成市天韵策划案
目录
前言
市场篇
案面市场特征
二 消费者调查
三 案周边市场情况调查
四 价格调查
产品篇
产品定位
二 产品优劣势分析
三 产品建议
四 产品指标建议
五 河处理
六 门处理
七 车位建议
销售篇
总体销售策略
二 销售价格策略
三 付款方式策略
四 销售预测
五 销售造势
六 销售准备工作
广告篇
推广时机建议
二 推广总体策略
三 总体形象定位
四 包装重点
五 广告总体预算
六 媒体建议
七 立体化市场推广建议
环境篇
市 场 篇
房产业风险机会存行业专业开发商众市场现象中分析找出消费者真正需求予满足抓住机会获成功市场根正确决策
项目概况策划建设目标
1位置环境
（1）项目位置：成市南面环路东南西北四条道路围绕四周
（2）交通便利畅通：园区四周均市政道路园区身道路周边条公交通线路距机场火车南站
（3）环境幽静：园区周边房产已形成已成现房居民然环境较清净
2 策划建设目标
天区建成环境幽静规模档次较高园林绿化首屈指高档次高品质高层电梯组式公寓群
3 园区工程建设指标：
（1）项目占面积：50亩（中净409亩）
（2）规划建设项目：高层电梯公寓园区中心花园林道路化粪池会物中心商业中心宾馆等
4建筑物概况：
（1）体建筑高层电梯公寓总建筑面积110000方米层数1115层结构采框架剪刀墙结构
（2）户型：面积130方米（70）100方米（15）层面设计跃式停车面积约10000m2
（3）绿化率47 容积率25 建设密度34
二 市场机会点分析
（） 市住宅市场背景分析
着政府房产业种扶持政策出台成房产市场空前活跃起总说目前成房产开发存着样特点：方面商品房总体开发量积压情况严重方面商品房效供应严重足消费者买需房子种市场条件开发商切实市场需求出发消费者需求出发找出市场机会点空白点进行差异化营销竞争中取胜
成市住宅市场具特点：
1商品房总体开发量积压现象严重
政府扶持房产业发展断减免开发商种税费手段鼓励开发银行住房贷款普年三次降息措施更空前调动消费者购房热情开发商盲目进行规模开发成商品房总开发量迅速猛增直剩甚出现区域数十项目时开发情况（府南河）种规模开发行中真正卖项目少数商品房量积压开发商感市场形势严峻少号称手笔新概念楼盘面市受消费者冷落造成积压北斗星花园万福世家盘古花园新阳光健康花园等等
1 市场效供足需求供发生错位
然市场商品房供应量众购房者买适合房子说明消费者没购房需求商品房供应消费者需求类型发生严重错位准购房者需求项目引起消费者购房激情创造出销售奇迹（SOHO寓丽阳天等）反消费者需求发生错位项目竞争中淘汰成积压房（万福世家河城等）
3差异化营销成占领市场效办法
房产营销根找出市场空白点机会点项目树立鲜明风格特色项目形成区隔减少竞争占领市场市场需占领市场然市场竞争激烈少数楼盘消费者中引起轰动面市抢空甚炒高数倍价格发售：
SOHO 市驿站丽阳天等开发商准市场没酒店式公寓时存种需求消费者市场出现供需衡空白点进开发满足种需求项目配风格进行营销终赢市场
2 挖掘项目潜力实现等值营销成房产营销趋势
区位档次甚类型楼盘挖掘潜力程度终结果会相房子身价值高单开发商潜价值进行力挖掘终实现市场价值化 置信双楠谊苑1600元左右价值置信公司通种手段潜价值充分挖掘出终价值提高2000元左右说明挖掘出项目潜价值兑现营销成功营销着越越开发商认识等值营销重性未等值营销成房产营销总趋势
3 案面市场特征
1 总体供求局部供应求
2000年市场购买需求开发量步增长总体效需求足供求区域楼盘短期完成100销售反映出市场均衡性开发水差异性
2 开发商注重市场研究准确度握高
实力开发商均投入力量仔细分析市场需求便进行产品定位方法中百分百保证产品定位市场准确度造成面积滞销
3 济实房畅销康型热销高档住宅缓销高档电梯公寓滞销
4购买群体阶层明显
90年代中期购房体高级富阶层集团90年代期购买体较成功企业商业目前购房体中高工薪阶层
5购买者注重实表品质社区
取悦消费者社区具定性定品味价格绝实惠
6 总价市场宰切
单价说明社区品质高低总价反映真实客户购买力限面积 体会限生活品质购房时尚心态
7 竞争空前激烈
楼盘强劲手较量集中综品质性价广告开发商首务赚取暴利先学会规避风险
结：综述目前成房产市场然开发量急剧加导致竞争日益加剧市场需求供说然市场供足现象种市场情况够真正市场需求出发找出市场机会点挖掘出项目全部潜价值实行差异化营销开发项目终赢消费者青睐特城东八里区作政府规划东郊居住区现开发项目限效供应足现象表现更加明显加政策导升值概念开发成相较低等优势区域房产业具较市场机会认案营销中关键找准身项目市场机会点通身潜价值挖掘制定出符合目标客户群体需求措施赢市场获较丰厚利润较握
综合考虑天区区域环境客户特征天韵项目卖点作分析：
1市场接受度分析
市电梯公寓住宅正出市场接受阶段电梯公寓特系列特点物费高公摊空间密度紧等未市房产开发中取导位然电梯公寓外显易见优势外立面现代生动符合时代潮流居家生活方便特居高感觉受部分喜爱特25—40岁左右白领阶层偏爱部分客户知识文化层次较高接受新鲜事物快喜欢潮流时尚东西未发展潜力中部分已事业成成功士相言购买力成问题果开发商针性开发出喜爱住宅迎合需求取信房屋产品市场接受度颇高
2区域环境分析
项目位天区中心段理位置较优越交通四通八达居家环境生活配套较方便舒适房产开发外围环境说应该错生活设施市政配套医院学校等方面相齐备完善市场长期检验认房产开发时机相成熟
时应该目前言天区现房产项目开发档次高客户群体消费力市场承受力相偏弱现房产项目天芳苑盛锦华庭等具体数：
名称 占 售价（元m2） 套型面积(m2) 装修标准 售房率
天芳苑 9亩 2400—2800 9626—23452 请水 30
盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯
2798—3298层 120—240 厨卫精装 10
简单分析方面天芳苑套型设计价格区域客户普遍接受度接产品相言较易引起客户注意认方面盛锦华庭开发目明确想吸引普通客户群体想摄取高额利润创造高档住宅博取金字塔尖群关注样矛盾心理导致开发思路混乱清致楼盘风格失定位失准终盛锦华庭销售惨淡应情理中
1 区域客户心理分析
区域优越理位置受市场注目容质疑客户终决定买房原种样综合起分析致种：
（1）投资租赁者
A较投资选择房产热土进行投资回报显易见
B首付少月租供楼轻松置业
C跃式户型设计新颖风格独特年轻族接受
（2）满足住需求
A区域较熟悉认该区域环境未发展信心
B现区域居住状况堪忧二次置业者较少
C年轻夫妇单身贵族事业重希拥空间注重住宅环境生活品位较丰厚收入稳定事业
D代成长选择区域宝宝未总家长牵挂宝宝创造良氛围选择较学校家长首选区域学校市案优势
第二部份 产品篇
产品定位
建议设计充分体现高档时尚居住概念产品总体定位天区佳生活园区质优价惠品质优良拥良社区文化氛围
二产品优劣势分析
1优势
A段
着南门开发热潮特市众优秀楼盘出南门南门开发期值高倍受成瞩目果结合政府该区域进行整治更宏观高度予良支持段优势更佳发挥
B发展社区
项目处环路天区周边社区配套趋完善作武侯区重点发展区域房产社区环境文环境配套成熟目睹
C整体规模
然天区项目众影响中高档楼盘没独占鳌头花独放楼盘更没规模形象宣传案
D户型优势
受客观条件制约该项目应开发应定位中高档楼盘高层电梯公寓开发环境包装动消费者提高销售成功率
E环境优势
案社区环境设计方面着手请专业设计公司设计制作营造出独特细致环境风格
F公司品牌延伸
兴公司家专业事房产开发集团公司已成功楼盘玫瑰园先例方面案客户进行诱导
2劣势
A区域开发项目众竞争压力
目前言区域开发项目众开发商项目开发虎视眈眈竞争触发握客户迎合市场开发成功关键处
B消费者观心理严重
房子越越众客户潜心理南门开发进度加快项目选择面造成消费者购房较迟疑
C独特卖点控制
消费者房屋固特点较关注外独卖点较关注吸引市场目光引发轰动效应更应控制发挥独卖点
三产品建议
达良销售进度进步提高项目档次达提高开发商行业社会知名度目针项目开发提出建议：
1产品定位
结合项目处区域客户群体特点建议产品定位中高档电梯围式
2产品品质建议
（1）环境建议
项目定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
A修建庭院式游泳池结合电梯公寓局部处理相结合想呼应面积求太生动特色
B网球场：网球场应设计总位置相较偏局部占中心位置作运动场居住环境考虑
C庭院作品展现：部分客户群体喜欧陆风情特点园雕塑作品欧陆风格突出庭院浓浓文精神通作品表达艺术气息提高区档次
D植物选择：客户购买房屋目更生活鸟语花香种境界通开发商环境营造植物选择难做植物选择梅树李子树桂花树等鲜花品种郁金香黑牡丹等客户区中真正生活起享受起
（2）产品外立面建议
区组庭式高层电梯公寓总体规模较容易引起客户注意外立面风格应时尚色彩绚丽吸引目标群体关注投目忘留极深印象外立面风格欧陆风情佳结合广告宣传定位更体现项目特色准确定位
（3）产品部装修建议
更应市场客户更发挥空间建议采全清水针厨房卫生间设施开发商提供样品（供货商提供）菜单样品严格审核须目前类产品顶级货品客户心理尊重满足认开发商接受项目产品
（4）户型建议
面积配
50——90M2 10 室厅两室厅单卫针投资客户单身贵族
90——120M2 20 两室（二）厅单卫针白领阶层三口家
120——150M2 50 三室（二）厅双卫 流户型
150M2 15 四室二厅双卫 流户型补充
全跃式 5 四（五）室三厅三卫极品户型满足少部分顶级士求
建材设备
绿 化
公配套
物业理
四道路包装设计：
案卖点市生活方式带居民生活方便果环境绿化休闲享受案应进行重点包装：
a建筑设计：外立面风格情趣
b绿化设计：绿化走廊结合街道景市政配合处理选取较行砖路灯
C商业房：应充分考虑营业房外立面风格营档次营途物进行约束时法式边廊设计风格令商铺较档次
五门处理：
门应结合建筑外立面风格设计作50亩区入口应方气派建议突出现代风格清凉格调加入植物衬托展现社区亲力恰入分融入艺术魄力
六车位建议：
区定位中高档住宅车位否入室局部面停车达60区总面设计中应考虑年车数增加带停车压力
第三部份 销售篇
通项目项目项情况进行细致深入调查市场调查研究分析着满足消费者需保证贵公司利益宗旨特拟定销售计划：
总体销售策略
通市场调查研究分析结合开发商具体操作情况规避市场风险争取成功建议采取低开高走定价策略努力做造势工作
二销售价格策略
开盘时均价3200元m2佳中期追涨3500元 m2期追涨3800元m2（均均价计）
三付款方式策略
制定种付款方式次性揭分期付款等尤前1090付款方式开局面
四销售造势
1开盘造势
A收集客户名单
累积公司时期老客户展销会种活动吸引新客户
B通知述客户某月某日举行开盘仪式邀现场参观订购
C邀请专家士相关行现场参观制造气势
D请市区种新闻媒体参报道
E现场做接工作订单销售资料种宣传道具等已订房客户进行现场抽奖
F订购方式灵活现金物品身份证等收现金数额少
G成败关键
a意性客户累积
b业务员成功邀约
c现场理控制
2现场造势
A开盘前
（1）树立形象板
（2）二环路工现场挂彩旗立广告牌
（3）现场围墙景观化
B中盘
配合开盘做方便接工作
C期
a视销售率工程进度定期邀约意性客户已成交客户现场举行招会召开新闻发布会
b行业协力厂商加电器家具装修等联合举行展览会聚集气
五销售准备工作
1 现场建议：
A 售楼处
售楼处销售场售楼处仅反映发展商实力更吸引客户应力争售楼处布置精美利中销售工具引导客户购房签约
面积：100余方米
功区：柜台区 洽谈区 展览区 办公区 VIP客户区
设备配置：柜台 办公桌椅 洽谈桌椅 沙发 茶 饮水机 文件柜 保险柜 绿化 音响 射灯 空调 电话 电脑
销售道具：沙盘 鸟瞰图 立面效果图 园林绿化效果图 现场展板 灯箱 手提袋 礼品
B路牌
重点五桂桥牛沙路口美观全面强力卖点
C样板间
设立样板间客户种形象直观感觉
2销售常表格预订单
a客户理系统（附表：电话接听记录表）
b客户理系统二（附表：新客户登记表）
c客户理系统三（附表：老客户登记表）
d客户理系统四（附表：销售日统计表）
e客户理系统五（附表：销售周统计表）
f客户理系统六（附表：月报表）
g客户理系统七（附表：已成交客户档案）
h客户理系统八（附表：应收帐款控制）
i客户理系统九（附表：保留楼盘控制表）
3员配备模式培训
销售员掌握项目产品特点优劣势竞争手状况国家相关政策揭知识等相应销售技巧
容：
员配备模式
员配备专案模式进行专案理业负责持日常销售工作统辖副专案三业务组
员培训模式
业务员素质培训促进客户成交程中具备杀伤力基技巧方面课目中提升时间约23周：
1接礼仪
2电话接听技巧
3接流程
4谈判基技巧
5客户求锁定
6抗性训练
7逼订训练
8签约技巧
9客户追踪
10客户拜房
11现场配合
12答客问统
13建筑常识
14房产市场调查
15房产类名词素语计算指标
16针电梯公寓利弊项诉求
第四部份 广告篇
案推广时机建议
案佳推广时机应结合项目外环境营造时间安排分析争取明年春节前实现部定购预售明年正式开盘销售推高峰
二 案推广总体策略
方面努力目客户品质高档生活区案推广然应走质优价惠路线造成客户定心理差距促客户快定决心完成购买行
三 案总体形象定位
1案定位：南门高层电梯公寓佳居住园区针购买群体市规模组团式高层电梯公寓情感亮丽登场抓住市场空白突出案优势价格优势客户超值感觉
2案建议名
3广告形象口号语
四 案包装重点
A现场部份
树立形象板分隔客户售楼处增设广告路牌布幅
工外围墙景观化
述设置应突出生态绿化概念强调生活档次
B环境
环境案诉求重点应努力生态环境绿化环境方面做文章环境应突出性制造坡绿化利然水落差形成视觉击外注意环境居家结合出类拔萃感觉
C物超值
极具竞争力价格超值品质案突出卖点外客户适升值空间客户心理极满足
D付款方式
提供种付款方式供客户选择进行诱惑性导购方式东门购买力较弱
E配套设施
消客户入住顾虑规避出现足发挥社区配套优势增加社区结队活动医院学校间合作等
F物业理
采先进周密完善物业理手段客户足出户感受居家便利解决顾忧
五 广告总体预算
控制总金额2
六 媒体建议
动态广告投放中媒体分配例：
报版：70
电视：20
夹报：10
报版：商报结合华西等辅助报纸
版幅：版幅体结合购房超市栏目
注：60区域客户常阅读商报65非常喜爱收电视
七 立体化市场推广建议
A广告目标市场策略：
针项目目标消费群生活惯工作环境性特点等特制定广告诉求点广告表现形式力求目标市场更全面传递广告信息
a差市场广告策略：导入期
定时间目标市场运种媒体组合做题广告样容易开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象
b差市场广告策略：强销期
步步营逐击破：定时间针目标消费群细分运接该细分市场媒体做题容广告样容易强销期抓住细分市场
c集中市场广告策略—持续期
避免广告战线拉太长力量分散段时期采：
广告宣传重点集中已细分目标市场求较细分市场中占较份额
B广告促销策略：
广告程中结合营销情况市场情况允诺予消费者更附加利益吸引消费者注意起立竿见影广告效果活动广告馈赠广告文娱广告中奖广告公益广告等
C广告心理策略
针消费者购买心理采取广告运动广告成功取决否抓住消费者心理变化程：感知—解—信赖—产生购买行
a消费者需求： 需求消费者购买锦汇花园原动力广告诉求必确立需求
b引注意： 引注意广告成功基础意中注意意注意深刻性引起注意素果广告消费留 深刻印象算成功广告
C想象空间： 广告引导消费者案产生想象消费者广告动感
d记忆： 次广告暴露便记忆般广告立购买众信息进行定时间空间差次广告题简单口易记忆
附件：市场卖点分析
综合考虑天区区域环境客户特征天韵项目卖点作分析：
1 市场接受度分析
市电梯公寓住宅正出市场接受阶段电梯公寓特系列特点物费高公摊空间密度紧等未市房产开发中取导位然电梯公寓外显易见优势外立面现代生动符合时代潮流居家生活方便特居高感觉受部分喜爱特25—40岁左右白领阶层偏爱部分客户知识文化层次较高接受新鲜事物快喜欢潮流时尚东西未发展潜力中部分已事业成成功士相言购买力成问题果开发商针性开发出喜爱住宅迎合需求取信房屋产品市场接受度颇高
2 区域环境分析
项目位天区中心段理位置较优越交通四通八达居家环境生活配套较方便舒适房产开发外围环境说应该错生活设施市政配套医院学校等方面相齐备完善市场长期检验认房产开发时机相成熟
时应该目前言天区现房产项目开发档次高客户群体消费力市场承受力相偏弱现房产项目天芳苑盛锦华庭等具体数：
名称 占 售价（元m2） 套型面积(m2) 装修标准 售房率
天芳苑 9亩 2400—2800 9626—23452 请水 30
盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯
2798—3298层 120—240 厨卫精装 10
简单分析方面天芳苑套型设计价格区域客户普遍接受度接产品相言较易引起客户注意认方面盛锦华庭开发目明确想吸引普通客户群体想摄取高额利润创造高档住宅博取金字塔尖群关注样矛盾心理导致开发思路混乱清致楼盘风格失定位失准终盛锦华庭销售惨淡应情理中
3 区域客户心理分析
区域优越理位置受市场注目容质疑客户终决定买房原种样综合起分析致种：
（1）投资租赁者
A 较投资选择房产热土进行投资回报显易见
B 首付少月租供楼轻松置业
C 跃式户型设计新颖风格独特年轻族接受
（2）满足住需求
A 区域较熟悉认该区域环境未发展信心
B 现区域居住状况堪忧二次置业者较少
C 年轻夫妇单身贵族事业重希拥空间注重住宅环境生活品位较丰厚收入稳定事业
D 代成长选择区域宝宝未总家长牵挂宝宝创造良氛围选择较学校家长首选区域学校市案优势外
二 产品建议
达良销售进度进步提高项目档次达提高开发商行业社会知名度目针项目开发提出建议：
1 产品定位
结合项目处区域客户群体特点建议产品定位中高档电梯围式
2 产品品质建议
（1）环境建议
项目定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
A 修建庭院式游泳池结合电梯公寓局部处理相结合想呼应面积求太生动特色
B 网球场：网球场应设计总位置相较偏局部占中心位置作运动场居住环境考虑
C 庭院作品展现：部分客户群体喜欧陆风情特点园雕塑作品欧陆风格突出庭院浓浓文精神通作品表达艺术气息提高区档次
D 植物选择：客户购买房屋目更生活鸟语花香种境界通开发商环境营造植物选择难做植物选择梅树李子树桂花树等鲜花品种郁金香黑牡丹等客户区中真正生活起享受起
（2）产品外立面建议
区组庭式高层电梯公寓总体规模较容易引起客户注意外立面风格应时尚色彩绚丽吸引目标群体关注投目忘留极深印象外立面风格欧陆风情佳结合广告宣传定位更体现项目特色准确定位
（3）产品部装修建议
更应市场客户更发挥空间建议采全清水针厨房卫生间设施开发商提供样品（供货商提供）菜单样品严格审核须目前类产品顶级货品客户心理尊重满足认开发商接受项目产品
（4）户型建议
面积配
50——90M2 10 室厅两室厅单卫针投资客户单身贵族
90——120M2 20 两室（二）厅单卫针白领阶层三口家
120——150M2 50 三室（二）厅双卫 流户型
150M2 15 四室二厅双卫 流户型补充
全跃式 5 四（五）室三厅三卫极品户型满足少部分顶级士求
成王府花园策划案例
——策划（赵健鹰）
项目简介
王府花园位成玉林区芳草街成棠湖物业发展限公司投资建造99 年成十明星楼盘总占面积87000方米成市区优质型高尚住宅社区区43000方米中西园林景观1000方米夏威夷园林游泳池1000米生态运动步径王府花园成首创双会配套网球场高尔夫练场功健身中心等30项VIP服务70米超宽楼距短楼距达
30米王府花园法国建筑泰斗麦克朗指导规划设计38栋8－18层融汇欧陆现代建筑精华电梯高层住宅巍然屹立玉林区芳草街层次空间定格流畅线条变化典雅外飘阳台窗台落玻璃窗构成丰富建筑立面层次王府花园创造键通社区智服务中心
成房产市场综述
99年成房产市场热点断高潮迭起：
（－）锦西宣言城南新成
锦西名宅文化节容锦西宣言涵涉生态传统居等丰富战略观念中金房集团开发金房苑占500亩持续发展求设计型精品区成锦西名宅战略中龙头项目余：
国家城市住宅试点区——金房苑
国家康工程示范区——锦城苑
四川住宅建设示范区——攀园交智区
国家安居工程示范区——黄忠区
作城南新成里喻富区高档区域仅诞生早期诸玉林区锦绣花园等名贵住宅现高档住宅扎堆效应更愈演愈烈土价格直线升分析王府花园位列该区外锦宫新城丽花园三九雅阁等等房屋营着销售推广手段城南整体性价值决定成房产市场民心优质段
城南段开发日益增成府南河岸理成章进入房产开发商视线河居便成诉求点豪斯物业发展公司推出极具性化城市院宅河城成金兴集团开发兴苑成信特公司雅典名义连万达集团成市统建办青羊区政府统建办联合开发总投资逾20亿民币占 1300亩建筑面积达 100万方米成花园等项目相继进驻河边岸景象万千
（二）蓉城住宅
99年成房市场前景片灿烂种情形成市房产开发企业协会成房产协会成市房产交易中心联合组织专家专门评审组企业资信区规模功特征楼宇质量区配套物业理服务措施等方面评出23家99蓉城住宅成市场繁荣推高度
（三）99成十风云楼盘
成报业犹成房产界样活跃报业间竞争集中表现房产界紧密联系继成家政府部门联合进行99年蓉城住宅评成某媒体评选99成十风云楼盘迅速延续种激情余热出某媒体单方面想法中出成99楼市寻常
政府部门参新闻媒体势炒作99年成房市场疑成历年产开发销售高峰中开发商身努力造市政府部门力支持新闻媒体配合炒作成房市场已迅速步入理性消费时期
繁荣热闹99成房市场接2000年惯性继续保持定市场态势外原先表面掩蔽繁荣开始暴露出种种问题
作规律性冬季清盘春季开盘2000 年初出现铺天盖广告热潮宣称城镇概念居概念教育概念新居住概念康概念等等房产营销策划成实实概念拼
然策划公司广告公司精心炮制量滥相似概念包装时广告感觉虚伪夸张简单包装意义策划永远停留短期行肤浅表面许房产开发商博总希单广告公司制 造概念房子吸引消费者求获市场认身发展壮诸知房产消费越越理性时代开发商立身发展根终根市场需产品做
广告代理商作环节跨入房产网络功传播沟通存问题广告商传播程中开发商初开发理念持续性规划部署完美具创意性手法加完全沟通仅需广告公司市场消费者着敏锐洞察力策划执行力需开发项目身具丰富涵优秀品质特征果仅广告公司概念制造视消费者深层次生理酒神需求空洞口号显示出生命力法获市场认项目销售然谈
成房市场99概念炒作取成功销售着房市场更加理性时代明显表现出单纯概念炒作越越适应市场变化特征成2000年房产市场越越感阵阵寒意
时日成市部分发展商然抱博蒙心态幻想着通漂亮外包装者引起市场轰动新奇概念规模广告配合够成市场明星楼盘够消费者乖乖掏钱总认成功方法现样成功成发展商种心态明年达高潮2000年少吃苦头
二 接触王府花园
王府花园作年成明星楼盘发展高棠湖物业拥海开发产验项目开发理念总体规划胜出普通成发展商筹加项目优越理位置（处成早开发住宅区——玉林区）庞规模说占天时利
王府花园第期99年中推出市场取月销售约200套辉煌业绩举成成知名房产项目王府花园参观王府花园门窗深刻印象王府花园作成早欧陆式豪宅代表斥资数百万建造欧陆风格豪华门廊（配图）取极重作样说象王府花园样花力气进行现场包装房产项目成非常少见然肘王府花园楼没建起营销工作组织够完善遮百丑王府花园门彻底征服购房心态够成熟成置业者配巨量广告投放王府花园首次发售实现开门红
然2000 年王府花园进行新轮展销活动令发展商百思解次展销效果非常理想仅楼少难成交什仅仅半年项目市场竞争力会发生变化呢？什购房者买帐呢？
带着样疑惑王府花园发展商凌峻进行深入沟通凌峻工作组进驻成详细收集四方面资料：
整体房产市场现状趋势
竞争楼盘营销策略成交情况
目标买家深度访谈
王府花园项目深入挖掘
详细市场调查方面访谈基法：
1 王府花园面问题单独楼盘遇整体成房产市场面课题99 年辉煌2000 年滑落王府许项目
2成发展商非常善学海甚出国考察常见样情况海楼盘常包装手法营销技巧量引入成王府花园半年前处优势现已突出
3 肘成真正做出住宅区没觉成发展商概念包装项目做房子做力相较弱
4 99年开始房产广告战加浪高浪概念炒作成购房者正惊速度走成熟果抱着消费者容易蒙心态开发项目非常危险
认王府花园目前面困难暂时总体讲王府花园起点然相高然足市场占利位置目前困难王府花园半年变化现场包装缺乏买家感染力导致宣传停留空层面法消费群达良沟通
三 王府花园两课题
理想营销策划方案现实方案存落差
道理说王府花园次呈现首次销售时旺势必须现场包装工程进度园林绿化等方面进行量投入买家感受王府花园确发生变化真实感受王府花园生活方方面面理想状况
做样布署需相时间王府花园讲第二次展销理想急需通方法够实现快速销售回笼资金
具体言王府花园目前两课题：
115号楼货层单位销售
15号楼王府花园首期推出单位半年销售售出率已超70 发展商希推出新单位前够基15号楼售馨
仔细分析15号楼单位分成两种：景观相较差单位附竞争楼盘推出起单位显售价偏贵果抓紧时间快出货销售困难会更二顶层复式单位面积200－400方间显然总价单位基难售出发展商已做长期销售算
267号楼全新单位推出
67号楼王府花园准备全新推出两栋特点全部采错层设计户型160 方米四房二厅二卫售价约60万左右
单独评估67号楼户．应该说设计相错功分区空间安排景观等指标成领先67号楼存明显销售困难：
远期楼花：6号楼刚刚桩7号楼刚刚均交楼时间约需2年消费者时购买难度较
户型单：然单体户型设计错户型分单显易见难题直接导致消费面窄尤150方左右户型市场竞争焦点供应量特买家选择面广销售速度较难加快
社区形象：实王府花园优势总体规划整体社区建设速度相较慢影响潜买家信心尤买 160方米买家属二次置业相挑剔社区形象尚未完善时推出远期楼花难度肯定
凌峻讲目前问题帮助客户快出货回笼资金包括1－5号楼货尾清货包括全新单位推出考虑两种单位差异决定王府花园新轮市场推广运动分成两布骤：
第步：创新方式直接进行尾货促销时间约两周
第二步：重新进行王府花园形象包装时推出67号楼时间约两周
四 场漂亮促销战
促销似容易实简单降价容易想方法适宜原二：
1 促销会紧接着新单位推出直接降价会带较负面影
2 直接降价已市场非常促销方式非降价幅度然效果理想
做1－5号楼尾货促销必须握住潜买家购买行特点采取针性促销方法根已购买者深入调查发现90 买家采付款方式银行揭方面进行促销呢？
数选揭购房者说感头疼莫银行利息果够减轻者免部分银行利息会吸引更广泛消费群选择王府花园
胆想法产生——－十年免息购房者选择做三十年银行揭时候发展商负担十年贷款利息果选择十五年银行揭负担五年贷款利息类推觉种促销方法直接降价更够吸引做银行购房者更容易批直接降价楼盘中脱颖出传播力吸引力佳促销策略
发展商快方案表示首肯仔细计算发展商需付出费定五年免息
确定促销策略推出促销活动前．需做准备工作包括：
前期业服务：
许发展商没树立全程业服务模式业买楼少进行沟通实业生非常重传播象业推荐容易带新成交机会
质量承诺推出：
次促销活动紧接着全新单位推出全新单位远期楼花王府花园目前没观楼呈现买家难免信心足背景提前王府花园综合质素进行保障非常必
确定基营销策略接考虑广告推广安排非常重
报纸毫疑问重宣传载体成供选择报纸媒体非常成商报华西市报成晚报三家中商报发行量市报次晚报相较少成房产项目推售时会种媒体时选择求限度覆盖面仔细考虑较认王府花园次推广报纸媒介安排应该重点（80）放报纸成商报样考虑原：成商报读者面已占受众印＄追求20 受众媒介投放费倍划算样必会造成体媒介投放量削弱广告力度减弱事实证明样种媒介安排真真正正形成系列 化强势推广花费形成强推广力度王府花园次推广数发展商逐渐学种方法已成成房产媒介投放准
报纸广告安排定量电视广告信息清晰明时电视广告做5秒容王府花园标志性门王府花园LOGO做揭利息字样样策略更余钱进行反复投放短时间轰炸受众
王府花园优势处成方面生活娱乐配套设施密集处身处王府花园更充分享受成生活扭王府花园制作生活指南手册全面介绍王府花园优越生活县边区生活享受王府花园业然然形成种王府生活圈．令外界消费者王府花园产生羡慕
面创作策略统王府花园视觉形象．包括颜色报纸广告楼盘名称位置种元素特征进行明确规定．王府花园广告鲜明形象特色广告效果累加创造．产生样效果——容翻翻报纸．会知道王府花园广告
明确促销策略投放策略表现策略等基础容王府花园系列广告开始推出：
第篇标题成生活梦想日王府花园作明星楼盘王府花园许久没推广．第天广告总体王府花园进行介绍重新唤起受众项目记忆
第二篇标题满意．标准该广告配合质量见证会推出时现场举行开放邀请业生买家进行品质见证工程部员进行现场讲解
第三篇标题顶级生活体验全版彩色广告采创新编排形式力求形成样种效果：广告半部分象份新闻稿买家清晰解项目促销信息外够详细知道王府花园种种优越广告推出市场引起强烈反响天接电话超 300王府花园形象促销活动开展程中步提升
第四篇标题做指利息副标题体验顶级豪宅生活亲身见证现楼风彩简洁力文案清晰消费承诺告诉买家该广告连续发布三天天楼入超百次
2星期时间王府花园15号楼货尾单位销售率超80 （含顶层复式单位）快速回收资金超客户预期目标效果说非常显著王府花园第场战役取圆满成功
五 场遣憾攻坚战
利完成15号楼促销5 6号楼接着强势推出
保证新单位推出成功首先进行100元换 5000元优惠部认购活动题越早认购折扣越部认购阶段需交纳100 元订金买楼时获额外 5000元优惠通活动王府花园 67号楼尚未公开发售时已拥超100名潜顾客
第篇广告标题首创市中心错层墅式单位项目特色进行市场铺垫时发布部优惠认购消息
第二篇广告标题越早认购折扣越提醒买家快售楼部领取优惠卡100元换5000元三天两天天断强化市场氛围
第三篇广告标题层变？时已快进入公开发售阶段错层做创意特征．渲染国生活空间层次
带生活享受丰富
第四篇第六篇广告系列时已进入公开发售阶段统题豪宅创新风暴分包括第四篇层次景观空间讲述王府花匠园林设计第五篇层次享受空间讲述王府花园丰富彩娱乐配套
第六篇层次户型空间讲述王府花园精彩绝伦户型设计
第七篇广告标题成华宅巅全版彩色广告效果推极致时王府花园已成成优质住宅代名词
考虑67号楼电视广告时王府花园项设施均未动工现场性做单纯形象广告适合时销售务非常紧迫广告必须紧密配合销售深入思索考虑 67号楼户型单性决定传播户型优越性突破点吸引目标受众画面连接量运蒙太奇手法受众传达户型优越引起种种羡慕整广告长30
秒体现出种现代时尚卓越精品楼企品质完成王府花园空间 美感受
王府花园秒电视广告诉求空间优越品质画面表现夫妇牵着孩笑眯眯路王府花园标志性门前迎接客着双手指引扇门开出现胖子夫妇身处豪华客厅表情夸张阳台商模样男端着酒杯观赏花园美景错层转梯处阶梯孩子跳跳表现整体空间舒适谐二衣帽间贵妇模样女子
着镜子左顾右盼赞叹已…
作电视画面声效旁白广告语说出王府花园首创市中心错层墅型设计仅需50万王府花园顶级生活体验外刻意呀谁住王府花园呢话住王府花园羡慕已常旁白起表现王府花园错层空间尊贵稀
实际成交效果．王府花园67号楼部认购时取非常卓越市场反应仅派出百张优惠卡．公开发售时形成位买家提前深夜排队罕见情况说非常推广基础
然公开发售时候王府花园然现场流少成交困难原正远期楼花社区形象充分展现实王府花园单价贵买四房二厅160方米客说基二次置业考虑舒适低价影响项目交楼时间尚需两年买家普遍觉没必现买宁愿项目封顶甚交楼时考虑否购买
外原王府花园现场变化确太少社区建设工作没进行开展定程度影响购买者信心王府花园会做成什样心中没底普遍反应觉项目质素错仅仅停留张纸买家样种心态严重影响成交速度展销期成交量
实出现样情况发展商事先定估计没想成购房者心态已半年发生变化买房验迅速提高愿意买见摸着东西单张图纸够卖楼时代成转瞬逝回头
15号楼货尾单位旺销67号楼全新单位困难正常买15号楼货层单位买家方面确实惠方面交楼然单位非常理想确物值群追求实际买家6－7号楼买家考虑完全回事想买真正房子67号楼然说起
错究竟会样？王府花园整体社区会建设？心中会问号加房子住马购买成件非常正常事情
六策划
房产项目成功发展商实力永远基础优秀策划公司起作辅助性决定性消费心态越越成熟天单炒作单策划灵机动卖楼果存样期发展商断然会输惨
数情况策划公司仅仅锦添花起死回生
王府花园然暂时遇定推售困难整体社区逐渐完善先天优势前期基础创销售佳绩件难事包括许楼买家纷纷表示果王府花园社区建设取定进展交楼期更快会购买
长期房产策划服务中越越体会楼盘推广展示非常重关键素王府花园首期销售成功标志性欧式门楼王府花园二期销售困难门楼什没
通展示购房者提前感受未生活形态制造良销售环境调动购房者欲动充分展现发展商实力非常重发展商清楚欲速达道理匆匆忙忙推出市场追求销售时间绝工作做做细回收资金快保障
王府花园规划中生活：43000 方米中西园林景观欧洲典缓坡式绿化1000 方米夏威夷园林游泳池1000 米生态运动步径三星智化系统成首创双会配套网球场高尔夫练场等设施中项够提前完成够售楼产生巨推动力惜发展商然存侥幸心态肯率先投入
巧妇难米炊优秀策划方案需发展商配合支持
感觉着市场断成熟消费者房子越越挑剔先天存足房子越越难卖样项目妙笔生辉挖空心思难逃失败恶运避免种情况产生方法策划项目立项时够介入种方式合作够项目程度满足市场需样项目 真正推市场时候水渠成王府花园次营销策划成功遗憾里出家分亭希验教训更发展商少走弯路更策划者点理性果够起样作欣慰
城龙花园裙楼商铺营销策划案
目 录
项目基概况
二项目SWOT分析
（）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点
三商业模式分析：
() 综合性商业模式
（二）题性商业模式
（三）专业性商业模式
四项目整体定位
（）项目营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位
五营销推广
（）推广题
(二) 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位推广策略
项目基概况
城龙花园位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处总占面积５万方米总建筑面积11万方米分四期开发目前二期已入伙裙楼商铺计35间总面积约194435方米商铺目前基空置
二项目SWOT分析
然项目段位置较优越现实存着影响项目形象素裙楼商铺目前处滞销状态充分认识该项目优缺点充分发挥优势项目期营销程中制胜关键
（）优势点（S）：
1 项目前交通较便利处龙城道龙福路交汇处
2 项目处龙岗中心城级黄金旺发展前景
3 项目目前现楼满足部分型商家买需求降低购买者置业风险
4 商铺层高54米设夹层融合商铺仓储家居体
5 项目开发商母公司城建集团深圳具定知名度项目推广具定优势
◆发挥优势：
A项目裙楼运作程中充分渲染项目区位优势交通便利
B项目裙楼运作程中强调该区域发展前景带商机
C项目推广时利城建集团品牌优势增加置业者投资者信心
（二）局限性（W）
1 项目处段目前气旺尚具备气带动商铺销售条件
2 项目周边长着茅草开发块显较荒凉发展商业略足
3 该项目建成时裙楼商铺直滞销造成定负面影响
4 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位题鲜明
5 项目裙楼商铺规模利整体推广
◆解决方法：
（1） 重新裙楼商铺进行市场定位明确目标客户
（2） 确定营题特色营方带动商铺销售
（3） 加推广力度扩商铺暴光率市场知名度
（4） 设立部分免息分期付款方式降低购房者置业门槛吸引入市
（三）机会点（O）
1 区位优势发挥辐射周边区
2 着周边住宅区相继建成入伙带动周边气带动裙楼商铺销售
3 中国入世推动济发展商业物业前景
（四）威胁点（T）
1周边现推市场欧景城裙楼商铺碧湖花园商铺等商业物业较形成竞争力市场压力
2碧湖康馨园空置裙楼商铺形成直接竞争
三商业模式分析：
目前商业模式三种：综合性商业模式二题性商业模式三专业性商业模式
（）综合性商业模式
模式奉行购物休闲通吃衣食住行条龙服务商场行业种类众品牌芜杂档次齐备满足层次消费者生活需求购物时够进行饮食品茗等休闲活动拉动场群体消费角度分析种模式似够全面网络住消费者聚气提消费应该理想商场模式实际模式已全球济态势里遭遇严峻考验中国例外越类似深圳样济发达区模式表现出老旧态越明显面危机越
究品牌市场进步细分消费者需求断性化发展全面式营失销售点深化机会仅仅愿意目前商业品种品牌发展速度没商场规模够全部承载次割舍间失部分客户青睐行业专业市场直接竞争中失条条阵线时日电子通讯家电家私众服装已纷纷淡出综合卖场两年名牌综合商场整体销售额持续萎缩尤年半年开始深圳名商场均食品超市然维持销两旺局面余品种额度全面降面样种形势品牌商场利早期积累财力知名度采取圈扩张活动造势手法力求站稳脚市场重新洗牌前充实力谋求变革性发展中型综合商场然明知危机实力原目前苦苦支撑外应变法
种综合性商业模式适合规模裙楼商场型纯商业物业项目裙楼商铺设计规模适合发展综合商场
（二）题性商业模式
题确定范围广文化层次群分类商品档次等角度发挥找相应题然该题核心规展开营女世界男世界童世界群分类题围绕某类群品特定范围品种品牌进行筛选滤进行针性营
类模式商业模式相目标客户群满足需求区局限某行业商品种类具备占绝优势市场台目标客户群定某文化层次某性某济群体等等群体说题商场够满足异质化需求性化心理诉求针性强
种商业模式针性强负面影响客户范围窄未发展前景难预料市场风险相较高种商业模式求：
⑴ 规模化题营独占面积庞项目规模匹配
⑵ 规范化题营理营行较规范甚进行网络运作涉成高昂费巨
⑶ 租金低廉题商场通常较低租金吸纳商家聚集入场营投资者说愿意情况项目销售利
种商业模式适合项目群楼商铺
（三）专业性商业模式
类型商业某行业托加深品牌档次细分集中力量满足全体消费者某种特定需求尤性化异质化心理诉求深圳名中电信息时代广场电子科技通讯产品市场风云势华强北商圈背景站稳脚电家居广场家电市场台全力揽括行业品牌精英加消费者选择余力求做想买家电消费者会转投商场怀抱
类商业模式优势针性强专业化程度高某行业发展直接影响该行业专业市场营力盈利空间目前龙岗蓬勃发展房产必带动相关行业蓬勃发展建材业装饰材料业等发展城龙花园商铺发展装饰材料专业性商业模式较行
四项目整体定位
（）项目营业态定位——装饰材料专业商业模式
基面项目SWOT分析种商业模式分析结合司该片区调查分析时综合司该片区操盘验司建议该项目重新进行市场定位确定商铺营题明确商铺营方带动商铺销售
项目位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处理位置角度目前段繁华程度够项目裙楼商铺规模够结合商铺成功运作模式分析司建议项目裙楼商场定位装饰材料条街
A标榜龙岗中心城首专业装饰材料条街该区域树立起第面旗帜
B样定位优势
a 客户规避市场风险坚定投资信心增加销售热度样定位减少直接竞争手（碧湖花园商铺碧湖康馨居商铺）接触面目前碧湖康馨居碧湖花园群楼商铺紫薇花园群楼商铺满足消费者日常生活需求突破口目前空置量较果项目群楼商铺雷周边项目必增加市场压力加剧市场竞争方面项目明显处利位
b 深厚市场容量：定位目前情况龙岗房产蓬勃发展带动装饰业发展项目周边建售楼盘较楼盘入伙装饰材料需求量较
c 目前该区域专业装饰材料街（城）较少着发展空间
d 项目周边气旺交通条件较理想商铺前面步行道空间较满足发展装饰材料业硬件需
e 良市场操作性：定位基详细市场市场调查商战实例整合出良前瞻性时定位程中逐渐赋予加深包容涵准备套逻辑秩序销售促销准备活动
（二）价格定位
房产租金售价晴雨表租赁市场行情直接反映供求关系售价曲线租赁价格曲线步变化租赁价格售价真实反映租赁市场房产市场真实体现收益价格商业价格进行评估收益价格物业者投资者基心理预期价格
根调查区域商业物业租金情况该区域商业物业租金水般2590元M2月间通段商业分析段街铺均租金60元M2
a确定年收益：60元M2月×1 M2×12720元
b确定原利率：采中国民银行年期存款利率综合物价涨素风险系数取原利率8
c年限：70年
d收益价格确定
运公式：
V ＝ar×[11(1+r)n]
式中V：房产价格
a：房产年纯收益
r：原利率
n：未取收益年限
测算出项目裙楼商铺均售价8000元M2
面价格分析结合目前市场状况司建议城龙花园群楼商铺均价8000—8200元M2
（三）客户定位
购买项目商铺客户类：
(1) 区域商铺投资者装饰材料营者
(2) 区域装饰材料业发展前景投资者营者
(3) 营知名装饰材料品牌加盟者连锁店
(4) 设立办事处装饰公司
五营销推广策略
（）推广题
基分析项目定位结合目前商业物业市场实际情况项目推广宣传时围绕面方面进行：
1 宣传项目裙楼商铺龙城专业建筑装饰材料条街突出市场发展前景投资价值
2 宣传该区域房产蓬勃发展必带动装饰业装饰材料业长足发展带出投资该商铺发展前景潜力
3 交通便捷：项目位龙城道龙福路交汇处交通条件较便捷商铺前面步行道空间较发展装饰材料业极具潜力
4商铺层较高设夹层集商铺仓储家居体宣传时突出卖层送层优势
(二) 项目形象包装
1题广告导语：
项目目前题广告导语广告诉求明显司建议城龙花园专业装饰材料条街题进行广告诉求
2项目导视系统
目前项目导视系统表现手法理想未项目形象题表现出反产生负面影响建议面龙城道裙楼悬挂条幅深惠公路龙城道等客流量方设导视牌
3 现场包装
1） 条幅：
目前项目现场条幅广告没法引起客户关注实际条幅广告项目快费省广告形式建议条幅广告重点深惠公路龙城道交汇处项目群楼楼体挂出城龙花园专业装饰材料条街隆重发售城龙花园专业装饰材料条街优惠招租租售热线等容条幅
2） 道旗：
营造现场气氛引起关注吸引更气司建议深惠公路龙城道布设道旗道旗容发布城龙花园裙楼装饰材料条街租售信息龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商铺 城龙铺王铺富三代城龙装饰材料街商家投资潜力股城龙花园商铺低风险高回报等等
（三） 总体宣传策略
根项目区域现状项目身特点司控制广告宣传费时采针性宣传策略加广告宣传力度步班放矢整宣传策略销售策略紧密配合达热销效果具体计划：
1）造势策略
针项目目前销售状况渲染市场气氛司建议针性媒体发表关项目新闻撰稿龙岗报龙岗线电视台等容宣传介绍该项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目裙楼商铺巨升值潜力令市场更加注目该物业加强客户投资信心
2) 常规宣传策略
广告宣传报纸广告电视广告常规宣传属效宣传方式电视广告成较高项目裙楼商铺规模属尾盘期司建议电视进行广告宣传进行必报纸广告软性文章炒作紧密配合销售策略采令常规宣传效果发挥控制广告费投入量广告宣传安排：
报纸广告：
龙岗报逢周二周五软硬广告结合10×1515×20版面作广告（样费集中阶段连续进行）诉求项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目巨升值潜力样广告费达预期效果
软性文章：
报纸软性文章目标性较强司接手城龙花园裙楼商铺销售工作龙岗报深圳晚报针性发表软性广告容样诉求城龙花园理位置专业装饰材料街发展前景
宣传单张：
（1） 宣传单张制作成需毛钱适合广范量派发项目目前单张容色彩具较强视觉击力司建议重新制作项目商铺销售宣传单张制作求体现项目优越理位置项目定位专业装饰材料街营发展前景时附商铺投资分析案例 ：业投资某商铺例
售价：8000元 M2 面积：2975 M2
总价：8000×2975238000元
首期5成：238000×5011900元
贷款：238000×5011900元
10年期月供款：11900×0010892311(月供系数)12962元月
目前该阶段租金保守估计：60元 M2 月出租获收益：
2975×601785元月
结月租金>月供款
单张建议板开数选择8K16K双面制作数量1000份
四）销售策略
1）租金代首期销售策略
针未商铺价格走势握定商家采取销售策略租项目商铺客户年两年决定购买采已缴付定期限租金作购买单位首期款刺激租户消费心理促租客变业消化部分面积
2）推出首期两成三成免息分期付款促销方案
降低置业门槛建议付款方式提供十年五成揭宣传推出首期两成促销方案余三成两年（年）免息分期付清降低业置业门槛引起量消费者关注达促销目
3）推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家品牌效应投资者营者增强置业信心力促进销售司建议意进驻品牌装饰材料商装饰公司设立办事处售价租金予定例优惠售价予定折扣租金予3月半年免租期利品牌效应带动商铺发售招租
4）客户领袖奖励计划
针目前裙楼商铺气足达带动气司建议推行客户领袖奖励计划已认购客户带领客户进行认购成交者发展商规定标准奖励予领袖客户购买商铺2优惠价奖励
5）低开高走分期销售
低价入市利羊群心理制造抢购热销气氛然视市场反应逐步提高售价迫客户迅速作出选择决定
6)针目标客户采DM策略
目标客户司通直邮（DM）直接派门商家派发单张海报等方式关资料传客户争取成城龙花园裙楼商铺业租户
连海昌欣城策划案
项目简介
海昌欣城位连东部新济圈——东海头畔台子山北西邻华乐广场东海韵广场山面海然风景优美
海昌欣城总占 10万方米总建筑面积逾 30万方米总投资超 12亿元设住宅商场幼园学校车库等建筑23栋高层（830层）高层（812层）层（4层）分布中高层高层占95层占5％总户数达2000户容积率207目前连市建超规模融海景山景体高尚住宅区
海昌欣城分四区域成体互补充宽阔香榭丽舍道3万方米欧式草坪中心中北面30层全海景建筑群观天海昌欣城顶级家宅西面世界雕塑文化题汇聚世界雕塑文化精萃东面世界运动文化中心设篮球场网球场等南面音乐艺术题音乐光广场中心激光喷泉著名音乐家雕塑穿插间整区集居住运动观赏休闲娱乐体
发展商简介
海昌集团系股份制企业公司成立九九二年油贸易海油品运输业务龙头业举现已发展成海运原油成品油燃料油进出口贸易房产开发餐饮娱乐燃料商业服务电脑软件开发等综合性跨区跨行业国际化集团性公司现拥二十家法企业九九六年连市民政府信誉评级委员会评A级信誉企业励精图治坦城营思想指导公司拥畅通供销渠道众国外客户现已中国国二十省市治区直辖市美国英国新加坡韩国日中东等世界十国家区建立良合作关系取卓著业绩海昌欣城集团继海昌华城连度开发型住宅区
举创造销售奇迹
连海昌欣城 2000年 4月投资兴建 7月 1日正式进入市场销售期
火红7月令连震撼日子见识广连月约目光集中东海畔海昌欣城惊速度迅掘起超型明星楼盘创造出连串难置信销售奇迹4月 28日海昌欣城首次跨越版面（两全版）奠基广告刊出迅速引起连广市民关注7月1日正式开盘火爆销售便展开
时销售实景：
7月1日海昌欣城部认购日子
早7点陆续位华乐广场处售楼现场耐心等候
8点周围已聚满百名热切等购房者
9点正式开盘300名购房者潮水般涌入售楼厅沙盘展板前接洽谈处律师咨询处顿时围水泄通
920 开盘仅20分钟登记认购住宅叨余套现场付款置业者排起长龙
12：20售出房屋 60套均 3分钟售出套房
午夜12：00 全天销售结束
7月1日天成交住宅 100余套成交金额 6000余万元
7月8日海昌欣城正式开盘日子现场气氛火爆热烈
截天海皇昌城已售出房屋200余套成交金额15亿余元：
夏委房交会期间占房交会总成交量三分
直7月31日海昌欣城售出366户总成交金额25亿元占期销售总额80
连串数字连串骄业绩：海昌欣城竞争日趋激烈房产市场创造销售奇迹房产界形成倍受业士关注值探讨海昌现象
究竟什原众购房者海昌欣城情独钟？什海昌欣城：众楼盘中脱颖出连房市场刮起股强烈购房旋风
奇迹背
海昌欣城取骄销售成绩绝偶然素整体策划分阶段营销推广手段具体实施创造种奇迹专业保障
奇迹首先源认真务实合作伙伴
什两相隔数千里南北企业吸引起样成黄金搭档
首先书凌峻产咨询公司推广难事吸引海昌房产开发限公司然电话联系然开始认真务实合作路海昌集团1992年成立8年发展现已成集原油成品油燃料油进出口贸易房产开发餐饮娱乐旅游商业服务电脑软件开发等体综合性跨区跨行业国际化集团性公司作属公司连海昌房产开发限公司实干快捷精神享誉行1997年7月 1日成功推出引领时连产潮流流项目——海昌欣城座融合文然科技高尚住宅连目前颇具规模欧式花园墅住宅
凌峻公司 1994年成立 1995年率先全力投入国房产项目策划推广数年超200房产项目提供优质服务产生销售额超百亿赢众发展商代理公司信赖称赞国具实力专业房产策划推广机构业务范围遍珠江三角洲全国城市广东房产策划代理公司进军市场先驱引海昌集团曲杰总理话间认真干实事公司
二 奇迹贴切富号召力项目核心理念
（－）容乐观市场形势
凌峻进行海昌欣城全程策划时首先连市房产市场进行毯式考察首先连市楼盘进行逐深度解初步掌握7连房产市场第手资料获房产市场总体认识样做处快速握房产市场特性接未接触区楼盘时种工作方法必性
双方举行7项目分析座谈会凌峻连房产严峻形势提出两点问题
1．2000年连市商品住宅供应量较年成数字递增
98年市场供应量 160万方米
99年市场供应量 300万方米
截止 2000年半年市场供应量已突破400万方米
见年市场竞争达白热化半年进入价格竞争阶段（果然6月底连万达集团龙翔区率先降价600元／方米甚楼盘降阶幅度达 1000元／方米时间降价风连盛行）
海昌欣城开发量30万方米连市年开发商品住宅区连市常住口限城市口仅200 万供求矛盾进步激化
2．连市民高层接受
连气候（气温日风力湿度等）影响市民高层住宅实率：物业理费抱怀疑高层商品住宅普遍处滞销状态附某档次高层区推出时间工程进度等均优海昌欣城层住宅基售磬高层推出160余套开盘半年仅售出 30套见高层海昌欣城极考验面两道壁垒海昌欣城似走进条窄胡前景处？针种情况凌峻提出观点：
1应传统连房产市场格局分杯羹创造新市场
2连房产市场成熟关键引导
3应该市场效供足现象存
4连成国际现代化市必然接受高层建筑国际潮流海昌欣城作国际性城市样板社区更应率先领导潮流
5海昌欣城连罕座山面海高尚住宅区然景观相号召力
（二）走次验义弯路
连海昌欣城初次确定项目核心理念时提出绿色环保样概念里着验确定概念广州南方城市已形成种趋势成功例子屡见鲜次凌峻确确实实犯验义错误连缺乏更深入解现认识建立短短天市场走访基础接触信息够全面彻底
连座青山相海相连海滨城市城市环境国首屈指样氛围市民没切身体会城市污染居住环境影响居住环境指数购房者直接影响素时连楼盘南方某策划公司包装绿色生态社区作定位销售始终意直接证明点
（三）份报纸带启示：绿色环保国际性城市样板生活社区
首次会谈专项组带着客户疑问沉沉箱资料厚厚笔记录音带回广州摊开放会议桌图片文字资料凌峻—海昌欣城项目组开始抽丝剥资料研读通周时间先囫囵吞枣阅读细细消化反复推敲提纯综合形成认识结问题时开始怀疑绿色环保概念行性作独具特色海滨城市什样质素楼盘市场真正需仅仅绿色环保显然远远够带着进步探索兴奋满腹疑惑5月12日凌峻——海昌欣城项目专案组次连榻宾馆作休息服务员送天连日报客户总监陈楚起报纸首先印入眼帘系列形式全市民宣告连国际性城市发展方文章字漏完7篇文章马服务员找天报纸找出已登出系列文章—详细完传项目组成员—灵感火花开始脑中跳跃
接天连容貌脑海里越越清晰房产市场脉络越越清楚
首先连市国际性城市定位：1999年连市委提出力争连建设成国际旅游商贸会展名城
2000年初国务院连定国家5国际性市
2000年 5月连市委市政府城市更高层次定位 5年时间建设成国际名城
次连年举办国际服装博览会国际文化博览会赏槐节等国际交活动令连国际逐步接轨切深切感受连国际性城市浓厚氛围城市定位房产指引发展方更加明确海昌欣城走路国际性
城市样板生活社区思路计中渐渐成形快策划书形式摆客户面前次双方拍合快确定国际性样板生活社区定位时项目定位基础发展出项目推广统形象包装题苦奉世界精彩——海昌欣城
（四）核心理念剖析
国际性空泛概念实实生活享受苦奉国特色精华达国际性社区标准具体体现整体规划景观配套设施物业理教育等方面
发展商先进国际性开发理念
吸收国外先进开发验结合连市房产现状趋势开发适度超前项目
国际性整体规划
符合国际居住潮流国际性生活方式令业生社区方面享受生活便利精彩方面感受恬静悠闲氛围海昌欣城占10余方米总建筑面积约30万方米绿化率高达 45 城分成四区域成体互补充宽阔香榭丽舍道（清古树）3万方米欧式草坪中心：中北面 30层全海景建筑群——观天4部观光电梯览北部海湾天海色美景超然气度油然生西面世界雕塑文化题汇聚世界雕塑文化精萃东西世界运动文化中心设篮球场网球场等南面音乐艺术题音乐光广场中心激光喷泉著名音乐家塑穿插间整区居住运动观赏休闲娱乐身成连市适合居住国际化生活社区
功布局
案舍弃常现区规划方式换种全新模式创造种宏区环境
1．块处位置山阴海南面积住宅设块北面北：观海南享受阳光绿野
2．居住者利益设计宗旨思想贯穿设计始终建筑形象环境布置：力图创造民宫殿终极理想
3．清晰线条居住运动休闲娱乐交织起苍海青山交相辉映：
交通组织
园区机动车车库行驶停放面消防求设置消防车道环形通道时园区车道仅供园公车辆行车行出入口设华乐街中段分车行口行口火车次口三口车库设中心绿住宅底层利架空高差设行车停车库
机动车非机动车行分流简化园区交通组织园中步行系统带相度性
竖设计
充分利势利条件整坡保持现状波造势势造景创造层次丰富视线
国际性景观设计
景观艺术品园林设计吸取国特色精华令业置身中感受种异国风情
1园区整体组积极元素深入样气浪漫城市环境青山苍海然环境中利天然高差创造高低错落重景观层次入作景观中重元素井然序结合水体植色彩灯光品种设计元素
2．品设计中动静结合带状水面瀑布完美结合成体色彩配置中强调片草坪创造绿色色调时利种花草树木点缀鲜亮色彩夜间灯光温暖乳莹色调利功形状丰富放晚灯光层次植作景观设计中具性元素园区选常青阔中乔木广玉兰苏松辽东标松等落叶阔叶乔木：法国梧桐香椿枫香天女木兰榆花揪鲜槐等林灌木：兴安杜鹃花木兰锦带
花胡枝子盐肤木等外品节点处布景行驻步拉绿距离合适方式
国际性配套设施
汇集国生活休闲运动设施业提供高品质生活享受时提供智化服务业世界步
国际性物业理
物业理达国际先进水业提供更全面更性化服务聘请国际知名物业理公司香港戴德梁行作物业理顾问
国际性教育系统
提供国际接轨教育系统培养参国际性竞争幼园实施双语教学聘请外籍者教师国教师入园孩子提供英语启蒙教育重视孩子教育家长具吸引力西瑞克外国语学校合作开办社区外语学校业生优先优惠入学
国际性销售服务
世界消费者提供优质销售服务销售员少懂门外语建筑艺术符合国际建筑潮流实具审美性
三 务虚实务策划执行完美结合
策略思想落实处凌峻基原相信行动思想更重
海昌欣城项目成功关键原点年国涌现点子师策划师现象着根性区房产营销策划系统化工程涉专业领域系统整合种专业材形成科学严谨动作流程保障项目良性运作策划师点子王示流特定市场环境推出两项目（甚中生吹嘘）高居常常游离市场项目外急功利种花巧技俩操作楼盘恰恰致命常常项目置高风险中危机四伏广州深圳中国房产市场成熟方里名式样师基没立足证明师越发规范越发成熟市场中作越显苍白力
（）凌峻公司提倡全程服务模式
观点操作项目程中仅需企业制订基策略派驻专业材全面现场进严格执行断企业需遇方方面面问题出谋划策目前凌峻旗拥房产咨询公司广告公司基础率先提出房产营销推广体化全程服务理念全程策划服务容包括：
1．项目 SWOT分析
2·决环境调研报告
3．区域市场定位确定
4．项目开发概念概括提炼
5．品牌形象塑造延伸
6．项目名称 VIS设计
7．建筑风格布局规划建议
8．户型设计建议
g．环境规划建议
10．项目定价模拟
11．目标客户群定位分析
12．入市前营销策划
13．入市营销策划（促销策略价格策略推盘时机策略付款方式策略）
14．项目销售进度模拟
15．销售法律文件付款方式认购须知装修标准购房合
16．销售员培训手册编制提供专业培训
17．系列营销活动策划执行
18．公关活动事件行销策划执行
19．类销售资料设计制作
20．模型效果图示范单位设计制作建议
21．工环境包装设计
22．营销中心包装设计
23．媒体组合投放频率投放预算投放计划
24．面广告创意设计
25．影视广告创意制作
（二）精益求精销售资料制作
销售资料仅消费者解项目工具时令消费者项目产生感性认识保证销售资料制作水准海昌欣城销售资料均广州制作凌峻创作部成立两项目组 VI楼书折页单张展板等时设计分出方案时公司部展开竞争专业设计组进行方面设计工作
LOG0整设计工作基础起初设计员设计十款没通创作总监左农审核眼熬7数通宵作品付诸东流设计师十分焦急次创作部脑力需荡会美术指导李伶想五国藉肤色孩子手拉着手组成海星刚寓意着海昌欣城国际性核心理念凌峻提交设计稿海公司致通月紧张设计制作运输种销售资料送海昌欣城
（三）追求—售楼部
销售资料高水准制作破连陈旧销售模式连楼市形成定影响足引起关注专家统计结果约95％销售终项目现场发生售楼环境已日益体现出重性售楼部作售楼环境核心部分常规功设计般求宽敞明亮气派典雅功明确
售楼部般少需功区分：接区洽谈区模型展示区休息区等售楼必少摆设致接台楼盘模型户型设计模型售楼书说明书坐椅展示室等时连售楼部均十分简陋便连出色项目十方米张桌子模型连房产发展高没形成销售现场包装意识海昌欣城建成什样呢？
建建成座两层玻璃外墙蓝色建筑物落成船似外形风起伏船帆式天花口处钢化玻璃铺着细沙海星贝壳等等精彩点置身中参观者仿佛处蓝色海洋世界
连售楼部建成连座售楼时赞叹已声音中成东海畔道亮丽风景线
四 热点断造势手法
（－）造势手法：开盘策略媒体造势
项目成功否项目开金销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取开门红否项目前景难继中途天折强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
4月 28日海昌欣城刊登奠基题连首次跨版广告
6月12日海昌欣城刊登全版形象广告单日单台电话接听600次咨询新闻炒作功规律：炒作造势社会焦点关注引导形成批众群舆炒作深入篇幅较采取方式较丰富项目优势特点发挥淋漓致
考虑舆运作特点需积累传播势程高潮维持张弛安排辅势期二星期密集炒作期
6月12日14日海昌欣城国际性城市题热点话题继续深入．导入海昌欣城国际性城市样板生活社区定位
6月 15日日海昌欣城国际性规划容海昌欣城项竞争优势阐述包括：海昌欣城整体规划观海工景观规划物业理规划配套设施规划教育等
新闻炒作媒体选择重媒体影响力风格象相鉴连日报权威位发布媒体半岛晨报作辅助利面房产专业版面
文章安排区连日报理念导整体性介绍半岛晨报具体规划容海昌欣城信息媒体形式出现合理时间差错位公众印象谋合综合起形成势
阶段密集硬性广告作配合理性感性两层面数读者接触解项目形成初步印象
6月28日30日硬性广告倒数形式创造开盘紧张氛围进步公众注意力集中海昌欣城
7月1日硬性广告宣告海昌欣城开盘
通紧集投放方信息源丰富题材形成立体攻势提高目标消费者海昌欣城全面认识海皇欣城创连市国际性城市示范生活社区创造舆理基础通全方位介绍海昌欣城刺激消费心理启动市场
推广策划中新闻媒体支持始终处举足轻重位新闻具权威性公正性影响力广告法实现
海昌公司着海昌欣城历直保持着媒体良关系6月初海昌公司配合邀请连媒体负责召开海昌欣城项目讲解会项规划设施表示希媒体支持
媒体作充分沟通前期新闻炒作项重活动皆媒体时量宣传报道盛况迅速广市民解海昌欣城炮红媒体效报道海昌欣城成连明星楼盘海昌龙头盘奠定舆基础海昌欣城市领导重视连市委书记市长薄熙 7月 19日现场售楼部视察海昌欣城项目开发推广策划推广作出高度评价
（二）造势手法二：订价策略制造销售势
入市时订价造势决定素
通前期项目包装销售现场广告宣传环境营造等方式造海昌欣城高品质高价位项目形象极提升心理价格低价入市心理价格入市价格形成较差距形成销售势
价格推出时机握否准确影响着销售势形成海昌欣城通二星期推广已消费者接受区楼盘相普遍认起价应 4800元实际价格直没推出更增添神秘感开盘前三天万众期终公布订价入市价格仅3700元起高达1000元差距销售势达高潮保证开盘旺势实际销售中通统计均销售价格达 4450元／方米
（三）造势手法三：数万免费明星明星接盘
7月 1日晚华灯初海昌欣城旁华东广场歌海潮海昌房屋开发限公司承办庆祝建 79周年—海昌欣城夜广场文艺晚会隆重举行陈明毛宁黄宏等众明星香港影星李修贤成奎安整晚会气氛格外热烈晚场群众逾2万广场挤水泄通
海昌欣城夜文艺晚会推出仅成初夏连广场文化亮点更海昌欣城开盘销售旺势起推波助澜作聚集气认文化开拓市场绝附庸风雅方面造势起重推动作数万通现场观迅速提高项目知名度方面高尚住宅业住房住放心房更住户丰富精神文化生活样做正社会展示海昌欣城种决心实力
（四）造势手法四：策划连房交会
海昌精神头连城建副市长刘长德参观完海昌欣城房交会展位评价
房交会现场位厅正门口处海昌欣城样引注目醒目位置精心设计展位专业热情服务引众驻足群买房亲眼连出风头具典型楼盘底样？
历年房交会房产发展商说兵家必争时仅展示实力场更带观成交额成半年销售情况晴雨表发展商次机会非常珍惜手笔投入展位高额折扣千奇百怪促销手段参展商希脱颖出成房交会明星
海昌欣城首次参加房交会意义更关重策划中强调基设施力求出色外张创造精彩点海昌欣城2楼特设现场洽谈签约区实施现场洽谈现场付款足出门成业尤天两次数名建行押款员持枪提着钱箱穿
熙熙攘攘群时带着震撼想知精心策划包装海昌欣城成次房交会闪亮颗明星
（五）造势手法五：创举：策划包机接楼
包机旅游包机招商已稀奇包机专程城市购房置业眼里思议海昌欣城做出样全国称创举行动
发现海昌欣城开盘少咨询电话长春哈尔滨北京沈阳等连亲朋友里听说样处国际化目标海住宅感兴趣连东北区济发展前阵天独厚理位置气候宜山傍海然环境优美城市景观成许外尤东北置业安家理想城市
根情况进步扩海昌欣城连房产市场影响力二满足部分计划楼外消费者策划哈尔滨包机购房置业活动
7月 15日首批120名哈尔滨市民包机抵连购房置业团参观连房交会海昌华城海昌欣城游览连景点亲身体会加深连海昌欣城印象天喜欢海昌欣城
次活动仅销售起促进作更社会时传佳话发展商消费者心目中树立实力雄厚企业形象海昌欣城创造社会效益济效益双赢
（六）造势手法六：观天拍卖活动
观天海昌欣城项目楼总户数约 340户层高30 层中中间两门栋电梯观光电梯中间门栋区口凯旋门观天外观呈弧度流线造型外立面线条搭配时尚生动
海景连房产永恒题热爱生活观天座览连火海口建筑矗海昌欣城龙头核心位置北观连港全景南台子山置身中放眼远眺360度景观触目处山际海际天际宏浩渺
观天特设立住户服务中心享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务
观天六栋连体30层高层深现代建筑风格精髓外观呈弧度海倾出配时尚简约外立面线条气势恢宏凯旋门整建筑显华丽壮观日竣工必成连火海口航标性建筑
拍卖四套单位均位观天凯旋门方佳观海单位
海昌欣城开盘备受界士信赖支持创单月销售额逾2亿元骄业绩成连市明星楼盘海昌欣城观天尚未推出已获广州市民关注追奉尤凯旋门方单位更方注意焦点早六月底声称誓已更况四套拍卖单位堪称观天极品单位物稀贵避免必争执海昌欣城决定作拍卖公竞争
通拍卖形式销售房屋连首次连房产销售史次创举拍卖活动掀开新代豪宅诞生序幕次海昌欣城推销售高潮
（七）造势手法七：偿赠房予丁美媛
连第奥运举重冠军诞生丁美媛奥运会成功夺冠海昌欣城精彩造势手法起推波助澜作
赠房然房产营销推广起直接推广作保持海昌欣城开盘火爆延续效应起重作
连市副市长根具象征意义金钥匙交奥运举重冠军丁美媛手中时候连市媒体时报道疑海昌欣城作次极具广告形象效果宣传种效果意义远远次版面硬性广告轻易达
五 奇迹表现服务引入销售中
（）住客服务部成立
海昌欣城客户提供周详温馨服务观天尊单位特设立住客服务中心观天住客享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务海昌欣城住客服务中心成立提升项目质素形象赢广客户称赞极促进楼盘销售
（二）业恳谈会
海昌欣城 7月 1日开盘售出 500套已拥批迫切希早日享受 未生活业
继十月五日海富阁提前封顶海韵阁海天阁十月底次提前封顶着工程进度快速推进建筑设备配套设施物业理智化等实质性工作全面展开
做努力否满足业需？海昌认必须通效途径聆听业意见建议工作真正做善美
业形成良性沟通
海昌欣城项工作展开时听取业意见解需真正符合业利益
沟通程中必须业清楚海昌欣城方面工作进展参细节决定
予服务新涵
许准业说房子底样？心里少存疑问海昌欣城通业恳谈会业请回汇报工作进展解答业生疑问满足业提出修改意见参海昌欣城项建议接受业生百般挑剔
切种房产售服务体现
接受业监督
通业恳谈会形成种业监督机制海昌欣城项工作业生注视量做完美业满问题时予指出海昌欣城项工作实实客户着想业恳谈会实施海昌欣城带良口碑效应
结语：连明星楼盘海景龙头盘
短短月时间海昌欣城创连串销售奇迹连众楼盘中脱颖出成房产界研究探讨海昌欣城现象成段时间连住宅引领潮流标志性建筑
清醒认识房产项目开头困难困难持续旺销海昌欣城总销售额预计超十五亿销售时间持续三年样相长时间起市场严峻考验必须牢牢占连房产市场龙头盘位
实感欣慰月卖 366 套 25亿
连买房者心目中建立起海昌欣城良形象成心目中明星楼盘想买楼时候必然会海昌欣城海昌欣城垄断连高尚住宅社区市场极重正作策划者努力追求目标样会海昌欣城海昌集团带持久利益回报
文完成时海昌欣城新轮策划市场推广工作正紧张进行仅仅陶醉成功毫意义说目前更重总结验深深感验策划入脱离市场实际情况简单克隆某成功案必须深入市场进行位策划认识策划成功赖发展商策划公司紧密间配合工作细节执着认真样保证终做出精品奇迹步步做出
理相信样良开端良合作模式海昌欣城策划推广会越越精彩
海昌欣城成功许益启示海昌欣城成功策划操作完美结合产物两点缺
理解点：
1．根实际情况反复证准确握住项目核心理念
2．项目核心理念进行务实剖析具体落实项目开发整流程
3．满足企业制定基策略设专现场踢进肘时刻刻企业遇方方面面出谋划策
4．开发商作名优秀理者承建商设计院进行效资源整合单位亲密合作项目核心理念灌输位发挥出整体优势
5．抛弃传统市场格局观勇开拓思维创造新市场份额
项目成功否项目开金销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取开门红否项目前景难继中途天折强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
4月 28日海昌欣城刊登奠基题连首次跨版广告
6月12日海昌欣城刊登全版形象广告单日单台电话接听600次咨询新闻炒作功规律：炒作造势社会焦点关注引导形成批众群舆炒作深入篇幅较采取方式较丰富项目优势特点发挥淋漓致
考虑舆运作特点需积累传播势程高潮维持张弛安排辅势期二星期密集炒作期
6月12日14日海昌欣城国际性城市题热点话题继续深入．导入海昌欣城国际性城市样板生活社区定位
6月 15日日海昌欣城国际性规划容海昌欣城项竞争优势阐述包括：海昌欣城整体规划观海工景观规划物业理规划配套设施规划教育等
新闻炒作媒体选择重媒体影响力风格象相鉴连日报权威位发布媒体半岛晨报作辅助利面房产专业版面
文章安排区连日报理念导整体性介绍半岛晨报具体规划容海昌欣城信息媒体形式出现合理时间差错位公众印象谋合综合起形成势
阶段密集硬性广告作配合理性感性两层面数读者接触解项目形成初步印象
6月28日30日硬性广告倒数形式创造开盘紧张氛围进步公众注意力集中海昌欣城
7月1日硬性广告宣告海昌欣城开盘
通紧集投放方信息源丰富题材形成立体攻势提高目标消费者海昌欣城全面认识海皇欣城创连市国际性城市示范生活社区创造舆理基础通全方位介绍海昌欣城刺激消费心理启动市场
推广策划中新闻媒体支持始终处举足轻重位新闻具权威性公正性影响力广告法实现
海昌公司着海昌欣城历直保持着媒体良关系6月初海昌公司配合邀请连媒体负责召开海昌欣城项目讲解会项规划设施表示希媒体支持
媒体作充分沟通前期新闻炒作项重活动皆媒体时量宣传报道盛况迅速广市民解海昌欣城炮红媒体效报道海昌欣城成连明星楼盘海昌龙头盘奠定舆基础海昌欣城市领导重视连市委书记市长薄熙 7月 19日现场售楼部视察海昌欣城项目开发推广策划推广作出高度评价
（二）造势手法二：订价策略制造销售势
入市时订价造势决定素
通前期项目包装销售现场广告宣传环境营造等方式造海昌欣城高品质高价位项目形象极提升心理价格低价入市心理价格入市价格形成较差距形成销售势
价格推出时机握否准确影响着销售势形成海昌欣城通二星期推广已消费者接受区楼盘相普遍认起价应 4800元实际价格直没推出更增添神秘感开盘前三天万众期终公布订价入市价格仅3700元起高达1000元差距销售势达高潮保证开盘旺势实际销售中通统计均销售价格达 4450元／方米
（三）造势手法三：数万免费明星明星接盘
7月 1日晚华灯初海昌欣城旁华东广场歌海潮海昌房屋开发限公司承办庆祝建 79周年—海昌欣城夜广场文艺晚会隆重举行陈明毛宁黄宏等众明星香港影星李修贤成奎安整晚会气氛格外热烈晚场群众逾2万广场挤水泄通
海昌欣城夜文艺晚会推出仅成初夏连广场文化亮点更海昌欣城开盘销售旺势起推波助澜作聚集气认文化开拓市场绝附庸风雅方面造势起重推动作数万通现场观迅速提高项目知名度方面高尚住宅业住房住放心房更住户丰富精神文化生活样做正社会展示海昌欣城种决心实力
（四）造势手法四：策划连房交会
海昌精神头连城建副市长刘长德参观完海昌欣城房交会展位评价
房交会现场位厅正门口处海昌欣城样引注目醒目位置精心设计展位专业热情服务引众驻足群买房亲眼连出风头具典型楼盘底样？
历年房交会房产发展商说兵家必争时仅展示实力场更带观成交额成半年销售情况晴雨表发展商次机会非常珍惜手笔投入展位高额折扣千奇百怪促销手段参展商希脱颖出成房交会明星
海昌欣城首次参加房交会意义更关重策划中强调基设施力求出色外张创造精彩点海昌欣城2楼特设现场洽谈签约区实施现场洽谈现场付款足出门成业尤天两次数名建行押款员持枪提着钱箱穿
熙熙攘攘群时带着震撼想知精心策划包装海昌欣城成次房交会闪亮颗明星
（五）造势手法五：创举：策划包机接楼
包机旅游包机招商已稀奇包机专程城市购房置业眼里思议海昌欣城做出样全国称创举行动
发现海昌欣城开盘少咨询电话长春哈尔滨北京沈阳等连亲朋友里听说样处国际化目标海住宅感兴趣连东北区济发展前阵天独厚理位置气候宜山傍海然环境优美城市景观成许外尤东北置业安家理想城市
根情况进步扩海昌欣城连房产市场影响力二满足部分计划楼外消费者策划哈尔滨包机购房置业活动
7月 15日首批120名哈尔滨市民包机抵连购房置业团参观连房交会海昌华城海昌欣城游览连景点亲身体会加深连海昌欣城印象天喜欢海昌欣城
次活动仅销售起促进作更社会时传佳话发展商消费者心目中树立实力雄厚企业形象海昌欣城创造社会效益济效益双赢
（六）造势手法六：观天拍卖活动
观天海昌欣城项目楼总户数约 340户层高30 层中中间两门栋电梯观光电梯中间门栋区口凯旋门观天外观呈弧度流线造型外立面线条搭配时尚生动
海景连房产永恒题热爱生活观天座览连火海口建筑矗海昌欣城龙头核心位置北观连港全景南台子山置身中放眼远眺360度景观触目处山际海际天际宏浩渺
观天特设立住户服务中心享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务
观天六栋连体30层高层深现代建筑风格精髓外观呈弧度海倾出配时尚简约外立面线条气势恢宏凯旋门整建筑显华丽壮观日竣工必成连火海口航标性建筑
拍卖四套单位均位观天凯旋门方佳观海单位
海昌欣城开盘备受界士信赖支持创单月销售额逾2亿元骄业绩成连市明星楼盘海昌欣城观天尚未推出已获广州市民关注追奉尤凯旋门方单位更方注意焦点早六月底声称誓已更况四套拍卖单位堪称观天极品单位物稀贵避免必争执海昌欣城决定作拍卖公竞争
通拍卖形式销售房屋连首次连房产销售史次创举拍卖活动掀开新代豪宅诞生序幕次海昌欣城推销售高潮
（七）造势手法七：偿赠房予丁美媛
连第奥运举重冠军诞生丁美媛奥运会成功夺冠海昌欣城精彩造势手法起推波助澜作
赠房然房产营销推广起直接推广作保持海昌欣城开盘火爆延续效应起重作
连市副市长根具象征意义金钥匙交奥运举重冠军丁美媛手中时候连市媒体时报道疑海昌欣城作次极具广告形象效果宣传种效果意义远远次版面硬性广告轻易达
五 奇迹表现服务引入销售中
（）住客服务部成立
海昌欣城客户提供周详温馨服务观天尊单位特设立住客服务中心观天住客享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务海昌欣城住客服务中心成立提升项目质素形象赢广客户称赞极促进楼盘销售
（二）业恳谈会
海昌欣城 7月 1日开盘售出 500套已拥批迫切希早日享受 未生活业
继十月五日海富阁提前封顶海韵阁海天阁十月底次提前封顶着工程进度快速推进建筑设备配套设施物业理智化等实质性工作全面展开
做努力否满足业需？海昌认必须通效途径聆听业意见建议工作真正做善美
业形成良性沟通
海昌欣城项工作展开时听取业意见解需真正符合业利益
沟通程中必须业清楚海昌欣城方面工作进展参细节决定
予服务新涵
许准业说房子底样？心里少存疑问海昌欣城通业恳谈会业请回汇报工作进展解答业生疑问满足业提出修改意见参海昌欣城项建议接受业生百般挑剔
切种房产售服务体现
接受业监督
通业恳谈会形成种业监督机制海昌欣城项工作业生注视量做完美业满问题时予指出海昌欣城项工作实实客户着想业恳谈会实施海昌欣城带良口碑效应
结语：连明星楼盘海景龙头盘
短短月时间海昌欣城创连串销售奇迹连众楼盘中脱颖出成房产界研究探讨海昌欣城现象成段时间连住宅引领潮流标志性建筑
清醒认识房产项目开头困难困难持续旺销海昌欣城总销售额预计超十五亿销售时间持续三年样相长时间起市场严峻考验必须牢牢占连房产市场龙头盘位
实感欣慰月卖 366 套 25亿
连买房者心目中建立起海昌欣城良形象成心目中明星楼盘想买楼时候必然会海昌欣城海昌欣城垄断连高尚住宅社区市场极重正作策划者努力追求目标样会海昌欣城海昌集团带持久利益回报
文完成时海昌欣城新轮策划市场推广工作正紧张进行仅仅陶醉成功毫意义说目前更重总结验深深感验策划入脱离市场实际情况简单克隆某成功案必须深入市场进行位策划认识策划成功赖发展商策划公司紧密间配合工作细节执着认真样保证终做出精品奇迹步步做出
理相信样良开端良合作模式海昌欣城策划推广会越越精彩
海昌欣城成功许益启示海昌欣城成功策划操作完美结合产物两点缺
理解点：
1．根实际情况反复证准确握住项目核心理念
2．项目核心理念进行务实剖析具体落实项目开发整流程
3．满足企业制定基策略设专现场踢进肘时刻刻企业遇方方面面出谋划策
4．开发商作名优秀理者承建商设计院进行效资源整合单位亲密合作项目核心理念灌输位发挥出整体优势
5．抛弃传统市场格局观勇开拓思维创造新市场份额
青岛红秋千童游乐城市场导入传播营销策划方案
项目综述
环境优势：
区域囊括十条交通繁华道路：冠县路泰山路胶州路热河路辽宁路黄台路华阳路登州路利津路延安路威海路北仲路宁夏路敦化路辽源路合肥路等数十条公交巴士线路穿梭气旺盛
商机优势：
市北区商业发达老城区1998年完成第三产业销售2794亿元辖区东方国货中新利群三百惠等型商厦类商业网点12万集贸市场59处中较市场墨路商品市场利津路商品批发市场抚路蔬菜批发市场南山农贸市场等均属淘金热土商机限
市场潜力巨：
全区类学校45校学生346万教师2042中学42特殊教育学校1教师进修学校1干部中专1幼园（）69处入园幼2264教师533基目标消费群体市场潜力巨
游乐城格局：
层美国麦克汉姆快餐
二层童游戏模拟机跳舞机
三层美国著名翻斗乐少游乐场
然格局清晰明确定整游乐城市场推广定格点带面中心两基点翻斗乐模拟游戏美式快餐辅助形成处集餐饮休闲游乐体化童游乐新天市场率先推出先进娱乐理念智化童娱游乐方式
关游乐城名字：
游乐城需名字承前启连系突出品牌暗涵营服务项目综合概括名字通综合分析前市场形势竞争手利利素酝酿出台合适名称红秋千童娱乐城’希加力推广
营销策略：
切孩子题思想品牌形象服务品质环境理三位体构成总体策划思路消费者解红秋千童游乐城真正涵达成次广告宣传品牌想象推广终目
广告策略：
公关促销导电视报纸配合电台印刷品辅助
效益预测：（仅市北区言）
三层：天营业10时门票20元（游乐18元家长2元）天均200日收入4000元月收入120000元年收入约140万元左右
二层：模拟机30台5角代币天均150台机五10币5元台天25元日收入750元月收入22500元年收入27万元左右
层：天营业时间早8点晚10点中晚餐日进餐数500均消费20元左右日收入10000元月收入30万元年收入360万元左右
三项合计：年收入约500万元左右
费预算：
营业费工费水电费设备折旧费杂费年约100万元左右
广告宣传费：
导入期：前三月投入约10万元左右
高潮期成熟期：六月投入约40万元左右
台期：三月投入约10万元左右
年合计投入广告费约60万元左右
前言：
1970年美国已开始研制开发翻斗乐童娱乐项目期第二百货总公司引进次全套项目直接进入中国青岛市场国青岛先进西欧南美东南亚等国家区许著名乐园少年童设置该套设施仅韩国设置六十余套深该国家长童青睐翻斗乐番进入中国青岛开青岛市场作目标争取推广青岛周遍区市场机会困难青岛成功登陆关系重
二市场分析：
概况：
1青岛改革开放新建造适合青少年童题公园乐园较乐园规模均较童公园植物园青少年活动基海洋游乐城海豚馆等离青岛较潍坊富华游乐园等
2青岛公园新增设游乐设施新建成居民生活区简易童游乐设施市区中型百货商场商厦特设单童娱乐设施佳世客百盛童乐园三百惠发达国货等商厦特设童娱乐项目新增设单项翻斗乐设施
3国青岛时推出娱乐形式：美国奇妙世界旅新加坡欢乐金银岛家庭乐园等
分析：
1深厚文化底蕴：
二百公司翻斗乐游乐城翻斗游乐快乐全家营理念新项目开发形象包装围绕题展开企业市场运作时溶入切孩子独特项目文化增强游乐城亲力易广间接消费者直接消费群接受
2合适项目定位：
目前市场童游乐项目单惯性商业行种纯商业性做法许营者考虑身利益少童心理行考虑中令众家长产生反感情绪家长恰恰类行业消费中占导位二百翻斗乐游乐城充分研究消费心理消费惯基础推出溶入企业文化独特项目定位切孩子建成座具趣味性探险性安全性优点较完善智化童娱乐设施更适合家长切孩子消费心理
3独特项目卖点：
翻斗乐童娱乐项目集开发童动作协调性身体柔韧性思维敏捷性体套综合开发体力脑力现代娱乐设施类童娱乐设施具备独特项目特性起良促销作外翻斗乐美国色彩丰富造型独特玩刺激乐穷少家长具诱惑力拓展项目涵提供广阔空间
综述：
群雄逐鹿二百翻斗乐：
二百公司引进美国翻斗乐童娱乐项目青岛市北独家商家言市场者天占市场先机消费者着想项目定会赢市场赢消费者终取成功着述竞争手相薄弱优势加适市场导入营销策略配合广告宣传公关促销定成功开拓青岛市场潜手形成震慑翻斗乐游乐城青岛童娱乐项目中独占鳌头
三项目分析：
机会点：
1翻斗乐童乐园集开发童动作协调性身体柔韧性思维敏捷性体套综合开发体力脑力现代娱乐设施
2具趣味性探险性安全性优点较完善智化童娱乐设施
3翻斗乐美国色彩丰富造型独特玩刺激乐穷少家长具诱惑力
4处新市北商业区交通便利口密集
问题点：
1翻斗乐青岛区国知名度
2翻斗乐门票售价较高包括乐园消费款项
3翻斗乐处市北区老商业街距市区娱乐场较远孩单独游玩便家长放心时家长带孩子真正游玩较少
4翻斗乐设老市北区历商业聚集游乐场概念相差甚远游乐城设便
四目标市场：
318岁少年童家长
五市场策略：
1树立品牌：
翻斗乐美国区美誉度中国陆青岛市场少知名度建议翻斗乐游乐城品牌着手宣传美国著名品牌翻斗乐快品牌深入心新品牌童游乐城广市民童熟知美国翻斗乐理念区家童娱乐单位鲜明形象必形成鲜明市场区隔
2更新理念：
改童乐园仅仅提供游玩概念翻斗乐童游乐城创造高起点附加值全程游玩翻斗乐28分钟试试您孩子体力脑力否健康正常孩子树立美国孩子够做中国孩子做坚强信念营造家长鼓励孩子孩子跃跃欲试游乐氛围
3组合营销：
（1）团体销售：
春秋假期季通组织学幼园团体青岛市北新区新貌玩翻斗乐学校幼园利图游新市北玩翻斗乐成学校幼园出游热线
（2）散客销售：
利种公关促销手段吸引介绍家长童节假双休日翻斗乐玩
六广告策略：
广告宣传品牌宣传美国翻斗乐项目更新概念引导娱乐突出游玩全程项目易利种广告手段鼓动屈挠精神激励新代少年童强息民族增光意识
七广告表现：
1导入VI树立品牌
规范全新视觉形象体现翻斗乐开发体力脑力智化趣味化乐园
（1）设计象征翻斗乐乐穷标志
（2）设计健康活泼聪明吉祥卡通物（导）
（3）设计套延展吉祥卡通物（辅助）
2广告语：
挑战美国子
意纯娱乐概念转化挑战适龄童体极限测试体体现翻斗乐众
翻斗乐开发研制美国虚拟样美国孩子手刺激青岛普通少家长挑逗胜心挑战极限
3报纸广告：
选择中国少年报青岛晚报生活导报刊登介绍翻斗乐童乐园广告强调挑战美国子’期引起适龄少家长老师注意
4电视广告：
青岛电视二台动画城青岛电视台线电视台神龙俱乐部娱乐节目版块中做滚动文字介绍翻斗乐童游乐城实景介绍
5电台广告：
电台娱乐版块节目中做宣传广告市民子女解市北区翻斗乐美国子
6印刷品：
印制海报招贴POP宣传单页宣传册子等印刷品邮寄学校幼园双休日肯德基麦劳店现场派送外公园售票处开市北线公交车派发
7开业促销：
（拟附策划报告广告文案）
八公关促销：
1奖励优胜：
假定美国子28分钟游玩全程周设次擂台寻找新卫冕冠军期产生月冠军直产生年度总冠军奖励超越者保龄球样设排行榜（外根客流量天机动开设擂台赛进行现场促销）
2赠送礼物：
翻斗乐玩少年童均赠送礼品（气球铅笔垫板尺子书皮课程表类文具品）颁发具定权威性证明体智谓证书（考虑青岛籍体育运动健签名颁发）提高翻斗乐娱乐项目含金量助长家长少胜心虚荣心
3寻找中国子
美国子’摆擂台中国子’言败 虚构登报寻找真正中国子通媒体信息悬念传播纷纷扬扬鼓励诱导孩子家家长胜心特强孩子前揭榜应擂旦出现新成绩隆重前该学生学校家庭赠送证书引起整社会关注诱发新翻斗乐热潮
4门票抽奖：
声讯电话合作翻斗乐玩少年童家长门票号码输入电话参加抽奖周开奖奖品赠送门票消费券带动次消费
5优惠折：
天正点进入游乐场少年童赠送优惠卡卡六折游玩出转四集体折入获优惠卡少年童参加翻斗乐组织特娱乐活动
6设售点：
市中心商厦娱乐楼层游乐场公交车终点站张贴翻斗乐海报告示设售票点
九备注：
希挑战美国子’成青岛少年童家长流行语
期翻斗乐童游乐城成青岛孩子游乐圣
相信方面努力加锐意创新勤奋努力配合广告攻势结合先进整合营销传播定够达期目标翻斗乐游乐城找限广阔市场
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目录
前言
市场篇
案面市场特征
二 消费者调查
三 案周边市场情况调查
四 价格调查
产品篇
产品定位
二 产品优劣势分析
三 产品建议
四 产品指标建议
五 河处理
六 门处理
七 车位建议
销售篇
总体销售策略
二 销售价格策略
三 付款方式策略
四 销售预测
五 销售造势
六 销售准备工作
广告篇
推广时机建议
二 推广总体策略
三 总体形象定位
四 包装重点
五 广告总体预算
六 媒体建议
七 立体化市场推广建议
环境篇
市 场 篇
房产业风险机会存行业专业开发商众市场现象中分析找出消费者真正需求予满足抓住机会获成功市场根正确决策
项目概况策划建设目标
1位置环境
（1）项目位置：成市南面环路东南西北四条道路围绕四周
（2）交通便利畅通：园区四周均市政道路园区身道路周边条公交通线路距机场火车南站
（3）环境幽静：园区周边房产已形成已成现房居民然环境较清净
2 策划建设目标
天区建成环境幽静规模档次较高园林绿化首屈指高档次高品质高层电梯组式公寓群
3 园区工程建设指标：
（1）项目占面积：50亩（中净409亩）
（2）规划建设项目：高层电梯公寓园区中心花园林道路化粪池会物中心商业中心宾馆等
4建筑物概况：
（1）体建筑高层电梯公寓总建筑面积110000方米层数1115层结构采框架剪刀墙结构
（2）户型：面积130方米（70）100方米（15）层面设计跃式停车面积约10000m2
（3）绿化率47 容积率25 建设密度34
二 市场机会点分析
（） 市住宅市场背景分析
着政府房产业种扶持政策出台成房产市场空前活跃起总说目前成房产开发存着样特点：方面商品房总体开发量积压情况严重方面商品房效供应严重足消费者买需房子种市场条件开发商切实市场需求出发消费者需求出发找出市场机会点空白点进行差异化营销竞争中取胜
成市住宅市场具特点：
1商品房总体开发量积压现象严重
政府扶持房产业发展断减免开发商种税费手段鼓励开发银行住房贷款普年三次降息措施更空前调动消费者购房热情开发商盲目进行规模开发成商品房总开发量迅速猛增直剩甚出现区域数十项目时开发情况（府南河）种规模开发行中真正卖项目少数商品房量积压开发商感市场形势严峻少号称手笔新概念楼盘面市受消费者冷落造成积压北斗星花园万福世家盘古花园新阳光健康花园等等
1 市场效供足需求供发生错位
然市场商品房供应量众购房者买适合房子说明消费者没购房需求商品房供应消费者需求类型发生严重错位准购房者需求项目引起消费者购房激情创造出销售奇迹（SOHO寓丽阳天等）反消费者需求发生错位项目竞争中淘汰成积压房（万福世家河城等）
3差异化营销成占领市场效办法
房产营销根找出市场空白点机会点项目树立鲜明风格特色项目形成区隔减少竞争占领市场市场需占领市场然市场竞争激烈少数楼盘消费者中引起轰动面市抢空甚炒高数倍价格发售：
SOHO 市驿站丽阳天等开发商准市场没酒店式公寓时存种需求消费者市场出现供需衡空白点进开发满足种需求项目配风格进行营销终赢市场
2 挖掘项目潜力实现等值营销成房产营销趋势
区位档次甚类型楼盘挖掘潜力程度终结果会相房子身价值高单开发商潜价值进行力挖掘终实现市场价值化 置信双楠谊苑1600元左右价值置信公司通种手段潜价值充分挖掘出终价值提高2000元左右说明挖掘出项目潜价值兑现营销成功营销着越越开发商认识等值营销重性未等值营销成房产营销总趋势
3 案面市场特征
1 总体供求局部供应求
2000年市场购买需求开发量步增长总体效需求足供求区域楼盘短期完成100销售反映出市场均衡性开发水差异性
2 开发商注重市场研究准确度握高
实力开发商均投入力量仔细分析市场需求便进行产品定位方法中百分百保证产品定位市场准确度造成面积滞销
3 济实房畅销康型热销高档住宅缓销高档电梯公寓滞销
4购买群体阶层明显
90年代中期购房体高级富阶层集团90年代期购买体较成功企业商业目前购房体中高工薪阶层
5购买者注重实表品质社区
取悦消费者社区具定性定品味价格绝实惠
6 总价市场宰切
单价说明社区品质高低总价反映真实客户购买力限面积 体会限生活品质购房时尚心态
7 竞争空前激烈
楼盘强劲手较量集中综品质性价广告开发商首务赚取暴利先学会规避风险
结：综述目前成房产市场然开发量急剧加导致竞争日益加剧市场需求供说然市场供足现象种市场情况够真正市场需求出发找出市场机会点挖掘出项目全部潜价值实行差异化营销开发项目终赢消费者青睐特城东八里区作政府规划东郊居住区现开发项目限效供应足现象表现更加明显加政策导升值概念开发成相较低等优势区域房产业具较市场机会认案营销中关键找准身项目市场机会点通身潜价值挖掘制定出符合目标客户群体需求措施赢市场获较丰厚利润较握
综合考虑天区区域环境客户特征天韵项目卖点作分析：
1市场接受度分析
市电梯公寓住宅正出市场接受阶段电梯公寓特系列特点物费高公摊空间密度紧等未市房产开发中取导位然电梯公寓外显易见优势外立面现代生动符合时代潮流居家生活方便特居高感觉受部分喜爱特25—40岁左右白领阶层偏爱部分客户知识文化层次较高接受新鲜事物快喜欢潮流时尚东西未发展潜力中部分已事业成成功士相言购买力成问题果开发商针性开发出喜爱住宅迎合需求取信房屋产品市场接受度颇高
2区域环境分析
项目位天区中心段理位置较优越交通四通八达居家环境生活配套较方便舒适房产开发外围环境说应该错生活设施市政配套医院学校等方面相齐备完善市场长期检验认房产开发时机相成熟
时应该目前言天区现房产项目开发档次高客户群体消费力市场承受力相偏弱现房产项目天芳苑盛锦华庭等具体数：
名称 占 售价（元m2） 套型面积(m2) 装修标准 售房率
天芳苑 9亩 2400—2800 9626—23452 请水 30
盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯
2798—3298层 120—240 厨卫精装 10
简单分析方面天芳苑套型设计价格区域客户普遍接受度接产品相言较易引起客户注意认方面盛锦华庭开发目明确想吸引普通客户群体想摄取高额利润创造高档住宅博取金字塔尖群关注样矛盾心理导致开发思路混乱清致楼盘风格失定位失准终盛锦华庭销售惨淡应情理中
1 区域客户心理分析
区域优越理位置受市场注目容质疑客户终决定买房原种样综合起分析致种：
（1）投资租赁者
A较投资选择房产热土进行投资回报显易见
B首付少月租供楼轻松置业
C跃式户型设计新颖风格独特年轻族接受
（2）满足住需求
A区域较熟悉认该区域环境未发展信心
B现区域居住状况堪忧二次置业者较少
C年轻夫妇单身贵族事业重希拥空间注重住宅环境生活品位较丰厚收入稳定事业
D代成长选择区域宝宝未总家长牵挂宝宝创造良氛围选择较学校家长首选区域学校市案优势
第二部份 产品篇
产品定位
建议设计充分体现高档时尚居住概念产品总体定位天区佳生活园区质优价惠品质优良拥良社区文化氛围
二产品优劣势分析
1优势
A段
着南门开发热潮特市众优秀楼盘出南门南门开发期值高倍受成瞩目果结合政府该区域进行整治更宏观高度予良支持段优势更佳发挥
B发展社区
项目处环路天区周边社区配套趋完善作武侯区重点发展区域房产社区环境文环境配套成熟目睹
C整体规模
然天区项目众影响中高档楼盘没独占鳌头花独放楼盘更没规模形象宣传案
D户型优势
受客观条件制约该项目应开发应定位中高档楼盘高层电梯公寓开发环境包装动消费者提高销售成功率
E环境优势
案社区环境设计方面着手请专业设计公司设计制作营造出独特细致环境风格
F公司品牌延伸
兴公司家专业事房产开发集团公司已成功楼盘玫瑰园先例方面案客户进行诱导
2劣势
A区域开发项目众竞争压力
目前言区域开发项目众开发商项目开发虎视眈眈竞争触发握客户迎合市场开发成功关键处
B消费者观心理严重
房子越越众客户潜心理南门开发进度加快项目选择面造成消费者购房较迟疑
C独特卖点控制
消费者房屋固特点较关注外独卖点较关注吸引市场目光引发轰动效应更应控制发挥独卖点
三产品建议
达良销售进度进步提高项目档次达提高开发商行业社会知名度目针项目开发提出建议：
1产品定位
结合项目处区域客户群体特点建议产品定位中高档电梯围式
2产品品质建议
（1）环境建议
项目定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
A修建庭院式游泳池结合电梯公寓局部处理相结合想呼应面积求太生动特色
B网球场：网球场应设计总位置相较偏局部占中心位置作运动场居住环境考虑
C庭院作品展现：部分客户群体喜欧陆风情特点园雕塑作品欧陆风格突出庭院浓浓文精神通作品表达艺术气息提高区档次
D植物选择：客户购买房屋目更生活鸟语花香种境界通开发商环境营造植物选择难做植物选择梅树李子树桂花树等鲜花品种郁金香黑牡丹等客户区中真正生活起享受起
（2）产品外立面建议
区组庭式高层电梯公寓总体规模较容易引起客户注意外立面风格应时尚色彩绚丽吸引目标群体关注投目忘留极深印象外立面风格欧陆风情佳结合广告宣传定位更体现项目特色准确定位
（3）产品部装修建议
更应市场客户更发挥空间建议采全清水针厨房卫生间设施开发商提供样品（供货商提供）菜单样品严格审核须目前类产品顶级货品客户心理尊重满足认开发商接受项目产品
（4）户型建议
面积配
50——90M2 10 室厅两室厅单卫针投资客户单身贵族
90——120M2 20 两室（二）厅单卫针白领阶层三口家
120——150M2 50 三室（二）厅双卫 流户型
150M2 15 四室二厅双卫 流户型补充
全跃式 5 四（五）室三厅三卫极品户型满足少部分顶级士求
建材设备
绿 化
公配套
物业理
四道路包装设计：
案卖点市生活方式带居民生活方便果环境绿化休闲享受案应进行重点包装：
a建筑设计：外立面风格情趣
b绿化设计：绿化走廊结合街道景市政配合处理选取较行砖路灯
C商业房：应充分考虑营业房外立面风格营档次营途物进行约束时法式边廊设计风格令商铺较档次
五门处理：
门应结合建筑外立面风格设计作50亩区入口应方气派建议突出现代风格清凉格调加入植物衬托展现社区亲力恰入分融入艺术魄力
六车位建议：
区定位中高档住宅车位否入室局部面停车达60区总面设计中应考虑年车数增加带停车压力
第三部份 销售篇
通项目项目项情况进行细致深入调查市场调查研究分析着满足消费者需保证贵公司利益宗旨特拟定销售计划：
总体销售策略
通市场调查研究分析结合开发商具体操作情况规避市场风险争取成功建议采取低开高走定价策略努力做造势工作
二销售价格策略
开盘时均价3200元m2佳中期追涨3500元 m2期追涨3800元m2（均均价计）
三付款方式策略
制定种付款方式次性揭分期付款等尤前1090付款方式开局面
四销售造势
1开盘造势
A收集客户名单
累积公司时期老客户展销会种活动吸引新客户
B通知述客户某月某日举行开盘仪式邀现场参观订购
C邀请专家士相关行现场参观制造气势
D请市区种新闻媒体参报道
E现场做接工作订单销售资料种宣传道具等已订房客户进行现场抽奖
F订购方式灵活现金物品身份证等收现金数额少
G成败关键
a意性客户累积
b业务员成功邀约
c现场理控制
2现场造势
A开盘前
（1）树立形象板
（2）二环路工现场挂彩旗立广告牌
（3）现场围墙景观化
B中盘
配合开盘做方便接工作
C期
a视销售率工程进度定期邀约意性客户已成交客户现场举行招会召开新闻发布会
b行业协力厂商加电器家具装修等联合举行展览会聚集气
五销售准备工作
1 现场建议：
A 售楼处
售楼处销售场售楼处仅反映发展商实力更吸引客户应力争售楼处布置精美利中销售工具引导客户购房签约
面积：100余方米
功区：柜台区 洽谈区 展览区 办公区 VIP客户区
设备配置：柜台 办公桌椅 洽谈桌椅 沙发 茶 饮水机 文件柜 保险柜 绿化 音响 射灯 空调 电话 电脑
销售道具：沙盘 鸟瞰图 立面效果图 园林绿化效果图 现场展板 灯箱 手提袋 礼品
B路牌
重点五桂桥牛沙路口美观全面强力卖点
C样板间
设立样板间客户种形象直观感觉
2销售常表格预订单
a客户理系统（附表：电话接听记录表）
b客户理系统二（附表：新客户登记表）
c客户理系统三（附表：老客户登记表）
d客户理系统四（附表：销售日统计表）
e客户理系统五（附表：销售周统计表）
f客户理系统六（附表：月报表）
g客户理系统七（附表：已成交客户档案）
h客户理系统八（附表：应收帐款控制）
i客户理系统九（附表：保留楼盘控制表）
3员配备模式培训
销售员掌握项目产品特点优劣势竞争手状况国家相关政策揭知识等相应销售技巧
容：
员配备模式
员配备专案模式进行专案理业负责持日常销售工作统辖副专案三业务组
员培训模式
业务员素质培训促进客户成交程中具备杀伤力基技巧方面课目中提升时间约23周：
1接礼仪
2电话接听技巧
3接流程
4谈判基技巧
5客户求锁定
6抗性训练
7逼订训练
8签约技巧
9客户追踪
10客户拜房
11现场配合
12答客问统
13建筑常识
14房产市场调查
15房产类名词素语计算指标
16针电梯公寓利弊项诉求
第四部份 广告篇
案推广时机建议
案佳推广时机应结合项目外环境营造时间安排分析争取明年春节前实现部定购预售明年正式开盘销售推高峰
二 案推广总体策略
方面努力目客户品质高档生活区案推广然应走质优价惠路线造成客户定心理差距促客户快定决心完成购买行
三 案总体形象定位
1案定位：南门高层电梯公寓佳居住园区针购买群体市规模组团式高层电梯公寓情感亮丽登场抓住市场空白突出案优势价格优势客户超值感觉
2案建议名
3广告形象口号语
四 案包装重点
A现场部份
树立形象板分隔客户售楼处增设广告路牌布幅
工外围墙景观化
述设置应突出生态绿化概念强调生活档次
B环境
环境案诉求重点应努力生态环境绿化环境方面做文章环境应突出性制造坡绿化利然水落差形成视觉击外注意环境居家结合出类拔萃感觉
C物超值
极具竞争力价格超值品质案突出卖点外客户适升值空间客户心理极满足
D付款方式
提供种付款方式供客户选择进行诱惑性导购方式东门购买力较弱
E配套设施
消客户入住顾虑规避出现足发挥社区配套优势增加社区结队活动医院学校间合作等
F物业理
采先进周密完善物业理手段客户足出户感受居家便利解决顾忧
五 广告总体预算
控制总金额2
六 媒体建议
动态广告投放中媒体分配例：
报版：70
电视：20
夹报：10
报版：商报结合华西等辅助报纸
版幅：版幅体结合购房超市栏目
注：60区域客户常阅读商报65非常喜爱收电视
七 立体化市场推广建议
A广告目标市场策略：
针项目目标消费群生活惯工作环境性特点等特制定广告诉求点广告表现形式力求目标市场更全面传递广告信息
a差市场广告策略：导入期
定时间目标市场运种媒体组合做题广告样容易开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象
b差市场广告策略：强销期
步步营逐击破：定时间针目标消费群细分运接该细分市场媒体做题容广告样容易强销期抓住细分市场
c集中市场广告策略—持续期
避免广告战线拉太长力量分散段时期采：
广告宣传重点集中已细分目标市场求较细分市场中占较份额
B广告促销策略：
广告程中结合营销情况市场情况允诺予消费者更附加利益吸引消费者注意起立竿见影广告效果活动广告馈赠广告文娱广告中奖广告公益广告等
C广告心理策略
针消费者购买心理采取广告运动广告成功取决否抓住消费者心理变化程：感知—解—信赖—产生购买行
a消费者需求： 需求消费者购买锦汇花园原动力广告诉求必确立需求
b引注意： 引注意广告成功基础意中注意意注意深刻性引起注意素果广告消费留 深刻印象算成功广告
C想象空间： 广告引导消费者案产生想象消费者广告动感
d记忆： 次广告暴露便记忆般广告立购买众信息进行定时间空间差次广告题简单口易记忆
附件：市场卖点分析
综合考虑天区区域环境客户特征天韵项目卖点作分析：
1 市场接受度分析
市电梯公寓住宅正出市场接受阶段电梯公寓特系列特点物费高公摊空间密度紧等未市房产开发中取导位然电梯公寓外显易见优势外立面现代生动符合时代潮流居家生活方便特居高感觉受部分喜爱特25—40岁左右白领阶层偏爱部分客户知识文化层次较高接受新鲜事物快喜欢潮流时尚东西未发展潜力中部分已事业成成功士相言购买力成问题果开发商针性开发出喜爱住宅迎合需求取信房屋产品市场接受度颇高
2 区域环境分析
项目位天区中心段理位置较优越交通四通八达居家环境生活配套较方便舒适房产开发外围环境说应该错生活设施市政配套医院学校等方面相齐备完善市场长期检验认房产开发时机相成熟
时应该目前言天区现房产项目开发档次高客户群体消费力市场承受力相偏弱现房产项目天芳苑盛锦华庭等具体数：
名称 占 售价（元m2） 套型面积(m2) 装修标准 售房率
天芳苑 9亩 2400—2800 9626—23452 请水 30
盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯
2798—3298层 120—240 厨卫精装 10
简单分析方面天芳苑套型设计价格区域客户普遍接受度接产品相言较易引起客户注意认方面盛锦华庭开发目明确想吸引普通客户群体想摄取高额利润创造高档住宅博取金字塔尖群关注样矛盾心理导致开发思路混乱清致楼盘风格失定位失准终盛锦华庭销售惨淡应情理中
3 区域客户心理分析
区域优越理位置受市场注目容质疑客户终决定买房原种样综合起分析致种：
（1）投资租赁者
A 较投资选择房产热土进行投资回报显易见
B 首付少月租供楼轻松置业
C 跃式户型设计新颖风格独特年轻族接受
（2）满足住需求
A 区域较熟悉认该区域环境未发展信心
B 现区域居住状况堪忧二次置业者较少
C 年轻夫妇单身贵族事业重希拥空间注重住宅环境生活品位较丰厚收入稳定事业
D 代成长选择区域宝宝未总家长牵挂宝宝创造良氛围选择较学校家长首选区域学校市案优势外
二 产品建议
达良销售进度进步提高项目档次达提高开发商行业社会知名度目针项目开发提出建议：
1 产品定位
结合项目处区域客户群体特点建议产品定位中高档电梯围式
2 产品品质建议
（1）环境建议
项目定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
A 修建庭院式游泳池结合电梯公寓局部处理相结合想呼应面积求太生动特色
B 网球场：网球场应设计总位置相较偏局部占中心位置作运动场居住环境考虑
C 庭院作品展现：部分客户群体喜欧陆风情特点园雕塑作品欧陆风格突出庭院浓浓文精神通作品表达艺术气息提高区档次
D 植物选择：客户购买房屋目更生活鸟语花香种境界通开发商环境营造植物选择难做植物选择梅树李子树桂花树等鲜花品种郁金香黑牡丹等客户区中真正生活起享受起
（2）产品外立面建议
区组庭式高层电梯公寓总体规模较容易引起客户注意外立面风格应时尚色彩绚丽吸引目标群体关注投目忘留极深印象外立面风格欧陆风情佳结合广告宣传定位更体现项目特色准确定位
（3）产品部装修建议
更应市场客户更发挥空间建议采全清水针厨房卫生间设施开发商提供样品（供货商提供）菜单样品严格审核须目前类产品顶级货品客户心理尊重满足认开发商接受项目产品
（4）户型建议
面积配
50——90M2 10 室厅两室厅单卫针投资客户单身贵族
90——120M2 20 两室（二）厅单卫针白领阶层三口家
120——150M2 50 三室（二）厅双卫 流户型
150M2 15 四室二厅双卫 流户型补充
全跃式 5 四（五）室三厅三卫极品户型满足少部分顶级士求
成王府花园策划案例
——策划（赵健鹰）
项目简介
王府花园位成玉林区芳草街成棠湖物业发展限公司投资建造99 年成十明星楼盘总占面积87000方米成市区优质型高尚住宅社区区43000方米中西园林景观1000方米夏威夷园林游泳池1000米生态运动步径王府花园成首创双会配套网球场高尔夫练场功健身中心等30项VIP服务70米超宽楼距短楼距达
30米王府花园法国建筑泰斗麦克朗指导规划设计38栋8－18层融汇欧陆现代建筑精华电梯高层住宅巍然屹立玉林区芳草街层次空间定格流畅线条变化典雅外飘阳台窗台落玻璃窗构成丰富建筑立面层次王府花园创造键通社区智服务中心
成房产市场综述
99年成房产市场热点断高潮迭起：
（－）锦西宣言城南新成
锦西名宅文化节容锦西宣言涵涉生态传统居等丰富战略观念中金房集团开发金房苑占500亩持续发展求设计型精品区成锦西名宅战略中龙头项目余：
国家城市住宅试点区——金房苑
国家康工程示范区——锦城苑
四川住宅建设示范区——攀园交智区
国家安居工程示范区——黄忠区
作城南新成里喻富区高档区域仅诞生早期诸玉林区锦绣花园等名贵住宅现高档住宅扎堆效应更愈演愈烈土价格直线升分析王府花园位列该区外锦宫新城丽花园三九雅阁等等房屋营着销售推广手段城南整体性价值决定成房产市场民心优质段
城南段开发日益增成府南河岸理成章进入房产开发商视线河居便成诉求点豪斯物业发展公司推出极具性化城市院宅河城成金兴集团开发兴苑成信特公司雅典名义连万达集团成市统建办青羊区政府统建办联合开发总投资逾20亿民币占 1300亩建筑面积达 100万方米成花园等项目相继进驻河边岸景象万千
（二）蓉城住宅
99年成房市场前景片灿烂种情形成市房产开发企业协会成房产协会成市房产交易中心联合组织专家专门评审组企业资信区规模功特征楼宇质量区配套物业理服务措施等方面评出23家99蓉城住宅成市场繁荣推高度
（三）99成十风云楼盘
成报业犹成房产界样活跃报业间竞争集中表现房产界紧密联系继成家政府部门联合进行99年蓉城住宅评成某媒体评选99成十风云楼盘迅速延续种激情余热出某媒体单方面想法中出成99楼市寻常
政府部门参新闻媒体势炒作99年成房市场疑成历年产开发销售高峰中开发商身努力造市政府部门力支持新闻媒体配合炒作成房市场已迅速步入理性消费时期
繁荣热闹99成房市场接2000年惯性继续保持定市场态势外原先表面掩蔽繁荣开始暴露出种种问题
作规律性冬季清盘春季开盘2000 年初出现铺天盖广告热潮宣称城镇概念居概念教育概念新居住概念康概念等等房产营销策划成实实概念拼
然策划公司广告公司精心炮制量滥相似概念包装时广告感觉虚伪夸张简单包装意义策划永远停留短期行肤浅表面许房产开发商博总希单广告公司制 造概念房子吸引消费者求获市场认身发展壮诸知房产消费越越理性时代开发商立身发展根终根市场需产品做
广告代理商作环节跨入房产网络功传播沟通存问题广告商传播程中开发商初开发理念持续性规划部署完美具创意性手法加完全沟通仅需广告公司市场消费者着敏锐洞察力策划执行力需开发项目身具丰富涵优秀品质特征果仅广告公司概念制造视消费者深层次生理酒神需求空洞口号显示出生命力法获市场认项目销售然谈
成房市场99概念炒作取成功销售着房市场更加理性时代明显表现出单纯概念炒作越越适应市场变化特征成2000年房产市场越越感阵阵寒意
时日成市部分发展商然抱博蒙心态幻想着通漂亮外包装者引起市场轰动新奇概念规模广告配合够成市场明星楼盘够消费者乖乖掏钱总认成功方法现样成功成发展商种心态明年达高潮2000年少吃苦头
二 接触王府花园
王府花园作年成明星楼盘发展高棠湖物业拥海开发产验项目开发理念总体规划胜出普通成发展商筹加项目优越理位置（处成早开发住宅区——玉林区）庞规模说占天时利
王府花园第期99年中推出市场取月销售约200套辉煌业绩举成成知名房产项目王府花园参观王府花园门窗深刻印象王府花园作成早欧陆式豪宅代表斥资数百万建造欧陆风格豪华门廊（配图）取极重作样说象王府花园样花力气进行现场包装房产项目成非常少见然肘王府花园楼没建起营销工作组织够完善遮百丑王府花园门彻底征服购房心态够成熟成置业者配巨量广告投放王府花园首次发售实现开门红
然2000 年王府花园进行新轮展销活动令发展商百思解次展销效果非常理想仅楼少难成交什仅仅半年项目市场竞争力会发生变化呢？什购房者买帐呢？
带着样疑惑王府花园发展商凌峻进行深入沟通凌峻工作组进驻成详细收集四方面资料：
整体房产市场现状趋势
竞争楼盘营销策略成交情况
目标买家深度访谈
王府花园项目深入挖掘
详细市场调查方面访谈基法：
1 王府花园面问题单独楼盘遇整体成房产市场面课题99 年辉煌2000 年滑落王府许项目
2成发展商非常善学海甚出国考察常见样情况海楼盘常包装手法营销技巧量引入成王府花园半年前处优势现已突出
3 肘成真正做出住宅区没觉成发展商概念包装项目做房子做力相较弱
4 99年开始房产广告战加浪高浪概念炒作成购房者正惊速度走成熟果抱着消费者容易蒙心态开发项目非常危险
认王府花园目前面困难暂时总体讲王府花园起点然相高然足市场占利位置目前困难王府花园半年变化现场包装缺乏买家感染力导致宣传停留空层面法消费群达良沟通
三 王府花园两课题
理想营销策划方案现实方案存落差
道理说王府花园次呈现首次销售时旺势必须现场包装工程进度园林绿化等方面进行量投入买家感受王府花园确发生变化真实感受王府花园生活方方面面理想状况
做样布署需相时间王府花园讲第二次展销理想急需通方法够实现快速销售回笼资金
具体言王府花园目前两课题：
115号楼货层单位销售
15号楼王府花园首期推出单位半年销售售出率已超70 发展商希推出新单位前够基15号楼售馨
仔细分析15号楼单位分成两种：景观相较差单位附竞争楼盘推出起单位显售价偏贵果抓紧时间快出货销售困难会更二顶层复式单位面积200－400方间显然总价单位基难售出发展商已做长期销售算
267号楼全新单位推出
67号楼王府花园准备全新推出两栋特点全部采错层设计户型160 方米四房二厅二卫售价约60万左右
单独评估67号楼户．应该说设计相错功分区空间安排景观等指标成领先67号楼存明显销售困难：
远期楼花：6号楼刚刚桩7号楼刚刚均交楼时间约需2年消费者时购买难度较
户型单：然单体户型设计错户型分单显易见难题直接导致消费面窄尤150方左右户型市场竞争焦点供应量特买家选择面广销售速度较难加快
社区形象：实王府花园优势总体规划整体社区建设速度相较慢影响潜买家信心尤买 160方米买家属二次置业相挑剔社区形象尚未完善时推出远期楼花难度肯定
凌峻讲目前问题帮助客户快出货回笼资金包括1－5号楼货尾清货包括全新单位推出考虑两种单位差异决定王府花园新轮市场推广运动分成两布骤：
第步：创新方式直接进行尾货促销时间约两周
第二步：重新进行王府花园形象包装时推出67号楼时间约两周
四 场漂亮促销战
促销似容易实简单降价容易想方法适宜原二：
1 促销会紧接着新单位推出直接降价会带较负面影
2 直接降价已市场非常促销方式非降价幅度然效果理想
做1－5号楼尾货促销必须握住潜买家购买行特点采取针性促销方法根已购买者深入调查发现90 买家采付款方式银行揭方面进行促销呢？
数选揭购房者说感头疼莫银行利息果够减轻者免部分银行利息会吸引更广泛消费群选择王府花园
胆想法产生——－十年免息购房者选择做三十年银行揭时候发展商负担十年贷款利息果选择十五年银行揭负担五年贷款利息类推觉种促销方法直接降价更够吸引做银行购房者更容易批直接降价楼盘中脱颖出传播力吸引力佳促销策略
发展商快方案表示首肯仔细计算发展商需付出费定五年免息
确定促销策略推出促销活动前．需做准备工作包括：
前期业服务：
许发展商没树立全程业服务模式业买楼少进行沟通实业生非常重传播象业推荐容易带新成交机会
质量承诺推出：
次促销活动紧接着全新单位推出全新单位远期楼花王府花园目前没观楼呈现买家难免信心足背景提前王府花园综合质素进行保障非常必
确定基营销策略接考虑广告推广安排非常重
报纸毫疑问重宣传载体成供选择报纸媒体非常成商报华西市报成晚报三家中商报发行量市报次晚报相较少成房产项目推售时会种媒体时选择求限度覆盖面仔细考虑较认王府花园次推广报纸媒介安排应该重点（80）放报纸成商报样考虑原：成商报读者面已占受众印＄追求20 受众媒介投放费倍划算样必会造成体媒介投放量削弱广告力度减弱事实证明样种媒介安排真真正正形成系列 化强势推广花费形成强推广力度王府花园次推广数发展商逐渐学种方法已成成房产媒介投放准
报纸广告安排定量电视广告信息清晰明时电视广告做5秒容王府花园标志性门王府花园LOGO做揭利息字样样策略更余钱进行反复投放短时间轰炸受众
王府花园优势处成方面生活娱乐配套设施密集处身处王府花园更充分享受成生活扭王府花园制作生活指南手册全面介绍王府花园优越生活县边区生活享受王府花园业然然形成种王府生活圈．令外界消费者王府花园产生羡慕
面创作策略统王府花园视觉形象．包括颜色报纸广告楼盘名称位置种元素特征进行明确规定．王府花园广告鲜明形象特色广告效果累加创造．产生样效果——容翻翻报纸．会知道王府花园广告
明确促销策略投放策略表现策略等基础容王府花园系列广告开始推出：
第篇标题成生活梦想日王府花园作明星楼盘王府花园许久没推广．第天广告总体王府花园进行介绍重新唤起受众项目记忆
第二篇标题满意．标准该广告配合质量见证会推出时现场举行开放邀请业生买家进行品质见证工程部员进行现场讲解
第三篇标题顶级生活体验全版彩色广告采创新编排形式力求形成样种效果：广告半部分象份新闻稿买家清晰解项目促销信息外够详细知道王府花园种种优越广告推出市场引起强烈反响天接电话超 300王府花园形象促销活动开展程中步提升
第四篇标题做指利息副标题体验顶级豪宅生活亲身见证现楼风彩简洁力文案清晰消费承诺告诉买家该广告连续发布三天天楼入超百次
2星期时间王府花园15号楼货尾单位销售率超80 （含顶层复式单位）快速回收资金超客户预期目标效果说非常显著王府花园第场战役取圆满成功
五 场遣憾攻坚战
利完成15号楼促销5 6号楼接着强势推出
保证新单位推出成功首先进行100元换 5000元优惠部认购活动题越早认购折扣越部认购阶段需交纳100 元订金买楼时获额外 5000元优惠通活动王府花园 67号楼尚未公开发售时已拥超100名潜顾客
第篇广告标题首创市中心错层墅式单位项目特色进行市场铺垫时发布部优惠认购消息
第二篇广告标题越早认购折扣越提醒买家快售楼部领取优惠卡100元换5000元三天两天天断强化市场氛围
第三篇广告标题层变？时已快进入公开发售阶段错层做创意特征．渲染国生活空间层次
带生活享受丰富
第四篇第六篇广告系列时已进入公开发售阶段统题豪宅创新风暴分包括第四篇层次景观空间讲述王府花匠园林设计第五篇层次享受空间讲述王府花园丰富彩娱乐配套
第六篇层次户型空间讲述王府花园精彩绝伦户型设计
第七篇广告标题成华宅巅全版彩色广告效果推极致时王府花园已成成优质住宅代名词
考虑67号楼电视广告时王府花园项设施均未动工现场性做单纯形象广告适合时销售务非常紧迫广告必须紧密配合销售深入思索考虑 67号楼户型单性决定传播户型优越性突破点吸引目标受众画面连接量运蒙太奇手法受众传达户型优越引起种种羡慕整广告长30
秒体现出种现代时尚卓越精品楼企品质完成王府花园空间 美感受
王府花园秒电视广告诉求空间优越品质画面表现夫妇牵着孩笑眯眯路王府花园标志性门前迎接客着双手指引扇门开出现胖子夫妇身处豪华客厅表情夸张阳台商模样男端着酒杯观赏花园美景错层转梯处阶梯孩子跳跳表现整体空间舒适谐二衣帽间贵妇模样女子
着镜子左顾右盼赞叹已…
作电视画面声效旁白广告语说出王府花园首创市中心错层墅型设计仅需50万王府花园顶级生活体验外刻意呀谁住王府花园呢话住王府花园羡慕已常旁白起表现王府花园错层空间尊贵稀
实际成交效果．王府花园67号楼部认购时取非常卓越市场反应仅派出百张优惠卡．公开发售时形成位买家提前深夜排队罕见情况说非常推广基础
然公开发售时候王府花园然现场流少成交困难原正远期楼花社区形象充分展现实王府花园单价贵买四房二厅160方米客说基二次置业考虑舒适低价影响项目交楼时间尚需两年买家普遍觉没必现买宁愿项目封顶甚交楼时考虑否购买
外原王府花园现场变化确太少社区建设工作没进行开展定程度影响购买者信心王府花园会做成什样心中没底普遍反应觉项目质素错仅仅停留张纸买家样种心态严重影响成交速度展销期成交量
实出现样情况发展商事先定估计没想成购房者心态已半年发生变化买房验迅速提高愿意买见摸着东西单张图纸够卖楼时代成转瞬逝回头
15号楼货尾单位旺销67号楼全新单位困难正常买15号楼货层单位买家方面确实惠方面交楼然单位非常理想确物值群追求实际买家6－7号楼买家考虑完全回事想买真正房子67号楼然说起
错究竟会样？王府花园整体社区会建设？心中会问号加房子住马购买成件非常正常事情
六策划
房产项目成功发展商实力永远基础优秀策划公司起作辅助性决定性消费心态越越成熟天单炒作单策划灵机动卖楼果存样期发展商断然会输惨
数情况策划公司仅仅锦添花起死回生
王府花园然暂时遇定推售困难整体社区逐渐完善先天优势前期基础创销售佳绩件难事包括许楼买家纷纷表示果王府花园社区建设取定进展交楼期更快会购买
长期房产策划服务中越越体会楼盘推广展示非常重关键素王府花园首期销售成功标志性欧式门楼王府花园二期销售困难门楼什没
通展示购房者提前感受未生活形态制造良销售环境调动购房者欲动充分展现发展商实力非常重发展商清楚欲速达道理匆匆忙忙推出市场追求销售时间绝工作做做细回收资金快保障
王府花园规划中生活：43000 方米中西园林景观欧洲典缓坡式绿化1000 方米夏威夷园林游泳池1000 米生态运动步径三星智化系统成首创双会配套网球场高尔夫练场等设施中项够提前完成够售楼产生巨推动力惜发展商然存侥幸心态肯率先投入
巧妇难米炊优秀策划方案需发展商配合支持
感觉着市场断成熟消费者房子越越挑剔先天存足房子越越难卖样项目妙笔生辉挖空心思难逃失败恶运避免种情况产生方法策划项目立项时够介入种方式合作够项目程度满足市场需样项目 真正推市场时候水渠成王府花园次营销策划成功遗憾里出家分亭希验教训更发展商少走弯路更策划者点理性果够起样作欣慰
城龙花园裙楼商铺营销策划案
目 录
项目基概况
二项目SWOT分析
（）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点
三商业模式分析：
() 综合性商业模式
（二）题性商业模式
（三）专业性商业模式
四项目整体定位
（）项目营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位
五营销推广
（）推广题
(二) 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位推广策略
项目基概况
城龙花园位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处总占面积５万方米总建筑面积11万方米分四期开发目前二期已入伙裙楼商铺计35间总面积约194435方米商铺目前基空置
二项目SWOT分析
然项目段位置较优越现实存着影响项目形象素裙楼商铺目前处滞销状态充分认识该项目优缺点充分发挥优势项目期营销程中制胜关键
（）优势点（S）：
1 项目前交通较便利处龙城道龙福路交汇处
2 项目处龙岗中心城级黄金旺发展前景
3 项目目前现楼满足部分型商家买需求降低购买者置业风险
4 商铺层高54米设夹层融合商铺仓储家居体
5 项目开发商母公司城建集团深圳具定知名度项目推广具定优势
◆发挥优势：
A项目裙楼运作程中充分渲染项目区位优势交通便利
B项目裙楼运作程中强调该区域发展前景带商机
C项目推广时利城建集团品牌优势增加置业者投资者信心
（二）局限性（W）
1 项目处段目前气旺尚具备气带动商铺销售条件
2 项目周边长着茅草开发块显较荒凉发展商业略足
3 该项目建成时裙楼商铺直滞销造成定负面影响
4 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位题鲜明
5 项目裙楼商铺规模利整体推广
◆解决方法：
（1） 重新裙楼商铺进行市场定位明确目标客户
（2） 确定营题特色营方带动商铺销售
（3） 加推广力度扩商铺暴光率市场知名度
（4） 设立部分免息分期付款方式降低购房者置业门槛吸引入市
（三）机会点（O）
1 区位优势发挥辐射周边区
2 着周边住宅区相继建成入伙带动周边气带动裙楼商铺销售
3 中国入世推动济发展商业物业前景
（四）威胁点（T）
1周边现推市场欧景城裙楼商铺碧湖花园商铺等商业物业较形成竞争力市场压力
2碧湖康馨园空置裙楼商铺形成直接竞争
三商业模式分析：
目前商业模式三种：综合性商业模式二题性商业模式三专业性商业模式
（）综合性商业模式
模式奉行购物休闲通吃衣食住行条龙服务商场行业种类众品牌芜杂档次齐备满足层次消费者生活需求购物时够进行饮食品茗等休闲活动拉动场群体消费角度分析种模式似够全面网络住消费者聚气提消费应该理想商场模式实际模式已全球济态势里遭遇严峻考验中国例外越类似深圳样济发达区模式表现出老旧态越明显面危机越
究品牌市场进步细分消费者需求断性化发展全面式营失销售点深化机会仅仅愿意目前商业品种品牌发展速度没商场规模够全部承载次割舍间失部分客户青睐行业专业市场直接竞争中失条条阵线时日电子通讯家电家私众服装已纷纷淡出综合卖场两年名牌综合商场整体销售额持续萎缩尤年半年开始深圳名商场均食品超市然维持销两旺局面余品种额度全面降面样种形势品牌商场利早期积累财力知名度采取圈扩张活动造势手法力求站稳脚市场重新洗牌前充实力谋求变革性发展中型综合商场然明知危机实力原目前苦苦支撑外应变法
种综合性商业模式适合规模裙楼商场型纯商业物业项目裙楼商铺设计规模适合发展综合商场
（二）题性商业模式
题确定范围广文化层次群分类商品档次等角度发挥找相应题然该题核心规展开营女世界男世界童世界群分类题围绕某类群品特定范围品种品牌进行筛选滤进行针性营
类模式商业模式相目标客户群满足需求区局限某行业商品种类具备占绝优势市场台目标客户群定某文化层次某性某济群体等等群体说题商场够满足异质化需求性化心理诉求针性强
种商业模式针性强负面影响客户范围窄未发展前景难预料市场风险相较高种商业模式求：
⑴ 规模化题营独占面积庞项目规模匹配
⑵ 规范化题营理营行较规范甚进行网络运作涉成高昂费巨
⑶ 租金低廉题商场通常较低租金吸纳商家聚集入场营投资者说愿意情况项目销售利
种商业模式适合项目群楼商铺
（三）专业性商业模式
类型商业某行业托加深品牌档次细分集中力量满足全体消费者某种特定需求尤性化异质化心理诉求深圳名中电信息时代广场电子科技通讯产品市场风云势华强北商圈背景站稳脚电家居广场家电市场台全力揽括行业品牌精英加消费者选择余力求做想买家电消费者会转投商场怀抱
类商业模式优势针性强专业化程度高某行业发展直接影响该行业专业市场营力盈利空间目前龙岗蓬勃发展房产必带动相关行业蓬勃发展建材业装饰材料业等发展城龙花园商铺发展装饰材料专业性商业模式较行
四项目整体定位
（）项目营业态定位——装饰材料专业商业模式
基面项目SWOT分析种商业模式分析结合司该片区调查分析时综合司该片区操盘验司建议该项目重新进行市场定位确定商铺营题明确商铺营方带动商铺销售
项目位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处理位置角度目前段繁华程度够项目裙楼商铺规模够结合商铺成功运作模式分析司建议项目裙楼商场定位装饰材料条街
A标榜龙岗中心城首专业装饰材料条街该区域树立起第面旗帜
B样定位优势
a 客户规避市场风险坚定投资信心增加销售热度样定位减少直接竞争手（碧湖花园商铺碧湖康馨居商铺）接触面目前碧湖康馨居碧湖花园群楼商铺紫薇花园群楼商铺满足消费者日常生活需求突破口目前空置量较果项目群楼商铺雷周边项目必增加市场压力加剧市场竞争方面项目明显处利位
b 深厚市场容量：定位目前情况龙岗房产蓬勃发展带动装饰业发展项目周边建售楼盘较楼盘入伙装饰材料需求量较
c 目前该区域专业装饰材料街（城）较少着发展空间
d 项目周边气旺交通条件较理想商铺前面步行道空间较满足发展装饰材料业硬件需
e 良市场操作性：定位基详细市场市场调查商战实例整合出良前瞻性时定位程中逐渐赋予加深包容涵准备套逻辑秩序销售促销准备活动
（二）价格定位
房产租金售价晴雨表租赁市场行情直接反映供求关系售价曲线租赁价格曲线步变化租赁价格售价真实反映租赁市场房产市场真实体现收益价格商业价格进行评估收益价格物业者投资者基心理预期价格
根调查区域商业物业租金情况该区域商业物业租金水般2590元M2月间通段商业分析段街铺均租金60元M2
a确定年收益：60元M2月×1 M2×12720元
b确定原利率：采中国民银行年期存款利率综合物价涨素风险系数取原利率8
c年限：70年
d收益价格确定
运公式：
V ＝ar×[11(1+r)n]
式中V：房产价格
a：房产年纯收益
r：原利率
n：未取收益年限
测算出项目裙楼商铺均售价8000元M2
面价格分析结合目前市场状况司建议城龙花园群楼商铺均价8000—8200元M2
（三）客户定位
购买项目商铺客户类：
(1) 区域商铺投资者装饰材料营者
(2) 区域装饰材料业发展前景投资者营者
(3) 营知名装饰材料品牌加盟者连锁店
(4) 设立办事处装饰公司
五营销推广策略
（）推广题
基分析项目定位结合目前商业物业市场实际情况项目推广宣传时围绕面方面进行：
1 宣传项目裙楼商铺龙城专业建筑装饰材料条街突出市场发展前景投资价值
2 宣传该区域房产蓬勃发展必带动装饰业装饰材料业长足发展带出投资该商铺发展前景潜力
3 交通便捷：项目位龙城道龙福路交汇处交通条件较便捷商铺前面步行道空间较发展装饰材料业极具潜力
4商铺层较高设夹层集商铺仓储家居体宣传时突出卖层送层优势
(二) 项目形象包装
1题广告导语：
项目目前题广告导语广告诉求明显司建议城龙花园专业装饰材料条街题进行广告诉求
2项目导视系统
目前项目导视系统表现手法理想未项目形象题表现出反产生负面影响建议面龙城道裙楼悬挂条幅深惠公路龙城道等客流量方设导视牌
3 现场包装
1） 条幅：
目前项目现场条幅广告没法引起客户关注实际条幅广告项目快费省广告形式建议条幅广告重点深惠公路龙城道交汇处项目群楼楼体挂出城龙花园专业装饰材料条街隆重发售城龙花园专业装饰材料条街优惠招租租售热线等容条幅
2） 道旗：
营造现场气氛引起关注吸引更气司建议深惠公路龙城道布设道旗道旗容发布城龙花园裙楼装饰材料条街租售信息龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商铺 城龙铺王铺富三代城龙装饰材料街商家投资潜力股城龙花园商铺低风险高回报等等
（三） 总体宣传策略
根项目区域现状项目身特点司控制广告宣传费时采针性宣传策略加广告宣传力度步班放矢整宣传策略销售策略紧密配合达热销效果具体计划：
1）造势策略
针项目目前销售状况渲染市场气氛司建议针性媒体发表关项目新闻撰稿龙岗报龙岗线电视台等容宣传介绍该项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目裙楼商铺巨升值潜力令市场更加注目该物业加强客户投资信心
2) 常规宣传策略
广告宣传报纸广告电视广告常规宣传属效宣传方式电视广告成较高项目裙楼商铺规模属尾盘期司建议电视进行广告宣传进行必报纸广告软性文章炒作紧密配合销售策略采令常规宣传效果发挥控制广告费投入量广告宣传安排：
报纸广告：
龙岗报逢周二周五软硬广告结合10×1515×20版面作广告（样费集中阶段连续进行）诉求项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目巨升值潜力样广告费达预期效果
软性文章：
报纸软性文章目标性较强司接手城龙花园裙楼商铺销售工作龙岗报深圳晚报针性发表软性广告容样诉求城龙花园理位置专业装饰材料街发展前景
宣传单张：
（1） 宣传单张制作成需毛钱适合广范量派发项目目前单张容色彩具较强视觉击力司建议重新制作项目商铺销售宣传单张制作求体现项目优越理位置项目定位专业装饰材料街营发展前景时附商铺投资分析案例 ：业投资某商铺例
售价：8000元 M2 面积：2975 M2
总价：8000×2975238000元
首期5成：238000×5011900元
贷款：238000×5011900元
10年期月供款：11900×0010892311(月供系数)12962元月
目前该阶段租金保守估计：60元 M2 月出租获收益：
2975×601785元月
结月租金>月供款
单张建议板开数选择8K16K双面制作数量1000份
四）销售策略
1）租金代首期销售策略
针未商铺价格走势握定商家采取销售策略租项目商铺客户年两年决定购买采已缴付定期限租金作购买单位首期款刺激租户消费心理促租客变业消化部分面积
2）推出首期两成三成免息分期付款促销方案
降低置业门槛建议付款方式提供十年五成揭宣传推出首期两成促销方案余三成两年（年）免息分期付清降低业置业门槛引起量消费者关注达促销目
3）推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家品牌效应投资者营者增强置业信心力促进销售司建议意进驻品牌装饰材料商装饰公司设立办事处售价租金予定例优惠售价予定折扣租金予3月半年免租期利品牌效应带动商铺发售招租
4）客户领袖奖励计划
针目前裙楼商铺气足达带动气司建议推行客户领袖奖励计划已认购客户带领客户进行认购成交者发展商规定标准奖励予领袖客户购买商铺2优惠价奖励
5）低开高走分期销售
低价入市利羊群心理制造抢购热销气氛然视市场反应逐步提高售价迫客户迅速作出选择决定
6)针目标客户采DM策略
目标客户司通直邮（DM）直接派门商家派发单张海报等方式关资料传客户争取成城龙花园裙楼商铺业租户
连海昌欣城策划案
项目简介
海昌欣城位连东部新济圈——东海头畔台子山北西邻华乐广场东海韵广场山面海然风景优美
海昌欣城总占 10万方米总建筑面积逾 30万方米总投资超 12亿元设住宅商场幼园学校车库等建筑23栋高层（830层）高层（812层）层（4层）分布中高层高层占95层占5％总户数达2000户容积率207目前连市建超规模融海景山景体高尚住宅区
海昌欣城分四区域成体互补充宽阔香榭丽舍道3万方米欧式草坪中心中北面30层全海景建筑群观天海昌欣城顶级家宅西面世界雕塑文化题汇聚世界雕塑文化精萃东面世界运动文化中心设篮球场网球场等南面音乐艺术题音乐光广场中心激光喷泉著名音乐家雕塑穿插间整区集居住运动观赏休闲娱乐体
发展商简介
海昌集团系股份制企业公司成立九九二年油贸易海油品运输业务龙头业举现已发展成海运原油成品油燃料油进出口贸易房产开发餐饮娱乐燃料商业服务电脑软件开发等综合性跨区跨行业国际化集团性公司现拥二十家法企业九九六年连市民政府信誉评级委员会评A级信誉企业励精图治坦城营思想指导公司拥畅通供销渠道众国外客户现已中国国二十省市治区直辖市美国英国新加坡韩国日中东等世界十国家区建立良合作关系取卓著业绩海昌欣城集团继海昌华城连度开发型住宅区
举创造销售奇迹
连海昌欣城 2000年 4月投资兴建 7月 1日正式进入市场销售期
火红7月令连震撼日子见识广连月约目光集中东海畔海昌欣城惊速度迅掘起超型明星楼盘创造出连串难置信销售奇迹4月 28日海昌欣城首次跨越版面（两全版）奠基广告刊出迅速引起连广市民关注7月1日正式开盘火爆销售便展开
时销售实景：
7月1日海昌欣城部认购日子
早7点陆续位华乐广场处售楼现场耐心等候
8点周围已聚满百名热切等购房者
9点正式开盘300名购房者潮水般涌入售楼厅沙盘展板前接洽谈处律师咨询处顿时围水泄通
920 开盘仅20分钟登记认购住宅叨余套现场付款置业者排起长龙
12：20售出房屋 60套均 3分钟售出套房
午夜12：00 全天销售结束
7月1日天成交住宅 100余套成交金额 6000余万元
7月8日海昌欣城正式开盘日子现场气氛火爆热烈
截天海皇昌城已售出房屋200余套成交金额15亿余元：
夏委房交会期间占房交会总成交量三分
直7月31日海昌欣城售出366户总成交金额25亿元占期销售总额80
连串数字连串骄业绩：海昌欣城竞争日趋激烈房产市场创造销售奇迹房产界形成倍受业士关注值探讨海昌现象
究竟什原众购房者海昌欣城情独钟？什海昌欣城：众楼盘中脱颖出连房市场刮起股强烈购房旋风
奇迹背
海昌欣城取骄销售成绩绝偶然素整体策划分阶段营销推广手段具体实施创造种奇迹专业保障
奇迹首先源认真务实合作伙伴
什两相隔数千里南北企业吸引起样成黄金搭档
首先书凌峻产咨询公司推广难事吸引海昌房产开发限公司然电话联系然开始认真务实合作路海昌集团1992年成立8年发展现已成集原油成品油燃料油进出口贸易房产开发餐饮娱乐旅游商业服务电脑软件开发等体综合性跨区跨行业国际化集团性公司作属公司连海昌房产开发限公司实干快捷精神享誉行1997年7月 1日成功推出引领时连产潮流流项目——海昌欣城座融合文然科技高尚住宅连目前颇具规模欧式花园墅住宅
凌峻公司 1994年成立 1995年率先全力投入国房产项目策划推广数年超200房产项目提供优质服务产生销售额超百亿赢众发展商代理公司信赖称赞国具实力专业房产策划推广机构业务范围遍珠江三角洲全国城市广东房产策划代理公司进军市场先驱引海昌集团曲杰总理话间认真干实事公司
二 奇迹贴切富号召力项目核心理念
（－）容乐观市场形势
凌峻进行海昌欣城全程策划时首先连市房产市场进行毯式考察首先连市楼盘进行逐深度解初步掌握7连房产市场第手资料获房产市场总体认识样做处快速握房产市场特性接未接触区楼盘时种工作方法必性
双方举行7项目分析座谈会凌峻连房产严峻形势提出两点问题
1．2000年连市商品住宅供应量较年成数字递增
98年市场供应量 160万方米
99年市场供应量 300万方米
截止 2000年半年市场供应量已突破400万方米
见年市场竞争达白热化半年进入价格竞争阶段（果然6月底连万达集团龙翔区率先降价600元／方米甚楼盘降阶幅度达 1000元／方米时间降价风连盛行）
海昌欣城开发量30万方米连市年开发商品住宅区连市常住口限城市口仅200 万供求矛盾进步激化
2．连市民高层接受
连气候（气温日风力湿度等）影响市民高层住宅实率：物业理费抱怀疑高层商品住宅普遍处滞销状态附某档次高层区推出时间工程进度等均优海昌欣城层住宅基售磬高层推出160余套开盘半年仅售出 30套见高层海昌欣城极考验面两道壁垒海昌欣城似走进条窄胡前景处？针种情况凌峻提出观点：
1应传统连房产市场格局分杯羹创造新市场
2连房产市场成熟关键引导
3应该市场效供足现象存
4连成国际现代化市必然接受高层建筑国际潮流海昌欣城作国际性城市样板社区更应率先领导潮流
5海昌欣城连罕座山面海高尚住宅区然景观相号召力
（二）走次验义弯路
连海昌欣城初次确定项目核心理念时提出绿色环保样概念里着验确定概念广州南方城市已形成种趋势成功例子屡见鲜次凌峻确确实实犯验义错误连缺乏更深入解现认识建立短短天市场走访基础接触信息够全面彻底
连座青山相海相连海滨城市城市环境国首屈指样氛围市民没切身体会城市污染居住环境影响居住环境指数购房者直接影响素时连楼盘南方某策划公司包装绿色生态社区作定位销售始终意直接证明点
（三）份报纸带启示：绿色环保国际性城市样板生活社区
首次会谈专项组带着客户疑问沉沉箱资料厚厚笔记录音带回广州摊开放会议桌图片文字资料凌峻—海昌欣城项目组开始抽丝剥资料研读通周时间先囫囵吞枣阅读细细消化反复推敲提纯综合形成认识结问题时开始怀疑绿色环保概念行性作独具特色海滨城市什样质素楼盘市场真正需仅仅绿色环保显然远远够带着进步探索兴奋满腹疑惑5月12日凌峻——海昌欣城项目专案组次连榻宾馆作休息服务员送天连日报客户总监陈楚起报纸首先印入眼帘系列形式全市民宣告连国际性城市发展方文章字漏完7篇文章马服务员找天报纸找出已登出系列文章—详细完传项目组成员—灵感火花开始脑中跳跃
接天连容貌脑海里越越清晰房产市场脉络越越清楚
首先连市国际性城市定位：1999年连市委提出力争连建设成国际旅游商贸会展名城
2000年初国务院连定国家5国际性市
2000年 5月连市委市政府城市更高层次定位 5年时间建设成国际名城
次连年举办国际服装博览会国际文化博览会赏槐节等国际交活动令连国际逐步接轨切深切感受连国际性城市浓厚氛围城市定位房产指引发展方更加明确海昌欣城走路国际性
城市样板生活社区思路计中渐渐成形快策划书形式摆客户面前次双方拍合快确定国际性样板生活社区定位时项目定位基础发展出项目推广统形象包装题苦奉世界精彩——海昌欣城
（四）核心理念剖析
国际性空泛概念实实生活享受苦奉国特色精华达国际性社区标准具体体现整体规划景观配套设施物业理教育等方面
发展商先进国际性开发理念
吸收国外先进开发验结合连市房产现状趋势开发适度超前项目
国际性整体规划
符合国际居住潮流国际性生活方式令业生社区方面享受生活便利精彩方面感受恬静悠闲氛围海昌欣城占10余方米总建筑面积约30万方米绿化率高达 45 城分成四区域成体互补充宽阔香榭丽舍道（清古树）3万方米欧式草坪中心：中北面 30层全海景建筑群——观天4部观光电梯览北部海湾天海色美景超然气度油然生西面世界雕塑文化题汇聚世界雕塑文化精萃东西世界运动文化中心设篮球场网球场等南面音乐艺术题音乐光广场中心激光喷泉著名音乐家塑穿插间整区居住运动观赏休闲娱乐身成连市适合居住国际化生活社区
功布局
案舍弃常现区规划方式换种全新模式创造种宏区环境
1．块处位置山阴海南面积住宅设块北面北：观海南享受阳光绿野
2．居住者利益设计宗旨思想贯穿设计始终建筑形象环境布置：力图创造民宫殿终极理想
3．清晰线条居住运动休闲娱乐交织起苍海青山交相辉映：
交通组织
园区机动车车库行驶停放面消防求设置消防车道环形通道时园区车道仅供园公车辆行车行出入口设华乐街中段分车行口行口火车次口三口车库设中心绿住宅底层利架空高差设行车停车库
机动车非机动车行分流简化园区交通组织园中步行系统带相度性
竖设计
充分利势利条件整坡保持现状波造势势造景创造层次丰富视线
国际性景观设计
景观艺术品园林设计吸取国特色精华令业置身中感受种异国风情
1园区整体组积极元素深入样气浪漫城市环境青山苍海然环境中利天然高差创造高低错落重景观层次入作景观中重元素井然序结合水体植色彩灯光品种设计元素
2．品设计中动静结合带状水面瀑布完美结合成体色彩配置中强调片草坪创造绿色色调时利种花草树木点缀鲜亮色彩夜间灯光温暖乳莹色调利功形状丰富放晚灯光层次植作景观设计中具性元素园区选常青阔中乔木广玉兰苏松辽东标松等落叶阔叶乔木：法国梧桐香椿枫香天女木兰榆花揪鲜槐等林灌木：兴安杜鹃花木兰锦带
花胡枝子盐肤木等外品节点处布景行驻步拉绿距离合适方式
国际性配套设施
汇集国生活休闲运动设施业提供高品质生活享受时提供智化服务业世界步
国际性物业理
物业理达国际先进水业提供更全面更性化服务聘请国际知名物业理公司香港戴德梁行作物业理顾问
国际性教育系统
提供国际接轨教育系统培养参国际性竞争幼园实施双语教学聘请外籍者教师国教师入园孩子提供英语启蒙教育重视孩子教育家长具吸引力西瑞克外国语学校合作开办社区外语学校业生优先优惠入学
国际性销售服务
世界消费者提供优质销售服务销售员少懂门外语建筑艺术符合国际建筑潮流实具审美性
三 务虚实务策划执行完美结合
策略思想落实处凌峻基原相信行动思想更重
海昌欣城项目成功关键原点年国涌现点子师策划师现象着根性区房产营销策划系统化工程涉专业领域系统整合种专业材形成科学严谨动作流程保障项目良性运作策划师点子王示流特定市场环境推出两项目（甚中生吹嘘）高居常常游离市场项目外急功利种花巧技俩操作楼盘恰恰致命常常项目置高风险中危机四伏广州深圳中国房产市场成熟方里名式样师基没立足证明师越发规范越发成熟市场中作越显苍白力
（）凌峻公司提倡全程服务模式
观点操作项目程中仅需企业制订基策略派驻专业材全面现场进严格执行断企业需遇方方面面问题出谋划策目前凌峻旗拥房产咨询公司广告公司基础率先提出房产营销推广体化全程服务理念全程策划服务容包括：
1．项目 SWOT分析
2·决环境调研报告
3．区域市场定位确定
4．项目开发概念概括提炼
5．品牌形象塑造延伸
6．项目名称 VIS设计
7．建筑风格布局规划建议
8．户型设计建议
g．环境规划建议
10．项目定价模拟
11．目标客户群定位分析
12．入市前营销策划
13．入市营销策划（促销策略价格策略推盘时机策略付款方式策略）
14．项目销售进度模拟
15．销售法律文件付款方式认购须知装修标准购房合
16．销售员培训手册编制提供专业培训
17．系列营销活动策划执行
18．公关活动事件行销策划执行
19．类销售资料设计制作
20．模型效果图示范单位设计制作建议
21．工环境包装设计
22．营销中心包装设计
23．媒体组合投放频率投放预算投放计划
24．面广告创意设计
25．影视广告创意制作
（二）精益求精销售资料制作
销售资料仅消费者解项目工具时令消费者项目产生感性认识保证销售资料制作水准海昌欣城销售资料均广州制作凌峻创作部成立两项目组 VI楼书折页单张展板等时设计分出方案时公司部展开竞争专业设计组进行方面设计工作
LOG0整设计工作基础起初设计员设计十款没通创作总监左农审核眼熬7数通宵作品付诸东流设计师十分焦急次创作部脑力需荡会美术指导李伶想五国藉肤色孩子手拉着手组成海星刚寓意着海昌欣城国际性核心理念凌峻提交设计稿海公司致通月紧张设计制作运输种销售资料送海昌欣城
（三）追求—售楼部
销售资料高水准制作破连陈旧销售模式连楼市形成定影响足引起关注专家统计结果约95％销售终项目现场发生售楼环境已日益体现出重性售楼部作售楼环境核心部分常规功设计般求宽敞明亮气派典雅功明确
售楼部般少需功区分：接区洽谈区模型展示区休息区等售楼必少摆设致接台楼盘模型户型设计模型售楼书说明书坐椅展示室等时连售楼部均十分简陋便连出色项目十方米张桌子模型连房产发展高没形成销售现场包装意识海昌欣城建成什样呢？
建建成座两层玻璃外墙蓝色建筑物落成船似外形风起伏船帆式天花口处钢化玻璃铺着细沙海星贝壳等等精彩点置身中参观者仿佛处蓝色海洋世界
连售楼部建成连座售楼时赞叹已声音中成东海畔道亮丽风景线
四 热点断造势手法
（－）造势手法：开盘策略媒体造势
项目成功否项目开金销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取开门红否项目前景难继中途天折强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
4月 28日海昌欣城刊登奠基题连首次跨版广告
6月12日海昌欣城刊登全版形象广告单日单台电话接听600次咨询新闻炒作功规律：炒作造势社会焦点关注引导形成批众群舆炒作深入篇幅较采取方式较丰富项目优势特点发挥淋漓致
考虑舆运作特点需积累传播势程高潮维持张弛安排辅势期二星期密集炒作期
6月12日14日海昌欣城国际性城市题热点话题继续深入．导入海昌欣城国际性城市样板生活社区定位
6月 15日日海昌欣城国际性规划容海昌欣城项竞争优势阐述包括：海昌欣城整体规划观海工景观规划物业理规划配套设施规划教育等
新闻炒作媒体选择重媒体影响力风格象相鉴连日报权威位发布媒体半岛晨报作辅助利面房产专业版面
文章安排区连日报理念导整体性介绍半岛晨报具体规划容海昌欣城信息媒体形式出现合理时间差错位公众印象谋合综合起形成势
阶段密集硬性广告作配合理性感性两层面数读者接触解项目形成初步印象
6月28日30日硬性广告倒数形式创造开盘紧张氛围进步公众注意力集中海昌欣城
7月1日硬性广告宣告海昌欣城开盘
通紧集投放方信息源丰富题材形成立体攻势提高目标消费者海昌欣城全面认识海皇欣城创连市国际性城市示范生活社区创造舆理基础通全方位介绍海昌欣城刺激消费心理启动市场
推广策划中新闻媒体支持始终处举足轻重位新闻具权威性公正性影响力广告法实现
海昌公司着海昌欣城历直保持着媒体良关系6月初海昌公司配合邀请连媒体负责召开海昌欣城项目讲解会项规划设施表示希媒体支持
媒体作充分沟通前期新闻炒作项重活动皆媒体时量宣传报道盛况迅速广市民解海昌欣城炮红媒体效报道海昌欣城成连明星楼盘海昌龙头盘奠定舆基础海昌欣城市领导重视连市委书记市长薄熙 7月 19日现场售楼部视察海昌欣城项目开发推广策划推广作出高度评价
（二）造势手法二：订价策略制造销售势
入市时订价造势决定素
通前期项目包装销售现场广告宣传环境营造等方式造海昌欣城高品质高价位项目形象极提升心理价格低价入市心理价格入市价格形成较差距形成销售势
价格推出时机握否准确影响着销售势形成海昌欣城通二星期推广已消费者接受区楼盘相普遍认起价应 4800元实际价格直没推出更增添神秘感开盘前三天万众期终公布订价入市价格仅3700元起高达1000元差距销售势达高潮保证开盘旺势实际销售中通统计均销售价格达 4450元／方米
（三）造势手法三：数万免费明星明星接盘
7月 1日晚华灯初海昌欣城旁华东广场歌海潮海昌房屋开发限公司承办庆祝建 79周年—海昌欣城夜广场文艺晚会隆重举行陈明毛宁黄宏等众明星香港影星李修贤成奎安整晚会气氛格外热烈晚场群众逾2万广场挤水泄通
海昌欣城夜文艺晚会推出仅成初夏连广场文化亮点更海昌欣城开盘销售旺势起推波助澜作聚集气认文化开拓市场绝附庸风雅方面造势起重推动作数万通现场观迅速提高项目知名度方面高尚住宅业住房住放心房更住户丰富精神文化生活样做正社会展示海昌欣城种决心实力
（四）造势手法四：策划连房交会
海昌精神头连城建副市长刘长德参观完海昌欣城房交会展位评价
房交会现场位厅正门口处海昌欣城样引注目醒目位置精心设计展位专业热情服务引众驻足群买房亲眼连出风头具典型楼盘底样？
历年房交会房产发展商说兵家必争时仅展示实力场更带观成交额成半年销售情况晴雨表发展商次机会非常珍惜手笔投入展位高额折扣千奇百怪促销手段参展商希脱颖出成房交会明星
海昌欣城首次参加房交会意义更关重策划中强调基设施力求出色外张创造精彩点海昌欣城2楼特设现场洽谈签约区实施现场洽谈现场付款足出门成业尤天两次数名建行押款员持枪提着钱箱穿
熙熙攘攘群时带着震撼想知精心策划包装海昌欣城成次房交会闪亮颗明星
（五）造势手法五：创举：策划包机接楼
包机旅游包机招商已稀奇包机专程城市购房置业眼里思议海昌欣城做出样全国称创举行动
发现海昌欣城开盘少咨询电话长春哈尔滨北京沈阳等连亲朋友里听说样处国际化目标海住宅感兴趣连东北区济发展前阵天独厚理位置气候宜山傍海然环境优美城市景观成许外尤东北置业安家理想城市
根情况进步扩海昌欣城连房产市场影响力二满足部分计划楼外消费者策划哈尔滨包机购房置业活动
7月 15日首批120名哈尔滨市民包机抵连购房置业团参观连房交会海昌华城海昌欣城游览连景点亲身体会加深连海昌欣城印象天喜欢海昌欣城
次活动仅销售起促进作更社会时传佳话发展商消费者心目中树立实力雄厚企业形象海昌欣城创造社会效益济效益双赢
（六）造势手法六：观天拍卖活动
观天海昌欣城项目楼总户数约 340户层高30 层中中间两门栋电梯观光电梯中间门栋区口凯旋门观天外观呈弧度流线造型外立面线条搭配时尚生动
海景连房产永恒题热爱生活观天座览连火海口建筑矗海昌欣城龙头核心位置北观连港全景南台子山置身中放眼远眺360度景观触目处山际海际天际宏浩渺
观天特设立住户服务中心享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务
观天六栋连体30层高层深现代建筑风格精髓外观呈弧度海倾出配时尚简约外立面线条气势恢宏凯旋门整建筑显华丽壮观日竣工必成连火海口航标性建筑
拍卖四套单位均位观天凯旋门方佳观海单位
海昌欣城开盘备受界士信赖支持创单月销售额逾2亿元骄业绩成连市明星楼盘海昌欣城观天尚未推出已获广州市民关注追奉尤凯旋门方单位更方注意焦点早六月底声称誓已更况四套拍卖单位堪称观天极品单位物稀贵避免必争执海昌欣城决定作拍卖公竞争
通拍卖形式销售房屋连首次连房产销售史次创举拍卖活动掀开新代豪宅诞生序幕次海昌欣城推销售高潮
（七）造势手法七：偿赠房予丁美媛
连第奥运举重冠军诞生丁美媛奥运会成功夺冠海昌欣城精彩造势手法起推波助澜作
赠房然房产营销推广起直接推广作保持海昌欣城开盘火爆延续效应起重作
连市副市长根具象征意义金钥匙交奥运举重冠军丁美媛手中时候连市媒体时报道疑海昌欣城作次极具广告形象效果宣传种效果意义远远次版面硬性广告轻易达
五 奇迹表现服务引入销售中
（）住客服务部成立
海昌欣城客户提供周详温馨服务观天尊单位特设立住客服务中心观天住客享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务海昌欣城住客服务中心成立提升项目质素形象赢广客户称赞极促进楼盘销售
（二）业恳谈会
海昌欣城 7月 1日开盘售出 500套已拥批迫切希早日享受 未生活业
继十月五日海富阁提前封顶海韵阁海天阁十月底次提前封顶着工程进度快速推进建筑设备配套设施物业理智化等实质性工作全面展开
做努力否满足业需？海昌认必须通效途径聆听业意见建议工作真正做善美
业形成良性沟通
海昌欣城项工作展开时听取业意见解需真正符合业利益
沟通程中必须业清楚海昌欣城方面工作进展参细节决定
予服务新涵
许准业说房子底样？心里少存疑问海昌欣城通业恳谈会业请回汇报工作进展解答业生疑问满足业提出修改意见参海昌欣城项建议接受业生百般挑剔
切种房产售服务体现
接受业监督
通业恳谈会形成种业监督机制海昌欣城项工作业生注视量做完美业满问题时予指出海昌欣城项工作实实客户着想业恳谈会实施海昌欣城带良口碑效应
结语：连明星楼盘海景龙头盘
短短月时间海昌欣城创连串销售奇迹连众楼盘中脱颖出成房产界研究探讨海昌欣城现象成段时间连住宅引领潮流标志性建筑
清醒认识房产项目开头困难困难持续旺销海昌欣城总销售额预计超十五亿销售时间持续三年样相长时间起市场严峻考验必须牢牢占连房产市场龙头盘位
实感欣慰月卖 366 套 25亿
连买房者心目中建立起海昌欣城良形象成心目中明星楼盘想买楼时候必然会海昌欣城海昌欣城垄断连高尚住宅社区市场极重正作策划者努力追求目标样会海昌欣城海昌集团带持久利益回报
文完成时海昌欣城新轮策划市场推广工作正紧张进行仅仅陶醉成功毫意义说目前更重总结验深深感验策划入脱离市场实际情况简单克隆某成功案必须深入市场进行位策划认识策划成功赖发展商策划公司紧密间配合工作细节执着认真样保证终做出精品奇迹步步做出
理相信样良开端良合作模式海昌欣城策划推广会越越精彩
海昌欣城成功许益启示海昌欣城成功策划操作完美结合产物两点缺
理解点：
1．根实际情况反复证准确握住项目核心理念
2．项目核心理念进行务实剖析具体落实项目开发整流程
3．满足企业制定基策略设专现场踢进肘时刻刻企业遇方方面面出谋划策
4．开发商作名优秀理者承建商设计院进行效资源整合单位亲密合作项目核心理念灌输位发挥出整体优势
5．抛弃传统市场格局观勇开拓思维创造新市场份额
项目成功否项目开金销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取开门红否项目前景难继中途天折强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
4月 28日海昌欣城刊登奠基题连首次跨版广告
6月12日海昌欣城刊登全版形象广告单日单台电话接听600次咨询新闻炒作功规律：炒作造势社会焦点关注引导形成批众群舆炒作深入篇幅较采取方式较丰富项目优势特点发挥淋漓致
考虑舆运作特点需积累传播势程高潮维持张弛安排辅势期二星期密集炒作期
6月12日14日海昌欣城国际性城市题热点话题继续深入．导入海昌欣城国际性城市样板生活社区定位
6月 15日日海昌欣城国际性规划容海昌欣城项竞争优势阐述包括：海昌欣城整体规划观海工景观规划物业理规划配套设施规划教育等
新闻炒作媒体选择重媒体影响力风格象相鉴连日报权威位发布媒体半岛晨报作辅助利面房产专业版面
文章安排区连日报理念导整体性介绍半岛晨报具体规划容海昌欣城信息媒体形式出现合理时间差错位公众印象谋合综合起形成势
阶段密集硬性广告作配合理性感性两层面数读者接触解项目形成初步印象
6月28日30日硬性广告倒数形式创造开盘紧张氛围进步公众注意力集中海昌欣城
7月1日硬性广告宣告海昌欣城开盘
通紧集投放方信息源丰富题材形成立体攻势提高目标消费者海昌欣城全面认识海皇欣城创连市国际性城市示范生活社区创造舆理基础通全方位介绍海昌欣城刺激消费心理启动市场
推广策划中新闻媒体支持始终处举足轻重位新闻具权威性公正性影响力广告法实现
海昌公司着海昌欣城历直保持着媒体良关系6月初海昌公司配合邀请连媒体负责召开海昌欣城项目讲解会项规划设施表示希媒体支持
媒体作充分沟通前期新闻炒作项重活动皆媒体时量宣传报道盛况迅速广市民解海昌欣城炮红媒体效报道海昌欣城成连明星楼盘海昌龙头盘奠定舆基础海昌欣城市领导重视连市委书记市长薄熙 7月 19日现场售楼部视察海昌欣城项目开发推广策划推广作出高度评价
（二）造势手法二：订价策略制造销售势
入市时订价造势决定素
通前期项目包装销售现场广告宣传环境营造等方式造海昌欣城高品质高价位项目形象极提升心理价格低价入市心理价格入市价格形成较差距形成销售势
价格推出时机握否准确影响着销售势形成海昌欣城通二星期推广已消费者接受区楼盘相普遍认起价应 4800元实际价格直没推出更增添神秘感开盘前三天万众期终公布订价入市价格仅3700元起高达1000元差距销售势达高潮保证开盘旺势实际销售中通统计均销售价格达 4450元／方米
（三）造势手法三：数万免费明星明星接盘
7月 1日晚华灯初海昌欣城旁华东广场歌海潮海昌房屋开发限公司承办庆祝建 79周年—海昌欣城夜广场文艺晚会隆重举行陈明毛宁黄宏等众明星香港影星李修贤成奎安整晚会气氛格外热烈晚场群众逾2万广场挤水泄通
海昌欣城夜文艺晚会推出仅成初夏连广场文化亮点更海昌欣城开盘销售旺势起推波助澜作聚集气认文化开拓市场绝附庸风雅方面造势起重推动作数万通现场观迅速提高项目知名度方面高尚住宅业住房住放心房更住户丰富精神文化生活样做正社会展示海昌欣城种决心实力
（四）造势手法四：策划连房交会
海昌精神头连城建副市长刘长德参观完海昌欣城房交会展位评价
房交会现场位厅正门口处海昌欣城样引注目醒目位置精心设计展位专业热情服务引众驻足群买房亲眼连出风头具典型楼盘底样？
历年房交会房产发展商说兵家必争时仅展示实力场更带观成交额成半年销售情况晴雨表发展商次机会非常珍惜手笔投入展位高额折扣千奇百怪促销手段参展商希脱颖出成房交会明星
海昌欣城首次参加房交会意义更关重策划中强调基设施力求出色外张创造精彩点海昌欣城2楼特设现场洽谈签约区实施现场洽谈现场付款足出门成业尤天两次数名建行押款员持枪提着钱箱穿
熙熙攘攘群时带着震撼想知精心策划包装海昌欣城成次房交会闪亮颗明星
（五）造势手法五：创举：策划包机接楼
包机旅游包机招商已稀奇包机专程城市购房置业眼里思议海昌欣城做出样全国称创举行动
发现海昌欣城开盘少咨询电话长春哈尔滨北京沈阳等连亲朋友里听说样处国际化目标海住宅感兴趣连东北区济发展前阵天独厚理位置气候宜山傍海然环境优美城市景观成许外尤东北置业安家理想城市
根情况进步扩海昌欣城连房产市场影响力二满足部分计划楼外消费者策划哈尔滨包机购房置业活动
7月 15日首批120名哈尔滨市民包机抵连购房置业团参观连房交会海昌华城海昌欣城游览连景点亲身体会加深连海昌欣城印象天喜欢海昌欣城
次活动仅销售起促进作更社会时传佳话发展商消费者心目中树立实力雄厚企业形象海昌欣城创造社会效益济效益双赢
（六）造势手法六：观天拍卖活动
观天海昌欣城项目楼总户数约 340户层高30 层中中间两门栋电梯观光电梯中间门栋区口凯旋门观天外观呈弧度流线造型外立面线条搭配时尚生动
海景连房产永恒题热爱生活观天座览连火海口建筑矗海昌欣城龙头核心位置北观连港全景南台子山置身中放眼远眺360度景观触目处山际海际天际宏浩渺
观天特设立住户服务中心享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务
观天六栋连体30层高层深现代建筑风格精髓外观呈弧度海倾出配时尚简约外立面线条气势恢宏凯旋门整建筑显华丽壮观日竣工必成连火海口航标性建筑
拍卖四套单位均位观天凯旋门方佳观海单位
海昌欣城开盘备受界士信赖支持创单月销售额逾2亿元骄业绩成连市明星楼盘海昌欣城观天尚未推出已获广州市民关注追奉尤凯旋门方单位更方注意焦点早六月底声称誓已更况四套拍卖单位堪称观天极品单位物稀贵避免必争执海昌欣城决定作拍卖公竞争
通拍卖形式销售房屋连首次连房产销售史次创举拍卖活动掀开新代豪宅诞生序幕次海昌欣城推销售高潮
（七）造势手法七：偿赠房予丁美媛
连第奥运举重冠军诞生丁美媛奥运会成功夺冠海昌欣城精彩造势手法起推波助澜作
赠房然房产营销推广起直接推广作保持海昌欣城开盘火爆延续效应起重作
连市副市长根具象征意义金钥匙交奥运举重冠军丁美媛手中时候连市媒体时报道疑海昌欣城作次极具广告形象效果宣传种效果意义远远次版面硬性广告轻易达
五 奇迹表现服务引入销售中
（）住客服务部成立
海昌欣城客户提供周详温馨服务观天尊单位特设立住客服务中心观天住客享海昌欣城切物业理服务外更善美求必应宗旨住户提供国际五星级酒店式理性化服务海昌欣城住客服务中心成立提升项目质素形象赢广客户称赞极促进楼盘销售
（二）业恳谈会
海昌欣城 7月 1日开盘售出 500套已拥批迫切希早日享受 未生活业
继十月五日海富阁提前封顶海韵阁海天阁十月底次提前封顶着工程进度快速推进建筑设备配套设施物业理智化等实质性工作全面展开
做努力否满足业需？海昌认必须通效途径聆听业意见建议工作真正做善美
业形成良性沟通
海昌欣城项工作展开时听取业意见解需真正符合业利益
沟通程中必须业清楚海昌欣城方面工作进展参细节决定
予服务新涵
许准业说房子底样？心里少存疑问海昌欣城通业恳谈会业请回汇报工作进展解答业生疑问满足业提出修改意见参海昌欣城项建议接受业生百般挑剔
切种房产售服务体现
接受业监督
通业恳谈会形成种业监督机制海昌欣城项工作业生注视量做完美业满问题时予指出海昌欣城项工作实实客户着想业恳谈会实施海昌欣城带良口碑效应
结语：连明星楼盘海景龙头盘
短短月时间海昌欣城创连串销售奇迹连众楼盘中脱颖出成房产界研究探讨海昌欣城现象成段时间连住宅引领潮流标志性建筑
清醒认识房产项目开头困难困难持续旺销海昌欣城总销售额预计超十五亿销售时间持续三年样相长时间起市场严峻考验必须牢牢占连房产市场龙头盘位
实感欣慰月卖 366 套 25亿
连买房者心目中建立起海昌欣城良形象成心目中明星楼盘想买楼时候必然会海昌欣城海昌欣城垄断连高尚住宅社区市场极重正作策划者努力追求目标样会海昌欣城海昌集团带持久利益回报
文完成时海昌欣城新轮策划市场推广工作正紧张进行仅仅陶醉成功毫意义说目前更重总结验深深感验策划入脱离市场实际情况简单克隆某成功案必须深入市场进行位策划认识策划成功赖发展商策划公司紧密间配合工作细节执着认真样保证终做出精品奇迹步步做出
理相信样良开端良合作模式海昌欣城策划推广会越越精彩
海昌欣城成功许益启示海昌欣城成功策划操作完美结合产物两点缺
理解点：
1．根实际情况反复证准确握住项目核心理念
2．项目核心理念进行务实剖析具体落实项目开发整流程
3．满足企业制定基策略设专现场踢进肘时刻刻企业遇方方面面出谋划策
4．开发商作名优秀理者承建商设计院进行效资源整合单位亲密合作项目核心理念灌输位发挥出整体优势
5．抛弃传统市场格局观勇开拓思维创造新市场份额
青岛红秋千童游乐城市场导入传播营销策划方案
项目综述
环境优势：
区域囊括十条交通繁华道路：冠县路泰山路胶州路热河路辽宁路黄台路华阳路登州路利津路延安路威海路北仲路宁夏路敦化路辽源路合肥路等数十条公交巴士线路穿梭气旺盛
商机优势：
市北区商业发达老城区1998年完成第三产业销售2794亿元辖区东方国货中新利群三百惠等型商厦类商业网点12万集贸市场59处中较市场墨路商品市场利津路商品批发市场抚路蔬菜批发市场南山农贸市场等均属淘金热土商机限
市场潜力巨：
全区类学校45校学生346万教师2042中学42特殊教育学校1教师进修学校1干部中专1幼园（）69处入园幼2264教师533基目标消费群体市场潜力巨
游乐城格局：
层美国麦克汉姆快餐
二层童游戏模拟机跳舞机
三层美国著名翻斗乐少游乐场
然格局清晰明确定整游乐城市场推广定格点带面中心两基点翻斗乐模拟游戏美式快餐辅助形成处集餐饮休闲游乐体化童游乐新天市场率先推出先进娱乐理念智化童娱游乐方式
关游乐城名字：
游乐城需名字承前启连系突出品牌暗涵营服务项目综合概括名字通综合分析前市场形势竞争手利利素酝酿出台合适名称红秋千童娱乐城’希加力推广
营销策略：
切孩子题思想品牌形象服务品质环境理三位体构成总体策划思路消费者解红秋千童游乐城真正涵达成次广告宣传品牌想象推广终目
广告策略：
公关促销导电视报纸配合电台印刷品辅助
效益预测：（仅市北区言）
三层：天营业10时门票20元（游乐18元家长2元）天均200日收入4000元月收入120000元年收入约140万元左右
二层：模拟机30台5角代币天均150台机五10币5元台天25元日收入750元月收入22500元年收入27万元左右
层：天营业时间早8点晚10点中晚餐日进餐数500均消费20元左右日收入10000元月收入30万元年收入360万元左右
三项合计：年收入约500万元左右
费预算：
营业费工费水电费设备折旧费杂费年约100万元左右
广告宣传费：
导入期：前三月投入约10万元左右
高潮期成熟期：六月投入约40万元左右
台期：三月投入约10万元左右
年合计投入广告费约60万元左右
前言：
1970年美国已开始研制开发翻斗乐童娱乐项目期第二百货总公司引进次全套项目直接进入中国青岛市场国青岛先进西欧南美东南亚等国家区许著名乐园少年童设置该套设施仅韩国设置六十余套深该国家长童青睐翻斗乐番进入中国青岛开青岛市场作目标争取推广青岛周遍区市场机会困难青岛成功登陆关系重
二市场分析：
概况：
1青岛改革开放新建造适合青少年童题公园乐园较乐园规模均较童公园植物园青少年活动基海洋游乐城海豚馆等离青岛较潍坊富华游乐园等
2青岛公园新增设游乐设施新建成居民生活区简易童游乐设施市区中型百货商场商厦特设单童娱乐设施佳世客百盛童乐园三百惠发达国货等商厦特设童娱乐项目新增设单项翻斗乐设施
3国青岛时推出娱乐形式：美国奇妙世界旅新加坡欢乐金银岛家庭乐园等
分析：
1深厚文化底蕴：
二百公司翻斗乐游乐城翻斗游乐快乐全家营理念新项目开发形象包装围绕题展开企业市场运作时溶入切孩子独特项目文化增强游乐城亲力易广间接消费者直接消费群接受
2合适项目定位：
目前市场童游乐项目单惯性商业行种纯商业性做法许营者考虑身利益少童心理行考虑中令众家长产生反感情绪家长恰恰类行业消费中占导位二百翻斗乐游乐城充分研究消费心理消费惯基础推出溶入企业文化独特项目定位切孩子建成座具趣味性探险性安全性优点较完善智化童娱乐设施更适合家长切孩子消费心理
3独特项目卖点：
翻斗乐童娱乐项目集开发童动作协调性身体柔韧性思维敏捷性体套综合开发体力脑力现代娱乐设施类童娱乐设施具备独特项目特性起良促销作外翻斗乐美国色彩丰富造型独特玩刺激乐穷少家长具诱惑力拓展项目涵提供广阔空间
综述：
群雄逐鹿二百翻斗乐：
二百公司引进美国翻斗乐童娱乐项目青岛市北独家商家言市场者天占市场先机消费者着想项目定会赢市场赢消费者终取成功着述竞争手相薄弱优势加适市场导入营销策略配合广告宣传公关促销定成功开拓青岛市场潜手形成震慑翻斗乐游乐城青岛童娱乐项目中独占鳌头
三项目分析：
机会点：
1翻斗乐童乐园集开发童动作协调性身体柔韧性思维敏捷性体套综合开发体力脑力现代娱乐设施
2具趣味性探险性安全性优点较完善智化童娱乐设施
3翻斗乐美国色彩丰富造型独特玩刺激乐穷少家长具诱惑力
4处新市北商业区交通便利口密集
问题点：
1翻斗乐青岛区国知名度
2翻斗乐门票售价较高包括乐园消费款项
3翻斗乐处市北区老商业街距市区娱乐场较远孩单独游玩便家长放心时家长带孩子真正游玩较少
4翻斗乐设老市北区历商业聚集游乐场概念相差甚远游乐城设便
四目标市场：
318岁少年童家长
五市场策略：
1树立品牌：
翻斗乐美国区美誉度中国陆青岛市场少知名度建议翻斗乐游乐城品牌着手宣传美国著名品牌翻斗乐快品牌深入心新品牌童游乐城广市民童熟知美国翻斗乐理念区家童娱乐单位鲜明形象必形成鲜明市场区隔
2更新理念：
改童乐园仅仅提供游玩概念翻斗乐童游乐城创造高起点附加值全程游玩翻斗乐28分钟试试您孩子体力脑力否健康正常孩子树立美国孩子够做中国孩子做坚强信念营造家长鼓励孩子孩子跃跃欲试游乐氛围
3组合营销：
（1）团体销售：
春秋假期季通组织学幼园团体青岛市北新区新貌玩翻斗乐学校幼园利图游新市北玩翻斗乐成学校幼园出游热线
（2）散客销售：
利种公关促销手段吸引介绍家长童节假双休日翻斗乐玩
六广告策略：
广告宣传品牌宣传美国翻斗乐项目更新概念引导娱乐突出游玩全程项目易利种广告手段鼓动屈挠精神激励新代少年童强息民族增光意识
七广告表现：
1导入VI树立品牌
规范全新视觉形象体现翻斗乐开发体力脑力智化趣味化乐园
（1）设计象征翻斗乐乐穷标志
（2）设计健康活泼聪明吉祥卡通物（导）
（3）设计套延展吉祥卡通物（辅助）
2广告语：
挑战美国子
意纯娱乐概念转化挑战适龄童体极限测试体体现翻斗乐众
翻斗乐开发研制美国虚拟样美国孩子手刺激青岛普通少家长挑逗胜心挑战极限
3报纸广告：
选择中国少年报青岛晚报生活导报刊登介绍翻斗乐童乐园广告强调挑战美国子’期引起适龄少家长老师注意
4电视广告：
青岛电视二台动画城青岛电视台线电视台神龙俱乐部娱乐节目版块中做滚动文字介绍翻斗乐童游乐城实景介绍
5电台广告：
电台娱乐版块节目中做宣传广告市民子女解市北区翻斗乐美国子
6印刷品：
印制海报招贴POP宣传单页宣传册子等印刷品邮寄学校幼园双休日肯德基麦劳店现场派送外公园售票处开市北线公交车派发
7开业促销：
（拟附策划报告广告文案）
八公关促销：
1奖励优胜：
假定美国子28分钟游玩全程周设次擂台寻找新卫冕冠军期产生月冠军直产生年度总冠军奖励超越者保龄球样设排行榜（外根客流量天机动开设擂台赛进行现场促销）
2赠送礼物：
翻斗乐玩少年童均赠送礼品（气球铅笔垫板尺子书皮课程表类文具品）颁发具定权威性证明体智谓证书（考虑青岛籍体育运动健签名颁发）提高翻斗乐娱乐项目含金量助长家长少胜心虚荣心
3寻找中国子
美国子’摆擂台中国子’言败 虚构登报寻找真正中国子通媒体信息悬念传播纷纷扬扬鼓励诱导孩子家家长胜心特强孩子前揭榜应擂旦出现新成绩隆重前该学生学校家庭赠送证书引起整社会关注诱发新翻斗乐热潮
4门票抽奖：
声讯电话合作翻斗乐玩少年童家长门票号码输入电话参加抽奖周开奖奖品赠送门票消费券带动次消费
5优惠折：
天正点进入游乐场少年童赠送优惠卡卡六折游玩出转四集体折入获优惠卡少年童参加翻斗乐组织特娱乐活动
6设售点：
市中心商厦娱乐楼层游乐场公交车终点站张贴翻斗乐海报告示设售票点
九备注：
希挑战美国子’成青岛少年童家长流行语
期翻斗乐童游乐城成青岛孩子游乐圣
相信方面努力加锐意创新勤奋努力配合广告攻势结合先进整合营销传播定够达期目标翻斗乐游乐城找限广阔市场
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