推进农民公寓房建设的调查与思考—调研报告（1）

推进农民公寓房建设调查思考—调研报告

年着市工业化城市化步伐断加快特着两区镇工业区建设持续推进土作济发展缺失基素量占部分农民失土衍生出失失业失房等现象造成新弱势群体稳定素实现济发展保护动迁农民利益相统已成前市贯彻科学发展观实现两率先程中亟需解决突出问题年6月市政府出台相关政策启动农民公寓房工程疑解决问题找条十分现实效途径动迁农民安居乐业希
农民公寓房建设基情况
年6月起根苏州市宅基理暂行办法（苏府[2003]66号）文件精神市政府市宅基理先发太政发[2003]79号关贯彻落实〈苏州市宅基理办法〉意见（简称79号文件）太政发[2003]99号关贯彻落实苏州市宅基理暂行办法补充意见（简称99号文件）
宅基理进行调整改革明确规定市市镇规划区两区（港区新区）规划区镇开发区开发建设需市镇规划区外社会公益事业济建设需成片开发涉拆迁农户住宅律采取预拆迁办法预先关规定进行补偿公寓式定销房进行安置迅速召开相关会议启动农民公寓房工程年5月全市规划农民公寓房区18（包括南效新城区3区）规划建筑面积501万方米占5270亩动建面积约92万方米占1080亩安置农民拆迁户4150户左右（详情见表）
市农民公寓房建设特点启动早2003年5月19日苏州市宅基理暂行办法出台市政府组织开展实施2003年7月1日起全市启动农民公寓房工程早动工数工程采取边建边办先建办办法取基建手续二速度快市政府求迅速组织实施年5月10月时间里农民公寓房动建面积已达92万方米三机制新建设农民公寓房需量资金投入通政府推动市场运作等手段缓解资金困难99号文件规定允许区预留10土通公开拍卖方式商业房产开发全市新区采取代建房外均采取中标企业垫资建造竣工政府回购办法建设
目前市农民公寓房建设尚处建设施工阶段着工程建设断推进政策措施日臻完善农民公寓房建设重实践必加快市济社会发展起力推动作表现：
建设农民公寓房加快发展协调发展前提基础方面动员农民响应政府号召离土离乡离房实施规模动迁量建设腾出空间加快发展协调发展提供物质基础方面通建设农民公寓房实行拆政策农民住宅产权受侵害安居乐业老百姓安置变阻力动力凝聚心形成合力样加快发展协调发展前提基础
建设农民公寓房加快城市化进程重环节城市化程加快城乡体化程农村居民减少城市居民增加农业减少非农建设增加程全市首批规划建设18农民公寓区安置农民拆迁户4150户左右部分规划市镇附果配套完善社保业等优惠政策必激发广农民进城进镇积极性进加快城市化进程
建设农民公寓房富民优先执政理念具体实践科学发展观强调两率先核心务富民建设农民公寓房程中觉群众利益放首位决民争利宽容宽厚态度善动迁农民千方百计农民公寓房建设努力改善居住条件生活质量够广动迁农民实实利益
二农民公寓房建设中存问题
推进农民公寓房建设方疑正确动迁农民愿意入住取预期效果需快解决容忽视问题集中表现四方面：
受规划制约布局设计合理部分农民公寓区布局城市总体规划城镇规划差异二镇行政区划调整原城镇规划工业载体规划已破新城镇规划工业载体规划编制工作滞客观造成规划区范围难界定基层执行 79号文件难度三农民公寓房房型设计单目前市农民公寓房房型律五层公寓楼房型较单法满足类层次动迁户需求时农民公寓房选址设计配套物业理等未公开操作缺少广泛征求动迁农民意见环节动迁农民反响较
受资金制约工程进度进展缓慢测算拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费需30万元左右建92万方米方米造价1200元计算全市需投入资金10亿元然部分区采BT模式运作竣工政府出资回购太政发[2003]79号文件精神公寓房建设两区镇运作目前部分镇存严重资金困难回购资金着落部分镇承建方资金问题顾虑重重造成工程建设进度缓慢工程建设滞导致部分动迁农户长期居住渡房生活质量降稳定素增加
受政策制约规划区外农宅翻建受阻市2003年1月1日起冻结农宅翻建审批说市政府发79号文件前半年市已冻结农宅翻建审批调查项政策实施基层干部农民反响原：目前市农村住宅部分已20年历史第代砖木结构楼房质量欠佳设施落许群众次翻建愿冻结审批农村部分急需翻建危房翻建许农民致富迎亲婚嫁迫切希建房愿受压制合理合法反映部分方农民建房愿迫切通宅基置换方式默许农户农村居民点中建房现象
受保障机制制约农民入住顾忧年市力气推进农保土换社保等保障机制实施失农民培训失农民业等实事工程总体言市失农民保障机制刚刚起步保障水保障机制提高完善动迁农民言农民变居民原生活状态改变日生计考虑方面政策性增收仅限块实现持续增收然困难方面日常生活开支名目繁数额幅升农民进城（镇）文化教育医疗卫生开支增群众反映怕医生二怕先生（指子女读书）农民进社区水电气物业理等费相应增加特低收入户更加难承受
三推进农民公寓房建设基思路策
目前农民公寓房工程陆续竣工动迁农民入住公寓房时间日益推进农民公寓房建设已进入关键时期前推进农民公寓房建设必须遵循高度重视发展济高度重视善百姓基思路满足工业化城市化断推进求切实保障动迁农民权益予少取放活求积极探索新机制体制进步完善政策措施妥善解决存问题工作中切实握原：
第坚持改革发展稳定重推进工业化城市化必然占量土济社会快速发展建立牺牲农民权益基础否必然会影响社会稳定反制约济社会持续发展加快济社会发展时动迁农民分享工业化城市化带效益
第二坚持政府实施农民知情重推进农民公寓房建设角度政府扮演农民公寓房代建者角色公寓房选址设计配套工程质量花少钱等等环节农民知情权参权选择权样政府推进农民公寓房进程中限度取农民理解信支持
第三坚持政策扶持市场运作重前市镇两级财力趋紧急需回购资金形势政策扶持市场运作解决资金源出路加政策研究创新力度必完善99号文件关规定进步放宽限制做活部分土出部分农民公寓房市两篇文章解回购资金燃眉急确保工程建设利进展确保动迁户早日入住
第四坚持城市化新农村规划重城市化渐进程推进城市化应该遵循客观规律急功利欲速达根目前市济社会发展现状市镇两区周边等规划条件方应坚持加快推进城市化进程外广农村区域通宅基置换等方式全市规划干农民住宅点实施新农村规划目前市冻结农宅翻建审批推行村庄化规划前太仓济社会发展实际国家相关法规政策相适应时违背农民意愿宜早完善
期推进农民公寓房建设程中暴露出问题引起市委市政府高度重视年7月28日市政府常务会议纪第8号作出关前农村危房建设意见关允许部分农民公寓房公开市问题意见改变2003年1月1日冻结农宅翻建规定允许农村危房统规划农村居民点农民新村中农户实行拆建规定公开市农民公寓房数量必须严格控制总量25两项规定扭转目前市农民公寓房动局面起重作更推进农民公寓房建设重点应科学规划市场运作法行政完善保障等四方面寻求突破
（）科学规划提升农民公寓房开发建设层次农民公寓区选址必须符合加快推进城市化进程求必须符合城市总体规划土利总体规划集镇建设规划原鉴目前市城镇规划工业载体规划农村居民点居民新村定点规划已滞应早启动三项规划农民公寓区设计施工坚持专家证政府关群众参原做质量符合标准配套设施齐全服务功完善物业理规范达现代城市居民区求
（二）市场运作突破建设资金瓶颈制约进步创新放活政策加市场运作力度着力做土公寓房市两篇文章适提高公寓房土商业开发例99号文件规定允许区预留10土通公开拍卖方式商业房产开发鉴目前市镇两级财力限标准宜适放宽二积极做部分农民公寓房公开市工作前认真贯彻落实市政府常务会议纪第8号规定公开市公寓房数量必须严格控制总量25精神应抓紧落实公寓房市工作通市场运作积极筹措建设资金
（三）法行政规范农民公寓房建设程中行政行引入听证会机制扩动迁农户知情权参权作权规范工程招投标机制质量监督机制确保工程质量万失加强农民公寓房审计确保建设资金安全运行规范农民公寓房产权行确保两证（土证房产证）齐全进步规范农宅翻建审批政策解冻农村危房审批基础考虑规划区外致富婚嫁等原翻建农宅需求农户放开审批农户统规划农村居民点农民新村中实行拆建
（四）完善保障解动迁农民顾忧方面进步提高动迁农民社保标准早完善土换社保实施意见坚决执行79号文件关入住公寓区年龄男满60周岁女满55周岁农民家庭成员全员参加社养老保险前提享受城镇居民低生活保障标准规定适提高拆迁安置渡期补贴标准方面积极动迁农民业增收创造条件通种形式业培训提高农民技水增加择业机会促进增收致富时根农民公寓区市镇特点优势引导力发展服务业第三产业鼓励条件农民发展体私营济断提高动迁农民收入水
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