关农村宅基制度改革试点区改革问题思考
宅基改革试点区推进农村宅基制度改革已取阶段性成效存集体权虚置资格权明权流转活等问题推进宅基改革需加强宅基集体理确权成员资格放活权流转2015年中央***部署三块改革全国范围选定33试点县中15试点县进行宅基改革作农村三块改革重组成部分农村宅基制度改革发端2017年中央决定宅基改革试点范围扩33县2018年农村宅基三权分置改革中央号文件首次提出2020年作强化农村补短板工作重点改革务宅基三权分置次进入中央号文件2020年9月新轮农村宅基改革试点开启范围进步扩展104县（市区）3级市试点区力推进农村宅基制度改革保障农民权益等方面进行胆探索尝试取益验深化试点探索推进农村宅基制度改革现纳概括宅基试点区改革成效剖析存问题提出纾困策略
农村宅基制度改革试点区改革成效
（）宅基闲置盘活城乡发展融通
试点区基层干部群众积极推动试点区农村闲置宅基盘活城乡建设提供融合融通城乡
发展截2020年底江西省鹰潭市余江区浙江省象山县分盘活闲置宅基330hm2211万m2四川省泸州市泸县新增约007万hm2建设指标浙江省义乌市宅基退出模式探索中建立逐步完善城乡新社区集聚集券制度通建设城乡新社区实现农户住宅社区住房置换农民变市民村庄变社区原农户退出宅基转换国建设复垦基农田义务集券重庆票制度均创新城乡建设增减挂钩制度统计截2019年底外出务工需租城镇住房农民工29亿时造成农村房屋闲置构建城乡统房屋租赁市场定程度解决城乡租赁市场衡问题
（二）宅基价值显化民生三感显著提高
2011—2021年国农村新增594亿m2闲置农房折合市价约400亿元宅基制度改革试点区改革措施保障农民群众住宅功显化宅基财产属性提高农民收入提升农民群众获感幸福感安全感
1户宅制度改革保障农户基居住权目前方存户宅面积超标等现象江西省鹰潭市余江区积极探索户宅制度明确户标准界定宅概念效解决日益严重空心村宅基闲置问题量闲置浪费宅基利
2宅基腾退流转宅基济价值显化增加农民收入宅基制度改革模式市场退出模式权流转模式宅基置换模式权流转包括租赁抵押入股转建宅基置换包括置换住房置换住宅置换票截2018年底全国参改革试点工作33县（市区）累计腾退闲置宅基约056万hm2农房抵押贷款完成58万宗111亿元
（三）闲置宅基利乡村新产业发展
2021年正式发布关保障规范农村二三产业融合发展通知明确提出尊重农民身意愿前提统规划基原农户身拥合法权闲置宅基闲置住房营通出租入股等方式营体合作发展类乡村新产业营范围包括限农产品初加工乡村旅游电子商务餐饮民宿康养服务等旨农户集体济组织盘活闲置资源行进行引导规范增加农户收益
1营模式样化营出租转转体城市返乡工商资乡山东费县36户宅基华箴集团260万元次性流转该集团通流转农房修缮改造发展高端民宿提升乡村旅游产业服务水者建设红色记忆馆乡村记忆馆拓展乡村旅游资源
2发展新产业新业态诸特色加工电子商务等宝丰县采取出租入股合作村集体营等方式盘活利腾退宅基促进农村电商民宿渔具加工业等产业发展带动万余业电商渔具产业年网销售额3亿元国渔具电商中名列前茅
二农村宅基制度改革试点区改革困境
（）宅基集体权虚置理存困境
1962年国农村区宅基直秉持集体农户原农村宅基权乡村集体组织享集体组织集体宅基进行统规划集体组织成员部进行分配缺乏相关规范法律制度加农民传统认识偏差认宅基集体组织偿分配应该长期占权权认识模糊导致集体权虚置宅基理困难方面宅基审批占意滥耕建房现象频现宅基需求宅基闲置存村集体权闲置宅基利新申请宅基农户重新划分造成宅基断扩张侵占农田方面宅基私交易频繁城市落户农户继承农村宅基城市固定工作宅基私转已宅基应集体申请宅基农户造成户宅现象发生
（二）宅基成员资格权明存矛盾纠纷
宅基户宅指户农民通申请拥处符合规定面积宅基农户宅基资格体农户标准认定相资格权认定存问题：
1宅基继承问题方执行子处宅基办法分配宅基时老宅基老世宅基继承会导致子间矛盾会造成户宅
2未出嫁姑娘入赘女婿宅基资格问题实际执行中少考虑般认女早晚出嫁子资格申请宅基造成父母未出嫁姑娘离异回娘家女处住
3祖辈开始已城市生活老家宅基已破败堪长期闲置否需继承宅基问题没明晰法律规定
4城市创业失败返乡者宅基已流转根规定申请宅基缺少相关政策保障宅基受权益条件提供居住保障措施
（三）宅基权流转活难充分利
1宅基权流转交易体受体缺少明确身份规定够接受转接受转缺少制度层面规定
2宅基权缺乏正规交易市场交易双方交易容缺乏必监受方接受宅基权宅基范围方式需明确理
3农户宅基退出意愿较低积极性高方面农户认宅基单单具居住保障功更重宅基者集体组织成员标志祖辈留财产果退出会违背祖先意愿方面宅基退出补偿办法补偿标准难农户达成致制度瓶颈程度阻碍着农村宅基权偿流转实践中断探索解决办法
三深化农村宅基制度改革试点区改革策
（）落实宅基集体权强化制度理
1认真落实户宅制度明确户宅标准户宅宅基超标等历史遗留问题出台相应解决措施属非法占强行退出历史原造成制定偿标准偿退出标准
2严格执行宅基审批手续宅基审批制度计划两确保：确保宅基占基农田确保做户宅申请宅基农户审批前公示农户建房做建前建中建全程理确保农户建房占宅基符合规划求
3切实履行宅基转理职宅基退出流转程农村集体组织履行监职责避免宅基私交易造成户宅时协调宅基集体组织部置换村周边宅基特占农田宅基村中心退出流转宅基协调置换解决空心村现象流转宅基碎片化问
题
（二）明晰宅基成员资格保障成员权益
1制定宅基资格权认定办法明晰农村宅基农户资格权认定条件认定程序审批程认定户实现方面界定宅基资格权适应群够享够继承新增灭失资格权村集体组织讨报乡镇审核方面认定宅基户标准宅基分配实现户分配户宅
2资格权确权颁证宅基资格证颁发流转宅基农民吃放心丸宅基流转拥宅基资格权农户权证获取相应收益拥合法继承身份继承资格权
3宅基资格权动态调整宅基资格权新增灭失常进行动态调整特殊情况员已婚妇女种原返回娘家家中宅基退休返乡员探索户居公寓式改革模式保障居住利益
（三）适度放活宅基权盘活沉睡资产
促进宅基权法序流转保障权资格权权权利合法权益应建立完备农村宅基权流转交易制度
1探索宅基权退出模式违法占宅基特基农田建房法规强制退出历史原造成处宅超面积占积极探索偿制定偿收费标准长期占长期闲置缴纳偿费外征收资源占费
2探索宅基权偿流转模式宅基权采转出租抵押置换享建等模式实现偿流转宅基权流转受体应该元流转宅基兼顾整体村风村貌村民生活环境保存乡村原风味留住乡愁留记忆
3宅基权流转适度流转条件流转期限流转途区制宜作出差异性规定流转宅基私墅会馆会等房产开发项目
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宅基改革试点区推进农村宅基制度改革已取阶段性成效存集体权虚置资格权明权流转活等问题推进宅基改革需加强宅基集体理确权成员资格放活权流转2015年中央***部署三块改革全国范围选定33试点县中15试点县进行宅基改革作农村三块改革重组成部分农村宅基制度改革发端2017年中央决定宅基改革试点范围扩33县2018年农村宅基三权分置改革中央号文件首次提出2020年作强化农村补短板工作重点改革务宅基三权分置次进入中央号文件2020年9月新轮农村宅基改革试点开启范围进步扩展104县（市区）3级市试点区力推进农村宅基制度改革保障农民权益等方面进行胆探索尝试取益验深化试点探索推进农村宅基制度改革现纳概括宅基试点区改革成效剖析存问题提出纾困策略
农村宅基制度改革试点区改革成效
（）宅基闲置盘活城乡发展融通
试点区基层干部群众积极推动试点区农村闲置宅基盘活城乡建设提供融合融通城乡
发展截2020年底江西省鹰潭市余江区浙江省象山县分盘活闲置宅基330hm2211万m2四川省泸州市泸县新增约007万hm2建设指标浙江省义乌市宅基退出模式探索中建立逐步完善城乡新社区集聚集券制度通建设城乡新社区实现农户住宅社区住房置换农民变市民村庄变社区原农户退出宅基转换国建设复垦基农田义务集券重庆票制度均创新城乡建设增减挂钩制度统计截2019年底外出务工需租城镇住房农民工29亿时造成农村房屋闲置构建城乡统房屋租赁市场定程度解决城乡租赁市场衡问题
（二）宅基价值显化民生三感显著提高
2011—2021年国农村新增594亿m2闲置农房折合市价约400亿元宅基制度改革试点区改革措施保障农民群众住宅功显化宅基财产属性提高农民收入提升农民群众获感幸福感安全感
1户宅制度改革保障农户基居住权目前方存户宅面积超标等现象江西省鹰潭市余江区积极探索户宅制度明确户标准界定宅概念效解决日益严重空心村宅基闲置问题量闲置浪费宅基利
2宅基腾退流转宅基济价值显化增加农民收入宅基制度改革模式市场退出模式权流转模式宅基置换模式权流转包括租赁抵押入股转建宅基置换包括置换住房置换住宅置换票截2018年底全国参改革试点工作33县（市区）累计腾退闲置宅基约056万hm2农房抵押贷款完成58万宗111亿元
（三）闲置宅基利乡村新产业发展
2021年正式发布关保障规范农村二三产业融合发展通知明确提出尊重农民身意愿前提统规划基原农户身拥合法权闲置宅基闲置住房营通出租入股等方式营体合作发展类乡村新产业营范围包括限农产品初加工乡村旅游电子商务餐饮民宿康养服务等旨农户集体济组织盘活闲置资源行进行引导规范增加农户收益
1营模式样化营出租转转体城市返乡工商资乡山东费县36户宅基华箴集团260万元次性流转该集团通流转农房修缮改造发展高端民宿提升乡村旅游产业服务水者建设红色记忆馆乡村记忆馆拓展乡村旅游资源
2发展新产业新业态诸特色加工电子商务等宝丰县采取出租入股合作村集体营等方式盘活利腾退宅基促进农村电商民宿渔具加工业等产业发展带动万余业电商渔具产业年网销售额3亿元国渔具电商中名列前茅
二农村宅基制度改革试点区改革困境
（）宅基集体权虚置理存困境
1962年国农村区宅基直秉持集体农户原农村宅基权乡村集体组织享集体组织集体宅基进行统规划集体组织成员部进行分配缺乏相关规范法律制度加农民传统认识偏差认宅基集体组织偿分配应该长期占权权认识模糊导致集体权虚置宅基理困难方面宅基审批占意滥耕建房现象频现宅基需求宅基闲置存村集体权闲置宅基利新申请宅基农户重新划分造成宅基断扩张侵占农田方面宅基私交易频繁城市落户农户继承农村宅基城市固定工作宅基私转已宅基应集体申请宅基农户造成户宅现象发生
（二）宅基成员资格权明存矛盾纠纷
宅基户宅指户农民通申请拥处符合规定面积宅基农户宅基资格体农户标准认定相资格权认定存问题：
1宅基继承问题方执行子处宅基办法分配宅基时老宅基老世宅基继承会导致子间矛盾会造成户宅
2未出嫁姑娘入赘女婿宅基资格问题实际执行中少考虑般认女早晚出嫁子资格申请宅基造成父母未出嫁姑娘离异回娘家女处住
3祖辈开始已城市生活老家宅基已破败堪长期闲置否需继承宅基问题没明晰法律规定
4城市创业失败返乡者宅基已流转根规定申请宅基缺少相关政策保障宅基受权益条件提供居住保障措施
（三）宅基权流转活难充分利
1宅基权流转交易体受体缺少明确身份规定够接受转接受转缺少制度层面规定
2宅基权缺乏正规交易市场交易双方交易容缺乏必监受方接受宅基权宅基范围方式需明确理
3农户宅基退出意愿较低积极性高方面农户认宅基单单具居住保障功更重宅基者集体组织成员标志祖辈留财产果退出会违背祖先意愿方面宅基退出补偿办法补偿标准难农户达成致制度瓶颈程度阻碍着农村宅基权偿流转实践中断探索解决办法
三深化农村宅基制度改革试点区改革策
（）落实宅基集体权强化制度理
1认真落实户宅制度明确户宅标准户宅宅基超标等历史遗留问题出台相应解决措施属非法占强行退出历史原造成制定偿标准偿退出标准
2严格执行宅基审批手续宅基审批制度计划两确保：确保宅基占基农田确保做户宅申请宅基农户审批前公示农户建房做建前建中建全程理确保农户建房占宅基符合规划求
3切实履行宅基转理职宅基退出流转程农村集体组织履行监职责避免宅基私交易造成户宅时协调宅基集体组织部置换村周边宅基特占农田宅基村中心退出流转宅基协调置换解决空心村现象流转宅基碎片化问
题
（二）明晰宅基成员资格保障成员权益
1制定宅基资格权认定办法明晰农村宅基农户资格权认定条件认定程序审批程认定户实现方面界定宅基资格权适应群够享够继承新增灭失资格权村集体组织讨报乡镇审核方面认定宅基户标准宅基分配实现户分配户宅
2资格权确权颁证宅基资格证颁发流转宅基农民吃放心丸宅基流转拥宅基资格权农户权证获取相应收益拥合法继承身份继承资格权
3宅基资格权动态调整宅基资格权新增灭失常进行动态调整特殊情况员已婚妇女种原返回娘家家中宅基退休返乡员探索户居公寓式改革模式保障居住利益
（三）适度放活宅基权盘活沉睡资产
促进宅基权法序流转保障权资格权权权利合法权益应建立完备农村宅基权流转交易制度
1探索宅基权退出模式违法占宅基特基农田建房法规强制退出历史原造成处宅超面积占积极探索偿制定偿收费标准长期占长期闲置缴纳偿费外征收资源占费
2探索宅基权偿流转模式宅基权采转出租抵押置换享建等模式实现偿流转宅基权流转受体应该元流转宅基兼顾整体村风村貌村民生活环境保存乡村原风味留住乡愁留记忆
3宅基权流转适度流转条件流转期限流转途区制宜作出差异性规定流转宅基私墅会馆会等房产开发项目
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