入作景观中重元素井然序结合水体植色彩灯光品种设计元素 
　　2．品设计中动静结合带状水面瀑布完美结合成体色彩配置中强调片草坪创造绿色色调时利种花草树木点缀鲜亮色彩夜间灯光温暖乳莹色调利功形状丰富放晚灯光层次植作景观设计中具性元素园区选常青阔中乔木广玉兰苏松辽东标松等落叶阔叶乔木：法国梧桐香椿枫香天女木兰榆花揪鲜槐等林灌木：兴安杜鹃花木兰锦带 
　　花胡枝子盐肤木等外品节点处布景行驻步拉绿距离合适方式 
　　国际性配套设施 
　　汇集国生活休闲运动设施业提供高品质生活享受时提供智化服务业世界步 
　　国际性物业理 
　　物业理达国际先进水业提供更全面更性化服务聘请国际知名物业理公司香港戴德梁行作物业理顾问 
国际性教育系统 
　　提供国际接轨教育系统培养参国际性竞争幼园实施双语教学聘请外籍者教师国教师入园孩子提供英语启蒙教育重视孩子教育家长具吸引力西瑞克外国语学校合作开办社区外语学校业生优先优惠入学 
　　国际性销售服务 
　 世界消费者提供优质销售服务销售员少懂门外语建筑艺术符合国际建筑潮流实具审美性 
　　三 务虚实务策划执行完美结合 
　　策略思想落实处凌峻基原相信行动思想更重 
　　海昌欣城项目成功关键原点年国涌现点子师策划师现象着根性区房产营销策划系统化工程涉专业领域系统整合种专业材形成科学严谨动作流程保障项目良性运作策划师点子王示流特定市场环境推出两项目（甚中生吹嘘）高居常常游离市场项目外急功利种花巧技俩操作楼盘恰恰致命常常项目置高风险中危机四伏广州深圳中国房产市场成熟方里名式样师基没立足证明师越发规范越发成熟市场中作越显苍白力 
　　（）凌峻公司提倡全程服务模式 
　　观点操作项目程中仅需企业制订基策略派驻专业材全面现场进严格执行断企业需遇方方面面问题出谋划策目前凌峻旗拥房产咨询公司广告公司基础率先提出房产营销推广体化全程服务理念全程策划服务容包括： 
　　1．项目 SWOT分析 
　　2·决环境调研报告 
　　3．区域市场定位确定 
　　4．项目开发概念概括提炼 
　　5．品牌形象塑造延伸 
　　6．项目名称 VIS设计 
　　7．建筑风格布局规划建议 
　　8．户型设计建议 
　　g．环境规划建议 
　　10．项目定价模拟 
　　11．目标客户群定位分析 
　　12．入市前营销策划 
　　13．入市营销策划（促销策略价格策略推盘时机策略付款方式策略） 
　　14．项目销售进度模拟 
　　15．销售法律文件付款方式认购须知装修标准购房合 
　　16．销售员培训手册编制提供专业培训 
　　17．系列营销活动策划执行 
　　18．公关活动事件行销策划执行 
　　19．类销售资料设计制作 
　　20．模型效果图示范单位设计制作建议 
　　21．工环境包装设计 
　　22．营销中心包装设计 
　　23．媒体组合投放频率投放预算投放计划 
　　24．面广告创意设计 
　　25．影视广告创意制作 
　　（二）精益求精销售资料制作 
　　销售资料仅消费者解项目工具时令消费者项目产生感性认识保证销售资料制作水准海昌欣城销售资料均广州制作凌峻创作部成立两项目组 VI楼书折页单张展板等时设计分出方案时公司部展开竞争专业设计组进行方面设计工作 
　　LOG0整设计工作基础起初设计员设计十款没通创作总监左农审核眼熬7数通宵作品付诸东流设计师十分焦急次创作部脑力需荡会美术指导李伶想五国藉肤色孩子手拉着手组成海星刚寓意着海昌欣城国际性核心理念凌峻提交设计稿海公司致通月紧张设计制作运输种销售资料送海昌欣城 
（三）追求—售楼部 
　　销售资料高水准制作破连陈旧销售模式连楼市形成定影响足引起关注专家统计结果约95％销售终项目现场发生售楼环境已日益体现出重性售楼部作售楼环境核心部分常规功设计般求宽敞明亮气派典雅功明确 
　　售楼部般少需功区分：接区洽谈区模型展示区休息区等售楼必少摆设致接台楼盘模型户型设计模型售楼书说明书坐椅展示室等时连售楼部均十分简陋便连出色项目十方米张桌子模型连房产发展高没形成销售现场包装意识海昌欣城建成什样呢？
建建成座两层玻璃外墙蓝色建筑物落成船似外形风起伏船帆式天花口处钢化玻璃铺着细沙海星贝壳等等精彩点置身中参观者仿佛处蓝色海洋世界 
　　连售楼部建成连座售楼时赞叹已声音中成东海畔道亮丽风景线 
四 热点断造势手法 
　　（－）造势手法：开盘策略媒体造势 
　　项目成功否项目开金销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取开门红否项目前景难继中途天折强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现 
　　4月 28日海昌欣城刊登奠基题连首次跨版广告 
　　6月12日海昌欣城刊登全版形象广告单日单台电话接听600次咨询新闻炒作功规律：炒作造势社会焦点关注引导形成批众群舆炒作深入篇幅较采取方式较丰富项目优势特点发挥淋漓致 
　　考虑舆运作特点需积累传播势程高潮维持张弛安排辅势期二星期密集炒作期 
　　6月12日14日海昌欣城国际性城市题热点话题继续深入．导入海昌欣城国际性城市样板生活社区定位 
　　6月 15日日海昌欣城国际性规划容海昌欣城项竞争优势阐述包括：海昌欣城整体规划观海工景观规划物业理规划配套设施规划教育等 
　　新闻炒作媒体选择重媒体影响力风格象相鉴连日报权威位发布媒体半岛晨报作辅助利面房产专业版面 
　　文章安排区连日报理念导整体性介绍半岛晨报具体规划容海昌欣城信息媒体形式出现合理时间差错位公众印象谋合综合起形成势 
　　阶段密集硬性广告作配合理性感性两层面数读者接触解项目形成初步印象 
　　6月28日30日硬性广告倒数形式创造开盘紧张氛围进步公众注意力集中海昌欣城 
　　7月1日硬性广告宣告海昌欣城开盘 
　　通紧集投放方信息源丰富题材形成立体攻势提高目标消费者海昌欣城全面认识海皇欣城创连市国际性城市示范生活社区创造舆理基础通全方位介绍海昌欣城刺激消费心理启动市场 
　　推广策划中新闻媒体支持始终处举足轻重位新闻具权威性公正性影响力广告法实现 
　　海昌公司着海昌欣城历直保持着媒体良关系6月初海昌公司配合邀请连媒体负责召开海昌欣城项目讲解会项规划设施表示希媒体支持 
　　媒体作充分沟通前期新闻炒作项重活动皆媒体时量宣传报道盛况迅速广市民解海昌欣城炮红媒体效报道海昌欣城成连明星楼盘海昌龙头盘奠定舆基础海昌欣城市领导重视连市委书记市长薄熙 7月 19日现场售楼部视察海昌欣城项目开发推广策划推广作出高度评价 
　　（二）造势手法二：订价策略制造销售势 
　　入市时订价造势决定素 
　　通前期项目包装销售现场广告宣传环境营造等方式造海昌欣城高品质高价位项目形象极提升心理价格低价入市心理价格入市价格形成较差距形成销售势 
　　价格推出时机握否准确影响着销售势形成海昌欣城通二星期推广已消费者接受区楼盘相普遍认起价应 4800元实际价格直没推出更增添神秘感开盘前三天万众期终公布订价入市价格仅3700元起高达1000元差距销售势达高潮保证开盘旺势实际销售中通统计均销售价格达 4450元／方米 
　　（三）造势手法三：数万免费明星明星接盘 
　　7月 1日晚华灯初海昌欣城旁华东广场歌海潮海昌房屋开发限公司承办庆祝建 79周年—海昌欣城夜广场文艺晚会隆重举行陈明毛宁黄宏等众明星香港影星李修贤成奎安整晚会气氛格外热烈晚场群众逾2万广场挤水泄通 
　　海昌欣城夜文艺晚会推出仅成初夏连广场文化亮点更海昌欣城开盘销售旺势起推波助澜作聚集气认文化开拓市场绝附庸风雅方面造势起重推动作数万通现场观迅速提高项目知名度方面高尚住宅业住房住放心房更住户丰富精神文化生活样做正社会展示海昌欣城种决心实力 
　　（四）造势手法四：策划连房交会 
　　海昌精神头连城建副市长刘长德参观完海昌欣城房交会展位评价 
　　房交会现场位厅正门口处海昌欣城样引注目醒目位置精心设计展位专业热情服务引众驻足群买房亲眼连出风头具典型楼盘底样？ 
　　历年房交会房产发展商说兵家必争时仅展示实力场更带观成交额成半年销售情况晴雨表发展商次机会非常珍惜手笔投入展位高额折扣千奇百怪促销手段参展商希脱颖出成房交会明星 
　　海昌欣城首次参加房交会意义更关重策划中强调基设施力求出色外张创造精彩点海昌欣城2楼特设现场洽谈签约区实施现场洽谈现场付款足出门成业尤天两次数名建行押款员持枪提着钱箱穿 
　　熙熙攘攘群时带着震撼想知精心策划包装海昌欣城成次房交会闪亮颗明星 
　　（五）造势手法五：创举：策划包机接楼 
　　包机旅游包机招商已稀奇包机专程城市购房置业眼里思议海昌欣城做出样全国称创举行动 
　　发现海昌欣城开盘少咨询电话长春哈尔滨北京沈阳等连亲朋友里听说样处国际化目标海住宅感兴趣连东北区济发展前阵天独厚理位置气候宜山傍海然环境优美城市景观成许外尤东北置业安家理想城市 
　　根情况进步扩海昌欣城连房产市场影响力二满足部分计划楼外消费者策划哈尔滨包机购房置业活动 
　　7月 15日首批120名哈尔滨市民包机抵连购房置业团参观连房交会海昌华城海昌欣城游览连景点亲身体会加深连海昌欣城印象天喜欢海昌欣城 
　　次活动仅销售起促进作更社会时传佳话发展商消费者心目中树立实力雄厚企业形象海昌欣城创造社会效益济效益双赢 
　　（六）造势手法六：观天拍卖活动 
　　观天海昌欣城项目楼总户数约 340户层高30 层中中间两门栋电梯观光电梯中间门栋区口凯旋门观天外观呈弧度流线造型外立面线条搭配时尚生动 
　　海景连房产永恒题热爱生活观天座览连火海口建筑矗海昌欣城龙头核心位置北观连港全景南台子山置身中放眼远眺360度景观触目处山际海际天际宏浩渺 
　　 观天特设立住户服务中心享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务 
　　观天六栋连体30层高层深现代建筑风格精髓外观呈弧度海倾出配时尚简约外立面线条气势恢宏凯旋门整建筑显华丽壮观日竣工必成连火海口航标性建筑 
　　拍卖四套单位均位观天凯旋门方佳观海单位 
　　海昌欣城开盘备受界士信赖支持创单月销售额逾2亿元骄业绩成连市明星楼盘海昌欣城观天尚未推出已获广州市民关注追奉尤凯旋门方单位更方注意焦点早六月底声称誓已更况四套拍卖单位堪称观天极品单位物稀贵避免必争执海昌欣城决定作拍卖公竞争 
　　通拍卖形式销售房屋连首次连房产销售史次创举拍卖活动掀开新代豪宅诞生序幕次海昌欣城推销售高潮 
　　（七）造势手法七：偿赠房予丁美媛 
　　连第奥运举重冠军诞生丁美媛奥运会成功夺冠海昌欣城精彩造势手法起推波助澜作 
　　赠房然房产营销推广起直接推广作保持海昌欣城开盘火爆延续效应起重作 
　　连市副市长根具象征意义金钥匙交奥运举重冠军丁美媛手中时候连市媒体时报道疑海昌欣城作次极具广告形象效果宣传种效果意义远远次版面硬性广告轻易达 
　　 五 奇迹表现服务引入销售中 
　　（）住客服务部成立 
　　海昌欣城客户提供周详温馨服务观天尊单位特设立住客服务中心观天住客享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务海昌欣城住客服务中心成立提升项目质素形象赢广客户称赞极促进楼盘销售 

（二）业恳谈会 
　　 海昌欣城 7月 1日开盘售出 500套已拥批迫切希早日享受 未生活业 
　　 继十月五日海富阁提前封顶海韵阁海天阁十月底次提前封顶着工程进度快速推进建筑设备配套设施物业理智化等实质性工作全面展开 
　　 做努力否满足业需？海昌认必须通效途径聆听业意见建议工作真正做善美 
　　业形成良性沟通 
　　海昌欣城项工作展开时听取业意见解需真正符合业利益 
　　沟通程中必须业清楚海昌欣城方面工作进展参细节决定 
　　予服务新涵 
　　许准业说房子底样？心里少存疑问海昌欣城通业恳谈会业请回汇报工作进展解答业生疑问满足业提出修改意见参海昌欣城项建议接受业生百般挑剔 
　　切种房产售服务体现 
　　接受业监督 
　　通业恳谈会形成种业监督机制海昌欣城项工作业生注视量做完美业满问题时予指出海昌欣城项工作实实客户着想业恳谈会实施海昌欣城带良口碑效应 
　　 结语：连明星楼盘海景龙头盘 
　　短短月时间海昌欣城创连串销售奇迹连众楼盘中脱颖出成房产界研究探讨海昌欣城现象成段时间连住宅引领潮流标志性建筑 
　　清醒认识房产项目开头困难困难持续旺销海昌欣城总销售额预计超十五亿销售时间持续三年样相长时间起市场严峻考验必须牢牢占连房产市场龙头盘位 
　　实感欣慰月卖 366 套 25亿 
　　连买房者心目中建立起海昌欣城良形象成心目中明星楼盘想买楼时候必然会海昌欣城海昌欣城垄断连高尚住宅社区市场极重正作策划者努力追求目标样会海昌欣城海昌集团带持久利益回报 
　　文完成时海昌欣城新轮策划市场推广工作正紧张进行仅仅陶醉成功毫意义说目前更重总结验深深感验策划入脱离市场实际情况简单克隆某成功案必须深入市场进行位策划认识策划成功赖发展商策划公司紧密间配合工作细节执着认真样保证终做出精品奇迹步步做出 
　　理相信样良开端良合作模式海昌欣城策划推广会越越精彩 
　　海昌欣城成功许益启示海昌欣城成功策划操作完美结合产物两点缺 
理解点： 
　　1．根实际情况反复证准确握住项目核心理念 
　　2．项目核心理念进行务实剖析具体落实项目开发整流程 
　　3．满足企业制定基策略设专现场踢进肘时刻刻企业遇方方面面出谋划策 
　　4．开发商作名优秀理者承建商设计院进行效资源整合单位亲密合作项目核心理念灌输位发挥出整体优势 
　　5．抛弃传统市场格局观勇开拓思维创造新市场份额
　　项目成功否项目开金销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取开门红否项目前景难继中途天折强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现 
　　4月 28日海昌欣城刊登奠基题连首次跨版广告 
　　6月12日海昌欣城刊登全版形象广告单日单台电话接听600次咨询新闻炒作功规律：炒作造势社会焦点关注引导形成批众群舆炒作深入篇幅较采取方式较丰富项目优势特点发挥淋漓致 
　　考虑舆运作特点需积累传播势程高潮维持张弛安排辅势期二星期密集炒作期 
　　6月12日14日海昌欣城国际性城市题热点话题继续深入．导入海昌欣城国际性城市样板生活社区定位 
　　6月 15日日海昌欣城国际性规划容海昌欣城项竞争优势阐述包括：海昌欣城整体规划观海工景观规划物业理规划配套设施规划教育等 
　　新闻炒作媒体选择重媒体影响力风格象相鉴连日报权威位发布媒体半岛晨报作辅助利面房产专业版面 
　　文章安排区连日报理念导整体性介绍半岛晨报具体规划容海昌欣城信息媒体形式出现合理时间差错位公众印象谋合综合起形成势 
　　阶段密集硬性广告作配合理性感性两层面数读者接触解项目形成初步印象 
　　6月28日30日硬性广告倒数形式创造开盘紧张氛围进步公众注意力集中海昌欣城 
　　7月1日硬性广告宣告海昌欣城开盘 
　　通紧集投放方信息源丰富题材形成立体攻势提高目标消费者海昌欣城全面认识海皇欣城创连市国际性城市示范生活社区创造舆理基础通全方位介绍海昌欣城刺激消费心理启动市场 
　　推广策划中新闻媒体支持始终处举足轻重位新闻具权威性公正性影响力广告法实现 
　　海昌公司着海昌欣城历直保持着媒体良关系6月初海昌公司配合邀请连媒体负责召开海昌欣城项目讲解会项规划设施表示希媒体支持 
　　媒体作充分沟通前期新闻炒作项重活动皆媒体时量宣传报道盛况迅速广市民解海昌欣城炮红媒体效报道海昌欣城成连明星楼盘海昌龙头盘奠定舆基础海昌欣城市领导重视连市委书记市长薄熙 7月 19日现场售楼部视察海昌欣城项目开发推广策划推广作出高度评价 

（二）造势手法二：订价策略制造销售势 
　　入市时订价造势决定素 
　　通前期项目包装销售现场广告宣传环境营造等方式造海昌欣城高品质高价位项目形象极提升心理价格低价入市心理价格入市价格形成较差距形成销售势 
　　价格推出时机握否准确影响着销售势形成海昌欣城通二星期推广已消费者接受区楼盘相普遍认起价应 4800元实际价格直没推出更增添神秘感开盘前三天万众期终公布订价入市价格仅3700元起高达1000元差距销售势达高潮保证开盘旺势实际销售中通统计均销售价格达 4450元／方米 
　　（三）造势手法三：数万免费明星明星接盘 
　　7月 1日晚华灯初海昌欣城旁华东广场歌海潮海昌房屋开发限公司承办庆祝建 79周年—海昌欣城夜广场文艺晚会隆重举行陈明毛宁黄宏等众明星香港影星李修贤成奎安整晚会气氛格外热烈晚场群众逾2万广场挤水泄通 
　　海昌欣城夜文艺晚会推出仅成初夏连广场文化亮点更海昌欣城开盘销售旺势起推波助澜作聚集气认文化开拓市场绝附庸风雅方面造势起重推动作数万通现场观迅速提高项目知名度方面高尚住宅业住房住放心房更住户丰富精神文化生活样做正社会展示海昌欣城种决心实力 
　　（四）造势手法四：策划连房交会 
　　海昌精神头连城建副市长刘长德参观完海昌欣城房交会展位评价 
　　房交会现场位厅正门口处海昌欣城样引注目醒目位置精心设计展位专业热情服务引众驻足群买房亲眼连出风头具典型楼盘底样？ 
　　历年房交会房产发展商说兵家必争时仅展示实力场更带观成交额成半年销售情况晴雨表发展商次机会非常珍惜手笔投入展位高额折扣千奇百怪促销手段参展商希脱颖出成房交会明星 
　　海昌欣城首次参加房交会意义更关重策划中强调基设施力求出色外张创造精彩点海昌欣城2楼特设现场洽谈签约区实施现场洽谈现场付款足出门成业尤天两次数名建行押款员持枪提着钱箱穿 
　　熙熙攘攘群时带着震撼想知精心策划包装海昌欣城成次房交会闪亮颗明星 
（五）造势手法五：创举：策划包机接楼 
　　包机旅游包机招商已稀奇包机专程城市购房置业眼里思议海昌欣城做出样全国称创举行动 
　　发现海昌欣城开盘少咨询电话长春哈尔滨北京沈阳等连亲朋友里听说样处国际化目标海住宅感兴趣连东北区济发展前阵天独厚理位置气候宜山傍海然环境优美城市景观成许外尤东北置业安家理想城市 
　　根情况进步扩海昌欣城连房产市场影响力二满足部分计划楼外消费者策划哈尔滨包机购房置业活动 
　　7月 15日首批120名哈尔滨市民包机抵连购房置业团参观连房交会海昌华城海昌欣城游览连景点亲身体会加深连海昌欣城印象天喜欢海昌欣城 
　　次活动仅销售起促进作更社会时传佳话发展商消费者心目中树立实力雄厚企业形象海昌欣城创造社会效益济效益双赢 
　　（六）造势手法六：观天拍卖活动 
　　观天海昌欣城项目楼总户数约 340户层高30 层中中间两门栋电梯观光电梯中间门栋区口凯旋门观天外观呈弧度流线造型外立面线条搭配时尚生动 
　　海景连房产永恒题热爱生活观天座览连火海口建筑矗海昌欣城龙头核心位置北观连港全景南台子山置身中放眼远眺360度景观触目处山际海际天际宏浩渺 
　　 观天特设立住户服务中心享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务 
　　观天六栋连体30层高层深现代建筑风格精髓外观呈弧度海倾出配时尚简约外立面线条气势恢宏凯旋门整建筑显华丽壮观日竣工必成连火海口航标性建筑 
　　拍卖四套单位均位观天凯旋门方佳观海单位 
　　海昌欣城开盘备受界士信赖支持创单月销售额逾2亿元骄业绩成连市明星楼盘海昌欣城观天尚未推出已获广州市民关注追奉尤凯旋门方单位更方注意焦点早六月底声称誓已更况四套拍卖单位堪称观天极品单位物稀贵避免必争执海昌欣城决定作拍卖公竞争 
　　通拍卖形式销售房屋连首次连房产销售史次创举拍卖活动掀开新代豪宅诞生序幕次海昌欣城推销售高潮 
　　（七）造势手法七：偿赠房予丁美媛 
　　连第奥运举重冠军诞生丁美媛奥运会成功夺冠海昌欣城精彩造势手法起推波助澜作 
　　赠房然房产营销推广起直接推广作保持海昌欣城开盘火爆延续效应起重作 
　　连市副市长根具象征意义金钥匙交奥运举重冠军丁美媛手中时候连市媒体时报道疑海昌欣城作次极具广告形象效果宣传种效果意义远远次版面硬性广告轻易达 
　　 五 奇迹表现服务引入销售中 
　　（）住客服务部成立 
　　海昌欣城客户提供周详温馨服务观天尊单位特设立住客服务中心观天住客享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务海昌欣城住客服务中心成立提升项目质素形象赢广客户称赞极促进楼盘销售 
（二）业恳谈会 
　　 海昌欣城 7月 1日开盘售出 500套已拥批迫切希早日享受 未生活业 
　　 继十月五日海富阁提前封顶海韵阁海天阁十月底次提前封顶着工程进度快速推进建筑设备配套设施物业理智化等实质性工作全面展开 
　　 做努力否满足业需？海昌认必须通效途径聆听业意见建议工作真正做善美 
　　业形成良性沟通 
　　海昌欣城项工作展开时听取业意见解需真正符合业利益 
　　沟通程中必须业清楚海昌欣城方面工作进展参细节决定 
　　予服务新涵 
　　许准业说房子底样？心里少存疑问海昌欣城通业恳谈会业请回汇报工作进展解答业生疑问满足业提出修改意见参海昌欣城项建议接受业生百般挑剔 
　　切种房产售服务体现 
　　接受业监督 
　　通业恳谈会形成种业监督机制海昌欣城项工作业生注视量做完美业满问题时予指出海昌欣城项工作实实客户着想业恳谈会实施海昌欣城带良口碑效应 
　　 结语：连明星楼盘海景龙头盘 
　　短短月时间海昌欣城创连串销售奇迹连众楼盘中脱颖出成房产界研究探讨海昌欣城现象成段时间连住宅引领潮流标志性建筑 
　　清醒认识房产项目开头困难困难持续旺销海昌欣城总销售额预计超十五亿销售时间持续三年样相长时间起市场严峻考验必须牢牢占连房产市场龙头盘位 
　　实感欣慰月卖 366 套 25亿 
　　连买房者心目中建立起海昌欣城良形象成心目中明星楼盘想买楼时候必然会海昌欣城海昌欣城垄断连高尚住宅社区市场极重正作策划者努力追求目标样会海昌欣城海昌集团带持久利益回报 
　　文完成时海昌欣城新轮策划市场推广工作正紧张进行仅仅陶醉成功毫意义说目前更重总结验深深感验策划入脱离市场实际情况简单克隆某成功案必须深入市场进行位策划认识策划成功赖发展商策划公司紧密间配合工作细节执着认真样保证终做出精品奇迹步步做出 
　　理相信样良开端良合作模式海昌欣城策划推广会越越精彩 
　　海昌欣城成功许益启示海昌欣城成功策划操作完美结合产物两点缺 
　　理解点： 
　　1．根实际情况反复证准确握住项目核心理念 
　　2．项目核心理念进行务实剖析具体落实项目开发整流程 
　　3．满足企业制定基策略设专现场踢进肘时刻刻企业遇方方面面出谋划策 
　　4．开发商作名优秀理者承建商设计院进行效资源整合单位亲密合作项目核心理念灌输位发挥出整体优势 
　　
　　5．抛弃传统市场格局观勇开拓思维创造新市场份额
青岛红秋千童游乐城市场导入传播营销策划方案

项目综述 
　　环境优势： 

区域囊括十条交通繁华道路：冠县路泰山路胶州路热河路辽宁路黄台路华阳路登州路利津路延安路威海路北仲路宁夏路敦化路辽源路合肥路等数十条公交巴士线路穿梭气旺盛 
商机优势： 
市北区商业发达老城区1998年完成第三产业销售2794亿元辖区东方国货中新利群三百惠等型商厦类商业网点12万集贸市场59处中较市场墨路商品市场利津路商品批发市场抚路蔬菜批发市场南山农贸市场等均属淘金热土商机限 
市场潜力巨： 
全区类学校45校学生346万教师2042中学42特殊教育学校1教师进修学校1干部中专1幼园（）69处入园幼2264教师533基目标消费群体市场潜力巨 
游乐城格局： 
层美国麦克汉姆快餐 
二层童游戏模拟机跳舞机 
三层美国著名翻斗乐少游乐场 
然格局清晰明确定整游乐城市场推广定格点带面中心两基点翻斗乐模拟游戏美式快餐辅助形成处集餐饮休闲游乐体化童游乐新天市场率先推出先进娱乐理念智化童娱游乐方式 

　　关游乐城名字： 
　　游乐城需名字承前启连系突出品牌暗涵营服务项目综合概括名字通综合分析前市场形势竞争手利利素酝酿出台合适名称红秋千童娱乐城’希加力推广 
　　营销策略： 
　　切孩子题思想品牌形象服务品质环境理三位体构成总体策划思路消费者解红秋千童游乐城真正涵达成次广告宣传品牌想象推广终目 
　　广告策略： 
　　公关促销导电视报纸配合电台印刷品辅助 
　　效益预测：（仅市北区言） 
　　三层：天营业10时门票20元（游乐18元家长2元）天均200日收入4000元月收入120000元年收入约140万元左右 
　　二层：模拟机30台5角代币天均150台机五10币5元台天25元日收入750元月收入22500元年收入27万元左右 
　 层：天营业时间早8点晚10点中晚餐日进餐数500均消费20元左右日收入10000元月收入30万元年收入360万元左右 
三项合计：年收入约500万元左右 

　　费预算： 
　　营业费工费水电费设备折旧费杂费年约100万元左右 
　　广告宣传费： 
　　导入期：前三月投入约10万元左右 
　　高潮期成熟期：六月投入约40万元左右 
　　台期：三月投入约10万元左右 
　　年合计投入广告费约60万元左右 
前言： 
　　1970年美国已开始研制开发翻斗乐童娱乐项目期第二百货总公司引进次全套项目直接进入中国青岛市场国青岛先进西欧南美东南亚等国家区许著名乐园少年童设置该套设施仅韩国设置六十余套深该国家长童青睐翻斗乐番进入中国青岛开青岛市场作目标争取推广青岛周遍区市场机会困难青岛成功登陆关系重 
二市场分析： 
　　概况： 
　　1青岛改革开放新建造适合青少年童题公园乐园较乐园规模均较童公园植物园青少年活动基海洋游乐城海豚馆等离青岛较潍坊富华游乐园等 
　　2青岛公园新增设游乐设施新建成居民生活区简易童游乐设施市区中型百货商场商厦特设单童娱乐设施佳世客百盛童乐园三百惠发达国货等商厦特设童娱乐项目新增设单项翻斗乐设施 

　　3国青岛时推出娱乐形式：美国奇妙世界旅新加坡欢乐金银岛家庭乐园等 
　　分析： 
　　1深厚文化底蕴： 
　　二百公司翻斗乐游乐城翻斗游乐快乐全家营理念新项目开发形象包装围绕题展开企业市场运作时溶入切孩子独特项目文化增强游乐城亲力易广间接消费者直接消费群接受 
　　2合适项目定位： 
　　目前市场童游乐项目单惯性商业行种纯商业性做法许营者考虑身利益少童心理行考虑中令众家长产生反感情绪家长恰恰类行业消费中占导位二百翻斗乐游乐城充分研究消费心理消费惯基础推出溶入企业文化独特项目定位切孩子建成座具趣味性探险性安全性优点较完善智化童娱乐设施更适合家长切孩子消费心理 
　　3独特项目卖点： 
　　翻斗乐童娱乐项目集开发童动作协调性身体柔韧性思维敏捷性体套综合开发体力脑力现代娱乐设施类童娱乐设施具备独特项目特性起良促销作外翻斗乐美国色彩丰富造型独特玩刺激乐穷少家长具诱惑力拓展项目涵提供广阔空间 

　　综述： 
　　群雄逐鹿二百翻斗乐： 
　　二百公司引进美国翻斗乐童娱乐项目青岛市北独家商家言市场者天占市场先机消费者着想项目定会赢市场赢消费者终取成功着述竞争手相薄弱优势加适市场导入营销策略配合广告宣传公关促销定成功开拓青岛市场潜手形成震慑翻斗乐游乐城青岛童娱乐项目中独占鳌头 
三项目分析： 
　　机会点： 
　　1翻斗乐童乐园集开发童动作协调性身体柔韧性思维敏捷性体套综合开发体力脑力现代娱乐设施 
　　2具趣味性探险性安全性优点较完善智化童娱乐设施 
　　3翻斗乐美国色彩丰富造型独特玩刺激乐穷少家长具诱惑力 
　　4处新市北商业区交通便利口密集 
问题点： 
　　1翻斗乐青岛区国知名度 
　　2翻斗乐门票售价较高包括乐园消费款项 
　　3翻斗乐处市北区老商业街距市区娱乐场较远孩单独游玩便家长放心时家长带孩子真正游玩较少 

　　4翻斗乐设老市北区历商业聚集游乐场概念相差甚远游乐城设便 
四目标市场： 
　　318岁少年童家长 
五市场策略： 
　　1树立品牌： 
　　翻斗乐美国区美誉度中国陆青岛市场少知名度建议翻斗乐游乐城品牌着手宣传美国著名品牌翻斗乐快品牌深入心新品牌童游乐城广市民童熟知美国翻斗乐理念区家童娱乐单位鲜明形象必形成鲜明市场区隔 
　　2更新理念： 
　　改童乐园仅仅提供游玩概念翻斗乐童游乐城创造高起点附加值全程游玩翻斗乐28分钟试试您孩子体力脑力否健康正常孩子树立美国孩子够做中国孩子做坚强信念营造家长鼓励孩子孩子跃跃欲试游乐氛围 
　　3组合营销： 
　　（1）团体销售： 
　　春秋假期季通组织学幼园团体青岛市北新区新貌玩翻斗乐学校幼园利图游新市北玩翻斗乐成学校幼园出游热线 
　　（2）散客销售： 

　　利种公关促销手段吸引介绍家长童节假双休日翻斗乐玩 
六广告策略： 
　　广告宣传品牌宣传美国翻斗乐项目更新概念引导娱乐突出游玩全程项目易利种广告手段鼓动屈挠精神激励新代少年童强息民族增光意识 
七广告表现： 
　　1导入VI树立品牌 
　　规范全新视觉形象体现翻斗乐开发体力脑力智化趣味化乐园 
　　（1）设计象征翻斗乐乐穷标志 
　　（2）设计健康活泼聪明吉祥卡通物（导） 
　　（3）设计套延展吉祥卡通物（辅助） 
　　2广告语： 
　　挑战美国子 
　　意纯娱乐概念转化挑战适龄童体极限测试体体现翻斗乐众 
　　翻斗乐开发研制美国虚拟样美国孩子手刺激青岛普通少家长挑逗胜心挑战极限 
　　3报纸广告： 
　　选择中国少年报青岛晚报生活导报刊登介绍翻斗乐童乐园广告强调挑战美国子’期引起适龄少家长老师注意 

　　4电视广告： 
　　青岛电视二台动画城青岛电视台线电视台神龙俱乐部娱乐节目版块中做滚动文字介绍翻斗乐童游乐城实景介绍 
　　5电台广告： 
　　电台娱乐版块节目中做宣传广告市民子女解市北区翻斗乐美国子 
6印刷品： 
　　印制海报招贴POP宣传单页宣传册子等印刷品邮寄学校幼园双休日肯德基麦劳店现场派送外公园售票处开市北线公交车派发 
　　7开业促销： 
　　（拟附策划报告广告文案） 
八公关促销： 
　　1奖励优胜： 
　　假定美国子28分钟游玩全程周设次擂台寻找新卫冕冠军期产生月冠军直产生年度总冠军奖励超越者保龄球样设排行榜（外根客流量天机动开设擂台赛进行现场促销） 
　　2赠送礼物： 
　　翻斗乐玩少年童均赠送礼品（气球铅笔垫板尺子书皮课程表类文具品）颁发具定权威性证明体智谓证书（考虑青岛籍体育运动健签名颁发）提高翻斗乐娱乐项目含金量助长家长少胜心虚荣心 

　　3寻找中国子 
　　 美国子’摆擂台中国子’言败 虚构登报寻找真正中国子通媒体信息悬念传播纷纷扬扬鼓励诱导孩子家家长胜心特强孩子前揭榜应擂旦出现新成绩隆重前该学生学校家庭赠送证书引起整社会关注诱发新翻斗乐热潮 
　　4门票抽奖： 
　　声讯电话合作翻斗乐玩少年童家长门票号码输入电话参加抽奖周开奖奖品赠送门票消费券带动次消费 
　　5优惠折： 
　　天正点进入游乐场少年童赠送优惠卡卡六折游玩出转四集体折入获优惠卡少年童参加翻斗乐组织特娱乐活动 
　　6设售点： 
　　市中心商厦娱乐楼层游乐场公交车终点站张贴翻斗乐海报告示设售票点 
九备注： 
　　希挑战美国子’成青岛少年童家长流行语 
　　期翻斗乐童游乐城成青岛孩子游乐圣 
　　相信方面努力加锐意创新勤奋努力配合广告攻势结合先进整合营销传播定够达期目标翻斗乐游乐城找限广阔市场

文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档